ٹرسٹ اکاؤنٹنگ: کو-ہوسٹ اور پراپرٹی مینیجر کے لیے مالک کی رقم

کیا مالک کے لیے وصول کیا گیا کرایہ میری آمدنی ہے یا صرف میری فیس؟

عام طور پر صرف آپ کی فیس، جب آپ مالک کے ایجنٹ کے طور پر کام کرتے ہیں: آپ قلیل مدتی یا تعطیلاتی کرایہ ترتیب دیتے ہیں اور مالک ہی مکان مالک رہتا ہے۔ نیچے دیے گئے اندراجات اسی ایجنسی انتظام کو مانتے ہیں: مالک کا حصہ آپ کی فیس سے الگ رکھا جاتا ہے، اور آپ کا ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والا طے کرتا ہے کہ آپ کے گوشوارے میں فیس کیسے رپورٹ ہو۔ معلوماتی گوشواروں کے لیے IRS یہی اصول استعمال کرتا ہے: جو ایجنٹ کرایہ وصول کرتا ہے، اپنا کمیشن اور مرمت کی ادائیگیاں منہا کرتا ہے اور باقی رقم آگے دیتا ہے، اس پر مالک کو ادا کیے گئے کرایے اور مرمت کرنے والوں کو کی گئی ادائیگیوں کی معلوماتی رپورٹنگ لازم ہوتی ہے (ضوابط کا سیکشن ⁦1.6041-1(e)(5)⁩، مثال 5)۔

نیچے بیان کیے گئے معلوماتی گوشواروں کے قواعد کے علاوہ، رقم ٹرسٹ میں رکھی جاتی ہے یا نہیں، اور کس کے لیے، یہ آپ کے تحریری انتظامی معاہدے اور آپ کی ریاست کے قانون سے طے ہوتا ہے۔

کیس کب سادہ نہیں رہتا:

• آپ ایجنٹ نہیں بلکہ اصل فریق (principal) ہو سکتے ہیں۔ اگر آپ مالک سے یونٹ لیز پر لے کر آگے کرائے پر دیتے ہیں، یا مالک کو مقررہ ادائیگی کی ضمانت دیتے ہیں، تو مہمانوں کی ادائیگیاں آپ کی آمدنی اور مالک کو دی گئی رقم آپ کی لاگت ہو سکتی ہے۔ نیچے دیے گئے ایجنسی اندراجات استعمال کرنے سے پہلے یہ معاہدہ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے جانچ کروا لیں۔
• دو یا زیادہ مالکان ایک ہی اکاؤنٹ استعمال کرتے ہیں، یا کوئی مالک اسٹیٹمنٹ مانگتا ہے۔ ہر مالک کے الگ لیجر کے بغیر کوئی نہیں بتا سکتا کہ کس کی کتنی رقم ہے، اور نہ ایسا اسٹیٹمنٹ بن سکتا ہے جو بینک سے ملتا ہو۔
• آپ کی ریاست اس رقم کو ٹرسٹ کی رقم مانتی ہے۔ نیچے لائسنس اور ٹرسٹ اکاؤنٹ کے حصے دیکھیں۔
• پلیٹ فارم کا Form 1099-K آپ کے نام پر ہے۔ اس میں صرف آپ کی فیس نہیں بلکہ تمام مالکان کی بکنگز شامل ہو سکتی ہیں۔
• کوئی مالک امریکی ٹیکس کے لیے غیر ملکی شخص ہو سکتا ہے، چاہے وہ بیرون ملک رہتا ہو یا نہ رہتا ہو۔ غیر ملکی شخص کو ادا کیے گئے کرایے پر ودہولڈنگ اور رپورٹنگ کے الگ قواعد لاگو ہوتے ہیں، اور جس کے پاس کرایے کا کنٹرول ہو یا جو اسے وصول کرے وہ ودہولڈنگ ایجنٹ ہو سکتا ہے (Publication 515)۔ پہلی ادائیگی سے پہلے ہر مالک کی حیثیت کی تصدیق کریں؛ دیکھیں غیر مقیم مکان مالکان۔

ہو سکتا ہے آپ کو مالک کی رقم رکھنے کی ضرورت ہی نہ ہو۔ اگر بکنگ پلیٹ فارم ہر مالک کو براہ راست ادائیگی کرتا ہے اور آپ صرف اپنی فیس وصول کرتے ہیں تو مالک کی رقم آپ کے اکاؤنٹ سے گزرتی ہی نہیں۔ یہ صفحہ اس صورت کے لیے ہے جب مہمانوں کی رقم پہلے آپ کے اکاؤنٹ میں آتی ہے۔

