Comprar casa no Canadá morando no exterior: imposto e residência

Um cidadão canadense não residente pode comprar uma casa no Canadá?

Sim. A proibição federal de comprar imóvel residencial vale só para um "non-Canadian" (quem não é canadense), e a definição da lei deixa de fora cidadãos canadenses, pessoas registradas pelo Indian Act e residentes permanentes, onde quer que morem. Morar no exterior não torna um cidadão ou residente permanente um "non-Canadian" segundo essa lei. O residente permanente fica fora da proibição só enquanto mantiver essa condição, que pode ser perdida depois de uma decisão final de que ele não cumpriu a obrigação de residência (IRPA s. 46). A proibição também pode alcançar uma corporação, inclusive uma canadense controlada por quem não é canadense. O Finance Canada prorrogou a proibição até 1º de janeiro de 2027; confira se ela foi prorrogada de novo antes de contar com essa data.

A proibição não é lei tributária. As questões de imposto começam quando você já é dono da casa:

O que torna o caso complexo: um cônjuge que não é cidadão nem residente permanente, um residente permanente que passou a maior parte dos últimos cinco anos no exterior, a compra por meio de uma corporação, alugar a casa e depois morar nela, ou outros vínculos que você já tem com o Canadá. Cada um muda quem pode comprar ou como a casa é tributada.

O que reunir agora: suas provas de residência (data de saída, moradia no exterior, onde sua família mora), o contrato de compra e o extrato de fechamento, e seu plano para a casa: alugar, manter para visitas ou morar nela.

Ter uma casa no Canadá faz de mim um residente?

Ter uma casa não faz de você, por si só, um residente fiscal do Canadá, mas uma casa mantida à sua disposição enquanto você está no exterior é um dos vínculos que a CRA (Agência da Receita do Canadá) chama de importantes. O Folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12) lista moradia, cônjuge ou companheiro em união estável e dependentes como vínculos que quase sempre contam.

Uma casa alugada a outra pessoa em condições de mercado, sem relação de dependência, tem tratamento diferente. O Folio (¶1.26–1.27) diz que um não residente que compra uma casa para morar nela depois e a aluga a um terceiro em condições de mercado pode não ter vínculo importante por causa dessa casa, se não houver outros vínculos residenciais. Uma casa mantida mobiliada e vazia para as suas visitas não recebe esse tratamento. Um aluguel abaixo do mercado a um parente é mais fraco; o Folio o aceita principalmente para quem nunca foi residente no Canadá.

A residência é decidida pelo conjunto dos seus vínculos, e um tratado tributário pode resolver um caso em que dois países reivindicam você. Veja residência fiscal no Canadá para o teste completo e o critério de desempate.

Posso usar minha FHSA ou o Home Buyers' Plan morando no exterior?

Não. Nenhum dos dois planos pode financiar uma casa comprada enquanto você é não residente:

O dinheiro retirado de uma FHSA enquanto você é não residente é um saque tributável, com 25% retido na fonte, a menos que um tratado reduza. Os dois planos também exigem que você seja comprador da primeira casa e que a casa não tenha sido comprada mais de 30 dias antes do saque (seção 146.6, seção 146.01). Portanto, uma casa que você compra no exterior nunca pode ser financiada por nenhum dos dois planos, e enquanto você mora nela, e por quatro anos-calendário depois, você não é comprador da primeira casa. Para usá-los, volte primeiro e compre depois. Para uma FHSA que você já tem, veja sua FHSA quando você sai do Canadá.

Que imposto se aplica se eu alugar a casa até voltar?

O Canadá tributa o aluguel pago a um não residente a 25% do aluguel bruto, retido pelo inquilino ou pelo seu agente. Uma declaração da seção 216 permite pagar o imposto sobre o aluguel líquido, depois das despesas (T4144). A declaração vence em geral em dois anos após o ano em que o aluguel foi pago, ou em seis meses após o ano se o seu agente reteve sobre o aluguel líquido com um NR6 aprovado. Se nada foi retido e você perde esse prazo, a CRA lança contra você o imposto de não residente.

Uma escolha nessa declaração importa depois: pedir a CCA (capital cost allowance, a depreciação fiscal) sobre o prédio bloqueia a opção que permite você se mudar para a casa sem uma venda presumida (veja a próxima seção). Os formulários, o NR6 e os prazos estão em proprietários de imóveis não residentes.

Os anos no exterior contam para a isenção da residência principal?

Não. Pela seção 40(2)(b), só os anos em que você foi residente no Canadá contam para a isenção. O ano extra habitual da fórmula ("one plus") só vale se você foi residente no ano em que comprou a casa, então uma casa comprada sendo não residente o perde.

Mais duas regras valem quando você volta:

• Voltar não reinicia o custo da casa. Ao virar residente, a maior parte dos bens é tratada como comprada pelo valor daquele dia, mas o imóvel canadense fica de fora (seção 128.1(1)(b)). A casa mantém o que você pagou.
• Transformar um imóvel alugado na sua casa é uma venda presumida. A seção 45(1) trata a mudança de uso como uma venda e recompra pelo valor daquele dia. A seção 45(3) permite optar por não ter essa venda, mas a opção não está disponível se a CCA foi pedida sobre o imóvel.

Qual caminho custa menos depende do ganho e dos anos. A opção pode ser entregue até o prazo de entrega da declaração do ano em que você vende, ou em até 90 dias de uma exigência da CRA se esta vier antes; mas, sem ela, a venda presumida entra na declaração do ano da mudança, então decida antes de entregar essa declaração. Para a conta completa, veja vender sua casa depois de sair do Canadá e a isenção da residência principal. Para a declaração do primeiro ano, veja voltar ao Canadá depois de anos no exterior.

