Comprar una casa en Canadá viviendo en el extranjero: impuestos

¿Un ciudadano canadiense no residente puede comprar una casa en Canadá?

Sí. La prohibición federal de comprar propiedad residencial se aplica solo a una persona “no canadiense” (non-Canadian), y la definición de la ley excluye a los ciudadanos canadienses, a las personas inscritas conforme a la Indian Act y a los residentes permanentes, vivan donde vivan. Vivir en el extranjero no convierte a un ciudadano o residente permanente en no canadiense conforme a esa ley. Un residente permanente queda fuera de la prohibición solo mientras conserve ese estatus, que se puede perder después de una determinación final de que no cumplió la obligación de residencia (IRPA s. 46). La prohibición también puede alcanzar a una corporación, incluso una canadiense controlada por personas no canadienses. Finance Canada prorrogó la prohibición hasta 1 de enero de 2027; verifique si se prorrogó otra vez antes de depender de esa fecha.

La prohibición no es una ley tributaria. Las preguntas de impuestos empiezan cuando usted ya es propietario de la vivienda:

Qué hace que un caso no sea sencillo: un cónyuge que no es ciudadano ni residente permanente, un residente permanente que pasó la mayor parte de los últimos cinco años en el extranjero, comprar a través de una corporación, alquilar la vivienda y luego mudarse a ella, u otros vínculos con Canadá que ya existan. Cada uno cambia quién puede comprar o cómo se grava la vivienda.

Qué reunir ahora: su evidencia de residencia (fecha de salida, vivienda en el extranjero, dónde vive su familia), el contrato de compra y el estado de cierre, y su plan para la vivienda: alquilarla, conservarla para visitas o mudarse a ella.

¿Ser propietario de una casa en Canadá me convierte en residente?

Ser propietario de una vivienda no lo convierte por sí solo en residente fiscal de Canadá, pero una vivienda que se mantiene disponible para su uso mientras está en el extranjero es uno de los vínculos que la CRA considera importantes. El Folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12) incluye una vivienda, un cónyuge o pareja de hecho y los dependientes entre los vínculos que casi siempre cuentan.

Una vivienda alquilada a otra persona en condiciones de plena competencia se trata de otra manera. El Folio (¶1.26–1.27) indica que un no residente que compra una vivienda para mudarse a ella más adelante y la alquila a un tercero en condiciones de plena competencia puede no tener un vínculo importante por esa vivienda, si no hay otros vínculos residenciales. Una vivienda amueblada y vacía que se conserva para sus visitas no recibe ese trato. Un alquiler por debajo del mercado a un familiar es más débil; el Folio lo acepta sobre todo para personas que nunca antes fueron residentes de Canadá.

La residencia se decide con todos sus vínculos en conjunto, y un tratado tributario puede resolver un caso en que dos países lo reclaman. Consulte residencia fiscal en Canadá para ver la prueba completa y el criterio de desempate.

¿Puedo usar mi FHSA o el Home Buyers' Plan viviendo en el extranjero?

No. Ninguno de los dos planes puede financiar una vivienda comprada mientras usted es no residente:

El dinero que se retira de una FHSA siendo no residente es un retiro gravable, con 25% de retención, salvo que un tratado la reduzca. Ambos planes también exigen que usted sea un comprador de primera vivienda y que la vivienda no se haya comprado más de 30 días antes del retiro (sección 146.6, sección 146.01). Por eso, una vivienda que compre estando en el extranjero nunca puede financiarse con ninguno de los dos planes, y mientras viva en ella, y durante cuatro años calendario después, usted no es comprador de primera vivienda. Para usarlos, regrese primero y compre después. Si ya tiene una FHSA, consulte su FHSA cuando se va de Canadá.

¿Qué impuesto se aplica si la alquilo hasta que regrese?

