Treuhandbuchhaltung: Eigentümergelder für Co-Hosts und Verwalter

Ist die Miete, die ich für einen Eigentümer einziehe, mein Einkommen oder nur meine Gebühr?

In der Regel nur Ihre Gebühr, wenn Sie als Vertreter (Agent) des Eigentümers handeln: Sie organisieren die kurzfristige Vermietung oder Ferienvermietung, und der Eigentümer bleibt der Vermieter. Die folgenden Buchungen gehen von dieser Vertretung aus. Der Anteil des Eigentümers wird getrennt von Ihrer Gebühr erfasst, und der Ersteller Ihrer Steuererklärung entscheidet, wie Ihre Erklärung die Gebühr ausweist. Bei Informationserklärungen wendet der IRS dasselbe Muster an: Ein Vertreter, der Miete einzieht, Provision und Reparaturzahlungen abzieht und den Rest weiterleitet, muss die Miete an den Eigentümer und die Zahlungen an die Handwerker melden (Regulations section 1.6041-1(e)(5), Beispiel 5).

Über die unten behandelten Regeln zu Informationserklärungen hinaus ergibt sich aus Ihrem schriftlichen Verwaltungsvertrag und dem Recht Ihres Bundesstaates, ob das Geld treuhänderisch gehalten wird und für wen.

Was den Fall weniger einfach macht:

• Möglicherweise handeln Sie auf eigene Rechnung und nicht als Vertreter. Wenn Sie die Einheit vom Eigentümer mieten und weitervermieten oder dem Eigentümer eine feste Zahlung garantieren, können die Gästezahlungen Ihr Umsatz und die Zahlung an den Eigentümer Ihre Kosten sein. Lassen Sie diese Vereinbarung von einem Ersteller der Steuererklärung prüfen, bevor Sie die folgenden Buchungen für die Vertretung verwenden.
• Zwei oder mehr Eigentümer teilen sich ein Konto, oder ein Eigentümer verlangt eine Abrechnung. Ohne ein Kontoblatt je Eigentümer kann niemand sagen, wessen Geld welches ist, oder eine Abrechnung erstellen, die mit der Bank übereinstimmt.
• Ihr Bundesstaat behandelt das Geld als Treuhandgeld. Siehe die Abschnitte zu Lizenz und Treuhandkonto weiter unten.
• Die Form 1099-K der Plattform lautet auf Ihren Namen. Sie kann die Buchungen aller Eigentümer enthalten, nicht nur Ihre Gebühr.
• Ein Eigentümer kann für die US-Steuer eine ausländische Person sein, unabhängig davon, ob er im Ausland lebt. Für Miete an eine ausländische Person gelten andere Regeln zu Einbehalt und Meldung, und wer die Miete kontrolliert oder erhält, kann der Abzugsverpflichtete (Withholding Agent) sein (Publication 515). Klären Sie den Status jedes Eigentümers vor der ersten Auszahlung; siehe nicht ansässige Vermieter.

Möglicherweise müssen Sie Eigentümergelder gar nicht halten. Wenn die Buchungsplattform jeden Eigentümer direkt auszahlt und Sie nur Ihre Gebühr einziehen, fließt das Geld der Eigentümer nie über Ihr Konto. Diese Seite behandelt den Fall, dass das Geld der Gäste zuerst auf Ihrem Konto eingeht.

Sammeln Sie: jeden Verwaltungsvertrag, die Auszahlungsberichte der Plattform mit einer Zeile je Reservierung, die Kontoauszüge, eine Liste der Eigentümer mit ihrer steuerlichen Einstufung, die Belege über Kautionen und den Stand Ihrer Lizenz.

Wo sollte das Geld der Eigentümer liegen: auf meinem Konto, auf einem Konto je Eigentümer oder auf einem Treuhandkonto?

Keine Bundesregel bestimmt das Konto. Das legen Ihr Vertrag und Ihr Bundesstaat fest. Wo das Immobilienrecht eines Bundesstaates für Sie gilt, kann es ein Treuhandkonto (Trust- oder Escrow-Konto) vorschreiben. Am einfachsten lässt sich jeden Monat abstimmen, wenn das Geld der Eigentümer getrennt von Ihrem eigenen liegt.

