دیر سے ⁦45(2)⁩ انتخاب اور کرائے پر دیے گئے گھر کی فروخت

کرائے پر دیا ہوا سابقہ گھر بیچنے پر منافع پر ٹیکس کیسے لگتا ہے؟

یہ اس پر منحصر ہے کہ گھر چھوڑنے پر سیکشن ⁦45(2)⁩ کا انتخاب لاگو ہے یا نہیں۔ درست انتخاب ہو تو سرمایہ کے منافع اور سرمائے کی لاگت کے الاؤنس (CCA) کے قواعد گھر کو ایسا مانتے ہیں جیسے وہ کبھی کرائے کی جائیداد بنا ہی نہیں (کرایہ پھر بھی ہر سال رپورٹ ہوتا ہے)، اس لیے خریداری سے فروخت تک ایک ہی منافع بنتا ہے، اور بنیادی رہائش کی چھوٹ ان سالوں کو ڈھانپتی ہے جنہیں آپ نامزد کریں (بنیادی رہائش کے طور پر چنیں)۔ انتخاب نہ ہو تو آپ کو اس دن گھر کی مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت کرنے والا مانا جاتا ہے جب وہ کرائے پر گیا، اور اسی قیمت پر دوبارہ خریدنے والا (Income Tax Act, section 45)۔

انتخاب چھوٹ گیا؟ CRA اسے دیر سے قبول کر سکتا ہے اگر آپ گھر چھوڑنے کے سال کے ختم ہونے کے بعد دس کیلنڈر سال کے اندر درخواست دیں اور اس کے بعد CCA کا دعویٰ نہ کیا گیا ہو؛ قبولیت صوابدیدی ہے اور جرمانہ لگتا ہے (نیچے دیکھیں)۔

سرمایہ کے منافع کا ⁦50%⁩ قابل ٹیکس ہے (انکم ٹیکس ایکٹ، دفعہ 38)۔

معاملہ سیدھا نہیں رہتا اگر انتخاب چھوٹ گیا ہو یا دیر سے جمع ہوا ہو، کرائے پر سرمائے کی لاگت کے الاؤنس (CCA) کا دعویٰ کیا گیا ہو، گھر چھوڑنے پر فروخت کبھی رپورٹ نہ ہوئی ہو، انہی سالوں میں خاندان کے پاس کوئی اور گھر رہا ہو، یا گھر گھر چھوڑنے کے دن کی قیمت سے کم پر بکا ہو۔

خریداری کے کاغذات اور بہتری کی رسیدیں، گھر چھوڑنے کی تاریخ، اس تاریخ پر قیمت کا ثبوت، کرائے کا ہر گوشوارہ (Form ⁦T776⁩) اور CCA شیڈول، کوئی بھی انتخاب کا خط اور اس کے بھیجے جانے کا ثبوت، اور ہر سال میں آپ کے خاندان کے گھروں کی فہرست جمع کریں۔

⁦45(2)⁩ انتخاب موجود ہو تو منافع کیسے نکالا جاتا ہے؟

فروخت کی قیمت میں سے اصل لاگت اور فروخت کے اخراجات منفی کریں، پھر مستثنیٰ حصہ منفی کریں۔ مستثنیٰ حصہ منافع ضرب (ایک جمع نامزد کیے گئے سال) تقسیم ان ٹیکس سالوں کی تعداد جن میں گھر آپ کی ملکیت رہا۔ "ایک جمع" صرف اسی صورت لگتا ہے جب آپ گھر خریدنے کے سال میں کینیڈا کے مقیم تھے (Income Tax Act, section 40(2)(b)؛ CRA folio S1-F3-C2)۔

