Mua nhà ở Canada khi sống ở nước ngoài: thuế và cư trú

Công dân Canada không cư trú có mua nhà ở Canada được không?

Có. Lệnh cấm mua bất động sản nhà ở của liên bang chỉ áp dụng cho "người không phải người Canada (non-Canadian)", và định nghĩa trong Act loại trừ công dân Canada, người đăng ký theo Indian Act và thường trú nhân, dù họ sống ở đâu. Sống ở nước ngoài không biến công dân hoặc thường trú nhân thành người không phải người Canada theo Act đó. Thường trú nhân chỉ nằm ngoài lệnh cấm chừng nào còn giữ tình trạng này, và tình trạng đó có thể mất sau kết luận cuối cùng rằng họ không đáp ứng nghĩa vụ cư trú (IRPA s. 46). Lệnh cấm cũng có thể áp dụng cho một công ty, kể cả công ty Canada do người không phải người Canada kiểm soát. Finance Canada đã gia hạn lệnh cấm đến ngày 1 tháng 1 năm 2027; hãy kiểm tra xem lệnh cấm đã được gia hạn thêm chưa trước khi dựa vào ngày đó.

Lệnh cấm không phải là luật thuế. Các câu hỏi về thuế bắt đầu khi bạn đã sở hữu căn nhà:

Điều khiến trường hợp không còn đơn giản: vợ/chồng không phải công dân cũng không phải thường trú nhân, thường trú nhân đã ở nước ngoài phần lớn 5 năm qua, mua qua công ty, cho thuê nhà rồi mới dọn vào ở, hoặc đã có các mối gắn kết khác với Canada. Mỗi điều này làm thay đổi ai được mua hoặc căn nhà bị đánh thuế thế nào.

Cần chuẩn bị ngay: bằng chứng về cư trú của bạn (ngày rời đi, nhà ở nước ngoài, nơi gia đình bạn sống), hợp đồng mua và bảng kê khi chốt giao dịch, và kế hoạch của bạn với căn nhà: cho thuê, giữ để dùng khi về thăm, hay dọn vào ở.

Sở hữu nhà ở Canada có khiến tôi trở thành người cư trú không?

Sở hữu nhà không tự khiến bạn thành người cư trú về thuế tại Canada, nhưng căn nhà giữ sẵn cho bạn dùng khi ở nước ngoài là một trong các mối gắn kết mà Cơ quan Thuế Canada (CRA) gọi là đáng kể. Folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12) liệt kê nơi ở, vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống và người phụ thuộc là các mối gắn kết hầu như luôn được tính.

Căn nhà cho người khác thuê theo điều kiện giao dịch độc lập (arm's length) được xử lý khác. Folio (¶1.26–1.27) cho biết người không cư trú mua nhà để dọn vào sau này và cho bên thứ ba thuê theo điều kiện giao dịch độc lập có thể không có mối gắn kết đáng kể từ căn nhà đó, nếu không có mối gắn kết nào khác về nơi ở. Căn nhà để sẵn đồ đạc và bỏ trống cho các chuyến về thăm của bạn thì không được xử lý như vậy. Hợp đồng thuê giá thấp hơn thị trường cho người thân yếu hơn; Folio chủ yếu chấp nhận trường hợp này đối với người chưa từng cư trú tại Canada.

Tình trạng cư trú được quyết định dựa trên toàn bộ các mối gắn kết của bạn, và hiệp định thuế có thể giải quyết trường hợp hai quốc gia cùng nhận bạn là người cư trú. Xem tình trạng cư trú về thuế tại Canada để biết đầy đủ phép thử và tiêu chí quyết định.

Tôi có dùng được FHSA hoặc Home Buyers' Plan khi sống ở nước ngoài không?

Không. Cả hai chương trình đều không thể dùng để mua nhà khi bạn là người không cư trú:

Tiền rút khỏi FHSA khi là người không cư trú là khoản rút chịu thuế, bị khấu trừ 25% trừ khi hiệp định thuế giảm mức đó. Cả hai chương trình cũng yêu cầu bạn là người mua nhà lần đầu và căn nhà không được mua trước ngày rút tiền quá 30 ngày (section 146.6, section 146.01). Vì vậy, căn nhà bạn mua khi ở nước ngoài không bao giờ được trả bằng một trong hai chương trình này, và khi bạn đang ở trong nhà đó, cùng 4 năm dương lịch sau đó, bạn không phải là người mua nhà lần đầu. Để dùng chúng, hãy quay về trước rồi mua sau. Với FHSA bạn đang có, xem FHSA của bạn khi rời Canada.

Nếu cho thuê cho đến khi tôi quay về thì chịu thuế gì?