Florida zeigt, wie eine Regel eines Bundesstaates aussehen kann. Ein Broker muss anvertraute Gelder unverzüglich bei einem Titelunternehmen oder einer Bank in Treuhand geben oder auf einem von ihm geführten Treuhandkonto verwahren, bis die Auszahlung ordnungsgemäß genehmigt ist. Er darf bis zu $5.000 eigenes Geld oder Geld seines Maklerbüros auf dem Treuhandkonto der Immobilienverwaltung belassen, und die Immobilienkommission legt die Regeln zur Aufzeichnung fest (Florida Statutes 475.25(1)(k)). Jeden Monat muss ein Broker in Florida eine schriftliche Aufstellung erstellen, die die gesamten Treuhandverbindlichkeiten mit dem abgestimmten Kontostand vergleicht, Einzahlungen unterwegs und ausstehende Schecks aufführt, sie prüfen, unterschreiben und datieren und jede Differenz samt Korrekturmaßnahme erklären (Rule 61J2-14.012). Als Disziplinarmaßnahmen kommen der Entzug oder die Aussetzung der Lizenz sowie eine Geldbuße von bis zu $5.000 je Verstoß in Betracht (475.25(1)).

Was Sie auch wählen, der monatliche Test bleibt gleich: Der bereinigte Kontostand entspricht der Summe der Eigentümersalden, Kautionen und Rücklagen, zuzüglich Ihres eigenen Geldes, das Sie bewusst auf dem Konto gelassen haben und getrennt ausweisen. Ändern Sie den Saldo eines Eigentümers nicht, nur um eine Übereinstimmung zu erzwingen; lassen Sie jeden Fehlbetrag sichtbar. Zu getrennten Konten je Mietobjekt siehe ein eigenes Bankkonto für jedes Mietobjekt.

Brauche ich eine Immobilienlizenz, um Miete einzuziehen oder Mietobjekte für Eigentümer zu verwalten?

Das hängt vom Bundesstaat ab. Manche Bundesstaaten verlangen eine Lizenz von jedem, der gegen Entgelt Immobilien für andere vermietet, und die Gesetze richten sich nach dem, was Sie tun, nicht nach Ihrer Berufsbezeichnung. Dass Sie sich Co-Host nennen, entscheidet nichts.

Florida nimmt eine Person aus, die für einen anderen und gegen Entgelt einen nach Kapitel 509 lizenzierten öffentlichen Beherbergungsbetrieb zur vorübergehenden Nutzung vermietet (475.011(11)). Kapitel 509 definiert den Betrieb und die Nutzung gesondert: Vorübergehende Nutzung ist eine zeitlich begrenzte Nutzung und schließt einen Aufenthalt in einer Ferienunterkunft ein, es sei denn, eine schriftliche Vereinbarung bestimmt, dass die Einheit der alleinige Wohnsitz des Gastes ist (509.013). Die Dauer eines Aufenthalts allein entscheidet nicht über die Ausnahme. Ein länger laufender Mietvertrag, den Sie verwalten, oder eine Einheit ohne Lizenz fällt nicht darunter. Klären Sie die Lizenz der Einheit und die Art der Nutzung mit der Behörde des Bundesstaates.

Die Lizenzpflicht ist eine Rechtsfrage. Fragen Sie für jeden anderen Bundesstaat dessen Immobilienkommission, bevor Sie Miete für einen Eigentümer einziehen.

Wie richte ich die Buchhaltung so ein, dass sie den Saldo jedes Eigentümers zeigt?

Halten Sie das Geld der Eigentümer auf Verbindlichkeitskonten, nicht auf Einnahmekonten, und versehen Sie jede Zeile mit dem Namen des Eigentümers, damit ein Bericht den Saldo jedes Eigentümers zeigt. Bei nur wenigen Eigentümern können Sie stattdessen ein Unterkonto je Eigentümer verwenden.

Führen Sie Kautionen und die Rücklage in eigenen Zeilen, damit eine Auszahlung sie nicht aufbrauchen kann.

