住在国外买加拿大房子：税务与居民身份

身在国外的加拿大公民可以在加拿大买房吗？

可以。联邦的住宅物业购买禁令只适用于“非加拿大人”，而该法的定义把加拿大公民、依《印第安人法》登记的人和永久居民排除在外，无论他们住在哪里。住在国外，不会使公民或永久居民成为该法下的非加拿大人。永久居民只有在保有该身份期间才不受禁令约束；如果最终认定其未达到居住义务，这一身份可能丧失（《移民及难民保护法》第 46 条）。禁令还可能适用于公司，包括由非加拿大人控制的加拿大公司。加拿大财政部已延长禁令至 2027 年 1 月 1 日；依赖这个日期之前，请先确认是否又有延长。

这项禁令不是税法。拥有房子之后，税务问题才开始：

哪些情况不简单： 配偶既不是公民也不是永久居民；永久居民过去五年大部分时间在国外；通过公司购房；先出租再搬进去住；或者您在加拿大已经有其他联系。每一种情况都会改变谁可以购买，或者这套房子怎么征税。

现在要准备的资料： 您的居民身份证据（离境日期、国外住所、家人住在哪里）、购房合同和成交结算单，以及您对这套房子的计划：出租、留着探访时用，还是搬进去住。

在加拿大拥有房子，会使我成为居民吗？

拥有房子本身不会使您成为加拿大税务居民，但您在国外期间留给自己使用的住房，是 CRA 所称的重要联系之一。S5-F1-C1 专题（第 1.11–1.12 段）把住所、配偶或同居伴侣以及受抚养人列为几乎总是计入的联系。

按独立交易条件租给别人的住房，处理方式不同。专题（第 1.26–1.27 段）说，非居民购买住房以便日后搬进去住，并按独立交易条件租给第三方，如果没有其他居住联系，这套住房可能不构成重要联系。配备了家具、空着供您探访时使用的住房，则享受不到这种处理。以低于市价出租给亲属的联系较弱；专题主要对从未当过加拿大居民的人接受这种做法。

居民身份由您所有的联系综合判定，当两个国家都主张您是其居民时，税收协定可以作出裁定。完整的测试和协定居民判定规则，请见加拿大税务居民身份。

住在国外时，我能用 FHSA 或购房者计划吗？

不能。这两个计划都不能用来为您以非居民身份购买的住房出资：

您是非居民期间从 FHSA 取出的钱属于应税提款，预扣 25%，除非税收协定降低税率。两个计划还要求您是首次购房者，而且住房不得早于提款前 30 天购买（第 146.6 条，第 146.01 条）。所以，您在国外买的房子永远不能用这两个计划出资；而且您住进去期间以及之后的四个日历年里，您都不是首次购房者。要使用它们，请先搬回加拿大，再买房。您已经持有 FHSA 的，请见离开加拿大时的 FHSA。

在搬回去之前出租，要缴什么税？

加拿大对付给非居民的租金，按总租金的 25% 征税，由租客或您的代理人预扣。第 216 条税表让您可以改为在扣除费用后，对净租金缴税（T4144）。该税表通常须在租金支付年度之后的 两年 内提交；如果您的代理人依据批准的 NR6 表对净租金预扣，则在该年度之后的 六个月 内提交。如果什么都没有预扣，而您又错过了这个期限，CRA 会向您核定非居民税款。

这份税表上有一个选择以后很重要：对楼房申报资本成本折旧扣除（折旧），会使您失去那个让您搬进去住时不被视同出售的选择（见下一节）。表格、NR6 和期限请见非居民房东。

我在国外的年份算入主要住宅免税吗？

不算。依第 40(2)(b) 款，只有您在加拿大居住的年份才计入免税。公式中通常多出的一年（“加一”）只在您购房当年是居民时才适用，所以以非居民身份购买的住房失去这一年。

搬回去时还有两条规则：

• 搬回去不会重设房子的成本。 成为居民时，大部分财产被视为按当天价值购入，但加拿大房地产除外（第 128.1(1)(b) 段）。这套房子保留您当初付的价格。
• 把出租房变成自住房，属于视同出售。 第 45(1) 款把用途变更视为按当天价值出售再买回。第 45(3) 款允许您选择不适用，但如果该房产已申报资本成本折旧扣除，就不能作这项选择。

哪条路成本更低，取决于收益和年数。这项选择最迟可在出售年度的申报截止日提交，或在 CRA 提出要求后 90 天内提交（以先到者为准）；但没有这项选择，视同出售就要在搬进去那一年的税表上申报，所以请在提交该税表前定下来。完整的计算请见离开加拿大后出售您的住房和主要住宅免税。第一年的税表请见在国外多年后返回加拿大。

