해외 거주 중 캐나다 주택 구입: 세금과 거주 지위

캐나다 시민권자인 비거주자가 캐나다에서 집을 살 수 있나요?

예. 주거용 부동산 구입에 대한 연방 금지는 "비캐나다인"에게만 적용되며, 법의 정의는 거주지와 관계없이 캐나다 시민권자, 인디언법에 따라 등록된 사람, 영주권자를 제외합니다. 해외에 산다고 해서 시민권자나 영주권자가 이 법의 비캐나다인이 되지는 않습니다. 영주권자는 영주권 지위를 유지하는 동안에만 금지 대상에서 벗어나며, 거주 의무를 충족하지 못했다는 최종 판단을 받으면 그 지위를 잃을 수 있습니다(IRPA 제46조). 금지는 비캐나다인이 지배하는 캐나다 법인을 포함한 법인에도 적용될 수 있습니다. 캐나다 재무부는 금지를 연장해 2027년 1월 1일까지 적용합니다. 그 날짜에 의존하기 전에 다시 연장되었는지 확인하세요.

금지 규정은 세법이 아닙니다. 세금 문제는 집을 소유하면서 시작됩니다.

단순하지 않은 경우: 시민권자도 영주권자도 아닌 배우자, 최근 5년 중 대부분을 해외에서 보낸 영주권자, 법인을 통한 구입, 집을 임대한 뒤 입주하는 경우, 이미 캐나다에 있는 다른 연고. 각각 누가 살 수 있는지 또는 집이 어떻게 과세되는지를 바꿉니다.

지금 준비할 자료: 거주 증빙(출국일, 해외 주택, 가족이 사는 곳), 매매 계약서와 잔금 정산서, 집에 대한 계획(임대, 방문용 보유, 입주).

캐나다에 집을 사면 거주자가 되나요?

집을 소유한다고 해서 세법상 캐나다 거주자가 되지는 않지만, 해외에 있는 동안 본인이 쓸 수 있도록 유지한 집은 CRA가 중요하다고 보는 연고 중 하나입니다. Folio S5-F1-C1(1.11–1.12항)은 주거지, 배우자 또는 사실혼 배우자, 부양가족을 거의 항상 중요하게 보는 연고로 듭니다.

독립 당사자 조건으로 다른 사람에게 임대한 집은 다르게 취급됩니다. Folio(1.26–1.27항)에 따르면 나중에 입주하려고 집을 사서 제3자에게 독립 당사자 조건으로 임대한 비거주자는, 다른 주거 연고가 없다면 그 집 때문에 중요한 연고가 생기지 않을 수 있습니다. 가구를 갖춰 비워 두고 방문할 때 쓰는 집은 이런 취급을 받지 못합니다. 친족에게 시세보다 낮게 임대하는 경우는 더 약하며, Folio는 이를 주로 캐나다 거주 경험이 없던 사람에게 인정합니다.

거주 여부는 모든 연고를 함께 보고 판단하며, 두 나라가 모두 본인을 거주자로 주장하는 경우에는 조세조약이 결론을 낼 수 있습니다. 전체 판단 기준과 이중 거주 판정은 캐나다 세법상 거주 지위를 보세요.

해외에 살면서 FHSA나 주택 구입자 플랜(HBP)을 쓸 수 있나요?

아니요. 비거주자일 때 구입한 집에는 두 플랜 모두 쓸 수 없습니다.

비거주자일 때 FHSA에서 꺼낸 돈은 과세 대상 인출이며, 조세조약이 낮추지 않는 한 25%가 원천징수됩니다. 두 플랜 모두 첫 주택 구입자여야 하고, 집을 인출 30일 전보다 앞서 사지 않았어야 합니다(제146.6조, 제146.01조). 그러므로 해외에 있는 동안 산 집은 어느 플랜으로도 자금을 댈 수 없고, 그 집에 사는 동안과 이후 4역년 동안은 첫 주택 구입자가 아닙니다. 플랜을 쓰려면 먼저 돌아온 뒤 집을 사세요. 이미 가진 FHSA는 캐나다를 떠날 때 FHSA를 보세요.

돌아오기 전까지 임대하면 어떤 세금이 적용되나요?

