بیرون ملک رہتے ہوئے کینیڈا میں گھر خریدنا: ٹیکس اور رہائش

کیا غیر مقیم کینیڈین شہری کینیڈا میں گھر خرید سکتا ہے؟

جی ہاں۔ رہائشی جائیداد خریدنے پر وفاقی پابندی صرف "غیر کینیڈین" پر لاگو ہوتی ہے، اور ایکٹ کی تعریف میں کینیڈین شہری، Indian Act کے تحت رجسٹرڈ افراد اور مستقل رہائشی شامل نہیں، وہ جہاں بھی رہتے ہوں۔ بیرون ملک رہنے سے کوئی شہری یا مستقل رہائشی اس ایکٹ کے تحت غیر کینیڈین نہیں بنتا۔ مستقل رہائشی پابندی سے صرف تب تک باہر رہتا ہے جب تک اس کی حیثیت برقرار رہے، جو رہائش کی ذمہ داری پوری نہ کرنے کے حتمی فیصلے کے بعد ختم ہو سکتی ہے (IRPA سیکشن 46)۔ پابندی کسی کارپوریشن پر بھی لاگو ہو سکتی ہے، بشمول وہ کینیڈین کارپوریشن جسے غیر کینیڈین افراد کنٹرول کرتے ہوں۔ Finance Canada نے پابندی میں توسیع کی ہے جو 1 جنوری 2027 تک ہے؛ اس تاریخ پر بھروسا کرنے سے پہلے دیکھ لیں کہ کیا اس میں دوبارہ توسیع ہوئی ہے۔

پابندی ٹیکس کا قانون نہیں ہے۔ ٹیکس کے سوال گھر کے مالک بننے کے بعد شروع ہوتے ہیں:

کون سے معاملے آسان نہیں ہوتے: ایسا شریک حیات جو نہ شہری ہو نہ مستقل رہائشی؛ ایسا مستقل رہائشی جس نے پچھلے پانچ سال کا زیادہ تر وقت بیرون ملک گزارا ہو؛ کارپوریشن کے ذریعے خریدنا؛ گھر کرائے پر دے کر پھر خود رہنا؛ یا کینیڈا کے ساتھ پہلے سے موجود دوسرے تعلقات۔ ہر بات یا تو یہ بدلتی ہے کہ کون خرید سکتا ہے یا گھر پر ٹیکس کیسے لگتا ہے۔

ابھی کیا جمع کریں: آپ کی رہائش کا ثبوت (روانگی کی تاریخ، بیرون ملک گھر، آپ کا خاندان کہاں رہتا ہے)، خریداری کا معاہدہ اور اختتامی اسٹیٹمنٹ، اور گھر کے لیے آپ کا منصوبہ: کرائے پر دینا، دوروں کے لیے رکھنا، یا خود رہنا۔

کیا کینیڈا میں گھر کی ملکیت مجھے مقیم بنا دیتی ہے؟

گھر کی ملکیت اپنے آپ آپ کو ٹیکس کے لیے کینیڈین مقیم نہیں بناتی، مگر بیرون ملک رہتے ہوئے آپ کے استعمال کے لیے رکھا گیا گھر ان تعلقات میں سے ایک ہے جنہیں CRA اہم کہتا ہے۔ Folio S5-F1-C1 (¶⁦1.11–1.12⁩) رہائش گاہ، شریک حیات یا کامن لا پارٹنر اور زیر کفالت افراد کو ایسے تعلقات بتاتا ہے جو تقریباً ہمیشہ شمار ہوتے ہیں۔

آزاد فریق (arm's length) کی شرائط پر کسی اور کو کرائے پر دیا گیا گھر مختلف طرح دیکھا جاتا ہے۔ Folio (¶⁦1.26–1.27⁩) کہتا ہے کہ جو غیر مقیم بعد میں رہنے کے لیے گھر خریدے اور اسے آزاد فریق کی شرائط پر تیسرے فریق کو لیز پر دے، اس کا اس گھر سے کوئی اہم تعلق نہیں بھی ہو سکتا، اگر کوئی اور رہائشی تعلق نہ ہو۔ جو گھر آپ کے دوروں کے لیے فرنیچر کے ساتھ خالی رکھا جائے اسے یہ رعایت نہیں ملتی۔ کسی رشتہ دار کو مارکیٹ سے کم کرائے پر دینا کمزور ہے؛ Folio اسے زیادہ تر ان لوگوں کے لیے مانتا ہے جو پہلے کبھی کینیڈا میں مقیم نہیں رہے۔