有闲置住房税或空置税吗？

联邦闲置住房税没有。CRA 表示，联邦闲置住房税不适用于 2025 年及以后的年度；它只涵盖 2022、2023 和 2024 年。以自己名义持有房产的公民和永久居民，本来就属于被排除的所有人。

省和市有各自的土地转让税、投机税和空置税。它们的税率、豁免和居民测试因地而异，有时还与公民身份有关；买房前请查看房子所在地的规则。

如果我还没搬回去就出售，怎么办？

非居民卖家须在出售后 10 天 内通知 CRA，并取得合规证明书（CRA）。没有证明书，买家可以扣留售价的 25%；出租楼宇的扣留比例更高。在您作为居民期间从未住过的房子，没有主要住宅免税，所以收益没有任何部分受其保护，出租期间申报的任何资本成本折旧扣除也要追加计入收入（第 13 条）。税率、表格和怎样拿回被扣留的款项，请见非居民出售加拿大房产。

买房时我应该记录什么？

从第一天起就建立一份档案；您可能在多年后的第 216 条税表、搬进去住或出售时用到：

• 购房合同、成交结算单、律师费和已缴的土地转让税（这些构成成本）
• 取得占有的日期，以及您成为非居民、后来再次成为居民的日期
• 房子每年的使用情况：出租、空置、探访时使用、自住
• 租约、已收租金、费用和已申报的任何资本成本折旧扣除
• 用途变更当天的评估报告或其他价值证据
• 资本性改良支出及发票

示例

以下示例仅作示意，使用加元。

住在新加坡的公民，先出租，后搬回

一位公民在第 1 年以 C$700,000 买下一套公寓，按独立交易条件以每月 C$2,500 出租。

• 第 1 至 3 年： 每年租金 C$30,000。租客或这位公民在加拿大的代理人每年预扣 C$7,500（25%）。如果有批准的 NR6，代理人则改为对净租金预扣；无论哪种方式，第 216 条税表都会按净租金结算税款，并退还多缴的部分。出租的公寓本身不太可能构成重要的居住联系。
• 第 4 年： 这位公民搬回加拿大并住进去。从出租变为自住属于按当天价值的视同出售，除非作出第 45(3) 款的选择（只有没有申报过资本成本折旧扣除才可以）。
• 第 10 年： 公寓出售。作了第 45(3) 款选择的话，如果这些年没有为其他住房指定，第 4 至 10 年可以指定：拥有的 10 年中有 7 年。由于是以非居民身份购买，公寓没有多出的一年，所以整个收益中约 30% 应税。没有作选择的话，第 1 至 3 年的收益在第 4 年征税，公寓被视为在居民期间重新购入，因此适用多出的一年，之后的收益通常被覆盖。哪种成本更低，取决于第 4 年前后价值的变化。

住在迪拜、保留房子供探访的永久居民

一位永久居民买了一套 C$500,000 的联排住宅，配备家具，每年探访一次。这套联排住宅留给自己使用，所以 CRA 通常会把它视为重要的居住联系，并与在加拿大的任何配偶、受抚养人或其他联系一起权衡。配偶或受抚养人住在里面，则是更多的重要联系。

身在国外、持有 FHSA 的公民

一位公民在离开前开立了 FHSA，账户里有 C$30,000。这位公民作为非居民，不能用它进行合格提款。现在取出这笔钱属于应税提款，预扣 25%，除非税收协定降低税率。只有搬回来之后才买房，合格提款这条路才保持畅通（前提是届时这位公民仍符合首次购房者测试）；现在身在国外买房，这套房子就关闭了这条路。

您的情况不同？

• 您的配偶既不是公民也不是永久居民： 该法豁免与公民或永久居民配偶共同购买的非加拿大人（第 4(2) 款）；请向办理成交的人确认产权。拥有之后共同持有如何征税：请寻求个人税务服务。
• 您想让自己的公司来买： 公司可能被视为禁令下的非加拿大人，而公司拥有的住房还会引起其自身的税务问题；请见公司拥有的住房，签约前请寻求个人税务服务。
• 您打算先出租、以后再搬进去： 资本成本折旧扣除和第 45(3) 款的选择很难撤回；请与个人税务服务一起规划，并请见非居民房东。
• 这套房子可能改变您的居民身份： 请在加拿大税务居民身份中测试您的联系；如果配偶、子女或其他联系仍在加拿大，请寻求个人税务服务。
• 您今年要搬回去： 请见在国外多年后返回加拿大。
• 您以非居民身份出售： 请见非居民出售加拿大房产。
• 您是想改在美国买房的加拿大人： 请见加拿大人应如何持有美国房产。