کینیڈا چھوڑنے کے بعد گھر بیچنا: بنیادی رہائش کی چھوٹ

کیا کینیڈا سے باہر جانے کے بعد میرے گھر کا منافع ٹیکس سے پاک ہے؟

صرف ان سالوں کے لیے جب آپ کینیڈا میں مقیم تھے۔ منافع کا مستثنیٰ حصہ ایک کسر ہے: اس کا شمار کنندہ 1 (صرف اگر آپ گھر خریدنے کے سال کینیڈا میں مقیم تھے) + وہ سال جن میں گھر آپ کی بنیادی رہائش قرار دیا گیا جبکہ آپ کینیڈا میں مقیم تھے ہے، اور نسب نما ملکیت کا ہر سال ہے (Income Tax Act 40(2)(b))۔ باقی سرمایہ کا منافع ہے، اور اس کا ⁦50%⁩ قابل ٹیکس ہے۔ آپ یہ قابل ٹیکس حصہ فروخت کے سال کے غیر مقیم گوشوارے کی لائن 12700 پر رپورٹ کرتے ہیں، جو زیادہ تر لوگوں کے لیے اگلے سال کی 30 اپریل تک جمع ہونا ہے (Income Tax Act 150(1)(d))، اور اس پر وفاقی ٹیکس کے ساتھ غیر مقیم افراد کا اضافی ٹیکس (surtax) ادا کرتے ہیں (⁦T4058⁩)۔

ٹیسٹ رہائش ہے، شہریت نہیں۔ بیرون ملک رہنے والے کینیڈین شہری کو باہر گزارے وقت کے مستثنیٰ سال نہیں ملتے، سوائے اس کے کہ وہ کینیڈا کا فرضی مقیم مانا جائے (Folio پیرا 2.50)۔

آپ کی صورت آسان نہیں اگر:

• آپ نے جانے کے بعد گھر کرائے پر دیا (جس دن کرایہ شروع ہوا اس دن فرضی فروخت ہو چکی ہو سکتی ہے)۔
• آپ اور آپ کے شریک حیات کے پاس گھر مشترکہ ملکیت میں ہے اور آپ مختلف تاریخوں پر گئے۔
• آپ اب ایسے ملک میں رہتے ہیں جو اس فروخت پر بھی ٹیکس لگاتا ہے، جیسے امریکہ۔
• کرایہ کمایا گیا اور کبھی رپورٹ نہیں ہوا، یا کرایہ شروع ہوتے وقت کسی نے گھر کی قدر طے نہیں کی۔

جمع کریں: آپ کی لاگت اور بہتری کی رسیدیں، روانگی کی تاریخ کا ثبوت، کرایہ شروع ہونے کی تاریخ اور اس وقت گھر کی قدر، اور پہلے سے جمع کرایا گیا کوئی بھی اعلان (تفصیل نیچے ریکارڈ کی فہرست میں)۔

جب کچھ سال بیرون ملک گزرے ہوں تو "ایک جمع" والا فارمولا کیسے کام کرتا ہے؟

کیلنڈر سال گنیں۔ کسر کا اوپر والا حصہ وہ سال ہیں جن میں گھر آپ کی بنیادی رہائش تھا اور آپ اس سال کسی بھی وقت کینیڈا میں مقیم تھے، اور اس کے ساتھ ایک اضافی سال۔ نیچے والا حصہ ملکیت کا ہر سال ہے، بشمول بیرون ملک کے سال اور فروخت کا سال (سیکشن 40)۔

• سال "کے دوران" کا مطلب اس میں کسی بھی وقت ہے۔ جس سال آپ گئے وہ مقیم سال شمار ہوتا ہے، بشرطیکہ آپ اس سال اس گھر میں رہے ہوں (Folio S1-F3-C2، پیرا 2.21)۔
• اضافی سال کے لیے خریداری کے سال رہائش ضروری ہے۔ اگر گھر حاصل کرتے وقت آپ کینیڈا میں مقیم نہیں تھے تو "پلس ون" نہیں ملتا (Folio پیرا 2.20)۔
• ہر سال کے لیے اعلان بھی ضروری ہے۔ اس سال گھر میں معمول کے مطابق آپ، آپ کا شریک حیات یا کامن لا پارٹنر، یا آپ کا بچہ رہا ہو، اور آپ ہر سال خاندانی اکائی کے لیے صرف ایک گھر کو بنیادی رہائش قرار دے سکتے ہیں (سیکشن 54)۔

