کرایے کی جائیداد کے اکاؤنٹس کا چارٹ، Schedule E کی لائن کے مطابق

کیا مجھے اپنی تمام کرایے کی جائیدادوں کے لیے اکاؤنٹس کا ایک چارٹ چاہیے، یا ہر جائیداد کا الگ؟

ایک مالک کے لیے جو ایک Schedule E پر رپورٹ کرتا ہے، اپنی تمام کرایے کی جائیدادوں کے لیے اکاؤنٹس کا ایک ہی چارٹ استعمال کریں: Schedule E کی ہر لائن کے لیے ایک خرچ کا اکاؤنٹ، اور ہر لین دین پر جائیداد کا ٹیگ۔ Schedule E ہر جائیداد کو اس کے اپنے کالم میں دکھاتا ہے اور ہر ایک کے لیے لائن 3 اور 5 سے 19 دہراتا ہے۔ لائنیں آپ کے اکاؤنٹس ہیں؛ جائیدادیں آپ کے ٹیگ ہیں۔ تین سے زیادہ جائیدادوں میں آپ Schedule E کی مزید کاپیاں منسلک کرتے ہیں، اور ایک کاپی مجموعی کل رکھتی ہے (ہدایات)۔

ہر جائیداد کے لیے اکاؤنٹس کا الگ سیٹ ہر خریداری کے ساتھ بڑھتا ہے اور مجموعی کل بنانا مشکل کر دیتا ہے۔ یہ ترتیب نقد طریقہ فرض کرتی ہے، جو زیادہ تر افراد استعمال کرتے ہیں: کرایہ تب گنا جاتا ہے جب ملے اور اخراجات تب جب ادا ہوں (Tax Topic 414)۔ اثاثے کا اکاؤنٹ وہ رکھتا ہے جو آپ کی ملکیت ہے یا آپ کو ملنا ہے، واجبات کا اکاؤنٹ وہ رکھتا ہے جو آپ کو دینا ہے، اور ایکویٹی آپ کی اپنی لگائی یا نکالی گئی رقم رکھتی ہے۔

آپ کا معاملہ سادہ نہیں اگر:

• آپ کے کھاتوں میں کرایے ملے ہوئے ہیں، یا کرایے اور ذاتی رقم ملی ہوئی ہے، اس لیے آپ ہر جائیداد کا نفع و نقصان نہیں نکال سکتے، اور قرض دینے والا، فروخت یا ٹیکس تیار کرنے والا انتظار میں ہے؛
• کھاتے جمع شدہ Schedule E سے نہیں ملتے، یا کھاتے مہینوں یا سالوں پیچھے ہیں؛
• قرض کسی ایسی چیز کے لیے ادا ہوا جو کرایے کی جائیداد نہیں تھی، جیسے cash-out refinance میں؛
• آپ جائیداد خود بھی استعمال کرتے ہیں، یا اس کا صرف ایک حصہ کرایے پر دیتے ہیں؛
• مرمت، سامان اور بہتریاں ایک ہی خرچ کے ڈھیر میں پڑی ہیں؛
• آپ کرایے کی جائیداد میں شریک مالک ہیں، یا جائیدادوں کے مالکان مختلف ہیں، اس لیے ہر مالک صرف اپنا حصہ رپورٹ کرتا ہے؛
• جائیدادیں مختلف LLC میں ہیں: ایک رکن والی LLC جس نے کارپوریٹ ٹیکس کا انتخاب نہیں کیا وہ پھر بھی آپ کے اپنے Schedule E پر رپورٹ کرتی ہے، لیکن شراکت داری کی طرح ٹیکس دینے والی LLC اپنا گوشوارہ جمع کراتی ہے (⁦26 CFR 301.7701-3⁩)؛
• جائیدادوں کی مالک شراکت داری یا S کارپوریشن ہے، بشمول ان میں سے کسی ایک کی طرح ٹیکس دینے والی LLC؛ وہ Schedule E کے بجائے Form 8825 پر رپورٹ کرتی ہے۔

پہلے یہ جمع کریں: پچھلا Schedule E اور فرسودگی کا شیڈول، ہر قرض کی سال کے اختتام کی اسٹیٹمنٹ، خریداری کی کلوزنگ اسٹیٹمنٹس، ہر اس اکاؤنٹ کی بینک اور کارڈ اسٹیٹمنٹس جو کرایے کی جائیداد سے چھوا، لیز یا کرایہ فہرست، اور قرض دینے والے یا خریدار کی درخواست، اگر ہو۔ اگر آپ کے کھاتوں میں جائیدادیں پہلے سے ملی ہوئی ہیں یا ملتی نہیں، تو حساب کتاب دیکھیں۔