رہائش آپ کے تمام تعلقات کو ملا کر طے ہوتی ہے، اور جہاں دو ممالک آپ کو اپنا مانیں وہاں ٹیکس معاہدہ معاملہ طے کر سکتا ہے۔ پورے ٹیسٹ اور tie-breaker کے لیے دیکھیں کینیڈا میں ٹیکس رہائش۔

کیا بیرون ملک رہتے ہوئے میں اپنا FHSA یا Home Buyers' Plan استعمال کر سکتا ہوں؟

نہیں۔ ان میں سے کوئی بھی منصوبہ ایسے گھر کی مالی معاونت نہیں کر سکتا جو آپ نے غیر مقیم رہتے ہوئے خریدا ہو:

غیر مقیم رہتے ہوئے FHSA (پہلا گھر خریدنے کا بچت اکاؤنٹ) سے نکالی گئی رقم قابل ٹیکس نکاسی ہے، جس پر ⁦25%⁩ کاٹا جاتا ہے جب تک کوئی معاہدہ اسے کم نہ کرے۔ دونوں منصوبوں میں یہ بھی ضروری ہے کہ آپ پہلی بار گھر خریدنے والے ہوں اور گھر نکاسی سے 30 دن سے زیادہ پہلے نہ خریدا گیا ہو (سیکشن 146.6، سیکشن 146.01)۔ اس لیے بیرون ملک رہتے ہوئے خریدا گیا گھر کبھی بھی کسی منصوبے سے فنڈ نہیں ہو سکتا، اور جب تک آپ اس میں رہیں اور اس کے بعد چار کیلنڈر سال تک آپ پہلی بار خریدار نہیں رہتے۔ انہیں استعمال کرنے کے لیے پہلے واپس آئیں اور بعد میں خریدیں۔ جو FHSA آپ کے پاس پہلے سے ہے اس کے لیے دیکھیں کینیڈا چھوڑتے وقت آپ کا FHSA۔

واپس آنے تک اگر گھر کرائے پر دوں تو کون سا ٹیکس لگتا ہے؟

کینیڈا غیر مقیم کو ادا ہونے والے کرائے پر کل کرائے کا ⁦25%⁩ ٹیکس لگاتا ہے، جو کرایہ دار یا آپ کا ایجنٹ کاٹتا ہے۔ سیکشن 216 کا گوشوارہ آپ کو اخراجات کے بعد خالص کرائے پر ٹیکس دینے دیتا ہے (⁦T4144⁩)۔ یہ گوشوارہ عموماً کرایہ ادا ہونے کے سال کے بعد دو سال کے اندر واجب ہے، یا اگر آپ کے ایجنٹ نے منظور شدہ ⁦NR6⁩ کے تحت خالص کرائے پر ٹیکس کاٹا ہو تو سال کے بعد چھ ماہ کے اندر۔ اگر کچھ نہ کٹا ہو اور آپ یہ مدت چھوڑ دیں تو CRA آپ کے خلاف غیر مقیم ٹیکس کی تشخیص کرتا ہے۔

اس گوشوارے پر ایک انتخاب بعد میں اہم ہو جاتا ہے: عمارت پر سرمائے کی لاگت کا الاؤنس (فرسودگی) لینا اس انتخاب کو روک دیتا ہے جو آپ کو فرضی فروخت کے بغیر گھر میں رہنے دیتا ہے (اگلا حصہ دیکھیں)۔ فارم، ⁦NR6⁩ اور مدتیں غیر مقیم مالک مکان میں ہیں۔

