למי זה מתאים
- אזרחים קנדים ותושבי קבע שגרים מחוץ לקנדה ומתכננים לקנות בית בקנדה
- תושבי חוץ שקונים בית כדי לעבור אליו מאוחר יותר, או כדי להשתמש בו בביקורים
לא מכוסה כאן
- מי שאינם קנדים וקונים לפי החריגים לאיסור הרכישה
- מס העברת מקרקעין, מס ספקולציה ומס בתים ריקים פרובינציאליים ועירוניים
- רכישה דרך חברה או נאמנות
- משכנתה, הגירה וכללי מס במדינה זרה
האם אזרח קנדי שהוא תושב חוץ יכול לקנות בית בקנדה?
כן. האיסור הפדרלי על רכישת נכס למגורים חל רק על “מי שאינו קנדי” (non-Canadian), וההגדרה בחוק אינה כוללת אזרחים קנדים, אנשים הרשומים לפי Indian Act ותושבי קבע, בכל מקום שבו הם גרים. מגורים בחו״ל אינם הופכים אזרח או תושב קבע ל“לא קנדי” לפי החוק הזה. תושב קבע נשאר מחוץ לאיסור רק כל עוד יש לו את המעמד הזה, שאפשר לאבד אחרי קביעה סופית שלא עמד בחובת התושבות (IRPA s. 46). האיסור יכול לחול גם על חברה, כולל חברה קנדית בשליטת מי שאינם קנדים. משרד האוצר של קנדה האריך את האיסור עד 1 בינואר 2027; בדקו אם הוא הוארך שוב לפני שאתם מסתמכים על המועד הזה.
האיסור אינו דיני מס. שאלות המס מתחילות כשהבית כבר שלכם:
| שאלה | הכלל בקצרה |
|---|---|
| האם הבית הופך אותי שוב לתושב? | הוא יכול: בית ששמור לשימושכם הוא קשר מגורים משמעותי |
| שכר דירה בזמן שאני בחו״ל | 25% משכר הדירה ברוטו, או דוח לפי סעיף 216 על שכר הדירה נטו |
| FHSA או Home Buyers' Plan | אי אפשר להשתמש בהם לרכישה כל עוד אתם תושבי חוץ |
| פטור על דירת מגורים עיקרית | נספרות רק שנים של תושבות; רכישה כתושבי חוץ גם מאבדת את השנה הנוספת הרגילה |
| מכירה לפני שחוזרים | הודעה לפי סעיף 116 ועיכוב חלק מהמחיר בידי הקונה |
מה הופך מקרה לבלתי פשוט: בן או בת זוג שאינם אזרחים ואינם תושבי קבע, תושב קבע שבילה את רוב חמש השנים האחרונות בחו״ל, רכישה דרך חברה, השכרת הבית ואז מעבר אליו, או קשרים נוספים לקנדה שכבר קיימים. כל אחד מהם משנה מי רשאי לקנות או איך הבית מחויב במס.
מה כדאי לאסוף עכשיו: ראיות לתושבות שלכם (תאריך העזיבה, בית בחו״ל, איפה המשפחה גרה), הסכם הרכישה ודף הסגירה, והתוכנית שלכם לבית: להשכיר אותו, לשמור אותו לביקורים, או לעבור אליו.
האם בעלות על בית בקנדה הופכת אותי לתושב?
בעלות על בית אינה הופכת אתכם לתושבי מס בקנדה כשלעצמה, אבל בית ששמור לשימושכם בזמן שאתם בחו״ל הוא אחד הקשרים ש-CRA מגדירה כמשמעותיים. Folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12) מונה בית מגורים, בן או בת זוג או בן או בת זוג בחיי משותף ותלויים כקשרים שכמעט תמיד נספרים.
בית שהושכר לאדם אחר בתנאי מרחק זרוע מטופל אחרת. ה-Folio (¶1.26–1.27) קובע שתושב חוץ שקונה בית כדי לעבור אליו מאוחר יותר ומשכיר אותו לצד שלישי בתנאי מרחק זרוע אולי לא ייצור קשר משמעותי מהבית הזה, אם אין קשרי מגורים אחרים. בית ששמור מרוהט וריק לביקורים שלכם לא זוכה ליחס הזה. חוזה שכירות מתחת לשוק עם קרוב משפחה חלש יותר; ה-Folio מקבל אותו בעיקר אצל מי שמעולם לא היו תושבי קנדה.
תושבות נקבעת לפי כל הקשרים שלכם יחד, ואמנת מס יכולה להכריע במקרה ששתי מדינות תובעות אתכם. המבחן המלא וכלל ההכרעה מוסברים בתושבות מס בקנדה.
אפשר להשתמש ב-FHSA או ב-Home Buyers' Plan בזמן שאני גר בחו״ל?
