在國外買加拿大房子：稅務與居民身份

非居民的加拿大公民可以在加拿大買房嗎？

可以。聯邦的購買住宅禁令只適用於「非加拿大人」，而該法對此的定義不包括加拿大公民、依《印第安法》登記的人和永久居民，不論他們住在哪裡。住在國外並不會使公民或永久居民成為該法所指的非加拿大人。永久居民只有在保有該身份期間才不受禁令約束；在最終認定其沒有履行居住義務後，可能喪失該身份（IRPA 第 46 條）。禁令也可能涵蓋公司，包括由非加拿大人控制的加拿大公司。加拿大財政部已延長該禁令至 2027 年 1 月 1 日；依賴這個日期之前，請先確認是否再度延長。

禁令不屬於稅法。稅務問題從您擁有房子之後才開始：

哪些情況不單純：配偶既不是公民也不是永久居民；永久居民過去五年大部分時間在國外；透過公司購買；先出租再搬進去住；或已經與加拿大有其他聯繫。這些都會改變誰可以購買，或房子如何課稅。

現在要準備的資料：您的居民身份證據（離境日期、國外住所、家人住在哪裡）、買賣協議和成交結算單，以及您對這間房子的打算：出租、回國探訪時使用，還是搬進去住。

在加拿大擁有房子會使我成為居民嗎？

擁有房子本身不會使您成為加拿大稅務居民，但您在國外期間仍留給自己使用的住所，是 CRA 所稱的重要聯繫之一。通函 S5-F1-C1（第 1.11–1.12 段）把住所、配偶或同居伴侶以及受撫養人列為幾乎總是算數的聯繫。

以公平交易條件租給別人的房子，處理方式不同。通函（第 1.26–1.27 段）說明，非居民買房準備日後搬進去住，並以公平交易條件租給第三方時，如果沒有其他居住聯繫，這間房子可能不構成重要聯繫。為了回國探訪而備好家具、空置的房子，則得不到這種處理。以低於市價租給親戚，效力較弱；通函主要接受用於以前從未在加拿大居住過的人。

居民身份是按您所有的聯繫綜合判定，當兩個國家都主張您是居民時，稅收協定可以解決。完整的測試和稅收協定的居民身份判定規則，見加拿大稅務居民身份。

我住在國外時，能使用 FHSA 或置業計劃嗎？

不能。兩項計劃都不能為您以非居民身份購買的房子提供資金：

在非居民期間從 FHSA 取出的錢屬於應稅提取，預扣 25%，除非稅收協定降低稅率。兩項計劃還都要求您是首次購房者，而且房子不能是在提取前超過 30 天購買的（第 146.6 條、第 146.01 條）。所以您在國外期間買的房子，永遠不能用這兩項計劃出資；而且在您住在房子裡期間，以及之後四個曆年內，您都不是首次購房者。想使用它們，請先搬回來，再買房。您已經持有的 FHSA，見離開加拿大時的 FHSA。

我在搬回來之前把房子出租，要繳什麼稅？

加拿大對支付給非居民的租金，按租金總額的 25% 課稅，由租客或您的代理人預扣。依第 216 條提交稅表，可以改為在扣除費用後按淨租金繳稅（T4144）。稅表一般須在支付租金的年度結束後 兩年 內提交；如果您的代理人依已核准的 NR6 按淨租金預扣，則在年度結束後 六個月 內。如果沒有預扣稅款，而您錯過期限，CRA 會對您評定非居民稅。

那份稅表上有一個選擇日後很重要：申請資本成本免稅額（折舊）會使您無法作出讓您搬進去住時不被視同出售的選擇（見下一節）。表格、NR6 和期限，見非居民房東。

我在國外的年份計入主要居所免稅嗎？

不計入。依第 40(2)(b) 款，只有您是加拿大居民的年份才計入免稅。公式中通常多出的一年（「加一」）只有在您購房當年是居民時才適用，所以以非居民身份購買的房子沒有這一年。

您搬回來時還有兩條規則：

• 搬回來不會重設房子的成本。成為居民時，大部分財產被視為在當天按其價值購入，但加拿大不動產除外（第 128.1(1)(b) 款）。房子保留您當初付的價格。
• 把出租房變成自住是視同出售。第 45(1) 款把用途變更視為按當天價值出售並買回。第 45(3) 款允許您選擇不適用，但如果該財產已申請過資本成本免稅額，就不能作這項選擇。

哪條路花費較少，取決於增值和年數。這項選擇最晚可以在您出售當年的申報到期日提交，或在 CRA 要求後 90 天內提交（以較早者為準）；但如果不作選擇，視同出售就要列入搬進去那一年的稅表，所以在該稅表提交前就要決定。詳細計算見離開加拿大後出售您的房子和主要居所免稅。第一年的稅表見在國外多年後返回加拿大。

