شراء منزل في كندا وأنت تعيش في الخارج: الضريبة والإقامة

هل يستطيع المواطن الكندي غير المقيم شراء منزل في كندا؟

نعم. الحظر الفيدرالي على شراء العقارات السكنية ينطبق على «غير الكندي» فقط، وتعريف القانون يستثني المواطنين الكنديين والمسجلين بموجب قانون الهنود (Indian Act) والمقيمين الدائمين، أينما عاشوا. والعيش في الخارج لا يجعل المواطن أو المقيم الدائم غير كندي بموجب ذلك القانون. ويبقى المقيم الدائم خارج الحظر ما دام محتفظًا بتلك الصفة، وقد يفقدها بعد قرار نهائي بأنه لم يستوفِ التزام الإقامة (IRPA المادة 46). وقد يشمل الحظر أيضًا شركة، منها شركة كندية يسيطر عليها غير كنديين. وقد مدّدت وزارة المالية الكندية الحظر إلى 1 يناير 2027؛ تحقق هل مُدّد مرة أخرى قبل أن تعتمد على هذا التاريخ.

الحظر ليس من قانون الضريبة. وتبدأ الأسئلة الضريبية بعد أن تمتلك المنزل:

ما يجعل الحالة غير بسيطة: زوج أو زوجة ليس مواطنًا ولا مقيمًا دائمًا؛ أو مقيم دائم قضى معظم السنوات الخمس الأخيرة في الخارج؛ أو الشراء عبر شركة؛ أو تأجير المنزل ثم السكن فيه؛ أو روابط أخرى بكندا موجودة بالفعل. كل منها يغيّر من يحق له الشراء أو كيف تُفرض الضريبة على المنزل.

ما تجمعه الآن: أدلة إقامتك (تاريخ المغادرة، المسكن في الخارج، مكان إقامة أسرتك)، وعقد الشراء وبيان الإغلاق، وخطتك للمنزل: تأجيره، أو الاحتفاظ به للزيارات، أو الانتقال إليه.

هل يجعلني امتلاك منزل في كندا مقيمًا؟

امتلاك منزل لا يجعلك مقيمًا في كندا لأغراض الضريبة بحد ذاته، لكن المنزل المحتفظ به متاحًا لاستخدامك وأنت في الخارج أحد الروابط التي تعدّها CRA مهمة. ويُدرج الدليل ⁦S5-F1-C1⁩ (الفقرات ⁦1.11–1.12⁩) المسكن والزوج أو الزوجة أو الشريك بحكم الواقع والمُعالين ضمن الروابط التي تُحتسب دائمًا تقريبًا.

المنزل المؤجَّر لشخص آخر بشروط طرفين مستقلين يُعامل بشكل مختلف. يقول الدليل (الفقرات ⁦1.26–1.27⁩) إن غير المقيم الذي يشتري منزلًا لينتقل إليه لاحقًا ويؤجّره لطرف ثالث بشروط طرفين مستقلين قد لا يكون لديه رابط مهم من ذلك المنزل، إذا لم تكن هناك روابط سكنية أخرى. أما المنزل المحتفظ به مفروشًا وفارغًا لزياراتك فلا يحظى بهذه المعاملة. والإيجار بأقل من سعر السوق لقريب أضعف؛ ويقبله الدليل أساسًا لمن لم يقيموا في كندا من قبل.

تُحدد الإقامة بمجموع روابطك كلها، وقد تحسم الاتفاقية الضريبية الحالة عندما يطالب بلدان بك كلاهما. راجع الإقامة الضريبية في كندا للاطلاع على الاختبار الكامل وقاعدة الترجيح.

هل أستطيع استخدام حساب FHSA أو خطة مشتري المنازل وأنا أعيش في الخارج؟

لا. لا تستطيع أي من الخطتين تمويل منزل يُشترى وأنت غير مقيم:

المال المسحوب من FHSA وأنت غير مقيم سحب خاضع للضريبة، ويُستقطع منه ⁦25%⁩ ما لم تخفّضه اتفاقية. وتشترط الخطتان أيضًا أن تكون مشتريًا لأول منزل وألا يكون المنزل قد اشتُري قبل أكثر من 30 يومًا من السحب (المادة 146.6، المادة 146.01). لذلك لا يمكن تمويل منزل تشتريه وأنت في الخارج من أي من الخطتين، وما دمت تسكن في منزل، ولأربع سنوات تقويمية بعد ذلك، لا تُعدّ مشتريًا لأول منزل. وللاستفادة منهما، عد أولًا ثم اشترِ. وبالنسبة إلى FHSA الذي تملكه بالفعل، راجع حساب FHSA عند مغادرة كندا.

ما الضريبة التي تنطبق إذا أجّرته إلى أن أعود؟

تفرض كندا على الإيجار المدفوع لغير المقيم ضريبة بنسبة ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار، يستقطعها المستأجر أو وكيلك. ويتيح لك إقرار بموجب المادة 216 أن تدفع الضريبة على صافي الإيجار بعد المصاريف بدلًا من ذلك (⁦T4144⁩). ويستحق الإقرار عادةً خلال مدة أقصاها سنتان بعد السنة التي دُفع فيها الإيجار، أو خلال مدة أقصاها ستة أشهر بعد السنة إذا استقطع وكيلك على صافي الإيجار بموجب ⁦NR6⁩ معتمد. وإذا لم يُستقطع شيء وفاتك الموعد، تقدّر CRA ضريبة غير المقيم عليك.