ہر جائیداد کی آمدنی اور اخراجات الگ کیسے رکھوں: ذیلی اکاؤنٹس، ٹیگ یا الگ کھاتے؟

آمدنی اور خرچ کی ہر لائن پر اس کی جائیداد کا ٹیگ لگائیں۔ اگر آپ کے ٹول میں ٹیگ نہیں تو ذیلی اکاؤنٹس استعمال کریں، اور الگ کھاتے صرف مختلف مالک یا ادارے کے لیے رکھیں۔

اسپریڈ شیٹ میں دو کالم یہی کام کرتے ہیں: جائیداد اور Schedule E کی لائن۔

Publication 583 ایک سے زیادہ کاروبار والے شخص سے کہتی ہے کہ ہر کاروبار کے ریکارڈ کا مکمل اور الگ سیٹ رکھے۔ کرایہ کاروبار ہے یا نہیں، اور کئی کرایے ایک کاروبار ہیں یا زیادہ، یہ حقائق پر منحصر ہے۔ جائیداد کا ٹیگ آپ کو ہر جائیداد کی مکمل آمدنی اور اخراجات کی رپورٹ نکالنے دیتا ہے؛ اپنے ٹیکس تیار کرنے والے سے پوچھیں کہ وہ آپ کی جائیدادوں کو کیسے سمجھتا ہے۔ اگر ہر کرایہ اپنی LLC میں ہے تو ہر کرایے کے لیے LLC کے کھاتے دیکھیں۔ الگ بینک اکاؤنٹس کے لیے ہر کرایے کا بینک اکاؤنٹ دیکھیں۔

کرایے، تاخیر کی فیس اور رکھے گئے ڈپازٹس کے لیے مجھے آمدنی کے کون سے اکاؤنٹس چاہییں؟

کرایے کی قسم کا ہر اکاؤنٹ اس جائیداد کے Schedule E کی لائن 3 میں جاتا ہے۔ کرایے کی قسم کے تین اکاؤنٹس رکھیں تاکہ لیجر لیز سے ملے۔

کرایہ جائیداد کے استعمال یا قبضے کی ہر ادائیگی ہے، صرف ماہانہ کرایہ نہیں۔ رقم کی جگہ ملی خدمات یا جائیداد مناسب مارکیٹ قیمت پر شمار ہوتی ہیں (Publication 527)۔ Schedule E کی ہدایات دیگر کرایے کی آمدنی کو بیان منسلک کر کے لائن 3 پر بھیجتی ہیں (ہدایات)۔

اگر کرایہ دار آپ کا کوئی بل ادا کر کے کرایے سے کاٹ لے، تو پورا کرایہ آمدنی کے طور پر لکھیں اور بل اس مد کے مطابق جس کے لیے ادا ہوا، اس کی اپنی لائن پر: خرچ اگر قابل کٹوتی ہو، اثاثہ اگر بہتری ہو (Publication 527)۔ اگر پراپرٹی مینیجر آپ کا کرایہ وصول کرتا ہے تو اس کی مالک کی اسٹیٹمنٹ وصول شدہ کرایہ، اس کی فیس (لائن 11) اور اس کے ادا کیے گئے بل بتاتی ہے، تاکہ ہر ایک اپنی لائن پر جائے۔ شراکت داری کا Form 8825 کل کرایوں کو دیگر کرایے کی آمدنی سے الگ رپورٹ کرتا ہے، جو دو اکاؤنٹس رکھنے کی ایک اور وجہ ہے۔

واپس کیے جانے والے ڈپازٹس، قرض کی رقم اور آپ کا اپنا حصہ ڈالنا کرایہ نہیں ہیں۔ ان کا ذکر نیچے ہے۔

Schedule E کی لائن 5 سے 19 کے ساتھ کون سے اکاؤنٹس ملتے ہیں، اور لائن 19 پر کیا جاتا ہے؟