جب تک انتخاب نافذ ہے، گھر کو زیادہ سے زیادہ چار ٹیکس سالوں کے لیے نامزد کیا جا سکتا ہے جن میں خاندان کا کوئی فرد وہاں نہیں رہتا، بشرطیکہ آپ کینیڈا کے مقیم ہوں اور ان سالوں کے لیے خاندان کا کوئی اور گھر نامزد نہ ہو۔ آجر کی طرف سے تبادلہ جو سیکشن 54.1 پر پورا اترے، چار سال کی حد ہٹا سکتا ہے (CRA folio S1-F3-C2)۔ اس سے زیادہ کرائے کے سال نامزد نہیں ہو سکتے، اس لیے منافع کا کچھ حصہ قابل ٹیکس بن جاتا ہے۔ فارمولے کی تفصیل بنیادی رہائش کی چھوٹ میں ہے۔

اگر آپ نے ⁦45(2)⁩ انتخاب کبھی نہیں کیا تو منافع کیسے نکلتا ہے؟

دو فروختیں ہوتی ہیں۔ گھر چھوڑنے پر فرضی فروخت میں اس دن گھر کی قیمت کو فروخت کی رقم مانا جاتا ہے؛ بنیادی رہائش کی چھوٹ عموماً اس منافع کو بچا سکتی ہے، مگر اسے اسی سال رپورٹ کرنا ضروری ہے۔ اصل فروخت میں گھر چھوڑنے کے دن کی قیمت کو لاگت مانا جاتا ہے، اس لیے گھر چھوڑنے کے بعد ہونے والا اضافہ سرمایہ کا منافع ہے (انکم ٹیکس ایکٹ، دفعہ ⁦45(1)⁩؛ CRA: بنیادی رہائش)۔

کرائے کے سال عموماً نامزد نہیں ہو سکتے، کیونکہ انہیں کوئی انتخاب ڈھانپتا نہیں اور خاندان کا کوئی فرد وہاں نہیں رہا۔ جو CCA لیا گیا ہو وہ فروخت پر واپس شامل ہوتا ہے؛ دیکھیں کرائے کی جائیداد بیچنا۔

⁦45(2)⁩ انتخاب چھوٹ گیا: کیا اسے دیر سے جمع کرایا جا سکتا ہے؟

ممکن ہے۔ سیکشن ⁦45(2)⁩ ان انتخابات کی فہرست میں ہے جنہیں CRA دیر سے قبول کر سکتا ہے، بشرطیکہ آپ گھر چھوڑنے کے سال کے ختم ہونے کے بعد دس کیلنڈر سال کے اندر درخواست دیں؛ اس کے بعد نہیں، اور بغیر انتخاب والا نتیجہ برقرار رہتا ہے (Income Tax Act, section 220(3.2)؛ Income Tax Regulations, section 600)۔ قبولیت صوابدیدی ہے۔ CRA فولیو ایک شرط بتاتا ہے: استعمال بدلنے کے بعد اس جائیداد پر CCA کا دعویٰ نہ کیا گیا ہو (CRA folio S1-F3-C2)۔

دیر سے قبول ہونے والے انتخاب پر جرمانہ لگتا ہے: اصل آخری تاریخ سے اس تاریخ تک جب CRA کو مکمل درخواست ملے، ہر مکمل مہینے کے حساب سے ⁦$8,000⁩ اور ⁦$100⁩ میں سے کم رقم۔ CRA کی پالیسی ہے کہ جرمانہ ادا ہونے تک درخواست قبول نہیں کی جاتی، اس لیے ادائیگی درخواست کے ساتھ بھیجیں۔ خود جرمانہ CRA کے عمومی رعایتی اختیار کے تحت معاف یا منسوخ ہو سکتا ہے، اس لیے اگر تاخیر آپ کے قابو سے باہر تھی تو اسی درخواست میں پوچھیں (Income Tax Act, section 220(3.5)؛ ⁦IC07-1R1⁩, paragraphs 51 to 54)۔

CRA اپنے ٹیکس دہندہ رعایتی سرکلر کے مطابق کیا دیکھتا ہے (⁦IC07-1R1⁩, paragraphs 56 to 63):