جمع کریں: ہر انتظامی معاہدہ، پلیٹ فارم کی ادائیگی کی رپورٹیں جن میں ہر ریزرویشن کی الگ لائن ہو، بینک اسٹیٹمنٹس، مالکان کی فہرست مع ان کی ٹیکس درجہ بندی، ڈپازٹ کے ریکارڈ، اور آپ کے لائسنس کی حیثیت۔

مالک کی رقم کہاں رکھی جائے: میرے اکاؤنٹ میں، ہر مالک کے الگ اکاؤنٹ میں، یا ٹرسٹ اکاؤنٹ میں؟

کوئی وفاقی قاعدہ اکاؤنٹ کا انتخاب طے نہیں کرتا۔ یہ آپ کا معاہدہ اور آپ کی ریاست طے کرتی ہے۔ جہاں ریاست کا ریئل اسٹیٹ قانون آپ پر لاگو ہو، وہاں ٹرسٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ لازم ہو سکتا ہے۔ جو رقم آپ کی اپنی رقم سے الگ رکھی جائے، اسے ہر ماہ بینک سے ملانا سب سے آسان ہوتا ہے۔

فلوریڈا ایک مثال ہے کہ ریاست کا قاعدہ کیسے کام کر سکتا ہے۔ بروکر کو امانتی رقم فوراً کسی ٹائٹل کمپنی یا بینک کے پاس ایسکرو میں، یا اپنے چلائے ہوئے ٹرسٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ میں رکھنی ہوتی ہے، جب تک ادائیگی کی باقاعدہ اجازت نہ مل جائے۔ بروکر اپنی یا بروکریج کی ⁦$5,000⁩ تک رقم پراپرٹی مینجمنٹ ایسکرو اکاؤنٹ میں رکھ سکتا ہے، اور ریکارڈ رکھنے کے قواعد ریئل اسٹیٹ کمیشن طے کرتا ہے (Florida Statutes 475.25(1)(k))۔ فلوریڈا کے بروکر کو ہر ماہ تحریری اسٹیٹمنٹ تیار کرنا ہوتا ہے جس میں ٹرسٹ کی کل واجب الادا رقم کا موازنہ ملائے گئے بینک بیلنس سے ہو، اور راستے میں موجود ڈپازٹس اور ابھی کیش نہ ہونے والے چیکس درج ہوں؛ پھر اسے دیکھ کر دستخط اور تاریخ ڈالنی ہوتی ہے اور کسی بھی فرق اور اصلاحی اقدام کی وضاحت کرنی ہوتی ہے (Rule 61J2-14.012)۔ نظم و ضبط میں لائسنس کی معطلی یا منسوخی اور فی خلاف ورزی ⁦$5,000⁩ تک جرمانہ شامل ہو سکتا ہے (⁦475.25(1)⁩)۔

آپ جو بھی انتخاب کریں، ماہانہ جانچ ایک ہی ہے: ایڈجسٹ شدہ بینک بیلنس مالکان کے بیلنس، ڈپازٹس اور ریزرو کے کل مجموعے کے برابر ہو، اور اس میں آپ کی اپنی وہ رقم بھی شامل ہو جو آپ نے جان بوجھ کر چھوڑی اور الگ دکھائی۔ بیلنس کو زبردستی ملانے کے لیے مالک کا بیلنس نہ بدلیں؛ ہر کمی کو نظر آنے دیں۔ ہر کرایے کے الگ اکاؤنٹس کے لیے دیکھیں ہر کرایے کی جائیداد کا الگ بینک اکاؤنٹ۔

کیا مالکان کے لیے کرایہ وصول کرنے یا کرایے سنبھالنے کے لیے مجھے ریئل اسٹیٹ لائسنس چاہیے؟

یہ ریاست پر منحصر ہے۔ کچھ ریاستیں ہر اس شخص کو لائسنس کا پابند کرتی ہیں جو معاوضے پر دوسروں کی جائیداد کرائے پر دیتا ہے، اور قوانین یہ دیکھتے ہیں کہ آپ کیا کام کرتے ہیں، یہ نہیں کہ آپ کا عہدہ کیا ہے۔ خود کو کو-ہوسٹ کہنے سے فیصلہ نہیں ہوتا۔

فلوریڈا اس شخص کو مستثنیٰ قرار دیتا ہے جو کسی دوسرے کے لیے اور معاوضے پر باب 509 کے تحت لائسنس یافتہ عوامی قیام گاہ کو عارضی قیام (transient occupancy) کے لیے کرائے پر دیتا ہے (⁦475.011(11)⁩)۔ باب 509 قیام گاہ اور قیام کی الگ تعریف کرتا ہے: عارضی قیام وہ ہے جو وقتی ہو، اور اس میں تعطیلاتی کرایے کی یونٹ میں قیام شامل ہے، سوائے اس کے کہ تحریری معاہدہ یونٹ کو مہمان کی واحد رہائش قرار دے (509.013)۔ صرف قیام کی مدت استثنا کا فیصلہ نہیں کرتی۔ آپ جو طویل مدتی لیز سنبھالتے ہیں، یا جو یونٹ لائسنس یافتہ نہیں، وہ اس میں شامل نہیں۔ یونٹ کے لائسنس اور قیام کے انتظام کی تصدیق ریاستی ادارے سے کریں۔

