Haus in Kanada kaufen, im Ausland leben: Steuern, Ansässigkeit

Darf ein nichtansässiger kanadischer Staatsbürger ein Haus in Kanada kaufen?

Ja. Das Kaufverbot des Bundes für Wohnimmobilien gilt nur für einen „Nicht-Kanadier“, und die Definition im Gesetz nimmt kanadische Staatsbürger, nach dem Indian Act registrierte Personen und Permanent Resident aus, egal wo sie leben. Wer im Ausland lebt, wird als Staatsbürger oder Permanent Resident nach diesem Gesetz nicht zum Nicht-Kanadier. Ein Permanent Resident bleibt nur so lange außerhalb des Verbots, wie er diesen Status behält; er kann nach einer endgültigen Feststellung verloren gehen, dass er die Aufenthaltspflicht nicht erfüllt hat (IRPA s. 46). Das Verbot kann auch eine Kapitalgesellschaft erfassen, darunter eine kanadische, die von Nicht-Kanadiern kontrolliert wird. Finance Canada hat das Verbot verlängert, und zwar bis 1. Januar 2027; prüfen Sie, ob es erneut verlängert wurde, bevor Sie sich auf dieses Datum verlassen.

Das Verbot ist kein Steuerrecht. Die Steuerfragen beginnen, sobald Sie das Haus besitzen:

Diese Fälle sind nicht einfach: ein Ehepartner, der weder Staatsbürger noch Permanent Resident ist; ein Permanent Resident, der die meiste Zeit der letzten fünf Jahre im Ausland verbracht hat; ein Kauf über eine Kapitalgesellschaft; ein Haus, das Sie vermieten und dann selbst beziehen; oder andere Bindungen an Kanada, die schon bestehen. Jeder dieser Punkte ändert, wer kaufen darf oder wie das Haus besteuert wird.

Das sollten Sie jetzt bereithalten: Ihre Nachweise zur Ansässigkeit (Wegzugsdatum, Wohnung im Ausland, wo Ihre Familie lebt), den Kaufvertrag und die Abrechnung zum Abschluss sowie Ihren Plan für das Haus: vermieten, für Besuche behalten oder einziehen.

Macht mich ein Haus in Kanada wieder ansässig?

Der Besitz eines Hauses macht Sie nicht allein zum steuerlich in Kanada Ansässigen, aber ein Haus, das Ihnen im Ausland zur Verfügung steht, gehört zu den Bindungen, die die CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) als wesentlich ansieht. Folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12) nennt eine Wohnung, einen Ehepartner oder Lebenspartner (Common-Law Partner) und unterhaltsberechtigte Personen als Bindungen, die fast immer zählen.

Ein Haus, das fremdüblich an jemand anderen vermietet ist, wird anders behandelt. Das Folio (¶1.26–1.27) sagt, ein Nichtansässiger, der ein Haus kauft, um später einzuziehen, und es fremdüblich an einen Dritten vermietet, hat durch dieses Haus womöglich keine wesentliche Bindung, wenn es keine weiteren Wohnsitzbindungen gibt. Ein möbliertes Haus, das für Ihre Besuche leer steht, wird so nicht behandelt. Ein Mietvertrag unter Marktmiete mit einem Verwandten ist schwächer; das Folio akzeptiert ihn vor allem für Menschen, die vorher nie in Kanada ansässig waren.

Die Ansässigkeit richtet sich nach allen Ihren Bindungen zusammen, und ein Steuerabkommen kann einen Fall entscheiden, in dem zwei Länder Sie beanspruchen. Den vollständigen Test und die Tie-Breaker-Regel finden Sie in Steuerliche Ansässigkeit in Kanada.

Kann ich meine FHSA oder den Home Buyers' Plan im Ausland nutzen?

