Imposto sobre vendas no aluguel: temporada, comercial e mais

Aluguel paga imposto sobre vendas?

Às vezes. Cada estado decide, e a resposta depende do que você aluga e por quanto tempo. Este guia usa Texas, Nova York, Flórida e Montana como exemplos, porque os órgãos de receita desses estados publicam as regras. Seu estado pode ser diferente, e sua cidade pode cobrar um imposto próprio. O imposto sobre estadias curtas tem vários nomes: imposto de hospedagem, de hotel, de ocupação, de locação transitória ou bed tax. Aqui ele se chama imposto de hospedagem, e o proprietário ou anfitrião que aluga o imóvel é o operador.

O caso não é simples quando:

• você aluga em mais de um estado ou cidade, cada um com seu imposto e seu órgão de declaração
• os hóspedes reservam tanto por um site de reservas quanto diretamente com você
• um contrato soma ao aluguel do espaço estacionamento, depósito, equipamentos ou serviços
• você recebeu uma notificação sobre meses em que não cobrou o imposto

Reúna antes de decidir: uma lista dos imóveis ou itens com estado e cidade, a duração média da estadia ou do contrato, a origem de cada reserva, o aluguel por mês e qualquer notificação.

Seu imóvel não fica nesses quatro estados? Pergunte a três ou quatro coisas ao órgão de receita do seu estado: o aluguel desse tipo de imóvel é tributado, existe um imposto de hospedagem separado, quanto tempo o hóspede precisa ficar para o imposto deixar de valer e se o site de reservas cobra o imposto. Depois pergunte à sua cidade e ao seu condado. Se você aluga em vários estados, espere respostas diferentes para cada imóvel.

Há imposto sobre vendas em aluguel de temporada ou casa de veraneio?

Em geral, sim, em Texas, Nova York, Flórida e Montana: uma estadia curta em casa, apartamento ou quarto é tributada como hospedagem, e o proprietário ou um site de reservas cobra o imposto. Existem exceções para estadias pequenas, como o piso de valor diário de Nova York e a regra de 3 dias para proprietários que alugam o próprio imóvel. O imposto de hospedagem vem em camadas, primeiro o do estado e depois o do condado ou da cidade, e cada camada pode ir para um órgão diferente.

As taxas podem fazer parte do preço tributado. Nova York diz que taxas de limpeza, de serviço, do anfitrião e de pets podem ser tributáveis como parte do valor da ocupação. Nova York exige que a conta do hóspede mostre separadamente os impostos e qualquer taxa por unidade da cidade de Nova York, e a Flórida exige que o imposto sobre vendas seja destacado.

Nova York dispensa o proprietário que aluga apenas o próprio imóvel por um total de 3 dias ou menos em um ano-calendário e não usa serviço de reservas (TB-ST-331).

Quanto tempo o hóspede precisa ficar para o imposto deixar de valer?

Cada estado define o seu limite: 30 dias no Texas e em Montana, 90 dias em Nova York (180 dias para o imposto local sobre vendas da cidade de Nova York) e seis meses na Flórida. Em Nova York e Montana, os dias são consecutivos para um mesmo hóspede; o Texas conta o direito de ocupar sem interrupção no pagamento; na Flórida, vale a duração do contrato escrito de aluguel. Uma estadia de um ano passa dos quatro limites, mas um contrato escrito nem sempre dispensa os primeiros dias: Nova York cobra até o hóspede chegar a 90 dias, e o Texas tem a regra do aviso por escrito, descrita abaixo. Nessas regras, “residente permanente” é o hóspede que ficou além do limite; isso não tem relação com status de imigração.

Estadias longas pagas antecipadamente são uma armadilha. Em Nova York, até o hóspede que tem um contrato escrito de longa estadia e paga tudo antes da chegada é tributado até chegar a 90 dias: o operador deve cobrar o imposto sobre esse pagamento e pode creditá-lo ou restituí-lo quando o hóspede chegar a 90 dias; se não o fizer, o hóspede pode pedir ao estado (perguntas frequentes do Tax Department). Uma empresa que aluga o quarto para seus funcionários ou clientes pode se enquadrar se pagar por pelo menos 90 dias (TB-ST-331). O Texas diz que o hotel responde pelo imposto se o hóspede não ficar 30 dias consecutivos; por isso alguns operadores cobram primeiro e restituem depois (perguntas frequentes do Comptroller).

