Yurt Dışında Yaşarken Kanada'da Ev Almak: Vergi ve Mukimlik

Mukim olmayan bir Kanada vatandaşı Kanada'da ev alabilir mi?

Evet. Konut mülkü satın almaya ilişkin federal yasak yalnızca “Kanadalı olmayan” kişiler için geçerlidir ve Kanun'un tanımı Kanada vatandaşlarını, Indian Act kapsamında kayıtlı kişileri ve daimi mukimleri, nerede yaşarlarsa yaşasınlar, dışarıda bırakır. Yurt dışında yaşamak, vatandaşı veya daimi mukimi bu Kanun kapsamında Kanadalı olmayan yapmaz. Daimi mukim, yasağın dışında yalnızca bu statüyü koruduğu sürece kalır; mukimlik yükümlülüğünü karşılamadığına dair kesin bir karardan sonra statü kaybedilebilir (IRPA m. 46). Yasak, Kanadalı olmayanlarca kontrol edilen bir Kanada şirketi dahil, bir şirketi de kapsayabilir. Finance Canada yasağı 1 Ocak 2027 tarihine kadar uzattı; bu tarihe güvenmeden önce yeniden uzatılıp uzatılmadığını kontrol edin.

Yasak vergi hukuku değildir. Vergi soruları eve sahip olduktan sonra başlar:

Durumu basit olmayanlar: ne vatandaş ne daimi mukim olan bir eş, son beş yılın çoğunu yurt dışında geçirmiş bir daimi mukim, şirket üzerinden satın alma, evi kiraya verip sonra içine taşınma ya da zaten var olan başka Kanada bağları. Her biri ya kimin satın alabileceğini ya da evin nasıl vergilendirileceğini değiştirir.

Şimdi toplayın: mukimlik kanıtlarınız (ayrılış tarihi, yurt dışındaki ev, ailenizin yaşadığı yer), satın alma sözleşmesi ve kapanış belgesi ve ev için planınız: kiraya vermek, ziyaretler için tutmak veya taşınmak.

Kanada'da ev sahibi olmak beni mukim yapar mı?

Ev sahibi olmak sizi tek başına Kanada vergi mukimi yapmaz, ancak yurt dışındayken kullanımınıza ayrılmış bir ev, CRA'nın önemli saydığı bağlardan biridir. Folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12), konutu, eşi veya fiili partneri ve bakmakla yükümlü olunan kişileri neredeyse her zaman sayılan bağlar olarak listeler.

Başkasına bağımsız taraflar arası (arm's length) şartlarla kiralanan ev farklı değerlendirilir. Folio (¶1.26–1.27), daha sonra taşınmak için ev alan ve onu üçüncü bir kişiye bağımsız taraflar arası şartlarla kiralayan bir mukim olmayanın, başka konut bağı yoksa o evden önemli bir bağı olmayabileceğini söyler. Ziyaretleriniz için eşyalı ve boş tutulan ev bu muameleyi görmez. Bir akrabaya piyasanın altında kiralama daha zayıftır; Folio bunu esas olarak daha önce hiç Kanada'da mukim olmamış kişiler için kabul eder.

Mukimlik tüm bağlarınıza birlikte bakılarak belirlenir ve iki ülke sizi sahiplendiğinde bir vergi anlaşması durumu çözebilir. Tam test ve ayrım kuralı için bkz. Kanada vergi mukimliği.

Yurt dışında yaşarken FHSA'mı veya Home Buyers' Plan'ı kullanabilir miyim?

Hayır. İki plan da mukim olmayan olarak satın alınan bir evi finanse edemez:

Mukim olmayan olarak bir FHSA'dan çekilen para vergilendirilebilir bir çekimdir ve bir anlaşma düşürmedikçe %25 stopaj yapılır. İki plan da ayrıca ilk kez ev alan olmanızı ve evin çekimden 30 günden fazla önce satın alınmamış olmasını gerektirir (146.6. madde, 146.01. madde). Yani yurt dışındayken aldığınız ev hiçbir zaman bu planlardan biriyle finanse edilemez ve evde oturduğunuz sürece ve sonraki dört takvim yılı boyunca ilk kez ev alan sayılmazsınız. Kullanmak için önce geri dönün, sonra satın alın. Zaten sahip olduğunuz bir FHSA için bkz. Kanada'dan ayrılırken FHSA'nız.

Geri dönene kadar kiraya verirsem hangi vergi uygulanır?