Nein. Keiner der beiden Pläne kann ein Haus finanzieren, das Sie als Nichtansässiger kaufen:

Geld, das Sie als Nichtansässiger aus einer FHSA entnehmen, ist eine steuerpflichtige Entnahme, von der 25 % einbehalten werden, sofern ein Steuerabkommen den Satz nicht senkt. Beide Pläne verlangen außerdem, dass Sie ein Ersterwerber sind und das Haus nicht mehr als 30 Tage vor der Entnahme gekauft wurde (Abschnitt 146.6, Abschnitt 146.01). Ein Haus, das Sie im Ausland kaufen, lässt sich also nie aus einem der beiden Pläne finanzieren, und solange Sie darin wohnen und noch vier Kalenderjahre danach, sind Sie kein Ersterwerber. Um die Pläne zu nutzen, ziehen Sie zuerst zurück und kaufen danach. Zu einer FHSA, die Sie bereits haben, siehe Ihre FHSA beim Wegzug aus Kanada.

Welche Steuer gilt, wenn ich vermiete, bis ich zurückziehe?

Kanada besteuert Miete, die an einen Nichtansässigen gezahlt wird, mit 25 % der Bruttomiete, einbehalten vom Mieter oder Ihrem Vertreter. Mit einer Erklärung nach Abschnitt 216 zahlen Sie stattdessen Steuer auf die Nettomiete nach Abzug der Ausgaben (T4144). Die Erklärung ist in der Regel innerhalb von zwei Jahre nach dem Jahr fällig, in dem die Miete gezahlt wurde, oder innerhalb von sechs Monate nach dem Jahr, wenn Ihr Vertreter auf die Nettomiete nach einem genehmigten NR6 einbehalten hat. Wurde nichts einbehalten und versäumen Sie diese Frist, setzt die CRA die Steuer für Nichtansässige gegen Sie fest.

Eine Entscheidung in dieser Erklärung wirkt später nach: Wer die steuerliche Abschreibung (Capital Cost Allowance) auf das Gebäude geltend macht, verliert die Wahl, mit der Sie ohne fiktiven Verkauf einziehen können (siehe nächster Abschnitt). Die Formulare, NR6 und Fristen stehen in Nichtansässige Vermieter.

Zählen meine Jahre im Ausland für die Befreiung für den Hauptwohnsitz?

Nein. Nach section 40(2)(b) zählen für die Befreiung nur Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren. Das übliche zusätzliche Jahr der Formel („plus eins“) gilt nur, wenn Sie in dem Jahr ansässig waren, in dem Sie das Haus gekauft haben; wer als Nichtansässiger kauft, verliert es.

Zwei weitere Regeln gelten bei der Rückkehr:

• Die Rückkehr setzt die Anschaffungskosten des Hauses nicht zurück. Wenn Sie ansässig werden, gilt das meiste Vermögen als zum Wert dieses Tages gekauft, kanadische Immobilien sind aber ausgenommen (section 128.1(1)(b)). Das Haus behält, was Sie dafür bezahlt haben.
• Wer eine Mietwohnung zur eigenen Wohnung macht, löst einen fiktiven Verkauf aus. Section 45(1) behandelt die Nutzungsänderung als Verkauf und Rückkauf zum Wert dieses Tages. Section 45(3) lässt Sie diese Folge durch eine Wahl abwenden, die Wahl ist aber nicht möglich, wenn für das Objekt steuerliche Abschreibung geltend gemacht wurde.

Welcher Weg weniger kostet, hängt vom Gewinn und den Jahren ab. Die Wahl kann bis zur Fälligkeit der Steuererklärung für das Verkaufsjahr eingereicht werden oder innerhalb von 90 Tagen nach einer Aufforderung der CRA, falls diese früher kommt; ohne die Wahl gehört der fiktive Verkauf aber in die Erklärung des Einzugsjahres, entscheiden Sie also vor Einreichung dieser Erklärung. Die ganze Rechnung steht in Ihr Haus nach dem Wegzug aus Kanada verkaufen und in Befreiung für den Hauptwohnsitz. Zur Erklärung des ersten Jahres siehe Nach Jahren im Ausland nach Kanada zurückkehren.