ہر لائن کے لیے ایک خرچ کا اکاؤنٹ بنائیں، لائن کے نام پر، تاکہ سال کے اختتام کی رپورٹ سیدھی فارم پر پڑھی جائے۔ عنوانات 2025 کے حتمی Schedule E سے ہیں۔ اس ٹیکس سال کا IRS مسودہ میں وہی لائنیں 5 سے 21 اور 23a سے 23e ہیں، سوائے اس کے کہ لائن 13 تقسیم ہو کر 13a، گاڑی کے قرض کا سود، اور 13b، دیگر سود بن جاتی ہے؛ مسودہ اجرا سے پہلے بدل سکتا ہے۔

لائن 19 کرایے کے ایسے معمول کے اور ضروری اخراجات لیتی ہے جن کی اپنی لائن نہیں۔ فارم کہتا ہے کہ انہیں فہرست کریں، اس لیے ہر قسم کو اس کا اپنا اکاؤنٹ دیں۔ IRS کئی کا نام لیتا ہے، ان میں de minimis safe harbor کے تحت کٹوتی کی گئی چھوٹی خریداریاں (Publication 527) اور گاڑی کے لیز کی ادائیگیاں جب آپ اصل گاڑی کے اخراجات استعمال کرتے ہیں (ہدایات) شامل ہیں۔ Schedule E میں اجرت کی لائن نہیں، اس لیے ملازم کی ادائیگی بھی عموماً یہیں جاتی ہے (Tax Topic 414 ملازمین کی تنخواہوں کو آپریٹنگ اخراجات میں گنتا ہے)۔ ملازم کے ساتھ پے رول کی فائلنگ بھی آتی ہے؛ اپنے ٹیکس تیار کرنے والے کو بتائیں۔

جو کچھ آپ کہیں نہ رکھ سکیں اس کے لیے "جائزہ درکار" اکاؤنٹ رکھیں۔ سال کا کل نکالنے سے پہلے یہ خالی ہونا چاہیے۔

رہن کی ادائیگیاں، ایسکرو ڈپازٹس اور قرض کی فیس کہاں جاتی ہیں؟

ہر رہن کی ادائیگی کو اصل زر، سود اور ایسکرو میں تقسیم کریں۔ صرف سود، اور بعد میں وہ ٹیکس اور انشورنس جو ایسکرو ادا کرتا ہے، اخراجات ہیں۔

غیر منقولہ جائیداد کے ٹیکس کی کٹوتی تب ہوتی ہے جب وہ ٹیکس لگانے والے ادارے کو ادا ہوں، براہ راست یا ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے، اور صرف وہی گنا جاتا ہے جو قرض دینے والے نے واقعی ادا کیا (Publication 530، جو گھر کے مالکان کے لیے لکھی گئی ہے)۔ قرض دینے والے کی سال کے اختتام کی ایسکرو اسٹیٹمنٹ یہ دکھاتی ہے۔ آپ رہن کے اصل زر کی ادائیگیوں کی کٹوتی نہیں کر سکتے (Publication 527)۔ کرایے کے اخراجات عموماً ادائیگی کے سال میں کٹوتی ہوتے ہیں، اس لیے ایسکرو سے ادا ہونے والی انشورنس بھی تاریخ کے اسی اصول پر چلتی ہے (Publication 527)۔

پوائنٹس اور قرض کی دوسری فیس کہاں جاتی ہیں؟

قرض لینے کے لیے ادا کیے گئے پوائنٹس پیشگی سود ہیں، جو قرض کی پوری مدت میں کٹوتی ہوتے ہیں، ادائیگی کے وقت نہیں (ہدایات)۔ انہیں اثاثے کے اکاؤنٹ میں رکھیں اور ہر سال ایک حصہ سود میں منتقل کریں۔ جب قرض ختم ہو تو باقی بیلنس اسی سال میں قابل کٹوتی ہو سکتا ہے۔ اسی قرض دینے والے کے ساتھ refinance کے بعد عموماً ایسا نہیں ہوتا، بلکہ وہ نئے قرض کی مدت میں چلتا ہے (Publication 527)۔

قرض حاصل کرنے کے دیگر اخراجات ادائیگی کے سال میں کرایے کے اخراجات نہیں۔ انہیں "قرض کے اخراجات" کے ایک اثاثے کے اکاؤنٹ میں رکھیں جب تک آپ کا ٹیکس تیار کرنے والا ہر ایک کا مقام طے نہ کرے؛ ہر کلوزنگ خرچ کا برتاؤ کھاتوں میں کرایے کی جائیداد کی کلوزنگ اسٹیٹمنٹ میں ہے۔