لائسنس ایک قانونی سوال ہے۔ کسی بھی دوسری ریاست کے لیے، مالک کی طرف سے کرایہ وصول کرنے سے پہلے اس کے ریئل اسٹیٹ کمیشن سے پوچھیں۔

مالک کا بیلنس دکھانے کے لیے میں حساب کتاب کیسے ترتیب دوں؟

مالک کی رقم کو آمدنی کے بجائے واجبات کے اکاؤنٹس میں رکھیں، اور ہر لائن پر مالک کا نام لگائیں تاکہ ایک رپورٹ میں ہر مالک کا بیلنس نظر آئے۔ مالکان تھوڑے ہوں تو ہر مالک کے لیے ایک ذیلی اکاؤنٹ بھی استعمال کر سکتے ہیں۔

ڈپازٹس اور ریزرو کو الگ لائنوں پر رکھیں تاکہ کوئی ادائیگی انہیں خرچ نہ کر دے۔

ہر ماہ چار چیزیں جانچیں:

1. ایڈجسٹ شدہ بینک بیلنس (اسٹیٹمنٹ بیلنس منہا باقی ادائیگیاں، جمع راستے میں موجود ڈپازٹس) کیش لیجر کے برابر ہو، اور مالکان کے بیلنس، ڈپازٹس اور ریزرو اس لیجر کی وضاحت کریں۔
2. کسی مالک کا بیلنس صفر سے کم نہ ہو۔ منفی بیلنس کا مطلب ہے کہ اس مالک کی رقم آپ نے یا دوسرے مالکان نے دی۔
3. ہر پلیٹ فارم ادائیگی ایک بینک ڈپازٹ سے ملتی ہو۔
4. مالک کو ہر ادائیگی کے پیچھے ایک اسٹیٹمنٹ ہو۔

یہ ریکارڈ اسپریڈ شیٹ میں رکھا جائے، مالک کے ٹیگز والے لیجر میں، یا اکاؤنٹنگ سافٹ ویئر میں، اس کا جواب اسپریڈ شیٹ، سافٹ ویئر یا بک کیپر میں ہے؛ Schedule E کی لائنوں کے مطابق اکاؤنٹس کے نام کرایے کی جائیداد کے اکاؤنٹس کی فہرست میں ہیں۔

میں ایسی بکنگ پلیٹ فارم ادائیگی کیسے درج کروں جس میں مالک کا حصہ شامل ہو؟

ڈپازٹ کو وصول شدہ رقم کے طور پر درج کریں، پھر پلیٹ فارم کی ادائیگی کی رپورٹ سے اسے ریزرویشن اور جائیداد کے حساب سے تقسیم کریں۔ مالک کا حصہ اس مالک کے بیلنس میں جاتا ہے؛ جب آپ مالک کے ایجنٹ کے طور پر کام کریں تو اس میں سے کچھ بھی آپ کی آمدنی نہیں۔

1. ادائیگی کی رپورٹ ڈاؤن لوڈ کریں: ریزرویشن، جائیداد، مہمان سے وصول رقم، پلیٹ فارم فیس، ریفنڈز اور پلیٹ فارم کا وصول کردہ کوئی بھی ٹیکس۔
2. رپورٹ کا کل ایک بینک ڈپازٹ سے ملائیں۔
3. ہر ریزرویشن مالک کے بیلنس میں جمع کریں، اور اگر معاہدہ پلیٹ فارم فیس مالک پر ڈالتا ہو تو وہ منہا کریں۔
4. اپنی فیس اس بیلنس پر چارج کریں، اور جب وہ کمائی جائے تو اسے فیس کی آمدنی میں منتقل کریں۔
5. پلیٹ فارم جو ٹیکس وصول کر کے خود جمع کراتا ہے، اسے کسی کی آمدنی میں شامل نہ کریں۔ اگر ٹیکس آپ کو خود وصول کر کے جمع کرانا ہو تو وہ واجبات میں آتا ہے؛ دیکھیں کرایے پر سیلز اور ٹھہراؤ ٹیکس۔
6. رپورٹ کو اس ماہ کے ریکارڈ کے ساتھ رکھیں۔