Prüfen Sie jeden Monat vier Dinge:

1. Der bereinigte Kontostand (Kontoauszugssaldo abzüglich ausstehender Zahlungen, zuzüglich Einzahlungen unterwegs) stimmt mit dem Kassenkonto überein, und die Eigentümersalden, Kautionen und Rücklagen erklären dieses Konto.
2. Kein Eigentümersaldo liegt unter null. Ein negativer Saldo bedeutet, dass Sie oder andere Eigentümer diesen Eigentümer vorfinanziert haben.
3. Jede Plattformauszahlung stimmt mit einer Bankeinzahlung überein.
4. Hinter jeder Auszahlung an einen Eigentümer steht eine Abrechnung.

Ob Sie dafür eine Tabelle, ein Kontoblatt mit Eigentümer-Markierungen oder Buchhaltungssoftware nutzen, behandelt Tabelle, Software oder Buchhalter; Kontonamen nach Zeile von Schedule E finden Sie im Kontenplan für Mietobjekte.

Wie buche ich eine Auszahlung der Buchungsplattform, die den Anteil des Eigentümers enthält?

Buchen Sie die Einzahlung als erhaltenes Geld und teilen Sie sie anhand des Auszahlungsberichts der Plattform nach Reservierung und Objekt auf. Der Anteil des Eigentümers geht auf dessen Saldo; wenn Sie als Vertreter des Eigentümers handeln, ist nichts davon Ihr Einkommen.

1. Laden Sie den Auszahlungsbericht herunter: Reservierung, Objekt, Gästegebühren, Plattformgebühr, Erstattungen und jede von der Plattform erhobene Steuer.
2. Gleichen Sie die Summe des Berichts mit einer Bankeinzahlung ab.
3. Schreiben Sie jede Reservierung dem Saldo ihres Eigentümers gut, abzüglich der Plattformgebühr, wenn der Vertrag sie dem Eigentümer auferlegt.
4. Belasten Sie diesen Saldo mit Ihrer Gebühr und buchen Sie sie in die Gebühreneinnahmen um, sobald sie verdient ist.
5. Steuern, die die Plattform erhebt und abführt, gehören nicht in die Einnahmen von irgendjemandem. Wenn Sie Steuern selbst erheben und abführen müssen, ist das eine Verbindlichkeit; siehe Sales Tax und Übernachtungssteuer auf Miete.
6. Legen Sie den Bericht zu den Unterlagen des Monats.

Wenn eine Erstattung an einen Gast oder eine Forderung der Plattform eintrifft, nachdem Sie den Eigentümer ausbezahlt haben, entscheidet der Vertrag, wer sie trägt. Behalten Sie die Aufenthaltsdaten in jeder Zeile, damit Abrechnung und Auszahlung übereinstimmen.

Eine Einzahlung deckt meist mehrere Eigentümer ab, deshalb ist das Kontoblatt des Eigentümers und nicht das Bankjournal der maßgebliche Nachweis. Ob die Miete des Eigentümers der Bruttobetrag des Gastes oder die Nettoauszahlung ist, ist die Frage auf der Seite des Eigentümers in Buchungsauszahlungen, brutto oder netto.

Wie buche ich meine Verwaltungsgebühr, Reinigungsgebühren und Kosten, die ich für den Eigentümer bezahlt habe?

Wenn Sie als Vertreter des Eigentümers handeln, ist Ihre Gebühr Ihr Umsatz, und Kosten, die Sie für den Eigentümer bezahlen, sind Kosten des Eigentümers, nicht Ihre.

Bewahren Sie für jede Ausgabe einen Beleg auf, denn die Abrechnung des Eigentümers führt jede einzelne auf. Wenn Sie einen Handwerker oder eine Reinigungskraft beauftragen und mit dem Geld des Eigentümers bezahlen, müssen möglicherweise Sie die Form 1099-NEC (Meldung von Vergütungen an Auftragnehmer) ausstellen (nächster Abschnitt).

Wie gehe ich mit Kautionen und im Voraus gezahlter Miete um, die ich für einen Eigentümer halte?

