חשבונות נאמנות: כספי בעלים אצל מארחים שותפים ומנהלי נכסים

האם שכר הדירה שאתם גובים עבור בעלים הוא הכנסה שלכם, או רק דמי הניהול?

בדרך כלל רק דמי הניהול שלכם, כשאתם פועלים כנציגי הבעלים: אתם מארגנים את ההשכרה לטווח קצר או את השכרת הנופש, והבעלים נשאר המשכיר. הרישומים בהמשך מניחים הסדר כזה של נציגות: חלקו של הבעלים נרשם בנפרד מדמי הניהול שלכם, ומכין הדוחות שלכם קובע איך הדוח שלכם מציג את דמי הניהול. גם בדוחות מידע IRS נוהג באותה דרך: נציג שגובה שכר דירה, מנכה עמלה ותשלומים לתיקונים ומעביר את היתרה חייב בדיווח מידע על שכר הדירה ששולם לבעלים ועל התשלומים לבעלי המלאכה (תקנות משרד האוצר סעיף ⁦1.6041-1(e)(5)⁩, דוגמה 5).

מעבר לכללי דוחות המידע שמוסברים בהמשך, השאלה אם הכסף מוחזק בנאמנות ועבור מי נקבעת לפי הסכם הניהול הכתוב שלכם ולפי דיני המדינה.

מה הופך מקרה לפחות פשוט:

• ייתכן שאתם הצד הראשי (principal) ולא הנציג. אם אתם שוכרים את היחידה מהבעלים ומשכירים אותה הלאה, או מבטיחים לבעלים תשלום קבוע, תשלומי האורחים עשויים להיות ההכנסה שלכם, והתשלום לבעלים עשוי להיות העלות שלכם. בקשו ממכין דוחות לעבור על ההסכם לפני שאתם משתמשים ברישומי הנציגות שבהמשך.
• שני בעלים או יותר חולקים חשבון אחד, או שבעלים מבקש דוח. בלי כרטסת לכל בעלים אי אפשר לדעת של מי הכסף, ואי אפשר להפיק דוח שמתאים לבנק.
• המדינה שלכם רואה בכסף כסף נאמנות. ראו בהמשך את הסעיפים על רישוי וחשבון נאמנות.
• טופס ⁦1099-K⁩ של הפלטפורמה הוצא על שמכם. הוא עשוי לכלול את ההזמנות של כל הבעלים, ולא רק את דמי הניהול שלכם.
• ייתכן שבעלים נחשב אדם זר (foreign person) לצורכי מס בארה״ב, בין אם הוא גר בחו״ל ובין אם לא. שכר דירה שמשולם לאדם זר כפוף לכללים אחרים של ניכוי במקור ודיווח, ומי ששולט בשכר הדירה או מקבל אותו עשוי להיות סוכן ניכוי מס במקור (withholding agent) (פרסום 515). ודאו את מעמדו של כל בעלים לפני ההעברה הראשונה; ראו משכירים תושבי חוץ.

ייתכן שאינכם צריכים להחזיק כסף של בעלים בכלל. אם פלטפורמת ההזמנות משלמת לכל בעלים ישירות ואתם גובים רק את דמי הניהול שלכם, כספי הבעלים אף פעם לא עוברים בחשבון שלכם. העמוד הזה עוסק במקרה שבו כספי האורחים מגיעים קודם לחשבון שלכם.

מה לאסוף: כל הסכם ניהול, דוחות התשלומים מהפלטפורמה עם שורה לכל הזמנה, דפי חשבון בנק, רשימת בעלים עם סיווג המס שלהם, רישומי פיקדונות ומעמד הרישיון שלכם.

איפה מחזיקים כספי בעלים: בחשבון שלכם, בחשבון נפרד לכל בעלים או בחשבון נאמנות?

אין כלל פדרלי שקובע את סוג החשבון. ההסכם שלכם והמדינה קובעים. כשדיני הנדל״ן של המדינה חלים עליכם, ייתכן שהם מחייבים חשבון נאמנות או חשבון נאמנות להבטחת תשלום (escrow). קל יותר להתאים בכל חודש כסף של בעלים שמוחזק בנפרד מהכסף שלכם.