캐나다는 비거주자에게 지급되는 임대료에 총임대료의 25%를 과세하며, 세입자나 대리인이 원천징수합니다. 제216조 신고서를 제출하면 비용을 뺀 순임대료에 대해 세금을 낼 수 있습니다(T4144). 신고서는 일반적으로 임대료를 지급한 해가 끝난 뒤 2년 이내에 제출해야 하며, 승인된 NR6에 따라 대리인이 순임대료로 원천징수했다면 해가 끝난 뒤 6개월 이내입니다. 원천징수된 것이 없고 이 기한을 놓치면 CRA가 본인에게 비거주자 세금을 결정합니다.

이 신고서의 선택 하나가 나중에 중요합니다. 건물에 대해 자본비용 공제(CCA, 감가상각)를 받으면, 간주 매각 없이 입주할 수 있는 선택이 막힙니다(다음 항목 참고). 서식, NR6, 기한은 비거주 임대인에 있습니다.

해외에 산 햇수도 주 거주지 면제에 포함되나요?

아니요. 제40조 제2항(b)에 따라 캐나다 거주자였던 해만 면제에 포함됩니다. 공식의 통상적인 추가 1년("one plus")은 집을 산 해에 거주자였을 때만 적용되므로, 비거주자일 때 산 집은 이를 받지 못합니다.

돌아올 때 두 가지 규정이 더 적용됩니다.

• 돌아와도 집의 취득가액은 다시 정해지지 않습니다. 거주자가 되면 대부분의 재산은 그날의 가치로 산 것으로 보지만, 캐나다 부동산은 제외됩니다(제128.1조 제1항(b)). 집은 실제 지불한 금액을 그대로 유지합니다.
• 임대 주택을 본인 집으로 바꾸면 간주 매각입니다. 제45조 제1항은 용도 변경을 그날의 가치로 팔았다가 다시 산 것으로 봅니다. 제45조 제3항으로 이를 피하는 선택을 할 수 있지만, 그 재산에 자본비용 공제를 받았다면 선택할 수 없습니다.

어느 쪽이 비용이 적은지는 양도소득과 햇수에 따라 다릅니다. 선택은 매각 연도의 신고 기한까지 하거나, 그보다 먼저 CRA의 요구가 있으면 요구를 받은 날부터 90일 이내에 제출할 수 있습니다. 하지만 선택하지 않으면 간주 매각은 입주한 해의 신고서에 들어가므로, 그 신고서를 제출하기 전에 정하세요. 자세한 계산은 캐나다를 떠난 뒤 집 매각과 주 거주지 면제를 보세요. 첫해 신고서는 수년간 해외에 산 뒤 캐나다로 돌아오기를 보세요.

미활용 주택세나 공실세가 있나요?

아니요. CRA에 따르면 연방 미활용 주택세는 2025 과세연도 이후에는 적용되지 않으며, 2022년, 2023년, 2024년에만 적용되었습니다. 본인 명의로 소유한 시민권자와 영주권자는 어차피 제외 소유자였습니다.

주와 시는 각자 토지 이전세, 투기세, 공실세를 운영합니다. 세율, 면제, 거주 요건은 지역마다 다르고 때로는 시민권 여부에 따라서도 다르므로, 사기 전에 집이 있는 지역의 규정을 확인하세요.

돌아오기 전에 팔면 어떻게 되나요?

비거주자 매도인은 매각 후 10일 이내에 CRA에 통지하고 납세 이행 증명서를 받아야 합니다(CRA). 증명서가 없으면 매수인은 대금의 25%를 유보할 수 있고, 임대 건물은 그보다 더 유보할 수 있습니다. 거주자일 때 살아 본 적이 없는 집은 주 거주지 면제를 받지 못하므로 양도소득을 면제로 보호할 수 없고, 임대 기간에 받은 자본비용 공제는 소득에 다시 더합니다(제13조). 세율, 서식, 유보된 대금 돌려받기는 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 보세요.

집을 살 때 무엇을 기록해야 하나요?

첫날부터 파일을 보관하세요. 몇 년 뒤 제216조 신고서, 입주 시점, 매각 시점에 필요할 수 있습니다.

• 매매 계약서, 잔금 정산서, 법률 비용, 납부한 토지 이전세(취득가액이 됩니다)
• 인도일, 비거주자가 된 날짜, 이후 다시 거주자가 된 날짜
• 해마다 집을 어떻게 썼는지: 임대, 공실, 방문 시 사용, 거주
• 임대차 계약서, 받은 임대료, 비용, 받은 자본비용 공제
• 용도가 바뀌는 날의 감정평가서 또는 다른 가치 증빙
• 자본적 지출(개량 비용)과 청구서

예시

이 예시는 설명을 위한 것이며 캐나다 달러를 사용합니다.