Kanada, mukim olmayana ödenen kirayı brüt kiranın %25 oranında vergilendirir; stopajı kiracı veya acenteniz yapar. 216. madde beyannamesi, giderlerden sonra net kira üzerinden vergi ödemenize izin verir (T4144). Beyanname genellikle kiranın ödendiği yıldan sonraki iki yıl içinde verilmelidir; acenteniz onaylı bir NR6 uyarınca net kira üzerinden stopaj yaptıysa yıldan sonraki altı ay içinde. Hiç stopaj yapılmadıysa ve bu süreyi kaçırırsanız, CRA mukim olmayan vergisini size tarh eder.

Bu beyannamedeki bir tercih sonradan önem kazanır: binada sermaye maliyet indirimi (amortisman) talep etmek, farazi satış olmadan taşınmanızı sağlayan seçimi engeller (sonraki bölüme bakın). Formlar, NR6 ve süreler mukim olmayan ev sahipleri rehberindedir.

Yurt dışında geçen yıllarım ana konut istisnası için sayılır mı?

Hayır. 40(2)(b) alt bölümü uyarınca istisna için yalnızca Kanada'da mukim olduğunuz yıllar sayılır. Formüldeki olağan ek yıl (“bir artı”), yalnızca evi satın aldığınız yıl mukim olduysanız uygulanır; bu yüzden mukim olmayan olarak alınan ev bunu kaybeder.

Geri döndüğünüzde iki kural daha uygulanır:

• Geri dönmek evin maliyetini sıfırlamaz. Mukim olduğunuzda çoğu mülk o günkü değerinden satın alınmış sayılır, ancak Kanada gayrimenkulü hariçtir (128.1(1)(b) alt bölümü). Ev, ödediğiniz bedeli korur.
• Kirayı eve çevirmek farazi satıştır. 45(1) alt bölümü kullanım değişikliğini o günkü değerle satış ve geri alım sayar. 45(3) alt bölümü bundan çıkmayı seçmenize izin verir, ancak mülk üzerinde sermaye maliyet indirimi talep edildiyse seçim kullanılamaz.

Hangi yolun daha az maliyetli olduğu kazanca ve yıllara bağlıdır. Seçim, evi sattığınız yılın beyanname son tarihine kadar, ya da bundan önce gelirse CRA talebinden sonraki 90 gün içinde verilebilir; ancak seçim olmadan farazi satış taşındığınız yılın beyannamesine girer, bu yüzden o beyanname verilmeden önce kararı netleştirin. Hesabın tamamı için bkz. Kanada'dan ayrıldıktan sonra evinizi satmak ve ana konut istisnası. İlk yıl beyannamesi için bkz. yıllarca yurt dışında kaldıktan sonra Kanada'ya dönmek.

Underused Housing Tax veya boş konut vergisi var mı?

Hayır. CRA'ya göre federal Underused Housing Tax 2025 ve sonraki yıllar için geçerli değildir; yalnızca 2022, 2023 ve 2024 yıllarını kapsıyordu. Kendi adına ev sahibi olan vatandaşlar ve daimi mukimler zaten hariç tutulan sahiplerdi.

Eyaletler ve şehirler kendi tapu devir, spekülasyon ve boş konut vergilerini uygular. Oranları, muafiyetleri ve mukimlik testleri yere ve bazen vatandaşlığa göre değişir; satın almadan önce evin bulunduğu yerin kurallarına bakın.

Hiç geri dönmeden satarsam ne olur?

Mukim olmayan satıcı, satıştan sonraki 10 gün içinde CRA'yı bilgilendirmeli ve bir uyum belgesi (certificate of compliance) almalıdır (CRA). Belge yoksa alıcı bedelin %25 oranını, kiralık binada daha fazlasını geri tutabilir. Mukimken hiç oturulmamış bir ev ana konut istisnası almaz, bu yüzden kazancın hiçbir kısmı bununla korunmaz ve evi kiraya verirken talep edilen sermaye maliyet indirimi gelire geri eklenir (13. madde). Oranlar, formlar ve geri tutulan bedeli geri almak için: mukim olmayanların Kanada mülkü satışı.

Satın alırken neleri kaydetmeliyim?

İlk günden bir dosya tutun; yıllar sonra 216. madde beyannamesinde, eve taşınırken veya satışta ihtiyaç duyabilirsiniz:

• Satın alma sözleşmesi, kapanış belgesi, avukat masrafları ve ödenen tapu devir vergisi (bunlar maliyeti oluşturur)
• Teslim alma tarihi, mukim olmayan olduğunuz tarih ve sonra yeniden mukim olduğunuz tarih
• Evin her yıl nasıl kullanıldığı: kiralık, boş, ziyaretlerde kullanılan, içinde oturulan
• Kira sözleşmeleri, alınan kira, giderler ve talep edilen sermaye maliyet indirimi
• Kullanım değiştiği gün değerin ekspertiz raporu veya başka kanıtı
• Faturalarıyla birlikte sermayeleştirilen iyileştirmeler

Örnek

Bu örnekler yalnızca açıklama amaçlıdır ve Kanada doları kullanır.