اختيار واحد في ذلك الإقرار يهمك لاحقًا: المطالبة بخصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA، أي الإهلاك) على المبنى تحول دون الاختيار الذي يتيح لك السكن فيه دون بيع افتراضي (راجع القسم التالي). والنماذج و⁦NR6⁩ والمواعيد موجودة في المؤجّرون غير المقيمين.

هل تُحتسب سنواتي في الخارج لإعفاء السكن الرئيسي؟

لا. بموجب المادة ⁦40(2)(b)⁩، تُحتسب للإعفاء السنوات التي كنت فيها مقيمًا في كندا فقط. والسنة الإضافية المعتادة في المعادلة («واحد زائد») تنطبق فقط إذا كنت مقيمًا في السنة التي اشتريت فيها المنزل، فالمنزل المشترى وأنت غير مقيم يفقدها.

وتنطبق قاعدتان أخريان عند عودتك:

• العودة لا تعيد ضبط تكلفة المنزل. عند أن تصبح مقيمًا، تُعامل معظم الممتلكات كأنها اشتُريت بقيمتها في ذلك اليوم، لكن العقارات الكندية مستثناة (المادة ⁦128.1(1)(b)⁩). فيحتفظ المنزل بما دفعته.
• تحويل منزل مؤجَّر إلى مسكنك بيع افتراضي. تعدّ المادة ⁦45(1)⁩ تغيير الاستخدام بيعًا وإعادة شراء بقيمة ذلك اليوم. وتتيح المادة ⁦45(3)⁩ أن تختار الخروج منه، لكن هذا الاختيار غير متاح إذا طُولب بخصم تكلفة الأصول الرأسمالية على العقار.

أي الطريقتين أقل تكلفة يتوقف على الربح وعدد السنوات. ويمكن تقديم الاختيار في موعد أقصاه موعد تقديم إقرار سنة البيع، أو خلال 90 يومًا من طلب من CRA إن جاء أولًا؛ لكن بدونه يُدرج البيع الافتراضي في إقرار سنة الانتقال إلى المنزل، فاحسم الاختيار قبل تقديم ذلك الإقرار. وللاطلاع على الحسابات الكاملة، راجع بيع منزلك بعد مغادرة كندا وإعفاء السكن الرئيسي. وبالنسبة إلى إقرار السنة الأولى، راجع العودة إلى كندا بعد سنوات في الخارج.

هل توجد ضريبة المساكن غير المستغلة أو ضريبة على المساكن الشاغرة؟

لا. تقول CRA إن ضريبة المساكن غير المستغلة الفيدرالية لا تنطبق على سنة 2025 وما بعدها؛ فقد شملت فقط 2022 و2023 و2024. وكان المواطنون والمقيمون الدائمون الذين يملكون بأسمائهم الشخصية مالكين مستثنين على أي حال.

تفرض المقاطعات والمدن ضرائبها الخاصة على نقل الملكية والمضاربة والمساكن الشاغرة. وتختلف نسبها وإعفاءاتها واختبارات الإقامة فيها بحسب المكان وأحيانًا بحسب الجنسية؛ تحقق من القواعد في المكان الذي يقع فيه المنزل قبل أن تشتري.

ماذا لو بعت قبل أن أعود أصلًا؟

على البائع غير المقيم أن يخطر CRA خلال 10 أيام بعد البيع وأن يحصل على شهادة امتثال (CRA). وبدون الشهادة، قد يحتجز المشتري ⁦25%⁩ من الثمن، أو أكثر في حالة مبنى مؤجَّر. والمنزل الذي لم تسكنه قط وأنت مقيم لا يحصل على إعفاء السكن الرئيسي، فلا يُحمى أي جزء من الربح به، وأي خصم تكلفة أصول رأسمالية طولب به أثناء التأجير يُضاف إلى الدخل (المادة 13). النسب والنماذج واسترداد المبلغ المحتجز: بيع غير المقيمين لممتلكات كندية.

ماذا أسجّل عند الشراء؟

احتفظ بملف من اليوم الأول؛ فقد تحتاج إليه بعد سنوات في إقرار المادة 216، أو عند الانتقال إلى المنزل، أو عند البيع:

• عقد الشراء، وبيان الإغلاق، والرسوم القانونية، وضريبة نقل الملكية المدفوعة (تشكل هذه التكلفة)
• تاريخ الاستلام، وتاريخ تحوّلك إلى غير مقيم وتاريخ عودتك لاحقًا إلى الإقامة
• كيف استُخدم المنزل في كل سنة: مؤجَّر، فارغ، مستخدم عند الزيارات، مسكون
• عقود الإيجار، والإيجار المقبوض، والمصاريف، وأي خصم تكلفة أصول رأسمالية طولب به
• تقييم أو أي دليل آخر على القيمة في اليوم الذي يتغير فيه الاستخدام
• التحسينات الرأسمالية، مع الفواتير

مثال

هذه الأمثلة توضيحية وتستخدم الدولار الكندي.