کیا اس سے فرق پڑتا ہے کہ میں نے گھر خالی چھوڑا یا کرائے پر دیا؟

ہاں۔ خالی گھر میں استعمال کی تبدیلی نہیں ہوتی، اس لیے فارمولا خریداری سے فروخت تک سیدھا چلتا ہے۔ کینیڈا چھوڑنا بذات خود گھر کی فروخت نہیں: کینیڈا کی غیر منقولہ جائیداد روانگی کی فرضی فروخت سے باہر رکھی گئی ہے، اس لیے آپ کی لاگت وہی رہتی ہے جو آپ نے ادا کی (Income Tax Act 128.1(4)(b))۔ جو گھر آپ نے کرائے پر دینا شروع کیا اسے اس دن کی مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت شدہ مانا جاتا ہے جس دن کرایہ شروع ہوا، اور اسی قیمت پر دوبارہ خریدا ہوا (Income Tax Act 45(1))۔ CRA توقع کرتا ہے کہ اس سے بننے والا منافع، اور اسے بچانے والا اعلان، اس سال میں رپورٹ ہوں جس میں استعمال بدلا (CRA)۔

اگر کرایہ اسی سال شروع ہوا جس میں آپ گئے تو اس وقت تک ملکیت کا ہر سال مقیم سال ہو سکتا ہے، اس لیے چھوٹ اس تاریخ تک کے پورے منافع کا احاطہ کر سکتی ہے۔ کرایہ شروع ہونے کے بعد قدر میں اضافہ عموماً شامل نہیں ہوتا، کیونکہ بیرون ملک کے سال قرار نہیں دیے جا سکتے۔ آیا کرایہ شروع ہونے والا سال بھی اس کا کچھ حصہ بچا سکتا ہے، CRA کی رہنمائی میں طے نہیں ہے، اس لیے اعلان کی جانچ کروا لیں۔ یہ آپ کے لیے کام کرتا ہے یا نہیں، آپ کی درست تاریخوں پر منحصر ہے، اس لیے تصدیق کریں کہ آپ کب مقیم نہیں رہے؛ دیکھیں غیر مقیم بننے کی تاریخ۔

بیرون ملک کمائے گئے کرائے کی اپنی ودہولڈنگ اور فائلنگ کے قواعد ہیں: دیکھیں غیر مقیم مالک مکان۔

کیا ⁦45(2)⁩ انتخاب بیرون ملک رہتے ہوئے مستثنیٰ سال بڑھاتا ہے؟

نہیں۔ ⁦45(2)⁩ انتخاب کرایہ شروع ہونے پر ہونے والی فرضی فروخت کو منسوخ کر دیتا ہے۔ آپ اسے اس سال کے گوشوارے کے ساتھ جمع کرائے گئے دستخط شدہ خط سے کرتے ہیں جس میں کرایہ شروع ہوا، اس لیے اس سال کے لیے آپ کو کینیڈین گوشوارہ چاہیے، چاہے آپ پہلے ہی جا چکے ہوں (Income Tax Act 45(2)؛ Folio پیرا 2.48)۔ یہ آپ کو گھر میں رہے بغیر زیادہ سے زیادہ چار سال تک اسے قرار دینے دیتا ہے۔ وہ سال تبھی شمار ہوتے ہیں جب آپ ان کے دوران کینیڈا میں مقیم یا فرضی مقیم ہوں (Folio پیرا 2.50؛ سیکشن 54)۔

لہٰذا جانے والے شخص کے لیے انتخاب بنیادی طور پر حساب کی شکل بدلتا ہے:

کون سا راستہ کم منافع کو قابل ٹیکس چھوڑتا ہے، یہ اس پر منحصر ہے کہ آپ کے جانے سے پہلے اور بعد میں قدر کیسے بدلی۔ انتخاب پر انحصار کرتے ہوئے سرمائے کی لاگت کا الاؤنس کا دعویٰ کرنا ایک عام جال ہے: CRA انتخاب کو اس سال کے پہلے دن سے منسوخ شدہ مانتا ہے جس میں الاؤنس کا دعویٰ کیا گیا (Folio پیرا 2.48 اور پیرا 2.51)۔ چھوٹ جانے والے یا دیر سے کیے گئے انتخاب کے لیے دیکھیں کرائے پر دیا گیا گھر: انتخاب اور بعد کی فروخت۔

میں نے انتخاب نہیں کیا: اب میری لاگت کیا ہے؟

آپ کی لاگت اس دن گھر کی مناسب مارکیٹ قیمت ہے جس دن کرایہ شروع ہوا، کیونکہ فرضی فروخت نے اسے نئے سرے سے طے کر دیا (سیکشن 45)۔ اصل فروخت پر آپ کا سرمایہ کا منافع عموماً فروخت کی قیمت منفی وہ قدر منفی فروخت کے اخراجات اور بعد کی بہتریاں ہے؛ اس کا ⁦50%⁩ قابل ٹیکس ہے۔

آپ کو اس تاریخ کے لیے قابل ثبوت قدر چاہیے۔ اس وقت کے آس پاس کی تشخیص (appraisal) یا موازنہ فروخت کی رپورٹ مدد کرتی ہے؛ اب پیچھے دیکھ کر تیار کی گئی رپورٹ کمزور ہے مگر کچھ نہ ہونے سے بہتر ہے۔ اگر فرضی فروخت کبھی رپورٹ نہیں ہوئی تو اس کا اعلان دیر سے ہے، اور دیر سے اعلان پر ہر مکمل مہینے کا ⁦$100⁩ جرمانہ لگ سکتا ہے، زیادہ سے زیادہ ⁦$8,000⁩؛ دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔

غیر مقیم کی فروخت پر چھوٹ کون سے فارم دکھاتے ہیں؟

تین فائلنگز، اس ترتیب سے (⁦T4058⁩؛ ⁦IC72-17R6⁩):

⁦T2091(IND)⁩ پر CRA کہتا ہے کہ ہر وہ سال چھوڑ دیں جن میں آپ کینیڈا میں مقیم نہیں تھے (⁦IC72-17R6⁩، پیرا 73)۔ اگر آپ گھر کی ملکیت کے پورے عرصے میں کینیڈا میں مقیم نہیں تھے تو CRA اعلان کے بارے میں آپ سے ⁦1-800-959-8281⁩ پر کال کرنے کو کہتا ہے (CRA)۔ نوٹس، روکی گئی رقم اور سرٹیفکیٹ کے مراحل غیر مقیم افراد کا کینیڈین جائیداد بیچنا میں ہیں۔

کیا چھوٹ سرٹیفکیٹ کی ادائیگی کم کر سکتی ہے؟

کر سکتی ہے۔ سرٹیفکیٹ کی ادائیگی فروخت کی قیمت کے آپ کی لاگت سے اوپر والے حصے کا ⁦25%⁩ ہے، فروخت کے اخراجات کو نظر انداز کر کے، لیکن CRA کہتا ہے کہ جہاں بنیادی رہائش کی چھوٹ منافع کم کرتی ہو وہاں ٹیکس یا ضمانت کم کی جا سکتی ہے۔ اس کا دعویٰ کرنے کے لیے ⁦T2062⁩ کے ساتھ Form T2091(IND) بھیجیں (⁦IC72-17R6⁩، پیرا 41 اور پیرا 73)۔ فروخت کے سال کا گوشوارہ حتمی ٹیکس طے کرتا ہے، اور ادا کی گئی کوئی بھی زائد رقم تشخیص کے بعد واپس ہوتی ہے۔ خریدار کا وکیل جو رقم روکے ہوئے ہو اس کے لیے دیکھیں خریدار نے آپ کی فروخت کی رقم روک لی۔