درخواست تحریری ہو، My Account میں Submit documents کے ذریعے یا اپنے ٹیکس سینٹر کو ڈاک سے۔ اس میں دستخط شدہ انتخاب کا خط، متعلقہ سال اور تاریخیں، تاخیر کی وجہ، قبول یا مسترد ہونے پر ٹیکس پر اثر، اور متاثرہ ہر سال کے نظرثانی شدہ شیڈول شامل کریں۔ ایسی درخواست جو فروخت شروع ہونے کے بعد ہی کی جائے پیچھے کی طرف ٹیکس منصوبہ بندی لگ سکتی ہے، اس لیے تاخیر کی وجہ اہم ہے۔

کیا CRA کے دیر سے ⁦45(2)⁩ انتخاب کا جائزہ لیتے ہوئے آپ گھر بیچ سکتے ہیں؟

جی ہاں۔ قانون میں ایسی کوئی چیز نہیں جو درخواست زیر غور ہونے کے دوران فروخت کو، یا فروخت کے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ کو، روکے۔ دیر سے انتخاب کا اثر صرف اس وقت ہوتا ہے جب CRA اسے قبول کرے؛ پھر اسے بروقت کیا گیا مانا جاتا ہے، اور CRA متاثرہ ہر سال کی دوبارہ تشخیص کر کے اسے شامل کر سکتا ہے (Income Tax Act, sections 220(3.3) and 220(3.4))۔

اگر CRA مسترد کرے تو گھر چھوڑنے کی فرضی فروخت برقرار رہتی ہے۔ پھر گھر چھوڑنے کے سال میں وہ فرضی فروخت رپورٹ کرنی ہوگی اور گھر کو نامزد کرنا ہوگا، اور فروخت کے سال کا منافع گھر چھوڑنے کے دن کی قیمت سے شروع ہوگا۔ CRA یہ شائع نہیں کرتا کہ درخواست زیر غور ہونے کے دوران فروخت کا سال کیسے جمع کرایا جائے۔ جب تک CRA قبول نہ کرے، قانون میں کوئی انتخاب موجود نہیں، اس لیے جواب سے پہلے جمع کرایا گیا فروخت کے سال کا گوشوارہ منافع گھر چھوڑنے کے دن کی قیمت سے رپورٹ کرتا ہے۔ اگر بعد میں انتخاب قبول ہو جائے تو CRA متاثرہ سالوں کی دوبارہ تشخیص کر کے اسے شامل کرتا ہے، اور واجب الادا رقم پر سود لگتا ہے (⁦IC07-1R1⁩, paragraph 50)۔

کیا کرائے پر CCA کا دعویٰ کرنے سے ⁦45(2)⁩ انتخاب منسوخ ہو جاتا ہے؟

جی ہاں۔ جائیداد پر CCA کا دعویٰ کرنا دعوے کے سال کے پہلے دن انتخاب کو واپس لینے (منسوخ کرنے) کے برابر مانا جاتا ہے، جس سے اس دن مناسب مارکیٹ قیمت پر فرضی فروخت ہو جاتی ہے۔ جن سالوں کو انتخاب ڈھانپتا ہے ان کے لیے CCA کا دعویٰ نہیں کرنا چاہیے، اور دیر سے انتخاب تبھی قبول ہوتا ہے جب تبدیلی کے بعد CCA کا دعویٰ نہ کیا گیا ہو (CRA folio S1-F3-C2, paragraphs 2.48 to 2.51)۔

فولیو یہ نہیں بتاتا کہ کیا پرانے گوشوارے ترمیم کر کے CCA ہٹانے سے دیر سے انتخاب کی اہلیت بحال ہو جاتی ہے۔ اسے غیر طے شدہ سمجھیں۔ CCA کے دعوے اور قسمیں سرمائے کی لاگت کا الاؤنس میں ہیں۔

