Acheter une maison au Canada en vivant à l'étranger : impôt

Un citoyen canadien non-résident peut-il acheter une maison au Canada?

Oui. L'interdiction fédérale d'acheter un immeuble résidentiel ne vise qu'un « non-Canadien », et la définition de la Loi exclut les citoyens canadiens, les personnes inscrites en vertu de la Loi sur les Indiens et les résidents permanents, où qu'ils vivent. Vivre à l'étranger ne fait pas d'un citoyen ou d'un résident permanent un non-Canadien selon cette Loi. Un résident permanent reste hors de l'interdiction seulement tant qu'il conserve ce statut, qui peut se perdre après une décision définitive selon laquelle il n'a pas respecté l'obligation de résidence (LIPR, art. 46). L'interdiction peut aussi viser une société, y compris une société canadienne contrôlée par des non-Canadiens. Le ministère des Finances du Canada a prolongé l'interdiction jusqu'au 1er janvier 2027; vérifiez si elle a été prolongée de nouveau avant de vous fier à cette date.

L'interdiction n'est pas une règle fiscale. Les questions fiscales commencent une fois la maison achetée :

Ce qui complique un dossier : un conjoint qui n'est ni citoyen ni résident permanent, un résident permanent qui a passé la plus grande partie des cinq dernières années à l'étranger, un achat par une société, une maison louée puis habitée, ou d'autres liens avec le Canada déjà en place. Chacun change soit la personne qui peut acheter, soit l'imposition de la maison.

À réunir dès maintenant : vos preuves de résidence (date de départ, logement à l'étranger, lieu de vie de votre famille), la convention d'achat et l'état de clôture, et votre projet pour la maison : la louer, la garder pour vos visites ou y emménager.

Posséder une maison au Canada fait-il de moi un résident?

Posséder une maison ne fait pas de vous, à lui seul, un résident du Canada aux fins de l'impôt, mais une maison gardée à votre disposition pendant que vous êtes à l'étranger fait partie des liens que l'ARC juge importants. Le folio S5-F1-C1 (¶1.11–1.12) range un logement, un époux ou conjoint de fait et des personnes à charge parmi les liens qui comptent presque toujours.

Une maison louée à un tiers sans lien de dépendance est traitée autrement. Le folio (¶1.26–1.27) indique qu'un non-résident qui achète une maison pour y emménager plus tard et la loue à un tiers sans lien de dépendance peut ne pas avoir de lien important du fait de cette maison, s'il n'a pas d'autres liens de résidence. Une maison meublée et vide que vous gardez pour vos visites n'a pas droit à ce traitement. Un bail sous le prix du marché à un proche est plus faible; le folio l'accepte surtout pour les personnes qui n'ont jamais été résidentes du Canada.

La résidence se décide d'après l'ensemble de vos liens, et une convention fiscale peut trancher un cas où deux pays vous réclament. Voyez la résidence fiscale canadienne pour le critère complet et la règle de départage.

Puis-je utiliser mon CELIAPP ou le Régime d'accession à la propriété en vivant à l'étranger?

Non. Aucun des deux régimes ne peut financer une maison achetée pendant que vous êtes non-résident :

L'argent retiré d'un CELIAPP pendant que vous êtes non-résident est un retrait imposable, avec une retenue de 25 %, sauf si une convention fiscale la réduit. Les deux régimes exigent aussi que vous soyez un acheteur d'une première propriété et que la maison n'ait pas été achetée plus de 30 jours avant le retrait (article 146.6, article 146.01). Une maison achetée à l'étranger ne peut donc jamais être financée par l'un ou l'autre, et tant que vous y habitez, et pendant quatre années civiles par la suite, vous n'êtes pas un acheteur d'une première propriété. Pour les utiliser, revenez d'abord, puis achetez. Pour un CELIAPP que vous détenez déjà, voyez votre CELIAPP quand vous quittez le Canada.

Quel impôt s'applique si je loue la maison jusqu'à mon retour?