לא. אף אחת משתי התוכניות לא יכולה לממן בית שנרכש בזמן שאתם תושבי חוץ:
| תוכנית | הכלל כשאתם תושבי חוץ |
|---|---|
| חשבון חיסכון לרכישת בית ראשון (FHSA) | אי אפשר לבצע משיכה מזכה; צריך להיות תושב מהמשיכה המזכה הראשונה ועד שרוכשים את הבית (CRA) |
| תוכנית רכישת בית (Home Buyers' Plan) | צריך להיות תושב בעת המשיכה ולהישאר תושב עד שקונים את הבית, אם עוד לא קניתם אותו (CRA) |
כסף שנמשך מ-FHSA בזמן שאתם תושבי חוץ הוא משיכה חייבת במס, עם ניכוי במקור של 25% אלא אם אמנה מורידה אותו. שתי התוכניות דורשות גם שאתם קונים בית ראשון ושהבית לא נרכש יותר מ-30 ימים לפני המשיכה (סעיף 146.6, סעיף 146.01). לכן בית שאתם קונים בחו״ל לא יכול לעולם להיות ממומן מאף אחת מהתוכניות, וכל עוד אתם גרים בו, וארבע שנים קלנדריות אחר כך, אתם לא נחשבים קונים של בית ראשון. כדי להשתמש בהן, חזרו קודם וקנו אחר כך. על FHSA שכבר יש לכם ראו ה-FHSA שלכם כשאתם עוזבים את קנדה.
איזה מס חל אם אני משכיר אותו עד שאחזור?
קנדה מטילה מס על שכר דירה המשולם לתושב חוץ בשיעור 25% משכר הדירה ברוטו, שמנכה השוכר או הסוכן שלכם. דוח לפי סעיף 216 מאפשר לשלם מס על שכר הדירה נטו, אחרי הוצאות (T4144). הדוח נדרש בדרך כלל בתוך שנתיים אחרי השנה ששולם בה שכר הדירה, או בתוך שישה חודשים אחרי השנה אם הסוכן ניכה על שכר דירה נטו לפי NR6 מאושר. אם לא נוכה דבר ופספסתם את המועד, CRA קובעת לכם שומה על מס תושב חוץ.
בחירה אחת בדוח הזה חשובה בהמשך: תביעת ניכוי פחת קנדי (CCA) על המבנה חוסמת את הבחירה שמאפשרת לעבור לגור בבית בלי מכירה לכאורה (ראו בסעיף הבא). הטפסים, NR6 והמועדים נמצאים במשכירים תושבי חוץ.
האם השנים שלי בחו״ל נספרות לפטור על דירת מגורים עיקרית?
לא. לפי סעיף 40(2)(b), רק שנים שהייתם בהן תושבי קנדה נספרות לפטור. השנה הנוספת הרגילה בנוסחה (“one plus”) חלה רק אם הייתם תושבים בשנה שבה קניתם את הבית, ולכן בית שנרכש כשאתם תושבי חוץ מאבד אותה.
עוד שני כללים חלים כשחוזרים:
- החזרה אינה מאפסת את עלות הבית. כשהופכים לתושבים, רוב הנכסים נחשבים כנרכשו בשווים באותו יום, אבל מקרקעין בקנדה מוחרגים (סעיף 128.1(1)(b)). הבית שומר על מה ששילמתם.
- הפיכת נכס להשכרה לבית מגורים היא מכירה לכאורה. סעיף 45(1) רואה בשינוי השימוש מכירה וקנייה מחדש בשווי באותו יום. סעיף 45(3) מאפשר לבחור לצאת מזה, אבל הבחירה אינה זמינה אם נתבע CCA על הנכס.
איזו דרך זולה יותר תלוי ברווח ובשנים. את הבחירה אפשר להגיש עד מועד ההגשה של שנת המכירה, או בתוך 90 ימים מדרישת CRA אם זה מוקדם יותר; אבל בלעדיה המכירה לכאורה שייכת לדוח של שנת המעבר, ולכן הכריעו בבחירה לפני שהדוח הזה מוגש. לחישוב המלא ראו מכירת הבית אחרי עזיבת קנדה והפטור על דירת מגורים עיקרית. לדוח השנה הראשונה ראו חזרה לקנדה אחרי שנים בחו״ל.
האם יש Underused Housing Tax או מס בתים ריקים?
לא. CRA קובעת ש-Underused Housing Tax הפדרלי אינו חל על 2025 ואילך; הוא חל רק על 2022, 2023 ו-2024. אזרחים ותושבי קבע שהחזיקו על שמם היו בעלים פטורים בכל מקרה.
פרובינציות וערים מפעילות מסי העברת מקרקעין, ספקולציה ובתים ריקים משלהן. השיעורים, הפטורים ומבחני התושבות שלהן משתנים ממקום למקום ולפעמים לפי אזרחות; בדקו את הכללים במקום שבו נמצא הבית לפני הרכישה.