Canada đánh thuế tiền thuê trả cho người không cư trú ở mức 25% trên tổng tiền thuê, do người thuê hoặc đại diện của bạn khấu trừ. Tờ khai section 216 cho phép bạn nộp thuế trên tiền thuê ròng, sau khi trừ chi phí (T4144). Tờ khai này nhìn chung đến hạn trong vòng hai năm sau năm nhận tiền thuê, hoặc trong vòng sáu tháng sau năm đó nếu đại diện của bạn khấu trừ trên tiền thuê ròng theo NR6 đã được chấp thuận. Nếu không có khoản nào bị khấu trừ và bạn bỏ lỡ hạn đó, CRA ấn định thuế người không cư trú đối với bạn.

Một lựa chọn trên tờ khai đó sẽ quan trọng về sau: khai khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA) cho tòa nhà sẽ chặn lựa chọn cho phép bạn dọn vào ở mà không bị coi như bán (xem phần tiếp theo). Các biểu mẫu, NR6 và hạn nộp nằm trong chủ nhà không cư trú.

Những năm tôi ở nước ngoài có được tính cho miễn thuế nhà ở chính không?

Không. Theo section 40(2)(b), chỉ những năm bạn là người cư trú tại Canada mới được tính cho mức miễn thuế. Năm cộng thêm thông thường của công thức ("one plus") chỉ áp dụng nếu bạn là người cư trú trong năm mua nhà, nên căn nhà mua khi là người không cư trú mất năm này.

Hai quy tắc nữa áp dụng khi bạn quay về:

• Quay về không đặt lại giá gốc của căn nhà. Khi trở thành người cư trú, hầu hết tài sản được coi như mua theo giá trị ngày hôm đó, nhưng bất động sản tại Canada bị loại trừ (section 128.1(1)(b)). Căn nhà giữ nguyên số tiền bạn đã trả.
• Biến nhà cho thuê thành nhà ở của bạn là khoản coi như bán. Section 45(1) coi việc đổi mục đích sử dụng là bán rồi mua lại theo giá trị ngày đó. Section 45(3) cho phép bạn chọn không áp dụng, nhưng lựa chọn này không dùng được nếu đã khai CCA cho tài sản.

Con đường nào tốn ít hơn phụ thuộc vào khoản lãi và số năm. Có thể nộp lựa chọn muộn nhất vào hạn nộp tờ khai của năm bạn bán, hoặc trong vòng 90 ngày sau yêu cầu của CRA nếu yêu cầu đó đến trước; nhưng nếu không có lựa chọn, khoản coi như bán phải ghi trên tờ khai của năm dọn vào ở, nên hãy quyết định trước khi nộp tờ khai đó. Về cách tính đầy đủ, xem bán nhà sau khi rời Canada và miễn thuế nhà ở chính. Về tờ khai năm đầu, xem quay lại Canada sau nhiều năm ở nước ngoài.

Có thuế nhà ít sử dụng (Underused Housing Tax) hay thuế nhà bỏ trống không?

Không. CRA cho biết thuế nhà ít sử dụng của liên bang (Underused Housing Tax) không áp dụng cho năm 2025 trở đi; thuế này chỉ áp dụng cho 2022, 2023 và 2024. Công dân và thường trú nhân sở hữu đứng tên mình vốn đã là chủ sở hữu được loại trừ.

Tỉnh bang và thành phố có thuế chuyển nhượng đất, thuế đầu cơ và thuế nhà bỏ trống riêng. Thuế suất, miễn trừ và điều kiện cư trú khác nhau theo nơi, đôi khi theo quốc tịch; hãy kiểm tra quy định nơi có căn nhà trước khi mua.

Nếu tôi bán trước khi từng quay về thì sao?

Người bán không cư trú phải thông báo cho CRA trong vòng 10 ngày sau khi bán và xin giấy chứng nhận tuân thủ (CRA). Nếu không có giấy chứng nhận, bên mua có thể giữ lại 25% giá bán, hoặc nhiều hơn với tòa nhà đang cho thuê. Căn nhà chưa từng ở khi còn là người cư trú không được miễn thuế nhà ở chính, nên không phần lãi nào được che chắn, và mọi khoản CCA đã khai khi cho thuê được cộng lại vào thu nhập (section 13). Về thuế suất, biểu mẫu và cách lấy lại tiền bị giữ lại: người không cư trú bán bất động sản tại Canada.

Tôi nên ghi lại những gì khi mua?

Hãy lập hồ sơ ngay từ ngày đầu; bạn có thể cần nó nhiều năm sau trên tờ khai section 216, khi dọn vào ở, hoặc khi bán:

• Hợp đồng mua, bảng kê khi chốt giao dịch, phí luật sư và thuế chuyển nhượng đất đã trả (các khoản này tạo thành giá gốc)
• Ngày nhận nhà, ngày bạn trở thành người không cư trú và ngày trở lại là người cư trú
• Cách căn nhà được dùng mỗi năm: cho thuê, bỏ trống, dùng khi về thăm, hoặc ở
• Hợp đồng thuê, tiền thuê đã nhận, chi phí và mọi khoản CCA đã khai
• Định giá hoặc bằng chứng khác về giá trị vào ngày mục đích sử dụng thay đổi
• Chi phí cải tạo vốn hóa, kèm hóa đơn

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Canada.