کیا بیرون ملک کے میرے سال بنیادی رہائش کی چھوٹ میں گنے جاتے ہیں؟

نہیں۔ سیکشن ⁦40(2)(b)⁩ کے تحت چھوٹ میں صرف وہ سال گنے جاتے ہیں جن میں آپ کینیڈا میں مقیم تھے۔ فارمولے کا عام اضافی سال ("ایک جمع") صرف تب لاگو ہوتا ہے جب آپ گھر خریدنے کے سال میں مقیم تھے، اس لیے غیر مقیم رہتے ہوئے خریدا گیا گھر اسے کھو دیتا ہے۔

واپس آنے پر دو اور قواعد لاگو ہوتے ہیں:

• واپس آنے سے گھر کی لاگت دوبارہ طے نہیں ہوتی۔ مقیم بننے پر زیادہ تر جائیداد کو اس دن کی قدر پر خریدی ہوئی مانا جاتا ہے، مگر کینیڈا کی غیر منقولہ جائیداد اس سے باہر ہے (سیکشن ⁦128.1(1)(b)⁩)۔ گھر کی لاگت وہی رہتی ہے جو آپ نے ادا کی۔
• کرائے کی جائیداد کو اپنا گھر بنانا فرضی فروخت ہے۔ سیکشن ⁦45(1)⁩ استعمال کی تبدیلی کو اس دن کی قدر پر فروخت اور واپس خریداری مانتا ہے۔ سیکشن ⁦45(3)⁩ آپ کو اس سے باہر رہنے کا انتخاب دیتا ہے، مگر اگر جائیداد پر سرمائے کی لاگت کا الاؤنس لیا گیا ہو تو یہ انتخاب دستیاب نہیں۔

کون سا راستہ سستا ہے، یہ منافع اور سالوں پر منحصر ہے۔ انتخاب فروخت کے سال کے گوشوارہ جمع کرانے کی آخری تاریخ تک، یا CRA کی مانگ کے 90 دن کے اندر (جو پہلے آئے) جمع ہو سکتا ہے؛ مگر اس کے بغیر فرضی فروخت رہنے کے سال کے گوشوارے پر آتی ہے، اس لیے وہ گوشوارہ جمع ہونے سے پہلے فیصلہ کر لیں۔ پورے حساب کے لیے دیکھیں کینیڈا چھوڑنے کے بعد اپنا گھر بیچنا اور بنیادی رہائش کی چھوٹ۔ پہلے سال کے گوشوارے کے لیے دیکھیں برسوں بیرون ملک رہنے کے بعد کینیڈا واپسی۔

کیا Underused Housing Tax یا خالی مکان کا ٹیکس ہے؟

نہیں۔ CRA کہتا ہے کہ وفاقی Underused Housing Tax (کم استعمال شدہ مکان پر ٹیکس) 2025 اور بعد کے سالوں کے لیے لاگو نہیں؛ وہ صرف 2022، 2023 اور 2024 کے لیے تھا۔ اپنے نام پر مالک شہری اور مستقل رہائشی ویسے ہی مستثنیٰ مالک تھے۔

صوبے اور شہر اپنے زمین کی منتقلی، قیاس آرائی اور خالی مکان کے ٹیکس خود چلاتے ہیں۔ ان کی شرحیں، استثنا اور رہائش کے ٹیسٹ جگہ کے لحاظ سے اور کبھی شہریت کے لحاظ سے مختلف ہیں؛ خریدنے سے پہلے اس جگہ کے قواعد دیکھیں جہاں گھر ہے۔

اگر میں واپس آنے سے پہلے ہی بیچ دوں تو؟

غیر مقیم فروخت کنندہ کو فروخت کے بعد 10 دن کے اندر CRA کو اطلاع دینی اور تعمیل کا سرٹیفکیٹ لینا ہوتا ہے (CRA)۔ سرٹیفکیٹ کے بغیر خریدار قیمت کا ⁦25%⁩ روک سکتا ہے، یا کرائے کی عمارت پر اس سے زیادہ۔ جس گھر میں آپ مقیم رہتے ہوئے کبھی نہ رہے ہوں اسے بنیادی رہائش کی چھوٹ نہیں ملتی، اس لیے منافع کا کوئی حصہ اس سے محفوظ نہیں ہوتا، اور کرائے کے دوران لیا گیا سرمائے کی لاگت کا کوئی بھی الاؤنس آمدنی میں واپس شامل ہوتا ہے (سیکشن 13)۔ شرحیں، فارم اور روکی گئی ادائیگی واپس لینا: غیر مقیم افراد کی کینیڈین جائیداد کی فروخت۔