ומה אם אני מוכר לפני שחזרתי בכלל?
מוכר שהוא תושב חוץ חייב להודיע ל-CRA בתוך 10 ימים אחרי המכירה ולקבל אישור עמידה (certificate of compliance) (CRA). בלי האישור הקונה רשאי לעכב 25% מהמחיר, ויותר מזה במבנה מושכר. בית שלא גרתם בו מעולם כתושבים אינו מקבל פטור על דירת מגורים עיקרית, ולכן שום חלק מהרווח אינו מוגן על ידו, וכל CCA שנתבע בזמן ההשכרה מתווסף חזרה להכנסה (סעיף 13). שיעורים, טפסים וקבלת הסכום המעוכב בחזרה: תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
מה כדאי לתעד כשקונים?
נהלו תיק מהיום הראשון; ייתכן שתצטרכו אותו שנים אחר כך בדוח לפי סעיף 216, בעת המעבר או במכירה:
- הסכם רכישה, דף סגירה, שכר טרחה משפטי ומס העברת מקרקעין ששולמו (אלה יוצרים את העלות)
- תאריך קבלת החזקה, התאריך שבו הפכתם לתושבי חוץ והתאריך שבו הפכתם שוב לתושבים
- איך הבית שימש בכל שנה: הושכר, עמד ריק, שימש בביקורים, נגרו בו
- חוזי שכירות, שכר דירה שהתקבל, הוצאות וכל CCA שנתבע
- שמאות או ראיה אחרת לשווי ביום שבו השימוש משתנה
- שיפורי הון, עם חשבוניות
דוגמה
הדוגמאות נועדו להמחשה והסכומים בדולרים קנדיים.
אזרח בסינגפור שמשכיר קודם, ואז חוזר
אזרח קונה דירת קונדו ב-C$700,000 בשנה 1 ומשכיר אותה במרחק זרוע ב-C$2,500 לחודש.
- שנים 1 עד 3: C$30,000 שכר דירה בשנה. השוכר, או הסוכן של האזרח בקנדה, מנכה C$7,500 (25%) בשנה. עם NR6 מאושר הסוכן מנכה במקום זאת על שכר הדירה נטו; בכל מקרה דוח לפי סעיף 216 מסדיר את המס על שכר הדירה נטו ומחזיר עודף. דירה מושכרת לא סביר שתהיה קשר מגורים משמעותי בפני עצמה.
- שנה 4: האזרח חוזר ועובר לגור בדירה. המעבר מהשכרה לבית מגורים הוא מכירה לכאורה בשווי באותו יום, אלא אם נעשתה בחירה לפי סעיף 45(3) (אפשרי רק אם לא נתבע CCA).
- שנה 10: הדירה נמכרת. עם בחירה לפי 45(3), אפשר לייעד את שנים 4 עד 10 אם לא יועד להן בית אחר: 7 מ-10 שנות הבעלות. מכיוון שנרכשה כשהיה תושב חוץ, הדירה לא מקבלת שנה נוספת, ולכן כ-30% מכל הרווח חייבים במס. בלי הבחירה, הרווח משנים 1 עד 3 מחויב במס בשנה 4, והדירה נחשבת כנרכשה מחדש בזמן תושבות, ולכן השנה הנוספת חלה והרווח המאוחר מכוסה בדרך כלל. מה זול יותר תלוי באיך השווי זז לפני שנה 4 ואחריה.
תושב קבע בדובאי ששומר בית לביקורים
תושב קבע קונה בית עיר (townhouse) ב-C$500,000 ושומר אותו מרוהט לביקור שנתי. הבית זמין לשימוש, ולכן CRA תראה בו בדרך כלל קשר מגורים משמעותי, שנשקל יחד עם כל בן או בת זוג, תלויים או קשרים אחרים בקנדה. בן או בת זוג או תלויים שגרים בו יהיו קשרים משמעותיים נוספים.
אזרח בחו״ל עם FHSA
אזרח פתח FHSA לפני שעזב ויש בו C$30,000. בזמן שהוא תושב חוץ הוא אינו יכול להשתמש בו למשיכה מזכה. משיכת הכסף עכשיו היא משיכה חייבת במס עם ניכוי במקור של 25%, אלא אם אמנה מורידה אותו. רכישה רק אחרי החזרה משאירה פתוחה את דרך המשיכה המזכה, אם האזרח עדיין עומד אז במבחן קונה בית ראשון; רכישת הבית עכשיו, מחו״ל, סוגרת את הדרך הזו עבור הבית הזה.
המצב שלכם שונה?