Önce kiraya verip sonra geri dönen Singapur'daki vatandaş

Bir vatandaş 1. yılda C$700.000'lık bir daire alır ve ayda C$2.500'a bağımsız taraflar arası şartlarla kiralar.

• 1–3. yıllar: yılda C$30.000 kira. Kiracı veya vatandaşın Kanada'daki acentesi yılda C$7.500 (%25) stopaj yapar. Onaylı NR6 ile acente net kira üzerinden stopaj yapar; her iki durumda da 216. madde beyannamesi net kira üzerinden vergiyi kesinleştirir ve fazlayı iade eder. Kiralanan dairenin tek başına önemli bir konut bağı olması olası değildir.
• 4. yıl: vatandaş geri döner ve eve taşınır. Kiradan eve geçiş, 45(3) alt bölümü seçimi yapılmadıkça (yalnızca sermaye maliyet indirimi talep edilmediyse mümkün) o günkü değerle farazi satıştır.
• 10. yıl: daire satılır. 45(3) seçimiyle, başka bir ev o yıllar için belirlenmediyse 4–10. yıllar belirlenebilir: sahip olunan 10 yılın 7'si. Mukim olmayan olarak alınan daire ek yıl almaz; bu yüzden tüm kazancın yaklaşık %30'u vergilendirilir. Seçim olmadan, 1–3. yılların kazancı 4. yılda vergilendirilir ve daire mukimken yeniden alınmış sayılır; bu yüzden ek yıl uygulanır ve sonraki kazanç genellikle kapsanır. Hangisinin daha az maliyetli olduğu, değerin 4. yıldan önce ve sonra nasıl hareket ettiğine bağlıdır.

Ziyaretler için ev tutan Dubai'deki daimi mukim

Bir daimi mukim C$500.000'lık bir müstakil sıra evi alır ve yıllık ziyareti için eşyalı tutar. Ev kullanıma hazır olduğundan CRA genellikle onu önemli bir konut bağı sayar; Kanada'daki eş, bakmakla yükümlü olunan kişiler veya diğer bağlarla birlikte tartılır. Evde yaşayan bir eş veya bakmakla yükümlü olunan kişiler başka önemli bağlar olurdu.

Yurt dışında FHSA'sı olan vatandaş

Bir vatandaş ayrılmadan önce bir FHSA açmış ve içinde C$30.000 vardır. Mukim olmayan olduğu sürece nitelikli çekim için kullanamaz. Parayı şimdi çekmek, bir anlaşma düşürmedikçe %25 stopajlı vergilendirilebilir bir çekimdir. Ancak geri döndükten sonra satın almak, vatandaş o zaman ilk kez ev alan testini hâlâ karşılıyorsa nitelikli çekim yolunu açık tutar; evi şimdi, yurt dışındayken almak bu ev için o yolu kapatır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Eşiniz ne vatandaş ne daimi mukim: Kanun, vatandaş veya daimi mukim eşiyle birlikte satın alan Kanadalı olmayanı muaf tutar (m. 4(2)); tapuyu satın almayı kapatan kişiyle doğrulayın. Mülkiyete ortak sahip olduktan sonra nasıl vergilendirileceği için: bireysel vergi desteği.
• Şirketinizin satın almasını istiyorsunuz: şirket yasak kapsamında Kanadalı olmayan sayılabilir ve şirketinizin sahip olduğu ev kendi vergi sorularını doğurur; bkz. şirketinizin sahip olduğu ev ve imzalamadan önce bireysel vergi desteği alın.
• Önce kiraya verip sonra taşınacaksınız: sermaye maliyet indirimi ve 45(3) alt bölümü tercihlerinin geri alınması zordur; bunları bireysel vergi desteğiyle planlayın ve bkz. mukim olmayan ev sahipleri.
• Ev mukimliğinizi değiştirebilir: bağlarınızı Kanada vergi mukimliği rehberinde test edin; Kanada'da eş, çocuklar veya başka bağlar kalıyorsa bireysel vergi desteği alın.
• Bu yıl geri dönüyorsunuz: bkz. yıllarca yurt dışında kaldıktan sonra Kanada'ya dönmek.
• Mukim olmayan olarak satıyorsunuz: bkz. mukim olmayanların Kanada mülkü satışı.
• Bunun yerine ABD'de ev alan bir Kanadalısınız: bkz. Kanadalı ABD mülkünü nasıl edinmeli.