cash-out refinance کیسے لکھوں؟

نئے قرض کو استعمال کے لحاظ سے واجبات کے ذیلی اکاؤنٹس کے طور پر لکھیں: وہ حصہ جس نے کرایے کا قرض ادا کیا یا کرایے کی جائیداد کے لیے رقم دی، اور وہ حصہ جو کہیں اور استعمال ہوا۔ ہر سود کی ادائیگی کو اسی طرح تقسیم کریں۔ سود اس کے پیچھے چلتا ہے کہ قرض کی رقم کیسے استعمال ہوئی۔ ہدایات ایسے ریکارڈ مانگتی ہیں جو دکھائیں کہ ہر قرض کی رقم کیسے استعمال ہوئی، اور کہتی ہیں کہ انہیں ٹریس کرنے کا سب سے آسان طریقہ قرض کی رقم کو دوسرے فنڈز سے الگ رکھنا ہے۔ جب کرایے کی جائیداد کو پرانے بیلنس سے زیادہ پر refinance کیا جائے تو کرایے کے لیے استعمال نہ ہونے والے حصے کا سود عموماً کرایے کا خرچ نہیں ہوتا، اور نہ اس حصے کے پوائنٹس (Publication 527)۔ کرایے والا حصہ لائن 12 یا 13 پر بھیجیں، اس جائیداد کے کالم میں جس پر رقم لگی۔ ذاتی استعمال کے سود کو مالک کی نکاسی سمجھیں؛ اگر رقم کسی دوسرے کاروبار یا سرمایہ کاری میں گئی تو اس سود کا مقام ٹیکس تیار کرنے والا طے کرے۔

مرمت اور بہتری کو الگ کیسے کروں، اور چھت اور آلات کے اکاؤنٹس کیسے بناؤں؟

مرمت اور دیکھ بھال کی کٹوتی لائن 14 پر کریں۔ بہتریاں اس جائیداد کے ٹیگ والے اثاثے کے اکاؤنٹ میں رکھیں اور ان کی فرسودگی کریں۔ کوئی خرچ بہتری ہے اگر وہ جائیداد کو بہتر بنائے، بحال کرے یا نئے استعمال کے لیے ڈھالے؛ ٹیسٹ خود کرایے کے لیے مرمت یا بہتری میں ہے۔ Publication 527 کہتی ہے کہ جائیداد کے استعمال میں آنے کے بعد کی گئی قابل فرسودگی بہتریوں کے الگ اکاؤنٹس رکھیں، کیونکہ فرسودگی اور فروخت کے لیے ان کی لاگت چاہیے۔ معمول کی دیکھ بھال اور انتظام کے اخراجات اس وقت سے خرچ ہیں جب آپ جائیداد کو کرایے کے لیے دستیاب کرتے ہیں (Publication 527)، اس لیے پہلے کے مرمت کے اخراجات کو اثاثے کے اکاؤنٹ میں رکھیں جب تک آپ کا ٹیکس تیار کرنے والا ان کا مقام طے نہ کرے؛ پہلے کرایہ دار سے پہلے کے اخراجات دیکھیں۔

خریداری کی قیمت زمین اور عمارت میں مناسب مارکیٹ قیمت کے مطابق تقسیم کریں، یا اگر آپ کو یقین نہ ہو تو تخمینہ شدہ قدروں کے مطابق (ہدایات)؛ کھاتوں میں کرایے کی جائیداد کی کلوزنگ اسٹیٹمنٹ دیکھیں۔ ایسے گھر کے لیے جس میں آپ پہلے رہے، جس دن وہ کرایے کی جائیداد بنا اس دن کی ایڈجسٹ شدہ بنیاد اور مناسب مارکیٹ قیمت دونوں کو زمین اور عمارت میں تقسیم کریں۔ عمارت کی فرسودگی کی بنیاد ان دونوں عمارتی رقوم میں سے کم ہے؛ بعد کی فروخت کے لیے اپنی اصل بنیاد کے ریکارڈ رکھیں۔ بحالی کی مدتیں اور یہ قواعد Publication 527 سے ہیں۔ یہ مدتیں General Depreciation System کی ہیں؛ کوئی انتخاب یا قاعدہ Alternative Depreciation System لازم کر سکتا ہے، جس کی مدتیں زیادہ ہیں، اس لیے جائیداد کے فرسودگی کے شیڈول کی پیروی کریں۔

دو سالانہ safe harbors بعض کیپٹل نظر آنے والے اخراجات کو خرچ کرنے دیتے ہیں، اور دونوں آپ کے کھاتوں پر منحصر ہیں:

• De minimis safe harbor۔ وہ اشیا جو فی انوائس یا فی مد ⁦$2,500⁩ تک ہوں، جیسا انوائس پر دکھایا گیا ہو، قابل کٹوتی ہو سکتی ہیں اگر آپ گوشوارے پر اس کا انتخاب کریں اور آپ کے کھاتے انہیں اسی طرح خرچ کریں۔ انتخاب اس سال کی ہر اہل مد پر لاگو ہوتا ہے، اس لیے حد سے کم کا آلہ لائن 19 پر جاتا ہے، آلات کے اثاثے کے اکاؤنٹ میں نہیں۔ قابل اطلاق مالی اسٹیٹمنٹ کے بغیر، آپ کے پاس سال کے آغاز پر ایک مسلسل پالیسی ہونی چاہیے (IRS)۔ چھوٹی خریداریوں کو خرچ کرنا دیکھیں۔
• Small taxpayer safe harbor۔ چھوٹی غیر ایڈجسٹ شدہ بنیاد والی عمارت کے لیے، مرمت، دیکھ بھال اور بہتریاں جائیداد کی لاگت میں شامل کرنے کے بجائے کٹوتی کی جا سکتی ہیں اگر اس عمارت پر سال کا کل ایک حد سے نیچے رہے۔ کل میں پہلے safe harbor کے تحت خرچ کی گئی چھوٹی اشیا شامل ہیں، اور کنڈومینیم یونٹ ٹیسٹ کے لیے جائیداد کی اپنی اکائی ہے (⁦26 CFR 1.263(a)-3(h)⁩)۔ حدیں کرایے کے لیے مرمت یا بہتری میں ہیں۔

ہر ایک کا انتخاب ہر سال وقت پر جمع کرائے گئے اصل گوشوارے کے ساتھ، توسیعوں سمیت، ایک نام والے بیان سے کیا جاتا ہے ("Section ⁦1.263(a)-1(f)⁩ de minimis safe harbor election" اور "Section ⁦1.263(a)-3(h)⁩ Safe Harbor Election for Small Taxpayers")۔ شراکت داری یا S کارپوریشن اپنے لیے انتخاب کرتی ہے، اور بعد میں پرانے اندراجات کو دوبارہ ترتیب دینے سے دیر سے کیا گیا انتخاب درست نہیں ہوتا۔ اس لیے ہر انوائس پر اس کی عمارت کا ٹیگ لگائیں اور ہر عمارت کا چلتا ہوا کل رکھیں۔

کنڈومینیم کے مشترکہ حصوں کی دیکھ بھال کے لیے واجبات یا لگائی گئی رقوم قابل کٹوتی ہیں۔ بہتریوں کے لیے خصوصی ادائیگی کٹوتی نہیں ہے، لیکن فرسودہ ہو سکتی ہے (Publication 527)۔

سیکیورٹی ڈپازٹس، پیشگی کرایہ اور مالک کی رقم کہاں جاتی ہے؟

واپس کیا جانے والا ڈپازٹ واجبات ہے، پیشگی کرایہ ملنے پر آمدنی ہے، اور مالک کی رقم ایکویٹی ہے۔ ان تینوں میں سے کوئی بھی خرچ نہیں۔