Gibt es eine Underused Housing Tax oder eine Leerstandssteuer?

Nein. Die CRA sagt, die Underused Housing Tax (Steuer des Bundes auf zu wenig genutzte Wohnimmobilien) gilt für 2025 und später nicht mehr; sie betraf nur 2022, 2023 und 2024. Staatsbürger und Permanent Resident, die im eigenen Namen Eigentümer waren, waren ohnehin ausgenommene Eigentümer.

Provinzen und Städte erheben eigene Grunderwerbsteuern, Spekulationssteuern und Leerstandssteuern. Ihre Sätze, Befreiungen und Ansässigkeitstests unterscheiden sich je nach Ort und manchmal nach Staatsbürgerschaft; prüfen Sie die Regeln am Ort des Hauses, bevor Sie kaufen.

Was gilt, wenn ich verkaufe, bevor ich zurückgezogen bin?

Ein nichtansässiger Verkäufer muss die CRA innerhalb von 10 Tage nach dem Verkauf benachrichtigen und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen (CRA). Ohne die Bescheinigung kann der Käufer 25 % des Preises einbehalten, bei einem vermieteten Gebäude auch mehr. Ein Haus, in dem Sie nie als Ansässiger gewohnt haben, erhält keine Befreiung für den Hauptwohnsitz, daher ist kein Teil des Gewinns dadurch geschützt, und jede steuerliche Abschreibung, die während der Vermietung geltend gemacht wurde, wird den Einkünften wieder hinzugerechnet (Abschnitt 13). Sätze, Formulare und die Rückholung des Einbehalts: Verkauf kanadischer Immobilien durch Nichtansässige.

Was sollte ich beim Kauf festhalten?

Legen Sie vom ersten Tag an eine Akte an; Sie brauchen sie womöglich Jahre später für eine Erklärung nach Abschnitt 216, beim Einzug oder beim Verkauf:

• Kaufvertrag, Abrechnung zum Abschluss, Anwaltskosten und gezahlte Grunderwerbsteuer (sie bilden die Anschaffungskosten)
• Besitzübergabedatum sowie das Datum, an dem Sie nicht mehr ansässig waren und später wieder ansässig wurden
• Wie das Haus in jedem Jahr genutzt wurde: vermietet, leer, bei Besuchen genutzt, bewohnt
• Mietverträge, erhaltene Miete, Ausgaben und jede geltend gemachte steuerliche Abschreibung
• Ein Gutachten oder anderer Wertnachweis für den Tag, an dem sich die Nutzung ändert
• Wertsteigernde Investitionen, mit Rechnungen

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und verwenden kanadische Dollar.

Staatsbürger in Singapur, der zuerst vermietet und dann zurückzieht

Ein Staatsbürger kauft im Jahr 1 eine Eigentumswohnung für C$700.000 und vermietet sie fremdüblich für C$2.500 im Monat.

• Jahre 1 bis 3: C$30.000 Miete im Jahr. Der Mieter oder der Vertreter des Staatsbürgers in Kanada behält jährlich C$7.500 (25 %) ein. Mit einem genehmigten NR6 behält der Vertreter stattdessen von der Nettomiete ein; in beiden Fällen regelt eine Erklärung nach Abschnitt 216 die Steuer auf die Nettomiete und erstattet einen Überschuss. Die vermietete Wohnung ist für sich allein kaum eine wesentliche Wohnsitzbindung.
• Jahr 4: Der Staatsbürger zieht zurück und bezieht die Wohnung. Der Wechsel von der Vermietung zur eigenen Wohnung ist ein fiktiver Verkauf zum Wert dieses Tages, es sei denn, es wird eine Wahl nach section 45(3) getroffen (nur möglich, wenn keine steuerliche Abschreibung geltend gemacht wurde).
• Jahr 10: Die Wohnung wird verkauft. Mit der Wahl nach 45(3) können die Jahre 4 bis 10 bestimmt werden, wenn für sie kein anderes Haus bestimmt ist: 7 der 10 Jahre im Besitz. Weil sie als Nichtansässiger gekauft wurde, erhält die Wohnung kein zusätzliches Jahr, daher sind etwa 30 % des gesamten Gewinns steuerpflichtig. Ohne die Wahl wird der Gewinn aus den Jahren 1 bis 3 im Jahr 4 besteuert, und die Wohnung gilt als erneut gekauft, als Sie ansässig waren; das zusätzliche Jahr greift dann, und der spätere Gewinn ist in der Regel gedeckt. Was weniger kostet, hängt davon ab, wie sich der Wert vor und nach Jahr 4 entwickelt hat.