Canadá grava el alquiler que se paga a un no residente a 25% del alquiler bruto, retenido por el inquilino o por su agente. Una declaración conforme a la sección 216 le permite pagar el impuesto sobre el alquiler neto, después de gastos (T4144). La declaración vence por lo general dentro de dos años después del año en que se pagó el alquiler, o dentro de seis meses después del año si su agente retuvo sobre el alquiler neto conforme a un NR6 aprobado. Si no se retuvo nada y usted deja pasar ese plazo, la CRA le determina el impuesto de no residente a usted.

Una decisión de esa declaración importa más adelante: reclamar la deducción por costo de capital (CCA, depreciación) sobre el edificio bloquea la elección que le permite mudarse sin una venta presunta (vea la siguiente sección). Los formularios, el NR6 y los plazos están en arrendadores no residentes.

¿Mis años en el extranjero cuentan para la exención por residencia principal?

No. Conforme a la sección 40(2)(b), solo cuentan para la exención los años en que usted fue residente de Canadá. El año adicional habitual de la fórmula (“uno más”) se aplica solo si usted fue residente en el año en que compró la vivienda, así que una vivienda comprada siendo no residente lo pierde.

Se aplican dos reglas más cuando regresa:

• Regresar no restablece el costo de la vivienda. Al convertirse en residente, la mayor parte de los bienes se tratan como comprados a su valor ese día, pero los bienes inmuebles canadienses se excluyen (sección 128.1(1)(b)). La vivienda conserva lo que usted pagó.
• Convertir un alquiler en su vivienda es una venta presunta. La sección 45(1) trata el cambio de uso como una venta y una recompra al valor de ese día. La sección 45(3) le permite elegir no aplicarla, pero la elección no está disponible si se reclamó la deducción por costo de capital sobre el inmueble.

Qué camino cuesta menos depende de la ganancia y de los años. La elección puede presentarse hasta la fecha de vencimiento de la declaración del año en que vende, o dentro de 90 días de un requerimiento de la CRA si este llega primero; pero sin ella, la venta presunta pertenece a la declaración del año de la mudanza, así que defina la decisión antes de presentar esa declaración. Para ver todo el cálculo, consulte vender su casa después de salir de Canadá y la exención por residencia principal. Para la declaración del primer año, consulte regresar a Canadá después de años en el extranjero.

¿Existe un Underused Housing Tax o un impuesto de vacancia?

No. La CRA indica que el Underused Housing Tax (impuesto federal a las viviendas subutilizadas) no se aplica a 2025 ni a años posteriores; cubría solo 2022, 2023 y 2024. Los ciudadanos y residentes permanentes que eran propietarios a su propio nombre quedaban excluidos de todos modos.

Las provincias y las ciudades tienen sus propios impuestos de transferencia de terrenos, de especulación y de vacancia. Sus tasas, exenciones y pruebas de residencia varían según el lugar y a veces según la ciudadanía; revise las reglas del lugar donde está la vivienda antes de comprar.

¿Qué pasa si vendo antes de haber regresado?

Un vendedor no residente debe avisar a la CRA dentro de 10 días después de la venta y obtener un certificado de cumplimiento (CRA). Sin el certificado, el comprador puede retener 25% del precio, o más si se trata de un edificio alquilado. Una vivienda en la que nunca vivió siendo residente no recibe la exención por residencia principal, así que ninguna parte de la ganancia queda protegida por ella, y toda deducción por costo de capital reclamada mientras estuvo alquilada se suma de nuevo al ingreso (sección 13). Tasas, formularios y cómo recuperar la retención: no residentes que venden bienes en Canadá.

¿Qué debo registrar al comprar?

Lleve un expediente desde el primer día; puede necesitarlo años después en una declaración conforme a la sección 216, al mudarse o al vender:

• Contrato de compra, estado de cierre, honorarios legales e impuesto de transferencia de terrenos pagado (forman el costo)
• Fecha de posesión, y la fecha en que se convirtió en no residente y la fecha en que volvió a ser residente
• Cómo se usó la vivienda cada año: alquilada, vacía, usada en visitas, habitada
• Contratos de alquiler, alquileres recibidos, gastos y cualquier deducción por costo de capital reclamada
• Un avalúo u otra evidencia del valor el día en que cambia el uso
• Mejoras de capital, con facturas

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares canadienses.