• سیکیورٹی ڈپازٹس۔ واپس کیے جانے والے ڈپازٹ کو "رکھے گئے کرایہ دار ڈپازٹس" کے واجبات کے اکاؤنٹ میں لکھیں، جائیداد کے ٹیگ کے ساتھ۔ ملنے پر یہ آمدنی نہیں اگر آپ اسے واپس کرنے کا ارادہ رکھتے ہوں۔ اگر آپ کچھ حصہ اس لیے رکھ لیں کہ کرایہ دار نے لیز توڑی، تو وہ حصہ اسی سال کی آمدنی ہے جس میں آپ اسے رکھیں؛ نقصان کے لیے یہ اس پر منحصر ہے کہ آپ مرمت کی کٹوتی کرتے ہیں یا نہیں (Tax Topic 414)۔ ایسا "ڈپازٹ" جو کرایے کی آخری ادائیگی کے طور پر ہو، پیشگی کرایہ ہے اور ملنے پر آمدنی ہے (Publication 527)۔ مزید کرایے کے کھاتوں میں سیکیورٹی ڈپازٹس میں ہے۔
• پیشگی کرایہ۔ پیشگی کرایہ اس سال کی آمدنی ہے جس میں ملے، چاہے وہ کسی بھی مدت کا ہو اور آپ کا اکاؤنٹنگ کا طریقہ کوئی بھی ہو (Publication 527)۔ اسے ملنے پر کرایے کے طور پر لکھیں اور احاطہ ہونے والے مہینے کرایہ فہرست میں نوٹ کریں۔
• مالک کا حصہ ڈالنا اور نکاسیاں۔ رقم جو آپ لگائیں، جیسے ذاتی کارڈ سے ادا کیا گیا کرایے کا بل، حصہ ڈالنا ہے۔ جو رقم آپ نکالیں وہ نکاسی ہے۔ کوئی بھی کرایہ یا خرچ نہیں، اور کوئی بھی Schedule E پر نہیں آتی۔ بل کو خود خرچ کے طور پر لکھیں اور دوسری طرف حصہ ڈالنے کے طور پر۔ Publication 583 مشورہ دیتی ہے کہ ہر بینک ڈپازٹ پر نوٹ کریں کہ وہ کاروباری آمدنی، ذاتی رقم یا قرض ہے۔ شراکت داریاں اسے ہر شریک کے لحاظ سے ٹریک کرتی ہیں: شریک کے کیپٹل اکاؤنٹس دیکھیں۔

کیا کثیر یونٹ عمارت کو جائیداد کے لحاظ سے ٹریک کروں یا یونٹ کے لحاظ سے، اور وہ گھر جو میں خود بھی استعمال کرتا ہوں؟

عمارت کو جائیداد کے طور پر ٹیگ کریں، اور یونٹ کا ٹیگ صرف تب شامل کریں جب آپ یونٹ کے لحاظ سے کرایہ فہرست یا خالی پن چاہتے ہوں۔ Schedule E ہر جائیداد کے لیے ایک جسمانی پتا مانگتا ہے اور "Multi-Family Residence" کی قسم دیتا ہے، اس لیے عمارت عموماً ایک کالم میں جاتی ہے (فارم)۔ اگر آپ کا ٹول ایک ہی ٹیگ دیتا ہے تو یونٹ کو کرایہ دار یا میمو کے خانے میں رکھیں۔ یونٹ کے کل عمارت کے کل کے برابر ہونے چاہییں۔

اگر آپ جائیداد کا صرف ایک حصہ کرایے پر دیتے ہیں، جیسے ایک کمرہ یا ڈپلیکس کا ایک نصف، تو دونوں استعمالوں کے لیے آنے والے اخراجات کو کسی بھی معقول طریقے سے تقسیم کریں، جیسے کمروں یا مربع فٹ سے۔ صرف کرایے پر دیے گئے حصے کے اخراجات پوری طرح کرایے کے ہیں۔ اگر آپ پورا رہائشی مکان کرایے پر دیتے ہیں جسے آپ خود بھی استعمال کرتے ہیں، جیسے کاٹیج، تو اس کے بجائے کرایے کے استعمال کے دنوں اور استعمال کے کل دنوں کے حساب سے تقسیم کریں (Publication 527)۔ مشترکہ خرچ جائیداد کے ٹیگ پر پوسٹ کریں، پھر سال کے اختتام پر ذاتی حصہ مالک کی نکاسی میں منتقل کریں اور طریقہ نوٹ کریں۔

Schedule E کی لائن 2 منصفانہ کرایے کے دن اور ذاتی استعمال کے دن بھی مانگتی ہے، اس لیے کیلنڈر رکھیں (ہدایات)۔ دنوں کی گنتی، کٹوتیوں کی حدیں اور تقسیم منصفانہ کرایے کے دن اور ذاتی استعمال میں ہیں۔ جو گھر سال کے درمیان کرایے کے استعمال میں بدلے، اس کے سالانہ اخراجات ذاتی اور کرایے کے وقت میں تقسیم ہوتے ہیں (Publication 527)۔