Für den Eigentümer ist eine Kaution, die zurückgezahlt werden soll, beim Erhalt in der Regel kein Einkommen. Im Voraus gezahlte Miete ist dagegen in der Regel Einkommen im Jahr des Erhalts, nicht erst, wenn der Zeitraum beginnt, den sie abdeckt (Publication 527). Wenn der Eigentümer Sie ermächtigt, die Miete als sein Vertreter zu empfangen, gilt Ihr Empfang als Empfang des Eigentümers, auch wenn Sie das Geld erst später weiterleiten (Publication 538). Wenn Ihr Vertrag Ihre Stellung als Vertreter offenlässt, lassen Sie ihn von einem Ersteller der Steuererklärung prüfen und halten Sie das Datum fest, an dem Sie jede Zahlung erhalten haben. Wann eine Kaution zum Einkommen wird, steht in Kautionen in den Büchern für Mietobjekte.

Führen Sie in Ihrer Buchhaltung jede rückzahlbare Kaution auf dem Konto für gehaltene Kautionen des Eigentümers und rechnen Sie sie nicht in den Saldo ein, über den der Eigentümer verfügen kann. Im Voraus gezahlte Miete ist steuerlich keine Kaution: Buchen Sie sie als Miete auf den Saldo des Eigentümers, datiert auf den Tag des Erhalts, und geben Sie den abgedeckten Zeitraum an. Ein Bundesstaat kann im Voraus gezahlte Miete trotzdem beschränken. Für die von Florida erfassten privaten Mietverhältnisse muss im Voraus gezahlte Miete für einen späteren als den nächsten Mietzeitraum getrennt gehalten werden, bis dieser Zeitraum beginnt (Florida Statutes 83.49). Führen Sie beschränkt verfügbare Vorauszahlungen in der Zeile für Kautionen, nicht im Saldo, über den der Eigentümer verfügen kann. Der Zeitpunkt der Besteuerung und die Erlaubnis, das Geld freizugeben, sind getrennte Fragen.

Welche Steuerformulare muss ich einreichen, und was gilt, wenn die Form 1099-K der Plattform auf meinen Namen lautet?

Möglicherweise müssen Sie für jeden US-Eigentümer eine Form 1099-MISC und für jeden beauftragten Auftragnehmer eine Form 1099-NEC einreichen. Eine Form 1099-K der Plattform auf Ihren Namen ist ein gesondertes Thema.

Erfassen Sie zuerst den US-Steuerstatus jedes Eigentümers. Fordern Sie von US-Personen, auch von US-Staatsbürgern im Ausland, eine Form W-9 (Angabe der Steueridentifikationsnummer) an. Ein ausländischer Eigentümer gibt in der Regel stattdessen eine Form W-8 ab, und US-Miete an einen ausländischen Eigentümer kann einen Einbehalt sowie Form 1042 und Form 1042-S statt der unten genannten Form 1099-MISC erfordern. Eine gültige Form W-8ECI kann die Behandlung beim Einbehalt ändern (Publication 515). Ein Abzugsverpflichteter, der nicht einbehält, haftet für die Steuer (26 U.S.C. 1461). Lesen Sie vor der ersten Auszahlung nicht ansässige Vermieter.

Wenn Sie im Jahr 10 oder mehr Informationserklärungen aller Arten einreichen, müssen Sie sie elektronisch einreichen. Der elektronische Termin gilt also, sobald Ihre Formulare 1099 und andere Informationserklärungen diese Zahl erreichen (Anleitung zu Form 1099-MISC und Form 1099-NEC).

Nach der Anleitung zu Form 1099-MISC und Form 1099-NEC muss ein Immobilienverwalter die Miete, die er an den Eigentümer weiterleitet, auf einer Form 1099-MISC melden. Zahlungen an eine Kapitalgesellschaft sind in der Regel ausgenommen, auch an eine LLC, die als C Corporation oder S Corporation besteuert wird. Zahlungen per Karte oder über ein Drittnetzwerk fallen unter Form 1099-K. Ein Backup Withholding (Ersatzquellensteuer) von 24 % kann anfallen, wenn ein Zahlungsempfänger keine Steueridentifikationsnummer nennt. Fordern Sie deshalb vor der ersten Zahlung von jedem US-Eigentümer und jedem Auftragnehmer eine Form W-9 an (Publication 1099).