Quem cobra o imposto quando um site de reservas faz a reserva?

Depende do estado, e o site de reservas nunca cobre as reservas que você recebe diretamente. Os quatro estados tratam os sites de reservas de formas diferentes.

• Texas: a plataforma que concordou em cobrar e recolher o imposto estadual de hotel faz isso, e o proprietário que aluga apenas por essa plataforma não cobra o imposto estadual. O proprietário que aluga pelo próprio site, ou por uma plataforma que não concordou em cobrar, cobra e recolhe o imposto. O Comptroller orienta os proprietários a consultar a cidade e o condado sobre o imposto local de hotel em qualquer caso.
• Nova York: um serviço de reservas deve se registrar, cobrar e recolher o imposto sobre os aluguéis de curta duração que intermedeia. O operador só não responde por essas vendas se tiver o certificado Form ST-155 do serviço ou um acordo público dizendo que o serviço cobra. As vendas que o operador faz sem serviço de reservas são de responsabilidade do operador.
• Montana: os marketplaces de aluguel de curta duração e as plataformas de hospedagem online devem se registrar, cobrar, declarar e pagar o imposto sobre as vendas que intermediam. O proprietário continua pagando sobre as vendas feitas fora de uma plataforma.
• Flórida: a página do Department sobre imposto sobre vendas não diz que um site de reservas cobra imposto sobre estadias; por isso, confirme com o site ou com o Department antes de confiar nisso e guarde o relatório de impostos do site. Uma empresa administradora pode se registrar pelo proprietário com o Form DR-1C, mas o acordo do proprietário no formulário diz que ele é, no fim, o responsável pelo imposto sobre vendas devido.
• Se um administrador de imóveis ou coanfitrião cuida do seu anúncio, pergunte por escrito se ele se registra e declara em seu nome ou no dele. O Texas diz que empresas de administração de imóveis e agências de viagens online também podem ser responsáveis pela cobrança.

Se você ainda precisa se registrar e declarar quando um site cobra tudo, isso é definido por cada estado: pergunte ao órgão de impostos e veja entrega das declarações de imposto sobre vendas sobre declarações zeradas.

Guarde a prova de que o site cobrou. O Texas orienta os proprietários auditados sobre reservas de plataforma a obter o histórico de transações da plataforma. Nova York só alivia o operador quando existe o certificado ou o acordo, o operador e o serviço não são afiliados e o operador passou ao serviço informações corretas.

O aluguel de imóvel comercial é tributado?

Não pelo imposto sobre vendas em Nova York, nem na Flórida para períodos de aluguel que começam em 1º de outubro de 2025 ou depois. Outros estados são diferentes: o Arizona, por exemplo, pode tributar, e a revogação da Flórida não vale para eles.

• Nova York: o Tax Department lista a venda ou o aluguel de imóveis entre as transações não sujeitas ao imposto sobre vendas. Existe um imposto separado de aluguel comercial na cidade de Nova York, administrado pela cidade (Publication 848).
• Flórida: o imposto estadual sobre vendas sobre aluguel ou taxas de licença de imóveis, como espaços de escritório, comércio, galpão e self-storage, foi revogado a partir de 1º de outubro de 2025 (texto final do projeto, Section 37). Nenhum imposto estadual sobre vendas nem sobretaxa do condado se aplica ao aluguel de períodos que começam nessa data ou depois.
• Montana: o Department of Revenue diz que o estado não tem imposto geral sobre vendas; portanto, nenhum imposto estadual sobre vendas se aplica ao aluguel comercial ali. Montana tributa a hospedagem separadamente, como descrito acima.
• Texas: o imposto sobre vendas se aplica à venda de itens tributáveis, isto é, bens materiais e serviços listados, e o aluguel de imóvel não é nenhum dos dois. Os serviços de estacionamento e armazenagem de veículos estão na lista; assim, uma cobrança agrupada pode ser tributada.
• Arizona: o Department of Revenue diz que o aluguel comercial de imóveis está sujeito a impostos de privilégio de transação do condado e da cidade, mas apenas cinco condados (Coconino, Gila, Maricopa, Pima e Pinal) cobram o imposto do condado, e algumas cidades não tributam o aluguel comercial. Consulte o endereço do imóvel.