Ciudadano en Singapur que primero alquila y luego regresa

Un ciudadano compra un condominio de C$700,000 en el año 1 y lo alquila en condiciones de plena competencia por C$2,500 al mes.

• Años 1 a 3: C$30,000 de alquiler al año. El inquilino, o el agente del ciudadano en Canadá, retiene C$7,500 (25%) al año. Con un NR6 aprobado, el agente retiene sobre el alquiler neto; en cualquier caso, una declaración conforme a la sección 216 liquida el impuesto sobre el alquiler neto y reembolsa cualquier exceso. Es poco probable que el condominio alquilado sea por sí solo un vínculo residencial importante.
• Año 4: el ciudadano regresa y se muda al condominio. El cambio de alquiler a vivienda es una venta presunta al valor de ese día, salvo que se haga la elección de la sección 45(3) (posible solo si no se reclamó la deducción por costo de capital).
• Año 10: se vende el condominio. Con la elección 45(3), se pueden designar los años 4 a 10 si no se designa otra vivienda para ellos: 7 de los 10 años de propiedad. Como se compró siendo no residente, el condominio no recibe el año adicional, así que alrededor del 30% de toda la ganancia es gravable. Sin la elección, la ganancia de los años 1 a 3 se grava en el año 4, y el condominio se considera comprado de nuevo siendo residente, así que se aplica el año adicional y la ganancia posterior por lo general queda cubierta. Qué cuesta menos depende de cómo se movió el valor antes y después del año 4.

Residente permanente en Dubái que conserva una vivienda para sus visitas

Un residente permanente compra una casa adosada de C$500,000 y la mantiene amueblada para una visita anual. La casa adosada está disponible para su uso, por lo que la CRA por lo general la tratará como un vínculo residencial importante, evaluado junto con cualquier cónyuge, dependientes u otros vínculos en Canadá. Un cónyuge o dependientes que vivan en ella serían otros vínculos importantes.

Ciudadano en el extranjero con una FHSA

Un ciudadano abrió una FHSA antes de irse y tiene C$30,000 en ella. No puede usarla para un retiro calificado mientras es no residente. Sacar el dinero ahora es un retiro gravable con 25% de retención, salvo que un tratado la reduzca. Comprar solo después de regresar mantiene abierta la vía del retiro calificado, si en ese momento el ciudadano todavía cumple la prueba de comprador de primera vivienda; comprar la vivienda ahora, estando en el extranjero, cierra esa vía para esta vivienda.

¿Su caso es distinto?

• Su cónyuge no es ciudadano ni residente permanente: la ley exceptúa a una persona no canadiense que compra junto con un cónyuge ciudadano o residente permanente (s. 4(2)); confirme el título con quien cierre la compra. Cómo se grava la propiedad conjunta una vez que ya es propietario: ayuda en impuestos personales.
• Quiere que su corporación la compre: una corporación puede contar como no canadiense conforme a la prohibición, y una vivienda que es propiedad de su corporación plantea sus propias preguntas fiscales; consulte una vivienda que es propiedad de su corporación y pida ayuda en impuestos personales antes de firmar.
• Primero la alquilará y luego se mudará: las decisiones sobre la deducción por costo de capital y la sección 45(3) son difíciles de deshacer; planifíquelas con ayuda en impuestos personales y consulte arrendadores no residentes.
• La vivienda podría cambiar su residencia: pruebe sus vínculos en residencia fiscal en Canadá, y pida ayuda en impuestos personales si un cónyuge, hijos u otros vínculos permanecen en Canadá.
• Regresa este año: consulte regresar a Canadá después de años en el extranjero.
• Vende siendo no residente: consulte no residentes que venden bienes en Canadá.
• Es canadiense y compra en EE. UU.: consulte cómo debe poseer un canadiense una propiedad en EE. UU..