Eine Form 1099-NEC stellen Sie für einen Auftragnehmer nur aus, wenn Sie der Zahlende (Payor) sind. Das hängt davon ab, ob Sie Verwaltungs- oder Aufsichtsfunktionen ausüben oder ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an der Zahlung haben, statt nur auf Anweisung eines anderen Schecks auszustellen (Regulations section 1.6041-1(e)(1)). Ein Verwalter, der die Reinigungskraft beauftragt und aus der eingezogenen Miete bezahlt, wie der Vertreter im Beispiel der Verordnung, übt diese Funktionen aus. Wer in Ihrem Fall der Zahlende ist und welche Reinigungskräfte und Handwerker ein Formular benötigen, steht in Formulare 1099 für Reinigungskräfte und Handwerker von Vermietern.

Welcher Betrag auf die Form 1099-MISC des Eigentümers gehört, ist nicht einfach. Die Anleitung spricht von „weitergeleiteter Miete“. Die Verordnung besagt, dass der zu meldende Betrag der Betrag ist, der im Bruttoeinkommen des Zahlungsempfängers enthalten ist, und das ist in vielen Fällen der Bruttobetrag vor Abzug von Gebühren, Provisionen und Ausgaben (Regulations section 1.6041-1(f)). Klären Sie den Betrag mit einem Ersteller der Steuererklärung, bevor Sie einreichen.

Wenn die Form 1099-K der Plattform auf Ihren Namen lautet, ist ihr Bruttobetrag nicht um Gebühren oder Erstattungen gekürzt und kann Geld enthalten, das anderen gehört (IRS: Was bei einer Form 1099-K zu tun ist). Wer eine Form 1099 über Beträge erhält, die einem anderen gehören, ist ein Nominee. Er reicht für jeden anderen Eigentümer eine Form 1099 ein und stellt sie aus, mit sich selbst als Zahlendem (Publication 1099); die Anleitung zu Form 1099-K beschreibt dasselbe für eine Person, die Plattformzahlungen für andere erhält und weiterleitet (Anleitung zu Form 1099-K).

Nach Publication 1099 reicht ein Nominee in der Regel dieselbe Art von Formular ein, die er erhalten hat, was bei Plattformgeld auf Form 1099-K hinweist. Die Regel zum zusammengefassten Zahlungsempfänger geht weiter: Wer von einem Zahlungsabwickler (Payment Settlement Entity) Zahlungen für teilnehmende Zahlungsempfänger erhält und verteilt, gilt für diese Zahlungsempfänger selbst als Zahlungsabwickler (Regulations section 1.6050W-1(d)(1)). Zahlungen, die als Karten- oder Drittnetzwerkzahlungen meldepflichtig sind, werden nach dieser Regel gemeldet und nicht zusätzlich nach der Regel für Form 1099-MISC; der Schwellenwert für Kleinbeträge bleibt bei der Frage, welche Regel gilt, außer Acht (Anleitung zu Form 1099-K). Ob Ihre Konstellation die Regel erfüllt und welche Zahlungen die obigen Zeilen zu Form 1099-MISC weiterhin erfassen, muss ein Ersteller der Steuererklärung klären. Bei Zahlungen über Drittnetzwerke ist eine Meldung auf Form 1099-K auf Bundesebene in der Regel erforderlich, wenn die Zahlungen im Jahr $20.000 übersteigen und die Zahl der Transaktionen 200 Transaktionen übersteigt; eine Plattform kann das Formular auch unterhalb dieser Werte senden (Anleitung zu Form 1099-K). Wie Sie nur Ihre eigene Gebühr melden, wenn das Formular mehr zeigt, steht in ein Zahlungsformular für fremde Umsätze und ein falsches oder korrigiertes Steuerformular der Plattform.

Drei Punkte brauchen einen Ersteller der Steuererklärung, der Ihre Verträge und Auszahlungsberichte gesehen hat: den Betrag auf dem Formular des Eigentümers, ob die Regel zum zusammengefassten Zahlungsempfänger auf Ihr Plattformgeld zutrifft und ob Sie der Zahlende sind.