פלורידה מראה איך כלל מדינתי יכול לפעול. ברוקר חייב להפקיד מיד כסף שהופקד בידיו בנאמנות אצל חברת טייטל (title company) או בנק, או בחשבון נאמנות שהוא מנהל, עד שהתשלום מאושר כדין. הוא רשאי להשאיר בחשבון הנאמנות של ניהול הנכסים עד ⁦$5,000⁩ מכספו או מכספי הברוקרות, וועדת הנדל״ן קובעת את כללי הרישום (Florida Statutes 475.25(1)(k)). מדי חודש ברוקר בפלורידה חייב להכין הצהרה בכתב שמשווה את סך ההתחייבות בנאמנות ליתרת הבנק המותאמת, מפרטת הפקדות בדרך ושיקים שטרם נפרעו, ואז לעיין בה, לחתום עליה ולתארך אותה, ולהסביר כל הפרש ואת הפעולה לתיקונו (כלל ⁦61J2-14.012⁩). אכיפה משמעתית יכולה לכלול השעיה או ביטול של הרישיון וקנס של עד ⁦$5,000⁩ לכל מקרה (⁦475.25(1)⁩).

בכל בחירה, הבדיקה החודשית זהה: יתרת הבנק המותאמת שווה לסך יתרות הבעלים, הפיקדונות והרזרבות, ועוד כסף שלכם שהשארתם בכוונה ומציגים בנפרד. אל תשנו יתרת בעלים רק כדי להגיע להתאמה; השאירו כל חוסר גלוי. לחשבונות נפרדים לכל נכס להשכרה ראו חשבון בנק נפרד לכל נכס להשכרה.

האם צריך רישיון נדל״ן כדי לגבות שכר דירה או לנהל נכסים להשכרה עבור בעלים?

זה תלוי במדינה. במדינות מסוימות נדרש רישיון מכל מי שמשכיר נכס עבור אחרים תמורת תשלום, והחוקים בודקים מה אתם עושים ולא מה התואר שלכם. הגדרה עצמית כמארח שותף לא מכריעה.

פלורידה פוטרת אדם שמשכיר, עבור אחר ותמורת תשלום, מתקן לינה ציבורי (public lodging establishment) שברשיון לפי פרק 509 לצורך אכסון זמני (⁦475.011(11)⁩). פרק 509 מגדיר בנפרד את המתקן ואת האכסון: אכסון זמני הוא אכסון ארעי, והוא כולל שהות ביחידת נופש, אלא אם הסכם בכתב קובע שהיחידה היא מקום המגורים היחיד של האורח (509.013). אורך השהות לבדו לא קובע את הפטור. חוזה שכירות ארוך יותר שאתם מנהלים, או יחידה שאין לה רישיון, אינם מכוסים. ודאו מול רשות המדינה את רישיון היחידה ואת הסדר האכסון.

רישוי הוא שאלה משפטית. בכל מדינה אחרת, שאלו את ועדת הנדל״ן שלה לפני שאתם גובים שכר דירה עבור בעלים.

איך מגדירים את הספרים כך שיציגו את היתרה של כל בעלים?

החזיקו כסף של בעלים בחשבונות התחייבות ולא בחשבונות הכנסה, וסמנו כל שורה בשם הבעלים כדי שדוח אחד יציג את היתרה של כל בעלים. עם מעט בעלים אפשר להשתמש בחשבון משנה אחד לכל בעלים.

החזיקו פיקדונות ורזרבה בשורות נפרדות כדי שתשלום לבעלים לא יוכל לנצל אותם.

בדקו ארבעה דברים בכל חודש:

1. יתרת הבנק המותאמת (היתרה בדף החשבון פחות תשלומים שטרם נפרעו, ועוד הפקדות בדרך) תואמת את ספר המזומנים, ויתרות הבעלים, הפיקדונות והרזרבות מסבירות את הספר הזה.
2. אין יתרת בעלים מתחת לאפס. יתרה שלילית אומרת שאתם, או בעלים אחרים, מימנתם את אותו בעלים.
3. כל תשלום מהפלטפורמה מתאים להפקדה אחת בבנק.
4. מאחורי כל תשלום לבעלים יש דוח.