اگر مہمان کا ریفنڈ یا پلیٹ فارم کا دعویٰ مالک کو ادائیگی کے بعد آئے تو معاہدہ طے کرتا ہے کہ بوجھ کس پر ہے۔ ہر لائن پر قیام کی تاریخیں رکھیں تاکہ اسٹیٹمنٹ اور ادائیگی ایک دوسرے سے ملیں۔

ایک ڈپازٹ عام طور پر کئی مالکان کا احاطہ کرتا ہے، اس لیے ریکارڈ بینک رجسٹر نہیں بلکہ مالک کا لیجر ہے۔ مالک کا کرایہ مہمان سے لیا گیا کل چارج ہے یا خالص ادائیگی، یہ مالک کی طرف کا سوال بکنگ ادائیگیاں، مجموعی یا خالص میں ہے۔

میں اپنی انتظامی فیس، صفائی کی فیس اور مالک کے لیے ادا کیے گئے اخراجات کیسے درج کروں؟

جب آپ مالک کے ایجنٹ کے طور پر کام کرتے ہیں تو آپ کی فیس آپ کی آمدنی ہے، اور مالک کے لیے آپ کے ادا کردہ اخراجات مالک کے ہیں، آپ کے نہیں۔

ہر خرچ کی رسید رکھیں، کیونکہ مالک کے اسٹیٹمنٹ میں ہر خرچ درج ہوتا ہے۔ جب آپ مالک کی رقم سے مستری یا صفائی کرنے والے کو رکھتے اور ادائیگی کرتے ہیں تو ہو سکتا ہے Form 1099-NEC آپ ہی کو جمع کرانا پڑے (اگلا حصہ)۔

مالک کے لیے رکھے گئے سیکیورٹی ڈپازٹس اور پیشگی کرایے کو میں کیسے سنبھالوں؟

مالک کے لیے، واپسی کے لیے رکھا گیا ڈپازٹ وصول ہونے پر عام طور پر آمدنی نہیں ہوتا، جبکہ پیشگی کرایہ عام طور پر اسی سال آمدنی بنتا ہے جس میں وصول ہو، نہ کہ اس مدت کے آغاز پر جس کا احاطہ کرتا ہے (Publication 527)۔ اگر مالک آپ کو اپنے ایجنٹ کے طور پر کرایہ وصول کرنے کا اختیار دے تو آپ کی وصولی مالک کی وصولی شمار ہوتی ہے، چاہے رقم آپ بعد میں آگے دیں (Publication 538)۔ اگر آپ کا معاہدہ آپ کی ایجنسی کی حیثیت واضح نہ کرے تو اسے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے جانچ کروائیں، اور ہر ادائیگی کی وصولی کی تاریخ لکھ لیں۔ ڈپازٹ کب آمدنی بنتا ہے، یہ کرایے کے حساب میں سیکیورٹی ڈپازٹس میں ہے۔

اپنے حساب میں ہر قابل واپسی ڈپازٹ کو مالک کے رکھے گئے ڈپازٹس کے اکاؤنٹ میں رکھیں اور اسے اس بیلنس سے باہر رکھیں جو مالک نکال سکتا ہے۔ ٹیکس کے لیے پیشگی کرایہ ڈپازٹ نہیں ہے: اسے مالک کے بیلنس میں کرایے کے طور پر اسی تاریخ پر درج کریں جب وصول ہوا، اور بتائیں کہ وہ کس مدت کا ہے۔ پھر بھی ریاست پیشگی کرایے پر پابندی لگا سکتی ہے۔ فلوریڈا کی جن رہائشی کرایہ داریوں پر یہ لاگو ہے، ان میں اگلی کرایہ مدت کے علاوہ کسی اور مدت کا پیشگی کرایہ اس مدت کے شروع ہونے تک الگ رکھنا ہوتا ہے (Florida Statutes 83.49)۔ پابندی والا کوئی بھی پیشگی کرایہ ڈپازٹس کی لائن پر رکھیں، اس بیلنس میں نہیں جو مالک نکال سکتا ہے۔ ٹیکس کا وقت اور رقم جاری کرنے کی اجازت الگ سوالات ہیں۔

مجھے کون سے ٹیکس فارم جمع کرانے ہیں، اور اگر پلیٹ فارم کا Form 1099-K میرے نام پر ہو تو کیا کریں؟

ہو سکتا ہے آپ کو ہر امریکی مالک کے لیے Form 1099-MISC اور اپنے رکھے ہوئے ہر ٹھیکیدار کے لیے Form 1099-NEC جمع کرانا پڑے۔ آپ کے نام پر پلیٹ فارم کا Form 1099-K ایک الگ معاملہ ہے۔