خریدتے وقت مجھے کیا ریکارڈ کرنا چاہیے؟

پہلے دن سے فائل رکھیں؛ آپ کو برسوں بعد سیکشن 216 کے گوشوارے پر، رہنے کے وقت یا فروخت پر اس کی ضرورت پڑ سکتی ہے:

• خریداری کا معاہدہ، اختتامی اسٹیٹمنٹ، قانونی فیس اور ادا کیا گیا زمین کی منتقلی کا ٹیکس (یہ لاگت بناتے ہیں)
• قبضے کی تاریخ، اور وہ تاریخ جب آپ غیر مقیم بنے اور بعد میں دوبارہ مقیم
• ہر سال گھر کا استعمال کیسے ہوا: کرائے پر، خالی، دوروں پر استعمال، یا رہائش
• لیز، وصول شدہ کرایہ، اخراجات اور لیا گیا کوئی بھی سرمائے کی لاگت کا الاؤنس
• استعمال بدلنے کے دن کی تشخیص یا قدر کا کوئی اور ثبوت
• سرمایہ جاتی بہتری، انوائسز کے ساتھ

مثال

یہ مثالیں صرف وضاحت کے لیے ہیں اور کینیڈین ڈالر میں ہیں۔

سنگاپور میں شہری جو پہلے کرائے پر دیتا ہے، پھر واپس آتا ہے

ایک شہری سال 1 میں ⁦C$700,000⁩ کا کنڈو خریدتا ہے اور اسے آزاد فریق کو ⁦C$2,500⁩ ماہانہ پر لیز پر دیتا ہے۔

• سال 1 سے 3: ⁦C$30,000⁩ سالانہ کرایہ۔ کرایہ دار، یا کینیڈا میں شہری کا ایجنٹ، ہر سال ⁦C$7,500⁩ (⁦25%⁩) کاٹتا ہے۔ منظور شدہ ⁦NR6⁩ ہو تو ایجنٹ خالص کرائے پر کاٹتا ہے؛ دونوں صورتوں میں سیکشن 216 کا گوشوارہ خالص کرائے پر ٹیکس طے کرتا ہے اور زائد رقم واپس کرتا ہے۔ لیز پر دیا گیا کنڈو اکیلا اہم رہائشی تعلق بننے کا امکان کم ہے۔
• سال 4: شہری واپس آ کر اس میں رہنے لگتا ہے۔ کرائے سے گھر بننے کی تبدیلی اس دن کی قدر پر فرضی فروخت ہے، جب تک سیکشن ⁦45(3)⁩ کا انتخاب نہ کیا جائے (جو صرف تب ممکن ہے جب سرمائے کی لاگت کا الاؤنس نہ لیا گیا ہو)۔
• سال 10: کنڈو بکتا ہے۔ ⁦45(3)⁩ کے انتخاب کے ساتھ سال 4 سے 10 نامزد کیے جا سکتے ہیں اگر ان کے لیے کوئی اور گھر نامزد نہ ہو: ملکیت کے 10 میں سے 7 سال۔ غیر مقیم رہتے ہوئے خریدنے کی وجہ سے کنڈو کو اضافی سال نہیں ملتا، اس لیے پورے منافع کا تقریباً ⁦30%⁩ قابل ٹیکس ہے۔ انتخاب کے بغیر سال 1 سے 3 کے منافع پر ٹیکس سال 4 میں لگتا ہے، اور کنڈو کو مقیم رہتے ہوئے دوبارہ خریدا ہوا مانا جاتا ہے، اس لیے اضافی سال لاگو ہوتا ہے اور بعد کا منافع عموماً محفوظ ہوتا ہے۔ کون سا سستا ہے، یہ اس پر منحصر ہے کہ سال 4 سے پہلے اور بعد قدر کیسے بدلی۔