گھر چھوڑنے پر فرضی فروخت رپورٹ نہیں کی: اس سال کو کیسے درست کریں؟

CRA سے کہیں کہ گھر چھوڑنے کے سال کا گوشوارہ ترمیم کر کے فرضی فروخت رپورٹ کرے اور Form T2091(IND) پر گھر نامزد کرے۔ CRA بعض صورتوں میں دیر سے نامزدگی قبول کرتا ہے، اور جرمانہ لگ سکتا ہے (CRA: بنیادی رہائش)۔

بنیادی رہائش کی نامزدگی دیر سے جمع کرانے کے قواعد کے لیے انتخاب شمار ہوتی ہے، اس لیے وہی دس سال کی حد اور ⁦$8,000⁩ تک کا وہی جرمانہ لاگو ہوتا ہے (Income Tax Act, sections 220(3.21) and 220(3.5))۔ اگر چھوٹ گھر چھوڑنے کے پورے منافع کو نہ ڈھانپے تو اس سال کا ٹیکس اور سود بھی واجب الادا ہوتا ہے۔ غیر منقولہ جائیداد کی غیر رپورٹ شدہ فروخت، بشمول یہ فرضی فروخت، اس سال کو عام تین سال کی مدت کے بعد بھی دوبارہ تشخیص کے لیے کھلا رکھتی ہے، جب تک آپ اسے CRA کے ترمیمی فارم پر رپورٹ نہ کر دیں، اور اس کے بعد مزید تین سال تک (Income Tax Act, section 152(4)(⁦b.3⁩))۔ 2016 سے پہلے گھر چھوڑا تھا؟ جب چھوٹ پورے منافع کو ڈھانپتی تھی تو CRA رپورٹنگ لازمی نہیں سمجھتا تھا (CRA folio S1-F3-C2, paragraph 2.15.2)۔ اگر اس کے بجائے دیر سے ⁦45(2)⁩ انتخاب قبول ہو جائے تو رپورٹ کرنے کے لیے گھر چھوڑنے پر کوئی فرضی فروخت نہیں رہتی۔

جب گھر کرائے پر گیا تو سالوں بعد اس کی قیمت کیسے لگائیں؟

گھر چھوڑنے کی تاریخ کی مناسب مارکیٹ قیمت استعمال کریں: عموماً وہ سب سے زیادہ قیمت جس پر کھلی مارکیٹ میں ایک آزاد، رضامند خریدار اور بیچنے والا متفق ہوں (CRA: Definitions for capital gains)۔ CRA توقع کرتا ہے کہ جب آپ جائیداد کا استعمال بدلیں تو اس تاریخ کی قیمت کا ریکارڈ رکھیں (CRA: Guide T4037)۔

اگر اس وقت ریکارڈ نہیں بنا تو اسی تاریخ کے مطابق بنائیں: گھر چھوڑنے کے دن کے حساب سے تحریری تشخیص، اس وقت کے آس پاس قریبی ملتے جلتے گھروں کی فروختیں، اور خود اس گھر کی لسٹنگ یا کرائے کی تاریخ۔ گھر چھوڑنے کی قیمت مستثنیٰ منافع اور نئی لاگت طے کرتی ہے، اس لیے CRA اس پر سوال اٹھا سکتا ہے۔ ریکارڈ کی کمی دیر سے انتخاب کی درخواست بھی ناکام کر سکتی ہے (⁦IC07-1R1⁩, paragraph 57)۔

کرائے پر دینے کے وقت کی قیمت سے کم پر بیچا: کیا نقصان کٹوتی کے قابل ہے؟

انتخاب کے بغیر، ممکن ہے۔ فرضی فروخت کے بعد گھر کرایہ کمانے کے لیے رکھا گیا تھا، اس لیے گھر چھوڑنے کی قیمت سے نیچے کی کمی کرائے کی جائیداد کا نقصان ہے، گھر کا نہیں۔ زمین اور عمارت کے حصوں کی کٹوتی کیسے ہوتی ہے، یہ کرائے کی جائیداد بیچنا میں ہے۔