پہلے ہر مالک کی امریکی ٹیکس حیثیت دستاویز کریں۔ امریکی اشخاص (U.S. persons) سے، بشمول بیرون ملک رہنے والے امریکی شہریوں کے، Form W-9 مانگیں۔ غیر ملکی مالک عام طور پر اس کی جگہ Form W-8 دیتا ہے، اور غیر ملکی مالک کو ادا کیے گئے امریکی کرایے پر نیچے دیے Form 1099-MISC کے بجائے ودہولڈنگ اور Forms 1042 اور ⁦1042-S⁩ درکار ہو سکتے ہیں۔ درست Form W-8ECI ودہولڈنگ کا طریقہ بدل سکتا ہے (Publication 515)۔ جو ودہولڈنگ ایجنٹ ٹیکس نہ کاٹے وہ ٹیکس کا ذمہ دار ہوتا ہے (⁦26 U.S.C. 1461⁩)۔ پہلی ادائیگی سے پہلے غیر مقیم مکان مالکان دیکھیں۔

اگر آپ سال میں تمام اقسام کے 10 یا زیادہ معلوماتی گوشوارے جمع کرائیں تو انہیں برقی طور پر جمع کرانا لازم ہے، اس لیے جب آپ کے Forms 1099 اور دیگر معلوماتی گوشوارے اس تعداد تک پہنچ جائیں تو برقی تاریخ لاگو ہوتی ہے (Forms 1099-MISC اور ⁦1099-NEC⁩ کی ہدایات)۔

Forms 1099-MISC اور ⁦1099-NEC⁩ کی ہدایات کے مطابق پراپرٹی مینیجر کو مالک کو آگے دیا گیا کرایہ رپورٹ کرنے کے لیے Form 1099-MISC استعمال کرنا ہوتا ہے۔ عام طور پر کارپوریشن کو ادائیگیاں مستثنیٰ ہیں، اس میں وہ LLC بھی شامل ہے جس پر C یا S کارپوریشن کے طور پر ٹیکس لگتا ہو، اور کارڈ یا تھرڈ پارٹی نیٹ ورک کے ذریعے کی گئی ادائیگیاں Form 1099-K کے لیے چھوڑ دی جاتی ہیں۔ جب وصول کنندہ ٹیکس شناختی نمبر نہ دے تو ⁦24%⁩ پر بیک اپ ودہولڈنگ لاگو ہو سکتی ہے، اس لیے پہلی ادائیگی سے پہلے ہر امریکی مالک اور ہر ٹھیکیدار سے Form W-9 مانگیں (Publication 1099)۔

آپ ٹھیکیدار کے لیے Form 1099-NEC صرف اس صورت میں جمع کراتے ہیں جب آپ ادائیگی کرنے والے (payor) ہوں؛ یہ اس پر منحصر ہے کہ آپ انتظام یا نگرانی کے کام کرتے ہیں، یا ادائیگی میں آپ کا نمایاں معاشی مفاد ہے، نہ کہ صرف کسی اور کی ہدایت پر چیک لکھتے ہیں (ضوابط کا سیکشن ⁦1.6041-1(e)(1)⁩)۔ جو مینیجر صفائی کرنے والے کو رکھتا ہے اور وصول شدہ کرایے سے ادائیگی کرتا ہے، جیسا کہ ضابطے کی مثال میں ایجنٹ کرتا ہے، وہ یہی کام انجام دیتا ہے۔ آپ کی صورت میں ادائیگی کرنے والا کون ہے، اور کن صفائی کرنے والوں اور مستریوں کے لیے فارم چاہیے، یہ مکان مالکان کے صفائی کرنے والوں اور مستریوں کے لیے 1099 میں ہے۔

مالک کے Form 1099-MISC پر کون سی رقم جائے، یہ سادہ نہیں۔ ہدایات "آگے دیا گیا کرایہ" کہتی ہیں۔ ضابطہ کہتا ہے کہ رپورٹ کی جانے والی رقم وہ ہے جو وصول کنندہ کی کل آمدنی میں شامل ہوتی ہے، جو بہت سی صورتوں میں فیس، کمیشن اور اخراجات منہا کرنے سے پہلے کی مجموعی رقم ہوتی ہے (ضوابط کا سیکشن ⁦1.6041-1(f)⁩)۔ فارم جمع کرانے سے پہلے رقم ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے طے کروائیں۔

اگر پلیٹ فارم کا Form 1099-K آپ کے نام پر ہو، تو اس کی مجموعی رقم فیس یا ریفنڈز سے کم نہیں کی جاتی اور اس میں دوسروں کی رقم بھی شامل ہو سکتی ہے (IRS: Form 1099-K کا کیا کریں)۔ جو شخص ایسی رقم کا Form 1099 وصول کرے جو کسی اور کی ہو، وہ نامزد وصول کنندہ (nominee) ہے، جو خود کو ادائیگی کرنے والا ظاہر کرتے ہوئے ہر دوسرے مالک کے لیے Form 1099 جمع کراتا اور فراہم کرتا ہے (Publication 1099)؛ Form 1099-K کی ہدایات اس شخص کے لیے یہی بتاتی ہیں جو دوسروں کے لیے پلیٹ فارم ادائیگیاں وصول کر کے آگے دیتا ہے (Form 1099-K کی ہدایات)۔