Eine fehlende oder falsche Form 1099 kann bei den Formularen dieses Steuerjahres zum allgemeinen Satz $340 je Erklärung kosten, weniger bei früher Korrektur und mehr bei vorsätzlicher Missachtung; für die Zahlungsempfänger-Mitteilung gilt ein eigener Strafzuschlag (Revenue Procedure 2025-32). Zur Seite des Eigentümers bei der Plattform-Mitteilung siehe Form 1099-K einer Zahlungsplattform für Mieteinkünfte.

Welche Monatsabrechnung braucht jeder Eigentümer?

Kein Bundesformular ist vorgeschrieben. Der Eigentümer meldet alle erhaltenen Mieten und macht die Ausgaben geltend (Publication 527), die Abrechnung muss ihm also beides liefern.

Senden Sie jedem Eigentümer zum Jahresende eine Zusammenfassung, die mit jeder Form 1099-MISC übereinstimmt. Wie ein Eigentümer Ihre Abrechnung in Schedule E überträgt, steht in Eigentümerabrechnungen des Verwalters in den Büchern.

Was ist, wenn Geld eines Eigentümers für einen anderen Eigentümer ausgegeben oder mit meinem vermischt wurde?

Bauen Sie das Kontoblatt jedes Eigentümers aus den Bank- und Plattformunterlagen neu auf und ermitteln Sie dann den Fehlbetrag. Ein Sammelkonto kann einen gesunden Kontostand zeigen, obwohl der Saldo eines Eigentümers negativ ist und andere ihn vorfinanziert haben.

Schritte, die Verwalter üblicherweise gehen; prüfen Sie zuerst Ihren Vertrag und die Regeln Ihres Bundesstaates:

1. Bauen Sie den Saldo jedes Eigentümers neu auf, ausgehend vom letzten Monat, der übereinstimmte, anhand der Kontoauszüge und Auszahlungsberichte.
2. Listen Sie die negativen Salden auf. Jeder ist Geld, das anderen Eigentümern oder Ihnen entnommen wurde.
3. Fragen Sie die Immobilienkommission Ihres Bundesstaates, ob ein Fehlbetrag auf einem Treuhandkonto (Trust- oder Escrow-Konto) gemeldet werden muss und ob eine Auszahlungsfrist gilt, bevor Sie Geld bewegen oder Auszahlungen aussetzen.
4. Setzen Sie Auszahlungen aus, die Sie noch nicht belegen können, bis die Kontoblätter mit der Bank übereinstimmen, es sei denn, Ihr Vertrag oder das Recht Ihres Bundesstaates setzt eine Auszahlungsfrist.
5. Ersetzen Sie das Geld. Übertragen Sie Mittel von Ihrem eigenen Konto auf das Eigentümergelder-Konto und buchen Sie den Betrag nur dann als Forderung gegen den Eigentümer, wenn der Vertrag Ihnen erlaubt, Kosten vorzustrecken. Eine Treuhandregel des Bundesstaates kann Ihr eigenes Geld auf diesem Konto begrenzen (Florida erlaubt bis zu $5.000); fragen Sie deshalb, wie die Kommission einen Fehlbetrag ausgeglichen haben möchte.
6. Schreiben Sie auf, was geschehen ist, und bewahren Sie die korrigierten Kontoblätter auf.

In Florida ist es ein Grund für Disziplinarmaßnahmen, wenn ein Broker Geld, das nicht ihm gehört, nicht abrechnet oder bei Fälligkeit nicht herausgibt (475.25(1)(d)). Siehe vermischte Gelder wieder trennen und Bücher aus Kontoauszügen neu aufbauen.

Beispiel

Die Zahlen dienen der Veranschaulichung, in US-Dollar.

Ein Co-Host mit drei Eigentümern

Im März zahlt eine Buchungsplattform nach Abzug ihrer eigenen Gebühr $9.000 auf das Konto einer Co-Hostin. Ihre Verträge sehen eine Verwaltungsgebühr von 15 % vor und erlauben ihr, die Reinigung den Eigentümern zu berechnen. Sie hat vor der Auszahlung $600 für die Reinigung beim Gästewechsel vorgestreckt.