Công dân ở Singapore cho thuê trước, rồi quay về

Một công dân mua căn hộ giá C$700.000 vào năm 1 và cho thuê theo giao dịch độc lập với giá C$2.500 mỗi tháng.

• Năm 1 đến 3: tiền thuê C$30.000 mỗi năm. Người thuê, hoặc đại diện của công dân tại Canada, khấu trừ C$7.500 (25%) mỗi năm. Với NR6 đã được chấp thuận, đại diện khấu trừ trên tiền thuê ròng; dù cách nào, tờ khai section 216 cũng giải quyết thuế trên tiền thuê ròng và hoàn lại phần thừa. Căn hộ đang cho thuê khó có thể tự nó là mối gắn kết đáng kể về nơi ở.
• Năm 4: công dân quay về và dọn vào ở. Việc đổi từ nhà cho thuê sang nhà ở là khoản coi như bán theo giá trị ngày đó, trừ khi có lựa chọn section 45(3) (chỉ có thể nếu chưa khai CCA).
• Năm 10: căn hộ được bán. Với lựa chọn 45(3), các năm từ 4 đến 10 có thể được chỉ định nếu không có căn nhà nào khác được chỉ định cho các năm đó: 7 trong 10 năm sở hữu. Vì mua khi là người không cư trú, căn hộ không có năm cộng thêm, nên khoảng 30% toàn bộ khoản lãi chịu thuế. Không có lựa chọn, khoản lãi của các năm 1 đến 3 bị đánh thuế vào năm 4, và căn hộ được tính như mua lại khi là người cư trú, nên năm cộng thêm áp dụng và khoản lãi về sau nhìn chung được bao phủ. Cách nào tốn ít hơn phụ thuộc vào việc giá trị thay đổi thế nào trước và sau năm 4.

Thường trú nhân ở Dubai giữ một căn nhà để về thăm

Một thường trú nhân mua căn nhà liền kề giá C$500.000 và để sẵn đồ đạc cho chuyến về thăm hằng năm. Căn nhà luôn sẵn sàng để dùng, nên CRA thường coi đó là mối gắn kết đáng kể về nơi ở, được cân nhắc cùng vợ/chồng, người phụ thuộc hoặc các mối gắn kết khác tại Canada. Vợ/chồng hoặc người phụ thuộc sống trong nhà sẽ là thêm các mối gắn kết đáng kể.

Công dân ở nước ngoài có FHSA

Một công dân mở FHSA trước khi rời đi và có C$30.000 trong đó. Công dân này không thể dùng nó để rút tiền đủ điều kiện khi là người không cư trú. Rút tiền ngay bây giờ là khoản rút chịu thuế, bị khấu trừ 25% trừ khi hiệp định thuế giảm mức đó. Chỉ mua sau khi quay về thì vẫn giữ được con đường rút tiền đủ điều kiện, nếu lúc đó công dân vẫn đáp ứng điều kiện người mua nhà lần đầu; mua nhà ngay bây giờ, khi đang ở nước ngoài, thì đóng con đường đó cho căn nhà này.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Vợ/chồng của bạn không phải công dân cũng không phải thường trú nhân: Act miễn cho người không phải người Canada mua cùng vợ/chồng là công dân hoặc thường trú nhân (s. 4(2)); hãy xác nhận quyền sở hữu với người thực hiện việc chốt giao dịch mua. Cách đánh thuế khi đồng sở hữu sau khi bạn đã sở hữu: hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn muốn công ty của mình mua: công ty có thể bị coi là người không phải người Canada theo lệnh cấm, và căn nhà do công ty sở hữu đặt ra các câu hỏi thuế riêng; xem nhà do công ty của bạn sở hữu và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân trước khi ký.
• Bạn sẽ cho thuê trước rồi dọn vào ở sau: các lựa chọn về CCA và section 45(3) rất khó đảo ngược; hãy lên kế hoạch cùng hỗ trợ thuế cá nhân và xem chủ nhà không cư trú.
• Căn nhà có thể làm đổi tình trạng cư trú của bạn: hãy kiểm tra các mối gắn kết trong tình trạng cư trú về thuế tại Canada, và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân nếu vợ/chồng, con hoặc các mối gắn kết khác còn ở Canada.
• Bạn quay về trong năm nay: xem quay lại Canada sau nhiều năm ở nước ngoài.
• Bạn bán nhà khi là người không cư trú: xem người không cư trú bán bất động sản tại Canada.
• Bạn là người Canada mua nhà ở Hoa Kỳ: xem người Canada nên sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ thế nào.