Publication 1099 کے مطابق نامزد وصول کنندہ عام طور پر وہی قسم کا فارم جمع کراتا ہے جو اسے ملا تھا، جو پلیٹ فارم کی رقم کے لیے Form 1099-K کی طرف اشارہ کرتا ہے۔ مجموعی وصول کنندہ (aggregated-payee) کا قاعدہ اس سے آگے جاتا ہے: جو شخص شریک وصول کنندگان کی طرف سے ادائیگی نمٹانے والے ادارے سے ادائیگیاں لیتا اور تقسیم کرتا ہے، اسے ان وصول کنندگان کے لیے ادائیگی نمٹانے والا ادارہ مانا جاتا ہے (ضوابط کا سیکشن ⁦1.6050W-1(d)(1)⁩)۔ کارڈ یا تھرڈ پارٹی نیٹ ورک ادائیگیوں کے طور پر قابل رپورٹ ادائیگیاں اسی قاعدے کے تحت رپورٹ ہوتی ہیں، اور ساتھ ہی Form 1099-MISC کے قاعدے کے تحت رپورٹ نہیں ہوتیں؛ کون سا قاعدہ لاگو ہے یہ طے کرتے وقت چھوٹی ادائیگی کی حد کو نظر انداز کیا جاتا ہے (Form 1099-K کی ہدایات)۔ آپ کا انتظام اس قاعدے پر پورا اترتا ہے یا نہیں، اور اوپر کی قطاروں میں Form 1099-MISC اب بھی کن ادائیگیوں کا احاطہ کرتا ہے، اس کے لیے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والا درکار ہے۔ تھرڈ پارٹی نیٹ ورک ادائیگیوں کے لیے وفاقی Form 1099-K رپورٹنگ عام طور پر اس وقت لازم ہوتی ہے جب سال میں ادائیگیاں ⁦$20,000⁩ سے زیادہ ہوں اور لین دین کی تعداد 200 لین دین سے زیادہ ہو، اور پلیٹ فارم ان حدوں سے کم پر بھی فارم بھیج سکتا ہے (Form 1099-K کی ہدایات)۔ جب فارم آپ کی فیس سے زیادہ رقم دکھائے تو صرف اپنی فیس کیسے رپورٹ کریں، یہ کسی اور کی فروخت کا ادائیگی فارم اور غلط یا درست شدہ پلیٹ فارم ٹیکس فارم میں ہے۔

تین نکات کے لیے ایسا ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والا چاہیے جس نے آپ کے معاہدے اور ادائیگی کی رپورٹیں دیکھی ہوں: مالک کے فارم پر رقم، کیا مجموعی وصول کنندہ کا قاعدہ آپ کے پلیٹ فارم کی رقم پر لاگو ہوتا ہے، اور کیا آپ ادائیگی کرنے والے (payor) ہیں۔

جو Form 1099 غائب ہو یا غلط ہو، اس ٹیکس سال کے فارمز پر عمومی شرح سے فی گوشوارہ ⁦$340⁩ جرمانہ ہو سکتا ہے؛ جلد درستی پر کم، اور جان بوجھ کر نظر انداز کرنے پر زیادہ، اور وصول کنندہ کے اسٹیٹمنٹ کا اپنا جرمانہ ہے (Revenue Procedure 2025-32)۔ مالک کی طرف پلیٹ فارم فارم کے لیے دیکھیں کرایے کی آمدنی کے لیے ادائیگی پلیٹ فارم کا Form 1099-K۔

ہر مالک کو ماہانہ کون سا اسٹیٹمنٹ چاہیے؟

کوئی وفاقی فارم مقرر نہیں۔ مالک وصول شدہ تمام کرایہ رپورٹ کرتا ہے اور اخراجات کی کٹوتی کرتا ہے (Publication 527)، اس لیے اسٹیٹمنٹ میں دونوں ہونے چاہییں۔

سال کے اختتام پر ہر مالک کو ایسا خلاصہ بھیجیں جو کسی بھی Form 1099-MISC سے ملتا ہو۔ مالک آپ کے اسٹیٹمنٹ کو Schedule E میں کیسے بدلتا ہے، یہ حساب میں پراپرٹی مینیجر کے مالک اسٹیٹمنٹس میں ہے۔

اگر مالک کی رقم کسی اور مالک پر خرچ ہو گئی ہو یا میری رقم میں مل گئی ہو تو کیا کریں؟