انتخاب نافذ ہو تو جواب واضح نہیں۔ ذاتی استعمال کی جائیداد، مثلاً آپ کے اپنے گھر، پر نقصان صفر مانا جاتا ہے (Income Tax Act, section 40(2)(g)(iii)؛ دفعہ 54)۔ سیکشن ⁦45(2)(a)⁩ گھر کو ایسا مانتا ہے جیسے اس سے آمدنی کمانا کبھی شروع ہی نہ ہوا ہو، جو اس قاعدے کے لاگو ہونے کی طرف اشارہ کرتا ہے، مگر CRA فولیو اس سوال کو طے نہیں کرتا۔ گھر چھوڑنے سے پہلے قیمت میں کمی آپ کے گھر کا نقصان ہے، جو کٹوتی کے قابل نہیں (CRA: بنیادی رہائش)۔

گھر چھوڑتے وقت نیا گھر خریدا: کیا ⁦45(2)⁩ انتخاب پھر بھی فائدہ مند ہے؟

ہو سکتا ہے؛ دونوں نتیجے موازنہ کریں۔ آپ کا خاندان ہر سال صرف ایک گھر نامزد کر سکتا ہے، اس لیے کرائے کے سال عموماً نئے گھر کو جاتے ہیں، سابقہ گھر کو نہیں (انکم ٹیکس ایکٹ، دفعہ 54)۔ پھر بھی انتخاب گھر چھوڑنے کی فرضی فروخت کو مؤخر کرتا ہے، اور فارمولے کا "ایک جمع" پورے منافع کے ایک اضافی سال کو بچا سکتا ہے۔

کون سا نتیجہ کم ہے، یہ اس پر منحصر ہے کہ قیمت کیسے چلی۔ انتخاب کے بغیر قابل ٹیکس حصہ گھر چھوڑنے کے بعد کا اضافہ ہے؛ انتخاب کے ساتھ قابل ٹیکس حصہ پورے منافع کا وہ حصہ ہے جو غیر نامزد سالوں سے طے ہوتا ہے۔ دونوں اپنے اصل اعداد سے نکالیں۔ انتخاب خود گھر چھوڑنے کے سال کے گوشوارے کے ساتھ واجب ہوتا ہے؛ سال صرف فروخت پر نامزد ہوتے ہیں (CRA folio S1-F3-C2)۔

کیا آپ اپنا کیا ہوا ⁦45(2)⁩ انتخاب منسوخ کر سکتے ہیں؟

جی ہاں۔ آپ اسے بعد کے کسی سال کے گوشوارے میں واپس لیتے ہیں، اور آپ کو اس سال کے پہلے دن گھر کو کرائے پر دینے والا مانا جاتا ہے۔ اس سے اس دن مناسب مارکیٹ قیمت پر فرضی فروخت ہوتی ہے، جو اسی سال رپورٹ ہوتی ہے، اور وہ قیمت نئی لاگت بن جاتی ہے (Income Tax Act, section 45(2)(c))۔ CCA کا دعویٰ کرنے کا بھی یہی اثر ہے (CRA folio S1-F3-C2)۔

کرائے پر دیے گئے سابقہ گھر کی فروخت کن فارموں میں رپورٹ ہوتی ہے؟

Schedule 3 اور Form T2091(IND)، یعنی بنیادی رہائش کی نامزدگی، ہر فروخت یا فرضی فروخت کے لیے، چاہے وہ پوری طرح مستثنیٰ ہو (CRA: بنیادی رہائش؛ CRA: Form T2091(IND))۔

کرائے کے دوران رہن کا سود سود کی کٹوتی میں ہے۔

مثال

مثال کی رقوم کینیڈین ڈالر میں ہیں، فروخت کے اخراجات سے پہلے۔ ہر مثال میں فرض ہے کہ کینیڈا کا ایک مقیم شخص 8 ٹیکس سال کنڈو کا مالک رہا۔