싱가포르 거주 시민권자: 먼저 임대하고 나중에 귀국

한 시민권자가 1년차에 C$700,000짜리 콘도를 사서 월 C$2,500에 독립 당사자에게 임대합니다.

• 1~3년차: 연 임대료 C$30,000. 세입자 또는 캐나다 내 대리인이 해마다 C$7,500(25%)을 원천징수합니다. 승인된 NR6가 있으면 대리인이 순임대료로 원천징수합니다. 어느 쪽이든 제216조 신고서로 순임대료에 대한 세금을 정산하고 초과분은 환급받습니다. 임대 중인 콘도는 그 자체로는 중요한 주거 연고가 되기 어렵습니다.
• 4년차: 시민권자가 귀국해 입주합니다. 임대에서 본인 집으로의 변경은 그날의 가치로 한 간주 매각이며, 제45조 제3항 선택을 하면 피할 수 있습니다(자본비용 공제를 받지 않은 경우에만 가능).
• 10년차: 콘도를 팝니다. 제45조 제3항 선택을 했다면 다른 집을 지정하지 않은 해에 한해 4~10년차를 지정할 수 있어, 보유한 10년 중 7년이 해당합니다. 비거주자일 때 산 콘도는 추가 연도가 없으므로 전체 양도소득의 약 30%가 과세됩니다. 선택하지 않았다면 1~3년차의 양도소득이 4년차에 과세되고 콘도는 거주자일 때 다시 산 것으로 보므로 추가 연도가 적용되어 이후의 양도소득은 일반적으로 보호됩니다. 어느 쪽이 비용이 적은지는 4년차 전후로 가치가 어떻게 움직였는지에 달려 있습니다.

두바이 거주 영주권자: 방문용 집을 유지

한 영주권자가 C$500,000짜리 타운하우스를 사서 해마다 방문하는 데 쓰려고 가구를 갖춰 둡니다. 타운하우스는 본인이 쓸 수 있는 상태이므로 CRA는 대개 중요한 주거 연고로 보며, 캐나다에 있는 배우자, 부양가족, 다른 연고와 함께 비교합니다. 배우자나 부양가족이 그 집에 살면 중요한 연고가 더 늘어납니다.

FHSA를 가진 해외 거주 시민권자

한 시민권자가 떠나기 전에 FHSA를 열어 C$30,000이 들어 있습니다. 비거주자인 동안에는 이 돈으로 적격 인출을 할 수 없습니다. 지금 꺼내면 과세 대상 인출이며 조세조약이 낮추지 않는 한 25%가 원천징수됩니다. 돌아온 뒤에 집을 사고 그때도 첫 주택 구입자 요건을 충족한다면 적격 인출 경로가 열려 있습니다. 해외에 있는 지금 집을 사면 이 집에 대해서는 그 경로가 막힙니다.

상황이 다르다면?

• 배우자가 시민권자도 영주권자도 아닙니다: 법은 시민권자나 영주권자인 배우자와 함께 사는 비캐나다인을 예외로 합니다(제4조 제2항). 구입을 마무리하는 사람에게 소유권 명의를 확인하세요. 공동 소유를 한 뒤의 과세는 개인 세금 상담을 받으세요.
• 본인 법인이 집을 사게 하고 싶습니다: 금지 규정에서 법인은 비캐나다인으로 볼 수 있고, 법인이 소유한 집은 별도의 세금 문제를 일으킵니다. 법인이 소유한 주택을 보고, 서명하기 전에 개인 세금 상담을 받으세요.
• 먼저 임대하고 나중에 입주할 계획입니다: 자본비용 공제와 제45조 제3항 선택은 되돌리기 어렵습니다. 개인 세금 상담으로 계획하고 비거주 임대인을 보세요.
• 이 집 때문에 거주 지위가 바뀔 수 있습니다: 캐나다 세법상 거주 지위에서 연고를 점검하고, 배우자, 자녀, 다른 연고가 캐나다에 남아 있다면 개인 세금 상담을 받으세요.
• 올해 귀국합니다: 수년간 해외에 산 뒤 캐나다로 돌아오기를 보세요.
• 비거주자로서 팝니다: 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 보세요.
• 캐나다인이 대신 미국에서 삽니다: 캐나다인이 미국 부동산을 소유하는 방법을 보세요.