مواطن في سنغافورة يؤجّر أولًا ثم يعود

يشتري مواطن شقة بمبلغ 700,000 دولار كندي في السنة 1 ويؤجّرها لطرف غير مرتبط بمبلغ 2,500 دولار كندي شهريًا.

• السنوات من 1 إلى 3: إيجار 30,000 دولار كندي في السنة. يستقطع المستأجر، أو وكيل المواطن في كندا، 7,500 دولار كندي (⁦25%⁩) كل سنة. وبوجود ⁦NR6⁩ معتمد يستقطع الوكيل على صافي الإيجار بدلًا من ذلك؛ وفي الحالتين، يسوّي إقرار المادة 216 الضريبة على صافي الإيجار ويرد أي زيادة. ومن غير المرجح أن تكون الشقة المؤجَّرة رابطًا سكنيًا مهمًا بمفردها.
• السنة 4: يعود المواطن وينتقل للسكن فيها. تحوّل الشقة من مؤجَّرة إلى مسكن بيع افتراضي بقيمة ذلك اليوم، ما لم يُقدَّم اختيار بموجب المادة ⁦45(3)⁩ (ممكن فقط إذا لم يُطالَب بخصم تكلفة أصول رأسمالية).
• السنة 10: تُباع الشقة. مع اختيار ⁦45(3)⁩، يمكن تخصيص السنوات من 4 إلى 10 إذا لم يُخصص لها منزل آخر: 7 من 10 سنوات ملكية. وبما أن الشقة اشتُريت وأنت غير مقيم فلا سنة إضافية لها، فتخضع للضريبة نحو ⁦30%⁩ من الربح كله. بدون الاختيار، يُفرض على ربح السنوات من 1 إلى 3 ضريبة في السنة 4، وتُعدّ الشقة مشتراة من جديد وهو مقيم، فتنطبق السنة الإضافية ويغطي الإعفاء عادةً الربح اللاحق. وأي الطريقتين أقل تكلفة يتوقف على كيف تحركت القيمة قبل السنة 4 وبعدها.

مقيم دائم في دبي يحتفظ بمنزل للزيارات

يشتري مقيم دائم منزلًا متلاصقًا بمبلغ 500,000 دولار كندي ويبقيه مفروشًا لزيارة سنوية. المنزل متاح للاستخدام، لذلك ستعدّه CRA عادةً رابطًا سكنيًا مهمًا، يُوزن مع أي زوج أو زوجة أو مُعالين أو روابط أخرى في كندا. وإقامة الزوج أو الزوجة أو المُعالين فيه ستكون روابط مهمة إضافية.

مواطن في الخارج لديه FHSA

فتح مواطن حساب FHSA قبل مغادرته وفيه 30,000 دولار كندي. لا يستطيع استخدامه لسحب مؤهل وهو غير مقيم. وسحب المال الآن سحب خاضع للضريبة يُستقطع منه ⁦25%⁩ ما لم تخفّضه اتفاقية. والشراء بعد العودة فقط يُبقي طريق السحب المؤهل مفتوحًا، إذا كان المواطن ما زال يستوفي اختبار مشتري أول منزل حينها؛ أما شراء المنزل الآن وهو في الخارج فيغلق هذا الطريق لهذا المنزل.

هل يختلف وضعك؟

• زوجك أو زوجتك ليس مواطنًا ولا مقيمًا دائمًا: يعفي القانون غير الكندي الذي يشتري مع زوج أو زوجة مواطن أو مقيم دائم (المادة ⁦4(2)⁩)؛ تأكد من سند الملكية مع من يتولى إغلاق الشراء. وكيف تُفرض الضريبة على الملكية المشتركة بعد أن تمتلك: مساعدة الضرائب الفردية.
• تريد أن تشتريه شركتك: قد تُعدّ الشركة غير كندية بموجب الحظر، والمنزل الذي تملكه شركتك يثير أسئلة ضريبية خاصة؛ راجع منزل تملكه شركتك واطلب مساعدة الضرائب الفردية قبل التوقيع.
• ستؤجّر أولًا وتنتقل لاحقًا: يصعب التراجع عن خيارات خصم تكلفة الأصول الرأسمالية والمادة ⁦45(3)⁩؛ خطّط لها مع مساعدة الضرائب الفردية وراجع المؤجّرون غير المقيمين.
• قد يؤثر المنزل في إقامتك: اختبر روابطك في الإقامة الضريبية في كندا، واطلب مساعدة الضرائب الفردية إذا بقي زوج أو زوجة أو أولاد أو روابط أخرى في كندا.
• ستعود هذه السنة: راجع العودة إلى كندا بعد سنوات في الخارج.
• تبيع وأنت غير مقيم: راجع بيع غير المقيمين لممتلكات كندية.
• أنت كندي تشتري في الولايات المتحدة بدلًا من ذلك: راجع كيف يجب أن يملك الكندي عقارًا أمريكيًا.