بینک اور پلیٹ فارم کے ریکارڈ سے ہر مالک کا لیجر دوبارہ بنائیں، پھر کمی کا حساب لگائیں۔ مشترکہ اکاؤنٹ میں بینک بیلنس اچھا نظر آ سکتا ہے جبکہ کسی ایک مالک کا بیلنس منفی ہو اور دوسروں نے اس کی رقم دی ہو۔

مینیجر عام طور پر یہ اقدامات کرتے ہیں؛ پہلے اپنا معاہدہ اور ریاست کے قواعد دیکھ لیں:

1. ہر مالک کا بیلنس دوبارہ بنائیں اس آخری ماہ سے جب وہ ملتا تھا، بینک اسٹیٹمنٹس اور ادائیگی کی رپورٹوں کی مدد سے۔
2. منفی بیلنس کی فہرست بنائیں۔ ہر ایک کا مطلب ہے کہ رقم دوسرے مالکان سے یا آپ سے لی گئی۔
3. اپنی ریاست کے ریئل اسٹیٹ کمیشن سے پوچھیں کہ کیا ٹرسٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ کی کمی رپورٹ کرنا لازم ہے، اور کیا ادائیگی کی کوئی آخری تاریخ لاگو ہے، اس سے پہلے کہ آپ رقم منتقل کریں یا ادائیگیاں روکیں۔
4. جن ادائیگیوں کی آپ ابھی تائید نہیں کر سکتے انہیں روک دیں جب تک لیجرز بینک سے مل نہ جائیں، سوائے اس کے کہ آپ کا معاہدہ یا ریاست کا قانون ادائیگی کی آخری تاریخ مقرر کرے۔
5. رقم پوری کریں۔ اپنے اکاؤنٹ سے رقم مالک فنڈز اکاؤنٹ میں منتقل کریں، اور رقم کو مالک سے واجب الوصول صرف تب درج کریں جب معاہدہ آپ کو اخراجات پیشگی ادا کرنے دے۔ ریاست کا ٹرسٹ قاعدہ اس اکاؤنٹ میں آپ کی اپنی رقم محدود کر سکتا ہے (فلوریڈا ⁦$5,000⁩ تک اجازت دیتا ہے)، اس لیے کمیشن سے پوچھیں کہ وہ کمی کیسے پوری کروانا چاہتا ہے۔
6. جو ہوا اسے لکھ لیں اور درست کیے گئے لیجرز محفوظ رکھیں۔

فلوریڈا میں ایسی رقم کا حساب نہ دینا جو بروکر کی نہیں، یا واجب ہونے پر اسے نہ لوٹانا، نظم و ضبط کی کارروائی کی بنیاد ہے (⁦475.25(1)(d)⁩)۔ دیکھیں ملی ہوئی رقم کی درستی اور بینک اسٹیٹمنٹس سے حساب دوبارہ بنانا۔

مثال

رقوم صرف وضاحت کے لیے ہیں، امریکی ڈالر میں۔

تین مالکان والا ایک کو-ہوسٹ

مارچ میں ایک بکنگ پلیٹ فارم پلیٹ فارم کی اپنی فیس کے بعد کو-ہوسٹ کے اکاؤنٹ میں ⁦$9,000⁩ جمع کرتا ہے۔ کو-ہوسٹ کے معاہدوں میں ⁦15%⁩ انتظامی فیس طے ہے اور صفائی کا خرچ مالکان پر ڈالنے کی اجازت ہے۔ ادائیگی سے پہلے کو-ہوسٹ نے ٹرن اوور صفائی کے لیے ⁦$600⁩ پیشگی ادا کیے۔

مالکان کے ایجنٹ کے طور پر کو-ہوسٹ کی آمدنی ⁦$1,350⁩ ہے۔ ⁦$600⁩ پیشگی ادا کی گئی رقم کی واپسی ہیں اور مالکان پر چارج ہوتے ہیں، کو-ہوسٹ کا اپنا خرچ نہیں بنتے۔ باقی ⁦$7,050⁩ مالک فنڈز اکاؤنٹ میں رہتے ہیں اور تین مالکان کے واجب الادا ہیں۔