A Flórida ainda tributa o aluguel de períodos até setembro de 2025, mesmo que seja pago depois, pela alíquota em vigor no período (o exemplo do Department usa 2% para o aluguel de agosto de 2025), mais qualquer sobretaxa do condado. Também ainda tributa locações transitórias, vagas de estacionamento ou armazenagem de veículos, atracação ou armazenagem de barcos e amarração ou armazenagem de aeronaves (TIP 25A01-04). O inquilino da Flórida que pagou imposto sobre aluguel que não era tributável deve pedir a restituição ao locador, e não ao Department. O locador cuja conta declarava apenas aluguel comercial continua entregando declarações até setembro de 2025, mesmo sem imposto devido, e recupera o imposto que restituiu a um inquilino com o Form DR-26S.

Leia o contrato para ver os itens agrupados. Um espaço para veículos, ou um contrato que soma equipamentos ou serviços, pode ser tributado mesmo que o aluguel do escritório ou da loja não seja. Nova York, por exemplo, tributa certos serviços de estacionamento, garagem ou armazenagem de veículos.

Há imposto sobre vendas no aluguel de equipamentos, ferramentas, instrumentos ou veículos?

Em geral, sim, nos estados que tributam bens: Texas, Nova York e Flórida tratam o aluguel ou o leasing de bens como venda tributável. O imposto incide sobre o valor do aluguel, e o proprietário que aluga o item o cobra.

• Texas: o estado cobra 6,25% sobre vendas, leasing e aluguel de a maioria dos bens no varejo, e podem ser somados impostos locais. Os veículos alugados têm um imposto próprio do Comptroller sobre a receita bruta de aluguel: 10% para contratos de 1 a 30 dias e 6,25% para 31 a 180 dias. Pergunte ao Comptroller qual imposto se aplica ao seu veículo.
• Nova York: o termo “venda” inclui aluguel, leasing e licenças de uso de bens materiais, como máquinas, ferramentas, computadores e veículos. O locatário que pede isenção deve entregar um documento de isenção preenchido em até 90 dias após a entrega; caso contrário, o proprietário cobra o imposto. O proprietário deve aceitar o certificado de boa-fé e com o devido cuidado, e responde pelo imposto se sabia que o uso não era isento (TB-ST-240).
• Flórida: a empresa que aluga ou faz leasing de bens móveis, como veículos, máquinas ou equipamentos, deve se registrar para cobrar o imposto sobre vendas. O certificado anual de revenda do Department permite que uma empresa registrada compre ou alugue bens sem imposto quando for alugá-los de novo.

Os aluguéis de veículos podem ter um imposto próprio. Montana cobra 4% sobre os valores-base de aluguel dos veículos listados, como carros, caminhonetes leves e barcos, alugados por menos de 30 dias sem motorista; motorhomes e carrinhos de golfe não estão na lista. Nova York soma um imposto especial só estadual de 6% sobre carros de passeio alugados por menos de um ano, mais um imposto suplementar especial de 6% sobre todos os aluguéis de carros de passeio, ambos por cima do imposto sobre vendas (boletim de alíquotas).

Equipamento que você comprou para o negócio de aluguel sem pagar imposto levanta outra questão, o imposto de uso (use tax): veja imposto de uso sobre compras da empresa. Para documentos de isenção dos locatários, veja certificados de isenção dos clientes.

Onde me registro, o que cobro e quando declaro?

Se o imposto se aplica a você, registre-se antes da primeira reserva ou do primeiro aluguel tributável, em cada estado e muitas vezes em cada cidade ou condado. O imposto é cobrado em uma linha própria na conta e declarado até o vencimento do estado.