سال کے اختتام پر لیجر کو Schedule E سے کیسے ملاؤں؟

نیچے کی جانچیں ہر جائیداد کے لیے کریں، پھر مجموعی کل کے لیے۔

1. بغیر ٹیگ اور بغیر جگہ کے۔ کوئی آمدنی یا خرچ کی لائن جائیداد کے ٹیگ کے بغیر نہ ہو، اور "جائزہ درکار" اکاؤنٹ خالی ہو۔
2. لائن 3۔ جائیداد کا وصول شدہ کرایہ اور دیگر کرایے کی آمدنی کرایہ فہرست کے وصول شدہ کالم کے برابر ہو۔ اس کے بینک ڈپازٹس اس کے برابر ہوں، جمع رکھے گئے ڈپازٹس، قرض کی رقم اور مالک کی رقم، منہا وہ سب جو مینیجر نے آپ کو ادا کرنے سے پہلے رکھ لیا، کرایہ دار کے ادا کیے بل یا جائیداد یا خدمات کے طور پر ادا کیا گیا کرایہ، اور کوئی رکھا گیا ڈپازٹ جو آپ کو پہلے ملا تھا۔
3. لائنیں 5 سے 19۔ ہر خرچ کے اکاؤنٹ کا کل، ہر جائیداد کے لحاظ سے، اس لائن کا اندراج ہے۔ لائن 20 لائنوں 5 سے 19 کا مجموعہ ہے؛ لائن 21 لائن 3 منہا لائن 20 ہے (فارم)۔
4. مجموعی کل۔ جائیدادوں کے کرائے لائن 23a ہیں، لائن 12 کا سود 23c ہے، فرسودگی 23d ہے اور کل اخراجات 23e ہیں (فارم)۔
5. بیرونی دستاویزات۔ سود ہر Form 1098 کے مقابل، اس حصے کے لیے ایڈجسٹ کر کے جو کرایے کے لیے استعمال نہیں ہوا؛ ٹیکس ٹیکس بلوں یا ایسکرو اسٹیٹمنٹ کے مقابل؛ فرسودگی شیڈول کے مقابل۔
6. بیلنس شیٹ۔ ہر قرض اس کی اسٹیٹمنٹ کے مقابل، ایسکرو قرض دینے والے کے مقابل، رکھے گئے ڈپازٹس لیز کے مقابل، اور ہر بینک اکاؤنٹ ملایا ہوا۔
7. وینڈرز۔ Schedule E کی لائن A پوچھتی ہے کہ کیا آپ نے ایسی ادائیگیاں کیں جن کے لیے Form 1099 درکار تھا، اس لیے وینڈرز کے کل رکھیں۔ مالک مکان کے لیے Forms 1099 دیکھیں۔

اگر لیجر نہ ملے تو سب سے پہلے قرض، ایسکرو اکاؤنٹ، یا آمدنی یا خرچ کے طور پر لکھا گیا ڈپازٹ دیکھیں۔ کرایے کی جائیداد کے پچھلے کھاتوں کی تکمیل دیکھیں۔

مثال

اعداد وضاحت کے لیے ہیں اور امریکی ڈالر میں ہیں۔

تین ایک خاندان والے کرایے، ہر ایک کا ایک قرض

ایک چارٹ، ہر جائیداد کا ٹیگ۔ سال کے اختتام پر ٹیگ کے کل کالم A، B اور C میں نقل ہوتے ہیں۔

جن لائنوں میں اندراج نہیں وہ چھوڑ دی گئی ہیں۔ ہر قرض کا اپنا واجبات کا اکاؤنٹ ہے، اس لیے ہر Form 1098 کا سود درست کالم میں جاتا ہے۔

ایک فورپلیکس

55 Lake Rd پر ایک فورپلیکس سال میں ⁦$48,000⁩ کرایہ وصول کرتا ہے۔ عمارت ہی جائیداد ہے: ایک ٹیگ، Schedule E کا ایک کالم، لائن 3 پر ⁦$48,000⁩۔ مالک ہر اپارٹمنٹ کا کرایہ اور خالی پن دیکھنے کے لیے یونٹ کا ٹیگ شامل کرتا ہے، اور چاروں یونٹ کے کل ⁦$48,000⁩ بنتے ہیں۔ پوری عمارت کی خدمت کرنے والی ⁦$1,200⁩ کی بھٹی کی مرمت عمارت پر ٹیگ ہوتی ہے۔