دبئی میں مستقل رہائشی جو دوروں کے لیے گھر رکھتا ہے

ایک مستقل رہائشی ⁦C$500,000⁩ کا ٹاؤن ہاؤس خریدتا ہے اور سالانہ دورے کے لیے اسے فرنیچر کے ساتھ رکھتا ہے۔ ٹاؤن ہاؤس استعمال کے لیے دستیاب ہے، اس لیے CRA اسے عموماً اہم رہائشی تعلق مانے گا، جسے کینیڈا میں کسی بھی شریک حیات، زیر کفالت افراد یا دوسرے تعلقات کے ساتھ تولا جائے گا۔ اس میں رہنے والے شریک حیات یا زیر کفالت افراد مزید اہم تعلق ہوں گے۔

بیرون ملک شہری جس کے پاس FHSA ہے

ایک شہری نے جانے سے پہلے FHSA کھولا اور اس میں ⁦C$30,000⁩ ہیں۔ شہری غیر مقیم رہتے ہوئے اسے اہل نکاسی کے لیے استعمال نہیں کر سکتا۔ ابھی رقم نکالنا قابل ٹیکس نکاسی ہے جس پر ⁦25%⁩ کاٹا جاتا ہے جب تک کوئی معاہدہ اسے کم نہ کرے۔ واپس آنے کے بعد ہی خریدنے سے اہل نکاسی کا راستہ کھلا رہتا ہے، بشرطیکہ شہری اس وقت بھی پہلی بار خریدار کا ٹیسٹ پورا کرے؛ ابھی بیرون ملک رہتے ہوئے گھر خریدنے سے اس گھر کے لیے وہ راستہ بند ہو جاتا ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ کا شریک حیات نہ شہری ہے نہ مستقل رہائشی: ایکٹ ایسے غیر کینیڈین کو استثنا دیتا ہے جو شہری یا مستقل رہائشی شریک حیات کے ساتھ مل کر خریدے (سیکشن ⁦4(2)⁩)؛ خریداری مکمل کرنے والے سے ملکیت کی تصدیق کریں۔ مشترکہ ملکیت پر ٹیکس کیسے لگتا ہے: انفرادی ٹیکس میں مدد۔
• آپ چاہتے ہیں کہ آپ کی کارپوریشن خریدے: پابندی کے تحت کارپوریشن غیر کینیڈین شمار ہو سکتی ہے، اور آپ کی کارپوریشن کی ملکیت والا گھر اپنے ٹیکس سوال اٹھاتا ہے؛ دیکھیں آپ کی کارپوریشن کی ملکیت والا گھر اور دستخط سے پہلے انفرادی ٹیکس میں مدد لیں۔
• آپ پہلے کرائے پر دیں گے اور بعد میں خود رہیں گے: سرمائے کی لاگت کے الاؤنس اور سیکشن ⁦45(3)⁩ کے انتخاب واپس کرنا مشکل ہیں؛ انفرادی ٹیکس میں مدد کے ساتھ ان کی منصوبہ بندی کریں اور دیکھیں غیر مقیم مالک مکان۔
• گھر آپ کی رہائش بدل سکتا ہے: کینیڈا میں ٹیکس رہائش میں اپنے تعلقات جانچیں، اور اگر شریک حیات، بچے یا دوسرے تعلقات کینیڈا میں ہیں تو انفرادی ٹیکس میں مدد لیں۔
• آپ اسی سال واپس آ رہے ہیں: دیکھیں برسوں بیرون ملک رہنے کے بعد کینیڈا واپسی۔
• آپ غیر مقیم کے طور پر بیچ رہے ہیں: دیکھیں غیر مقیم افراد کی کینیڈین جائیداد کی فروخت۔
• آپ کینیڈین ہیں اور اس کی جگہ امریکہ میں خرید رہے ہیں: دیکھیں کینیڈین کو امریکی جائیداد کیسے رکھنی چاہیے۔