درست انتخاب، کوئی اور گھر نہیں

⁦C$300,000⁩ میں خریدے گئے کنڈو میں 5 سال رہائش رہی، پھر درست ⁦45(2)⁩ انتخاب کے تحت، CCA کے بغیر، 3 سال کرائے پر دیا گیا۔ وہ ⁦C$500,000⁩ میں بکا۔ تمام 8 سال نامزد ہو سکتے ہیں، کیونکہ 3 کرائے کے سال چار سال کی حد کے اندر ہیں۔ ⁦C$200,000⁩ کا منافع پوری طرح مستثنیٰ ہو سکتا ہے؛ فروخت پھر بھی Schedule 3 اور ⁦T2091(IND)⁩ پر رپورٹ ہوتی ہے۔

درست انتخاب، گھر چھوڑتے وقت نیا گھر خریدا

وہی کنڈو، مگر خاندان نے گھر چھوڑتے وقت ایک مکان خریدا اور 3 کرائے کے سالوں کے لیے اس مکان کو نامزد کیا۔ کنڈو کو 5 نامزد سال ملتے ہیں۔ مستثنیٰ حصہ: ⁦(1 + 5)⁩ / ⁦8 × C$200,000 = C$150,000⁩۔ سرمایہ کا منافع: ⁦C$50,000⁩۔

کوئی انتخاب نہیں

وہی کنڈو، کوئی انتخاب نہیں، گھر چھوڑنے پر قیمت ⁦C$420,000⁩۔ گھر چھوڑنے کا سال: ⁦C$120,000⁩ کا فرضی منافع، نامزد کیا جائے تو مستثنیٰ، مگر اس سال رپورٹ ضرور ہو۔ فروخت کا سال: ⁦C$500,000 − C$420,000 = C$80,000⁩ سرمایہ کا منافع، اور اگر CCA لیا گیا ہو تو اس کی واپسی۔ اگر گھر چھوڑنے کا سال کبھی رپورٹ نہ ہوا تو دیر سے نامزدگی کے ساتھ اسے ترمیم کیا جاتا ہے۔ اگر CRA آخری تاریخ کے 5 سال بعد کی گئی مکمل درخواست قبول کرے تو جرمانہ 60 مہینے × ⁦C$100⁩ = ⁦C$6,000⁩ ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ ابھی گھر چھوڑ رہے ہیں، واپس آ رہے ہیں، یا کیوبیک میں رہتے ہیں: دیکھیں گھر کو کرائے پر دینا۔
• ایک ہی سالوں کے لیے دو گھر مقابلے میں ہیں، یا آپ نے گھر کا صرف کچھ حصہ کرائے پر دیا: دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• آپ نے CCA کا دعویٰ کیا، یا واپسی، زمین اور عمارت کی تقسیم یا ریزرو چاہیے: دیکھیں کرائے کی جائیداد بیچنا اور سرمائے کی لاگت کا الاؤنس۔
• آپ گھر کے مالک 365 دن سے کم رہے: دیکھیں پراپرٹی فلپنگ اور اسائنمنٹ فروخت۔
• فروخت کے وقت آپ کینیڈا سے باہر رہتے ہیں: دیکھیں غیر مقیم افراد کی کینیڈین جائیداد کی فروخت۔
• خاندان کا کوئی فرد ٹائٹل پر ہے، یا آپ نے گھر منتقل کیا: دیکھیں رشتہ داروں کو جائیداد منتقل کرنا۔
• انتخاب چھوٹ گیا، گھر چھوڑنے کی فروخت کبھی رپورٹ نہیں ہوئی، یا فروخت کے وقت دیر سے درخواست زیر غور ہے: یہ CRA کی صوابدید، جرمانے اور دس سال کی حد پر منحصر ہیں۔ انفرادی ٹیکس مدد کے لیے اوپر بیان کردہ ریکارڈ جمع کریں۔