Ihr Umsatz als Vertreterin der Eigentümer beträgt $1.350. Die $600 gleichen ihren Vorschuss aus und werden den Eigentümern belastet, nicht als ihre Ausgabe gebucht. Die übrigen $7.050 bleiben auf dem Eigentümergelder-Konto und gehören den drei Eigentümern.

Ein Konto für zwölf Eigentümer

Eine Verwalterin hält das Geld aller Eigentümer auf einem Konto. Sie bezahlt die Reparatur von Eigentümer A über $4.000 früh im Monat, bevor die Miete von A eingeht. Der Kontostand der Bank sieht weiter gesund aus, aber das Kontoblatt je Eigentümer zeigt A mit minus $4.000, bezahlt von den anderen elf Eigentümern. Sie würde üblicherweise sofort $4.000 eigenes Geld auf das Konto einzahlen, den Betrag als Forderung gegen A buchen, wenn der Vertrag ihr das Vorstrecken von Kosten erlaubt, und ihn aus der nächsten Miete von A zurückholen. Ohne das Kontoblatt würde sie die Lücke erst entdecken, wenn die Auszahlung eines anderen Eigentümers zu klein ausfiele.

Eine Verwalterin in Florida und die Form 1099-MISC des Eigentümers

Eine lizenzierte Maklerin (Broker) in Florida zieht $2.000 Miete für einen Eigentümer ein und legt sie bei Erhalt auf ihr Treuhandkonto (Trust- oder Escrow-Konto). Im Jahr zieht sie für diesen Eigentümer $30.000 Miete ein, behält eine Gebühr von 10 % in Höhe von $3.000, zahlt einem Handwerker $2.500 aus dem Geld des Eigentümers und überweist dem Eigentümer $24.500. Sie reicht dem Eigentümer in der Regel eine Form 1099-MISC aus. Die Verordnung verweist auf die Bruttomiete des Eigentümers von $30.000 und nicht auf die gesendeten $24.500, daher klärt sie den Betrag vor der Einreichung mit einem Ersteller der Steuererklärung. Für den Handwerker, eine Einzelperson, die sie beauftragt und per Scheck bezahlt hat, erwartet sie eine Form 1099-NEC, weil $2.500 über dem Schwellenwert liegen.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie halten das Geld von zwei oder mehr Eigentümern auf einem Konto, oder ein Eigentümer verlangt Abrechnungen, und Ihre Unterlagen zeigen nicht, wessen Geld welches ist: Die Kontostruktur, die Formulare 1099, die Sie einreichen, und die Frage nach Lizenz oder Treuhandkonto hängen von Ihren Verträgen und Ihrem Bundesstaat ab. Beginnen Sie mit der Hilfe bei der Buchhaltung und fragen Sie die Immobilienkommission Ihres Bundesstaates, ob Sie eine Lizenz oder ein Treuhandkonto brauchen.
• Das Geld der Eigentümer ist bereits mit Ihrem vermischt, oder ein Eigentümer ist überzogen: Siehe vermischte Gelder wieder trennen und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung, um die Kontoblätter neu aufzubauen.
• Ihre Buchhaltung liegt Monate zurück, oder eine Form 1099-MISC oder 1099-NEC ist überfällig: Siehe überfällige Buchhaltung aufholen und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung.
• Sie mieten die Einheit vom Eigentümer und vermieten sie weiter, oder Sie versprechen dem Eigentümer eine feste Zahlung: Die Gästezahlungen können Ihr Umsatz sein und keine Eigentümergelder. Holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung, um die Buchhaltung für diese Konstellation einzurichten.
• Gäste zahlen Beherbergungs- oder Übernachtungssteuer über Sie: Siehe Sales Tax und Übernachtungssteuer auf Miete.
• Sie sind Eigentümer und lesen die Abrechnung Ihres Verwalters: Siehe Eigentümerabrechnungen des Verwalters in den Büchern.
• Die Mietobjekte werden in LLCs gehalten: Siehe Buchhaltung für eine LLC je Mietobjekt.
• Ein Eigentümer kann für die US-Steuer eine ausländische Person sein: Möglicherweise müssen Sie einbehalten; siehe nicht ansässige Vermieter.