ہم مشترکہ مالک تھے اور مختلف تاریخوں پر گئے: ہمارے سال کیسے گنے جاتے ہیں؟

ہر مالک اپنے حصے پر الگ منافع نکالتا ہے (Folio پیرا 2.27)، اور ہر ایک صرف وہ سال گنتا ہے جن میں وہ کینیڈا میں مقیم تھا (سیکشن 40)۔ جو شریک حیات زیادہ دیر ٹھہرا اسے ایک یا زیادہ اضافی مستثنیٰ سال مل سکتے ہیں۔

خاندانی اکائی پھر بھی ہر سال صرف ایک گھر قرار دے سکتی ہے (Folio پیرا 2.13)۔ اگر خاندان کے پاس کاٹیج بھی تھا تو دونوں گھر ایک ہی سال کے لیے قرار نہیں دیے جا سکتے؛ دیکھیں کینیڈا چھوڑتے وقت کاٹیج یا دوسرا گھر۔

کون سا ریکارڈ ثابت کرتا ہے کہ میں کب وہاں رہا اور کب گیا؟

ایسا ریکارڈ رکھیں جو تاریخوں کو گھر اور کینیڈا سے جوڑے:

• خریداری کی دستاویزات، بندش کا اسٹیٹمنٹ اور بہتری کی رسیدیں (آپ کی لاگت)۔
• اس پتے پر یوٹیلیٹی بل، ڈرائیونگ لائسنس اور ڈاک (جن سالوں میں آپ وہاں رہے)۔
• آپ کا روانگی کا گوشوارہ، سفری ریکارڈ، اور بیرون ملک آپ کی لیز یا ملازمت کا معاہدہ (آپ کی روانگی کی تاریخ)۔
• پہلی کرائے کی لیز، اور کرایہ شروع ہونے کے دن کے قریب کی قدر کا تعین۔
• آپ کا پہلے جمع کرایا گیا کوئی بھی ⁦T2091(IND)⁩ یا ⁦45(2)⁩ انتخاب کا خط۔

مثال

یہ مثالیں صرف وضاحت کے لیے ہیں، کینیڈین ڈالر میں ہیں، اور فروخت کے اخراجات کو نظر انداز کرتی ہیں۔

خالی چھوڑا، چار سال بعد بیچا

• سال 1: ⁦C$500,000⁩ میں خریدا۔
• سال 1 سے 8: وہاں رہے؛ سال 8 میں کینیڈا چھوڑا۔ گھر خالی رہتا ہے۔
• سال 12: بیرون ملک رہتے ہوئے ⁦C$900,000⁩ میں بیچا۔ منافع ⁦C$400,000⁩۔
• مستثنیٰ حصہ: ⁦(1 + 8)⁩ / 12 ضرب ⁦C$400,000 = C$300,000⁩۔
• جو منافع شامل نہیں: ⁦C$100,000⁩، جس کا نصف، ⁦C$50,000⁩، آمدنی میں شامل ہوتا ہے (قابل ٹیکس سرمایہ کا منافع)۔
• چھوٹ کے بغیر سرٹیفکیٹ کی ادائیگی: ⁦C$400,000⁩ کا ⁦25% = C$100,000⁩۔ ⁦T2062⁩ کے ساتھ ⁦T2091(IND)⁩ بھیجنے پر CRA اسے ⁦C$100,000⁩ پر مبنی کر سکتا ہے جو شامل نہیں: تقریباً ⁦C$25,000⁩۔

جانے کے فوراً بعد کرائے پر دیا، انتخاب کے بغیر

• سال 1: ⁦C$500,000⁩ میں خریدا؛ سال 8 تک وہاں رہے اور اسی سال گئے۔
• سال 8: کرایہ شروع ہوا؛ ⁦C$800,000⁩ پر فرضی فروخت۔ ملکیت کا ہر سال مقیم سال تھا، اس لیے ⁦C$300,000⁩ کا منافع مکمل مستثنیٰ ہو سکتا ہے، اگر اس سال قرار دیا اور رپورٹ کیا جائے۔
• سال 12: ⁦C$900,000⁩ میں بیچا۔ نئی لاگت ⁦C$800,000⁩، یعنی ⁦C$100,000⁩ کا منافع، جو غالباً مستثنیٰ نہیں کیونکہ سال 9 سے 12 بیرون ملک تھے؛ اگر کچھ مستثنیٰ نہ ہو تو ⁦C$50,000⁩ آمدنی میں شامل۔