- בן או בת הזוג שלכם אינם אזרחים ואינם תושבי קבע: החוק פוטר מי שאינו קנדי שקונה יחד עם בן או בת זוג שהם אזרחים או תושבי קבע (s. 4(2)); אשרו את רישום הבעלות מול מי שמסדיר את הרכישה. איך בעלות משותפת מחויבת במס אחרי שהבית שלכם: סיוע במס אישי.
- אתם רוצים שהחברה שלכם תקנה אותו: חברה יכולה להיחשב “לא קנדי” לפי האיסור, ובית שבבעלות החברה מעלה שאלות מס משלו; ראו בית שבבעלות החברה שלכם וקבלו סיוע במס אישי לפני החתימה.
- אתם תשכירו קודם ותעברו מאוחר יותר: הבחירות בנושא CCA וסעיף 45(3) קשות לביטול; תכננו אותן עם סיוע במס אישי וראו משכירים תושבי חוץ.
- הבית עלול להטות את התושבות שלכם: בדקו את הקשרים שלכם בתושבות מס בקנדה, וקבלו סיוע במס אישי אם נשארו בקנדה בן או בת זוג, ילדים או קשרים אחרים.
- אתם חוזרים השנה: ראו חזרה לקנדה אחרי שנים בחו״ל.
- אתם מוכרים כתושבי חוץ: ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
- אתם קנדים שקונים בארצות הברית במקום זאת: ראו איך קנדי צריך להחזיק נכס בארצות הברית.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| המועד שאליו הוארך האיסור הפדרלי על רכישת בתי מגורים בידי מי שאינם קנדים הארכה בשנתיים שהודיע עליה משרד האוצר של קנדה; אזרחים ותושבי קבע של קנדה אינם מכוסים באיסור | 1 בינואר 2027 | משרד האוצר של קנדה: הארכה של שנתיים לאיסור על בעלות זרה על דיור בקנדה סומן |
| שיעור הניכוי במקור לפי חלק XIII על שכר דירה קנדי שמשולם לתושב חוץ שיעור כללי על שכר דירה ברוטו מנכס מקרקעין קנדי; אמנה יכולה לשנות את השיעור, וטופס NR6 שאושר על ידי CRA יכול לשנות את בסיס הניכוי במקור לשכר דירה נטו | 25% | CRA: T4144, מדריך מס הכנסה לבחירה לפי סעיף 216 סומן |
| ניכוי במקור על משיכה חייבת במס מ-FHSA שמשולמת לתושב חוץ אלא אם הוקטן באמנת מס; תושב חוץ אינו יכול לבצע משיכה מזכה | 25% | CRA: תושבי חוץ ו-FHSA סומן |
| מגבלת הגשה של דוח סעיף 216 על שכירות אחרי סוף שנת המס, כאשר לא הוגשה לשנה התחייבות NR6 | שנתיים | חוק מס הכנסה (Income Tax Act), סעיף משנה 216(1) סומן |
| מגבלת הגשה של דוח סעיף 216 על שכירות אחרי התחייבות NR6 אחרי סוף שנת המס, כאשר הוגשה לשנה התחייבות לפי סעיף משנה 216(4) (טופס NR6) | שישה חודשים | חוק מס הכנסה (Income Tax Act), סעיף משנה 216(1) סומן |
| שנים קלנדריות שבהן Underused Housing Tax עשוי לחייב הגשה או תשלום חובות נדרשים עשויים להישאר בתוקף לבעלים מושפעים; אין צורך בדוח UHT או במס UHT לשנת 2025 ולשנות הלוח שאחריה | 2022, 2023 ו-2024 | CRA: עדכון על הגשת UHT סומן |
| הודעה לפי סעיף 116 לאחר מימוש לאחר מימוש נכס קנדי חייב במס שחל עליו סעיף 116(3), אלא אם ניתנה הודעה מראש תקפה | 10 ימים | Income Tax Act: סעיף משנה 116(3) סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס הוני מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5) | 25% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5) סומן |
מקורות ראשוניים
- Justice Canada: חוק האיסור על רכישת נכסי מגורים בידי מי שאינם קנדים (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)
- משרד האוצר של קנדה: הארכה של שנתיים לאיסור על בעלות זרה על דיור בקנדה
- CRA: Income Tax Folio S5-F1-C1, קביעת מעמד התושבות של יחיד
- CRA: תושבי חוץ ו-FHSA
- CRA: איך משתתפים בתוכנית רכישת בית (Home Buyers' Plan)
- CRA: T4144 בחירה לפי סעיף 216
- Justice Canada: Income Tax Act, סעיף 40
- Justice Canada: Income Tax Act, סעיף 45
- Justice Canada: Income Tax Act, סעיף 128.1
- CRA: שאלות ותשובות על Underused Housing Tax
- CRA: מכירה או רכישה של נכסים קנדיים מסוימים
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.