Existe o Underused Housing Tax ou um imposto sobre imóveis vagos?

Não. A CRA diz que o Underused Housing Tax federal não se aplica a 2025 e anos seguintes; ele cobriu apenas 2022, 2023 e 2024. Cidadãos e residentes permanentes que eram donos em nome próprio já eram proprietários excluídos de qualquer modo.

Províncias e cidades têm seus próprios impostos de transferência de imóvel, de especulação e de imóveis vagos. As alíquotas, isenções e testes de residência variam por local e às vezes por cidadania; confira as regras do lugar onde fica a casa antes de comprar.

E se eu vender antes de voltar?

Um vendedor não residente deve avisar a CRA em até 10 dias após a venda e obter um certificado de conformidade (CRA). Sem o certificado, o comprador pode reter 25% do preço, ou mais no caso de um prédio alugado. Uma casa em que você nunca morou enquanto era residente não recebe a isenção da residência principal, então nenhuma parte do ganho fica protegida por ela, e qualquer CCA pedida enquanto o imóvel esteve alugado é somada de volta à renda (seção 13). Alíquotas, formulários e como recuperar o valor retido: não residentes que vendem imóvel canadense.

O que devo registrar quando compro?

Mantenha uma pasta desde o primeiro dia; você pode precisar dela anos depois, numa declaração da seção 216, na mudança para a casa ou na venda:

• Contrato de compra, extrato de fechamento, honorários jurídicos e imposto de transferência de imóvel pago (eles formam o custo)
• Data da posse, a data em que você virou não residente e a data em que voltou a ser residente
• Como a casa foi usada em cada ano: alugada, vazia, usada em visitas, com você morando
• Contratos de aluguel, aluguéis recebidos, despesas e qualquer CCA pedida
• Uma avaliação ou outra prova do valor no dia em que o uso muda
• Benfeitorias de capital, com as notas fiscais

Exemplo

Estes exemplos servem só de ilustração e usam dólares canadenses.

Cidadão em Singapura que aluga primeiro e depois volta

Um cidadão compra um condomínio por C$700.000 no ano 1 e o aluga, sem relação de dependência, por C$2.500 por mês.

• Anos 1 a 3: C$30.000 de aluguel por ano. O inquilino, ou o agente do cidadão no Canadá, retém C$7.500 (25%) por ano. Com um NR6 aprovado, o agente retém sobre o aluguel líquido; de qualquer forma, uma declaração da seção 216 acerta o imposto sobre o aluguel líquido e devolve o excesso. É improvável que o condomínio alugado seja, sozinho, um vínculo residencial importante.
• Ano 4: o cidadão volta e se muda para o condomínio. A mudança de imóvel alugado para casa própria é uma venda presumida pelo valor daquele dia, a menos que se faça a opção da seção 45(3) (possível só se nenhuma CCA foi pedida).
• Ano 10: o condomínio é vendido. Com a opção do 45(3), os anos 4 a 10 podem ser designados se nenhuma outra casa for designada para eles: 7 dos 10 anos de propriedade. Como foi comprado sendo não residente, o condomínio não recebe o ano extra, então cerca de 30% do ganho total é tributável. Sem a opção, o ganho dos anos 1 a 3 é tributado no ano 4, e o condomínio conta como comprado de novo enquanto residente, então o ano extra se aplica e o ganho posterior em geral fica coberto. Qual custa menos depende de como o valor variou antes e depois do ano 4.

Residente permanente em Dubai que mantém uma casa para visitas

Um residente permanente compra um sobrado por C$500.000 e o mantém mobiliado para uma visita por ano. O sobrado está à disposição dele, então a CRA em geral o trata como vínculo residencial importante, pesado junto com qualquer cônjuge, dependentes ou outros vínculos no Canadá. Cônjuge ou dependentes morando nele seriam outros vínculos importantes.

Cidadão no exterior com uma FHSA

Um cidadão abriu uma FHSA antes de sair e tem C$30.000 nela. Enquanto é não residente, ele não pode usá-la para um saque qualificado. Retirar o dinheiro agora é um saque tributável com 25% retidos, a menos que um tratado reduza. Comprar só depois de voltar mantém aberto o caminho do saque qualificado, se ele ainda cumprir então o teste de comprador da primeira casa; comprar a casa agora, no exterior, fecha esse caminho para essa casa.

É diferente no seu caso?

• Seu cônjuge não é cidadão nem residente permanente: a lei isenta quem não é canadense e compra junto com um cônjuge cidadão ou residente permanente (s. 4(2)); confirme a titularidade com quem fecha a compra. Como a propriedade conjunta é tributada depois que vocês são donos: ajuda em imposto de pessoa física.
• Você quer que sua corporação compre: uma corporação pode contar como "non-Canadian" na proibição, e uma casa de propriedade da sua corporação levanta questões tributárias próprias; veja casa de propriedade da sua corporação e procure a ajuda em imposto de pessoa física antes de assinar.
• Você vai alugar primeiro e morar depois: as escolhas sobre CCA e a seção 45(3) são difíceis de desfazer; planeje-as com a ajuda em imposto de pessoa física e veja proprietários de imóveis não residentes.
• A casa pode alterar a sua residência: teste seus vínculos em residência fiscal no Canadá e procure a ajuda em imposto de pessoa física se cônjuge, filhos ou outros vínculos ficarem no Canadá.
• Você volta este ano: veja voltar ao Canadá depois de anos no exterior.
• Você vende como não residente: veja não residentes que vendem imóvel canadense.
• Você é canadense e compra nos EUA: veja como um canadense deve ser dono de imóvel nos EUA.