Le Canada impose le loyer versé à un non-résident à 25 % du loyer brut, retenu par le locataire ou par votre mandataire. Une déclaration selon l'article 216 vous permet de payer l'impôt sur le loyer net, après dépenses (T4144). La déclaration est généralement due dans les deux ans suivant l'année où le loyer a été versé, ou dans les six mois suivant l'année si votre mandataire a retenu l'impôt sur le loyer net selon un formulaire NR6 approuvé. Si rien n'a été retenu et que vous manquez ce délai, l'ARC établit contre vous une cotisation d'impôt de non-résident.

Un choix dans cette déclaration compte plus tard : demander la déduction pour amortissement (DPA) sur l'immeuble bloque le choix qui vous permet d'emménager sans disposition réputée (voyez la section suivante). Les formulaires, le NR6 et les délais sont expliqués dans les propriétaires non-résidents.

Mes années à l'étranger comptent-elles pour l'exemption pour résidence principale?

Non. Selon l'alinéa 40(2)b), seules les années où vous étiez résident du Canada comptent pour l'exemption. L'année supplémentaire habituelle de la formule (« un plus ») ne s'applique que si vous étiez résident durant l'année d'achat de la maison; une maison achetée en étant non-résident la perd donc.

Deux autres règles s'appliquent à votre retour :

• Revenir ne remet pas le coût de la maison à zéro. Lorsque vous devenez résident, la plupart des biens sont réputés achetés à leur valeur ce jour-là, mais les immeubles canadiens en sont exclus (alinéa 128.1(1)b)). La maison conserve ce que vous avez payé.
• Transformer un immeuble locatif en votre résidence est une disposition réputée. Le paragraphe 45(1) traite le changement d'usage comme une vente suivie d'un rachat à la valeur de ce jour-là. Le paragraphe 45(3) vous permet de choisir d'y échapper, mais le choix n'est pas offert si la déduction pour amortissement a été demandée sur le bien.

La voie la moins coûteuse dépend du gain et du nombre d'années. Le choix peut être produit au plus tard à la date limite de production de l'année de la vente, ou dans les 90 jours suivant une demande de l'ARC si cette date vient en premier; mais sans choix, la disposition réputée doit figurer dans la déclaration de l'année de l'emménagement; réglez donc la question avant de produire cette déclaration. Pour le calcul complet, voyez vendre votre maison après avoir quitté le Canada et l'exemption pour résidence principale. Pour la déclaration de la première année, voyez revenir au Canada après des années à l'étranger.

Y a-t-il une taxe sur les logements sous-utilisés ou une taxe sur les logements vacants?

Non. L'ARC indique que la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés ne s'applique pas pour 2025 et les années suivantes; elle ne visait que 2022, 2023 et 2024. Les citoyens et les résidents permanents propriétaires en leur propre nom étaient de toute façon des propriétaires exclus.

Les provinces et les villes appliquent leurs propres taxes sur les cessions immobilières, la spéculation et les logements vacants. Leurs taux, exemptions et critères de résidence varient selon l'endroit et parfois selon la citoyenneté; vérifiez les règles du lieu de la maison avant d'acheter.

Et si je vends avant d'être revenu au Canada?

Un vendeur non-résident doit aviser l'ARC dans les 10 jours suivant la vente et obtenir un certificat de conformité (ARC). Sans certificat, l'acheteur peut retenir 25 % du prix, ou davantage pour un immeuble loué. Une maison où vous n'avez jamais habité en étant résident n'a droit à aucune exemption pour résidence principale; aucune partie du gain n'est donc protégée, et toute déduction pour amortissement demandée pendant la location est ajoutée au revenu (article 13). Pour les taux, les formulaires et la récupération de la retenue : la vente d'un bien canadien par un non-résident.

Que dois-je consigner à l'achat?

Tenez un dossier dès le premier jour; il pourra vous servir des années plus tard dans une déclaration selon l'article 216, à l'emménagement ou à la vente :

• Convention d'achat, état de clôture, frais juridiques et droits de cession immobilière payés (ils forment le coût)
• Date de prise de possession, date où vous êtes devenu non-résident et date où vous êtes redevenu résident
• Usage de la maison chaque année : louée, vide, utilisée lors de visites, habitée
• Baux, loyers reçus, dépenses et toute déduction pour amortissement demandée
• Évaluation ou autre preuve de la valeur le jour du changement d'usage
• Améliorations en capital, avec les factures

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration et sont en dollars canadiens.