بارہ مالکان کا ایک اکاؤنٹ

ایک مینیجر تمام مالکان کی رقم ایک ہی اکاؤنٹ میں رکھتی ہے۔ وہ ماہ کے شروع میں، مالک الف کا کرایہ آنے سے پہلے، مالک الف کی ⁦$4,000⁩ کی مرمت ادا کر دیتی ہے۔ بینک بیلنس پھر بھی اچھا نظر آتا ہے، مگر ہر مالک کا لیجر الف کو منفی ⁦$4,000⁩ پر دکھاتا ہے، جس کی ادائیگی باقی گیارہ مالکان نے کی۔ عام طور پر وہ فوراً اپنی ⁦$4,000⁩ کی رقم اکاؤنٹ میں ڈالتی ہے، اگر معاہدہ اسے اخراجات پیشگی ادا کرنے دے تو اسے الف سے واجب الوصول درج کرتی ہے، اور الف کے اگلے کرایے سے وصول کرتی ہے۔ لیجر کے بغیر اسے یہ کمی اس وقت ملتی جب کسی دوسرے مالک کی ادائیگی کم پڑ جاتی۔

فلوریڈا کی ایک مینیجر اور مالک کا Form 1099-MISC

فلوریڈا کی ایک لائسنس یافتہ بروکر ایک مالک کے لیے ⁦$2,000⁩ کرایہ وصول کرتی ہے اور وصولی پر اسے اپنے ٹرسٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ میں رکھتی ہے۔ سال بھر میں وہ اس مالک کے لیے ⁦$30,000⁩ کرایہ وصول کرتی ہے، ⁦$3,000⁩ کی ⁦10%⁩ فیس رکھتی ہے، مالک کی رقم سے ایک مستری کو ⁦$2,500⁩ ادا کرتی ہے، اور مالک کو ⁦$24,500⁩ بھیجتی ہے۔ وہ عام طور پر مالک کو Form 1099-MISC جمع کراتی ہے۔ ضابطہ مالک کے مجموعی کرایے ⁦$30,000⁩ کی طرف اشارہ کرتا ہے، نہ کہ بھیجے گئے ⁦$24,500⁩ کی طرف، اس لیے وہ فارم جمع کرانے سے پہلے رقم کی تصدیق ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے کرتی ہے۔ وہ مستری کے لیے، جو ایک فرد ہے اور جسے اس نے رکھا اور چیک سے ادائیگی کی، Form 1099-NEC جمع کرانے کی توقع رکھتی ہے، کیونکہ ⁦$2,500⁩ حد سے اوپر ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ دو یا زیادہ مالکان کی رقم ایک اکاؤنٹ میں رکھتے ہیں، یا کوئی مالک اسٹیٹمنٹ مانگتا ہے اور آپ کے ریکارڈ سے یہ نہیں دکھتا کہ کس کی رقم کون سی ہے: اکاؤنٹ کا ڈھانچہ، آپ کے جمع کرائے جانے والے Forms 1099 اور لائسنس یا ٹرسٹ اکاؤنٹ کا سوال آپ کے معاہدوں اور آپ کی ریاست پر منحصر ہے۔ حساب کتاب میں مدد سے شروع کریں، اور اپنی ریاست کے ریئل اسٹیٹ کمیشن سے پوچھیں کہ کیا آپ کو لائسنس یا ٹرسٹ اکاؤنٹ چاہیے۔
• مالک کی رقم پہلے ہی آپ کی رقم میں مل چکی ہے، یا کوئی مالک اوور ڈرا ہے: دیکھیں ملی ہوئی رقم کی درستی اور لیجرز دوبارہ بنانے کے لیے حساب کتاب میں مدد لیں۔
• آپ کے کھاتے مہینوں پیچھے ہیں، یا Form 1099-MISC یا ⁦1099-NEC⁩ کی تاریخ گزر چکی ہے: دیکھیں نامکمل حسابات کی تکمیل اور حساب کتاب میں مدد لیں۔
• آپ مالک سے یونٹ لیز پر لے کر آگے کرائے پر دیتے ہیں، یا مالک کو مقررہ ادائیگی کا وعدہ کرتے ہیں: مہمانوں کی ادائیگیاں آپ کی آمدنی ہو سکتی ہیں، مالک کی رقم نہیں۔ اس انتظام کے لیے حساب ترتیب دینے کو حساب کتاب میں مدد لیں۔
• مہمان ٹھہراؤ یا رہائش کا ٹیکس آپ کے ذریعے ادا کرتے ہیں: دیکھیں کرایے پر سیلز اور ٹھہراؤ ٹیکس۔
• آپ مالک ہیں اور اپنے مینیجر کا اسٹیٹمنٹ پڑھ رہے ہیں: دیکھیں حساب میں پراپرٹی مینیجر کے مالک اسٹیٹمنٹس۔
• کرایے کی جائیدادیں LLC میں رکھی گئی ہیں: دیکھیں ہر کرایے کی جائیداد کے لیے LLC کا حساب کتاب۔
• کوئی مالک امریکی ٹیکس کے لیے غیر ملکی شخص ہو سکتا ہے: ہو سکتا ہے ودہولڈنگ آپ ہی کو کرنی پڑے؛ دیکھیں غیر مقیم مکان مالکان۔