ذاتی گاڑی کے ساتھ cash-out refinance

مالک ایک کرایے کی جائیداد کو ⁦$300,000⁩ کے قرض سے refinance کرتا ہے۔ ⁦$200,000⁩ پرانا کرایے کا رہن ادا کرتے ہیں؛ ⁦$100,000⁩ ذاتی استعمال کی گاڑی خریدتے ہیں۔ کھاتوں میں واجبات کے دو ذیلی اکاؤنٹس ہیں، ⁦$200,000⁩ اور ⁦$100,000⁩۔ اگر سال کا سود ⁦$18,000⁩ ہو اور تقسیم برقرار رہے تو تقریباً ⁦$12,000⁩ لائن 12 پر جائیں گے اور ⁦$6,000⁩ ذاتی سود ہوگا، جو مالک کی نکاسی کے طور پر لکھا جائے گا۔ یہ سادہ کیا گیا ہے: ادائیگیوں کے ٹریسنگ کے قواعد تقسیم بدل سکتے ہیں، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والا اس کی تصدیق کرے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ کا لیجر Schedule E سے نہیں ملتا، آپ کے کھاتے سالوں پیچھے ہیں یا IRS کا خط انتظار میں ہے، یا ایک ہی کھاتے میں تمام کرایے ہیں: اکاؤنٹ اور ٹیگ کا ڈھانچہ درست کرنا، پرانے اندراجات کو دوبارہ ترتیب دینا اور کھاتوں کو آپ کے ٹیکس تیار کرنے والے کے لیے تیار کرنا حساب کتاب کا کام ہے۔ کرایے کی جائیداد کے پچھلے کھاتوں کی تکمیل دیکھیں۔
• قرض دینے والا یا فروخت آنے والی ہے: قرض دینے والے کے لیے کرایے کی جائیداد کا نفع و نقصان اور کرایے کی جائیداد بیچتے وقت فرسودگی کی واپسی دیکھیں۔ اگر کھاتے تیار نہیں تو وہ بھی حساب کتاب کا کام ہے۔
• کرایے کی جائیدادوں کی مالک شراکت داری، شراکت داری کی طرح ٹیکس دینے والی LLC، یا S کارپوریشن ہے: وہ Form 8825 جمع کراتی ہے، جو Form 1065 یا ⁦1120-S⁩ کے ساتھ منسلک ہوتا ہے، جس میں سود کی ایک لائن، اجرت کی ایک لائن، اور دیگر کٹوتیاں Schedule A (Form 8825) پر تفصیل سے ہوتی ہیں۔ وہی اکاؤنٹس کام کرتے ہیں، لیکن لائنوں کا نقشہ مختلف ہے اور ایکویٹی ہر شریک یا حصص دار کے لحاظ سے ٹریک ہوتی ہے۔ شریک کے کیپٹل اکاؤنٹس دیکھیں۔ C کارپوریشن کرایہ Form 1120 پر رپورٹ کرتی ہے، Schedule E یا Form 8825 پر نہیں (ہدایات)؛ حساب کتاب دیکھیں۔
• آپ کسی کے ساتھ کرایے کی جائیداد کے شریک مالک ہیں: آپ آمدنی اور اخراجات کا صرف اپنا حصہ رپورٹ کرتے ہیں (ہدایات)، اور اخراجات اپنے ملکیت کے فیصد کے مطابق کٹوتی کرتے ہیں (Publication 527)۔ گروپ کو شراکت داری کا گوشوارہ چاہیے یا نہیں، یہ حقائق پر منحصر ہے؛ مشترکہ ملکیت کے کرایے: Schedule E یا شراکت داری کا گوشوارہ دیکھیں۔
• ہر کرایہ اپنی LLC میں ہے: ہر کرایے کے لیے LLC کے کھاتے دیکھیں۔
• آپ امریکہ سے باہر رہتے ہیں، یا آپ کینیڈین ہیں جس کی امریکہ میں کرایے کی جائیداد ہے: آپ کیا جمع کراتے ہیں اور کیا ودہولڈ ہوتا ہے، یہ بدل سکتا ہے۔ غیر مقیم مالک مکان اور امریکہ میں کرایے کی جائیداد والے کینیڈین دیکھیں۔
• آپ اہم خدمات فراہم کرتے ہیں، جیسے صفائی کی خدمت: سرگرمی Schedule C پر آ سکتی ہے۔ Schedule C کے لیے اکاؤنٹس کا چارٹ دیکھیں۔ مختصر قیام کے لیے مختصر مدتی کرایے کی آمدنی: Schedule C یا E دیکھیں۔
• آپ اسپریڈ شیٹ، ایپ یا بک کیپر کا انتخاب کر رہے ہیں: کرایے کے لیے اسپریڈ شیٹ، سافٹ ویئر یا بک کیپر دیکھیں۔
• آپ جاننا چاہتے ہیں کہ کرایے پر ٹیکس کیسے لگتا ہے اور کیا قابل کٹوتی ہے: کرایے کی جائیداد کے ٹیکس دیکھیں۔