Un citoyen à Singapour qui loue d'abord, puis revient

Un citoyen achète un condo de 700 000 $ CA à l'année 1 et le loue sans lien de dépendance pour 2 500 $ CA par mois.

• Années 1 à 3 : 30 000 $ CA de loyer par année. Le locataire, ou le mandataire du citoyen au Canada, retient 7 500 $ CA (25 %) par année. Avec un NR6 approuvé, le mandataire retient plutôt sur le loyer net; dans les deux cas, une déclaration selon l'article 216 règle l'impôt sur le loyer net et rembourse tout excédent. Le condo loué est peu susceptible d'être à lui seul un lien de résidence important.
• Année 4 : le citoyen revient et emménage. Le passage de la location à la résidence est une disposition réputée à la valeur de ce jour-là, sauf si le choix du paragraphe 45(3) est fait (possible seulement si aucune déduction pour amortissement n'a été demandée).
• Année 10 : le condo est vendu. Avec le choix du paragraphe 45(3), les années 4 à 10 peuvent être désignées si aucune autre maison n'est désignée pour ces années : 7 des 10 années de propriété. Comme il a été acheté en étant non-résident, le condo n'a pas d'année supplémentaire; environ 30 % de l'ensemble du gain est donc imposable. Sans le choix, le gain des années 1 à 3 est imposé à l'année 4, et le condo est réputé acheté de nouveau durant la résidence; l'année supplémentaire s'applique donc et le gain ultérieur est généralement couvert. Le moins coûteux dépend de l'évolution de la valeur avant et après l'année 4.

Un résident permanent à Dubaï qui garde une maison pour ses visites

Un résident permanent achète une maison en rangée de 500 000 $ CA et la garde meublée pour une visite annuelle. La maison est à sa disposition; l'ARC la traitera donc habituellement comme un lien de résidence important, évalué avec tout conjoint, toute personne à charge ou tout autre lien au Canada. Un conjoint ou des personnes à charge qui y habiteraient seraient d'autres liens importants.

Un citoyen à l'étranger avec un CELIAPP

Un citoyen a ouvert un CELIAPP avant de partir et y détient 30 000 $ CA. Il ne peut pas l'utiliser pour un retrait admissible tant qu'il est non-résident. Retirer l'argent maintenant est un retrait imposable, avec une retenue de 25 %, sauf si une convention fiscale la réduit. Acheter seulement après son retour garde ouverte la voie du retrait admissible, si le citoyen respecte alors encore le critère de l'acheteur d'une première propriété; acheter la maison maintenant, à l'étranger, ferme cette voie pour cette maison.

Votre situation est différente?

• Votre conjoint n'est ni citoyen ni résident permanent : la Loi exempte un non-Canadien qui achète avec un conjoint citoyen ou résident permanent (par. 4(2)); confirmez le titre de propriété avec la personne qui s'occupe de la clôture de l'achat. Pour l'imposition de la copropriété une fois la maison achetée : l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous voulez que votre société l'achète : une société peut être un non-Canadien selon l'interdiction, et une maison que détient votre société soulève ses propres questions fiscales; voyez une maison détenue par votre société et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers avant de signer.
• Vous louerez d'abord et emménagerez plus tard : les choix touchant la déduction pour amortissement et le paragraphe 45(3) sont difficiles à défaire; planifiez-les avec l'aide en fiscalité des particuliers et voyez les propriétaires non-résidents.
• La maison pourrait faire basculer votre résidence : évaluez vos liens dans la résidence fiscale canadienne, et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers si un conjoint, des enfants ou d'autres liens restent au Canada.
• Vous revenez cette année : voyez revenir au Canada après des années à l'étranger.
• Vous vendez en tant que non-résident : voyez la vente d'un bien canadien par un non-résident.
• Vous êtes un Canadien qui achète plutôt aux États-Unis : voyez comment un Canadien devrait détenir un bien immobilier américain.