有閒置住房稅或空置稅嗎？

沒有。CRA 表示，聯邦閒置住房稅不適用於 2025 年及以後的年度；它只涵蓋 2022、2023 及 2024 年。以個人名義擁有房子的公民和永久居民，本來就是被排除的擁有人。

各省和各市有自己的土地轉讓稅、投機稅和空置稅。稅率、豁免和居民身份測試因地而異，有時還取決於公民身份；購買前請查閱房子所在地的規定。

如果我還沒搬回來就出售呢？

非居民賣方必須在出售後 10 天 內通知 CRA，並取得合規證明（CRA）。沒有證明，買方可以扣留售價的 25%，出租樓宇則可能更多。您從未在擔任居民期間住過的房子，不能享有主要居所免稅，所以收益沒有任何部分受它保護，而且出租期間申請的任何資本成本免稅額都要加回收入（第 13 條）。稅率、表格和取回扣留款，見非居民出售加拿大財產。

購買時應該記錄什麼？

從第一天起就建立檔案；多年後您可能在第 216 條稅表、搬進去住時或出售時用到：

• 買賣協議、成交結算單、律師費和已繳的土地轉讓稅（這些構成成本）
• 取得房子的日期，以及您成為非居民和日後再次成為居民的日期
• 每年房子如何使用：出租、空置、回國探訪時使用、自己居住
• 租約、收到的租金、費用，以及申請的任何資本成本免稅額
• 用途改變當天的估價報告或其他價值證明
• 資本改善支出，附上發票

舉例

以下例子僅作說明，金額以加元計。

住在新加坡的公民，先出租再搬回去

一位公民在第 1 年買了一間 C$700,000 的公寓，以公平交易條件按每月 C$2,500 出租。

• 第 1 至 3 年：每年租金 C$30,000。租客，或公民在加拿大的代理人，每年預扣 C$7,500（25%）。如果有已核准的 NR6，代理人則按淨租金預扣；無論哪種方式，依第 216 條提交的稅表都會結清淨租金的稅款，並退還多繳的部分。這間出租的公寓本身不太可能構成重要的居住聯繫。
• 第 4 年：公民搬回來並住進去。從出租變為自住，視同按當天價值出售，除非作出第 45(3) 款的選擇（只有在沒有申請過資本成本免稅額時才能作）。
• 第 10 年：公寓出售。如果有作第 45(3) 款的選擇，第 4 至 10 年可以指定為主要居所，前提是沒有其他房子被指定在這些年份：擁有的 10 年中的 7 年。因為是以非居民身份購買，這間公寓沒有多出的一年，所以整筆收益中約 30% 須課稅。如果沒有作選擇，第 1 至 3 年的收益在第 4 年課稅，公寓被視為在擔任居民期間重新購入，所以多出的一年適用，之後的增值一般都受到涵蓋。哪一種花費較少，取決於第 4 年前後價值如何變化。

住在杜拜的永久居民，保留房子供探訪使用

一位永久居民買了一間 C$500,000 的聯排別墅，備好家具供每年探訪使用。這間別墅可供使用，所以 CRA 通常會視其為重要的居住聯繫，並與在加拿大的配偶、受撫養人或其他聯繫一併衡量。配偶或受撫養人住在裡面，會是進一步的重要聯繫。

在國外、持有 FHSA 的公民

一位公民在離開前開立了 FHSA，帳戶中有 C$30,000。這位公民在非居民期間不能用它進行合資格提取。現在把錢取出屬於應稅提取，預扣 25%，除非稅收協定降低稅率。等搬回來之後才買房，如果屆時這位公民仍符合首次購房者測試，合資格提取的途徑仍然可用；現在在國外買房，則會使這間房子無法走這條途徑。

您的情況不同嗎？

• 您的配偶既不是公民也不是永久居民：該法豁免與公民或永久居民配偶共同購買的非加拿大人（第 4(2) 款）；請與辦理交易的人確認產權。共同擁有後如何課稅：個人稅務協助。
• 您想讓您的公司購買：公司在禁令下可能被視為非加拿大人，而公司擁有的房子還有自己的稅務問題；見公司擁有的房子，簽約前請取得個人稅務協助。
• 您打算先出租、日後再搬進去：資本成本免稅額和第 45(3) 款的選擇很難撤回；請與個人稅務協助一起規劃，並見非居民房東。
• 這間房子可能影響您的居民身份：在加拿大稅務居民身份測試您的聯繫；如果配偶、子女或其他聯繫仍在加拿大，請取得個人稅務協助。
• 您今年要搬回來：見在國外多年後返回加拿大。
• 您要以非居民身份出售：見非居民出售加拿大財產。
• 您是加拿大人，改為在美國買房：見加拿大人應如何持有美國房產。