No Texas, quem aluga equipamentos precisa, em vez disso, de uma licença de imposto sobre vendas e de uso, e os veículos alugados ficam sob o imposto sobre a receita bruta de aluguel descrito acima. Onde você precisa cobrar o imposto é outro teste, tratado em quando você deve cobrar imposto sobre vendas. A frequência de entrega, as declarações zeradas e as declarações atrasadas estão em entrega das declarações de imposto sobre vendas.

Como registro o imposto do aluguel na contabilidade?

Registre o imposto que você cobra em uma conta de passivo enquanto o mantém, separado do aluguel: ele é devido ao estado ou à cidade até você recolhê-lo. A Flórida avisa quem declara para não incluir o imposto cobrado nas vendas brutas, porque isso aumenta o imposto devido e gera uma cobrança.

1. Abra uma conta a pagar para cada imposto e cada local, como imposto estadual de hotel a pagar e imposto municipal de hotel a pagar.
2. Em uma reserva ou um aluguel direto, registre o aluguel como receita e o imposto na conta a pagar correspondente, em duas linhas da mesma venda.
3. Em uma reserva por site de reservas, siga repasses de reservas na contabilidade e guarde o relatório de impostos do site como prova de que ele cobrou.
4. A cada declaração, o saldo a pagar do período deve ser igual ao imposto da declaração, e o pagamento zera o saldo. Um desconto ou abatimento por entregar no prazo (Texas 1%, Flórida até $30 por local, Montana 5% do imposto sobre vendas de hospedagem) é uma linha própria e não altera o saldo a pagar.
5. Registre multas e juros em contas próprias, não na conta a pagar do imposto.
6. Guarde os documentos de isenção junto com a conciliação mensal.

Para o imposto de renda federal, o IRS separa os impostos cobrados do comprador, que não são renda sua, dos impostos cobrados de você como vendedor, que fazem parte da receita bruta. Qual dos dois é um imposto estadual ou municipal de hospedagem depende da lei do local; por isso, confirme antes de tratar todos os impostos da mesma forma. O lado do imposto de renda está em impostos sobre imóveis de aluguel.

E se uma plataforma ou uma notificação do estado disser que devo imposto sobre aluguéis passados?

Veja primeiro a data de resposta da notificação e depois esclareça três pontos: qual imóvel ou item e quais meses, quem era responsável por cobrar o imposto nessas reservas e se o estado tributava aquele período.

• Quem era responsável: se uma plataforma cobrou, peça os registros dela sobre a conta. O Texas indica o histórico de transações da plataforma em uma auditoria, e o alívio em Nova York depende do certificado ou do acordo e de informações corretas do operador.
• Se o período é tributado: o imposto sobre vendas de Nova York sobre unidades de aluguel de curta duração vale para pagamentos feitos a partir de 1º de março de 2025; por isso, veja se o aluguel da notificação foi pago antes dessa data. A revogação da Flórida cobre o aluguel comercial de períodos que começam em 1º de outubro de 2025 ou depois. O aluguel de períodos anteriores continua tributável, e o Department diz que a revogação não cancela multas e juros já devidos por declarações atrasadas (TIP 25A01-04).
• O custo de esperar: no Texas, um relatório de imposto de hotel entregue com atraso tem multa de $50, o imposto pago com 1 a 30 dias de atraso soma 5% e o imposto pago com mais de 30 dias de atraso soma 10%. Os juros começam 61 dias após o vencimento (Comptroller).
• Hóspedes já cobrados: saber se você pode cobrar dos hóspedes o imposto que não cobrou é outra questão, tratada em faturas emitidas sem imposto sobre vendas.

Para os meses em que você alugou sem cobrar, veja regularizar o imposto sobre vendas não cobrado. Para uma auditoria estadual ou um pedido de informações, veja auditoria de imposto sobre vendas. Quem está por trás de uma empresa também pode dever o imposto. Em Nova York, certos proprietários, diretores, administradores, empregados, sócios e membros podem ser pessoalmente responsáveis (Publication 750); no Texas, também pode ser o diretor, gerente, administrador, empregado ou sócio que controla a cobrança ou o pagamento e deixa de recolher o imposto de propósito (Tax Code 111.016). Os dois estados podem lançar o imposto a qualquer momento se nenhuma declaração foi entregue; veja entrega das declarações de imposto sobre vendas. Vários meses, vários imóveis ou registros de um site de reservas que não batem com a sua contabilidade são casos para levar a um profissional antes de responder.