وہ جوڑا جو ایک سال کے فرق سے گیا

• سال 1: شریک حیات نے مشترکہ طور پر ⁦C$600,000⁩ میں خریدا، آدھا آدھا۔
• سال 6: ایک شریک حیات بیرون ملک گیا۔ سال 7: دوسرا بھی گیا۔ گھر خالی چھوڑا گیا۔
• سال 10: ⁦C$1,000,000⁩ میں بیچا۔ ہر شریک حیات کا منافع ⁦C$200,000⁩ ہے۔
• پہلا شریک حیات: ⁦(1 + 6)⁩ / 10 مستثنیٰ = ⁦C$140,000⁩؛ ⁦C$60,000⁩ شامل نہیں، جس میں سے ⁦C$30,000⁩ آمدنی میں شامل۔
• دوسرا شریک حیات: ⁦(1 + 7)⁩ / 10 مستثنیٰ = ⁦C$160,000⁩؛ ⁦C$40,000⁩ شامل نہیں، جس میں سے ⁦C$20,000⁩ آمدنی میں شامل۔
• کوئی بھی سال 1 سے 7 کے لیے کوئی دوسرا گھر قرار نہیں دے سکتا۔

کیا آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ نے گھر کرائے پر دیا اور فرضی فروخت، کرایہ یا دونوں کبھی رپورٹ نہیں کیے: غیر رپورٹ شدہ سال فروخت پر اثر ڈال سکتے ہیں اور دیر سے اعلان کا جرمانہ لا سکتے ہیں؛ انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ پہلے ہی بیچ چکے ہیں اور CRA کو کوئی نوٹس، اعلان یا گوشوارہ نہیں بھیجا: دیر سے فائلنگ پر جرمانے لگ سکتے ہیں اور مستثنیٰ سال ضائع ہو سکتے ہیں؛ انفرادی ٹیکس مدد لیں اور دیکھیں غیر مقیم افراد کا کینیڈین جائیداد بیچنا۔
• آپ اور آپ کا شریک حیات مختلف تاریخوں پر گئے، یا کرایہ شروع ہوتے وقت کسی نے گھر کی قدر طے نہیں کی: ⁦T2062⁩ جمع کرانے سے پہلے ہر مالک کی گنتی اور تبدیلی کی تاریخ کی قدر کا حساب ضروری ہے؛ انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ سے ⁦45(2)⁩ انتخاب چھوٹ گیا یا دیر سے ہوا، یا آپ نے سرمائے کی لاگت کا الاؤنس کا دعویٰ کیا: دیکھیں کرائے پر دیا گیا گھر: انتخاب اور بعد کی فروخت۔
• آپ اب امریکہ میں رہتے ہیں: امریکہ اسی منافع پر ٹیکس لگا سکتا ہے؛ دیکھیں امریکہ منتقلی کے بعد اپنا کینیڈین گھر بیچنا اور سرحد پار ٹیکس مدد۔
• آپ ابھی گئے نہیں اور فیصلہ کر رہے ہیں کہ بیچیں یا نہیں: دیکھیں کینیڈا چھوڑتے وقت اپنا گھر رکھیں یا بیچیں۔
• گھر کیوبیک میں ہے: کیوبیک کا غیر مقیم بیچنے والوں کے لیے اپنا اعلان کا فارم اور قواعد ہیں؛ دیکھیں غیر مقیم افراد کا کینیڈین جائیداد بیچنا اور بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• آپ کی روانگی کی تاریخ واضح نہیں یا متنازعہ ہے: دیکھیں غیر مقیم بننے کی تاریخ اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• خریدار رقم روک رہا ہے: دیکھیں غیر مقیم افراد کا کینیڈین جائیداد بیچنا۔