Permanent Resident in Dubai, der ein Haus für Besuche behält

Ein Permanent Resident kauft ein Reihenhaus für C$500.000 und hält es möbliert für einen jährlichen Besuch bereit. Das Reihenhaus steht ihm zur Verfügung, daher behandelt die CRA es in der Regel als wesentliche Wohnsitzbindung, die sie zusammen mit Ehepartner, unterhaltsberechtigten Personen oder anderen Bindungen in Kanada gewichtet. Wohnen ein Ehepartner oder unterhaltsberechtigte Personen darin, wären das weitere wesentliche Bindungen.

Staatsbürger im Ausland mit einer FHSA

Ein Staatsbürger hat vor dem Wegzug eine FHSA eröffnet und C$30.000 darauf. Als Nichtansässiger kann er sie nicht für eine begünstigte Entnahme nutzen. Nimmt er das Geld jetzt heraus, ist das eine steuerpflichtige Entnahme, von der 25 % einbehalten werden, sofern ein Steuerabkommen den Satz nicht senkt. Kauft er erst nach der Rückkehr, bleibt der Weg der begünstigten Entnahme offen, wenn er den Test als Ersterwerber dann noch erfüllt; kauft er das Haus jetzt, im Ausland, ist dieser Weg für dieses Haus verschlossen.

Anders in Ihrem Fall?

• Ihr Ehepartner ist weder Staatsbürger noch Permanent Resident: Das Gesetz nimmt einen Nicht-Kanadier aus, der zusammen mit einem Ehepartner kauft, der Staatsbürger oder Permanent Resident ist (s. 4(2)); lassen Sie den Eigentumsnachweis von der Person bestätigen, die den Kauf abwickelt. Wie gemeinsames Eigentum besteuert wird, sobald Sie es besitzen: Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Ihre Kapitalgesellschaft soll es kaufen: Eine Kapitalgesellschaft kann nach dem Verbot als Nicht-Kanadier gelten, und ein Haus im Besitz Ihrer Kapitalgesellschaft wirft eigene Steuerfragen auf; siehe Ein Haus im Besitz Ihrer Kapitalgesellschaft und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, bevor Sie unterschreiben.
• Sie vermieten zuerst und ziehen später ein: Die Entscheidungen zur steuerlichen Abschreibung und zu section 45(3) lassen sich kaum rückgängig machen; planen Sie sie mit Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen und lesen Sie Nichtansässige Vermieter.
• Das Haus könnte Ihre Ansässigkeit kippen: Prüfen Sie Ihre Bindungen in Steuerliche Ansässigkeit in Kanada und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, wenn Ehepartner, Kinder oder andere Bindungen in Kanada bleiben.
• Sie ziehen dieses Jahr zurück: Siehe Nach Jahren im Ausland nach Kanada zurückkehren.
• Sie verkaufen als Nichtansässiger: Siehe Verkauf kanadischer Immobilien durch Nichtansässige.
• Sie sind Kanadier und kaufen stattdessen in den USA: Siehe Wie ein Kanadier US-Immobilien halten sollte.