Exemplo

Estes exemplos usam dólares americanos e números redondos.

Aluguéis de fim de semana em Austin

Uma proprietária aluga sua casa em Austin nos fins de semana e recebe hóspedes pelo próprio site: US$2.400 por mês no total. O imposto de ocupação de hotéis do Texas, de 6%, se aplica a essas estadias, ou seja, US$144 por mês, mais qualquer imposto municipal ou do condado sobre hotéis, que vai para a cidade ou o condado. Ela entrega o relatório estadual até o dia 20 do mês seguinte. Se US$900 do mês vieram por um site de reservas que concordou em cobrar o imposto estadual de hotel do Texas, o relatório dela cobre os outros US$1.500, ou seja, US$90. Na contabilidade, as reservas diretas são caixa de US$1.590, receita de aluguel de US$1.500 e imposto de hotel a pagar de US$90. Supondo que os US$900 sejam o aluguel antes da taxa do site, ela os registra como receita de aluguel e a taxa do site como despesa, conforme repasses de reservas na contabilidade, e guarda o relatório de impostos do site. O pagamento dos US$90 (antes de qualquer desconto por entrega no prazo) zera o saldo a pagar.

Aluguel de câmeras no Brooklyn

Uma empresa do Brooklyn aluga equipamento de câmera para equipes de filmagem e fatura US$40.000 por ano, com entrega em Nova York. Nova York trata o aluguel de bens como venda; portanto, os valores de aluguel geralmente são tributáveis pela alíquota estadual e local. Um produtor de cinema registrado que usa o equipamento diretamente e na maior parte do tempo para produzir um filme para venda pode alugá-lo com isenção usando o Form ST-121. A empresa só pode deixar de cobrar o imposto se receber o certificado preenchido em até 90 dias após a entrega, aceitá-lo de boa-fé e guardá-lo com os registros do aluguel. Os outros clientes pagam o imposto.

Uma loja e um apartamento na Flórida

Um locador na Flórida aluga uma loja por US$3.000 por mês e um apartamento mobiliado em estadias de dois meses por US$4.000 cada. O aluguel da loja pela ocupação de outubro de 2025 fica fora do imposto sobre vendas. O aluguel da loja pela ocupação de setembro de 2025 continua tributável, com os 2% que o Department usa no exemplo de agosto de 2025 (US$60), mais qualquer sobretaxa do condado, mesmo que o inquilino pague em novembro. As estadias no apartamento são locações transitórias de seis meses ou menos: o imposto sobre vendas e a sobretaxa do condado vão para o Department of Revenue, e o imposto de locação transitória do condado vai para o condado ou para o Department, conforme o condado.

E no seu caso?

• Você aluga em mais de um estado ou cidade, ou um site de reservas ou uma carta do estado pergunta sobre imposto que você nunca cobrou: cada imóvel tem seu próprio imposto, registro e órgão de declaração, e os meses passados precisam de um plano próprio. A data de resposta de uma notificação não muda enquanto você resolve isso; por isso, comece cedo. Peça ajuda com a contabilidade para registrar o imposto de cada local separadamente e conciliar a contabilidade com o que foi cobrado e declarado.
• Você alugou sem cobrar o imposto em meses passados: siga regularizar o imposto sobre vendas não cobrado e peça ajuda com a contabilidade para tratar os meses.
• Você não tem certeza se precisa cobrar o imposto em um estado: use quando você deve cobrar imposto sobre vendas.
• Seu imóvel fica em Montana: leia o guia de Montana para ver o imposto de hospedagem em detalhe.
• Você quer saber o imposto de renda sobre o aluguel: veja impostos sobre imóveis de aluguel e Schedule C ou Schedule E para aluguéis de curta duração.
• Seu imóvel fica no Canadá: veja o GST/HST sobre imóveis comerciais ou imóveis residenciais.