אם לנהל את זה בגיליון אלקטרוני, בכרטסת עם סימון לפי בעלים או בתוכנת הנהלת חשבונות, מוסבר בגיליון אלקטרוני, תוכנה או איש מקצוע להנהלת חשבונות; שמות החשבונות לפי שורות Schedule E נמצאים במפתח החשבונות להשכרת נכסים.

איך רושמים תשלום מפלטפורמת הזמנות שכולל את חלקו של הבעלים?

רשמו את ההפקדה ככסף שהתקבל, ואז פצלו אותה לפי הזמנה ונכס מתוך דוח התשלומים של הפלטפורמה. חלקו של הבעלים עובר ליתרת הבעלים; כשאתם פועלים כנציגי הבעלים, שום חלק ממנו אינו הכנסה שלכם.

1. הורידו את דוח התשלומים: הזמנה, נכס, חיובי אורחים, עמלת הפלטפורמה, החזרים וכל מס שהפלטפורמה גבתה.
2. התאימו את סך הדוח להפקדה אחת בבנק.
3. זכו את יתרת הבעלים בכל הזמנה, פחות עמלת הפלטפורמה אם ההסכם מטיל אותה על הבעלים.
4. חייבו את דמי הניהול שלכם מהיתרה הזאת, והעבירו אותם להכנסות מדמי ניהול כשהרווחתם אותם.
5. אל תכללו בהכנסה של אף אחד מס שהפלטפורמה גובה ומעבירה. אם אתם צריכים לגבות ולהעביר מס בעצמכם, הוא התחייבות; ראו מס מכירה ומס לינה על שכר דירה.
6. שמרו את הדוח עם רישומי החודש.

אם החזר לאורח או תביעה של הפלטפורמה מגיעים אחרי ששילמתם לבעלים, ההסכם קובע מי נושא בהם. שמרו את תאריכי השהות בכל שורה כדי שהדוח והתשלום יתאימו.

הפקדה אחת מכסה בדרך כלל כמה בעלים, ולכן כרטסת הבעלים, ולא רישום הבנק, היא המסמך המחייב. השאלה אם שכר הדירה של הבעלים הוא החיוב ברוטו של האורח או התשלום נטו היא שאלה בצד הבעלים, ונסקרת בתשלומי פלטפורמת הזמנות, ברוטו או נטו.

איך רושמים את דמי הניהול, דמי הניקיון ועלויות ששילמתם עבור הבעלים?

כשאתם פועלים כנציגי הבעלים, דמי הניהול הם ההכנסה שלכם, ועלויות שאתם משלמים עבור הבעלים שייכות לבעלים ולא לכם.

שמרו קבלה על כל עלות, כי דוח הבעלים מפרט כל אחת מהן. כשאתם שוכרים בעל מלאכה או מנקה ומשלמים לו מכסף הבעלים, ייתכן שאתם אלה שמגישים את טופס ⁦1099-NEC⁩ (בסעיף הבא).

איך מטפלים בפיקדונות ביטחון ובשכר דירה מראש שאתם מחזיקים עבור בעלים?

אצל הבעלים, פיקדון שמוחזק כדי להחזירו אינו בדרך כלל הכנסה כשהוא מתקבל, ושכר דירה מראש הוא בדרך כלל הכנסה בשנה שבה התקבל, ולא כשהתקופה שהוא מכסה מתחילה (פרסום 527). אם הבעלים מאשר לכם לקבל שכר דירה כנציג שלו, הקבלה שלכם נחשבת קבלה של הבעלים, גם אם תעבירו את הכסף מאוחר יותר (פרסום 538). אם ההסכם שלכם לא מבהיר את מעמד הנציגות, בקשו ממכין דוחות לעבור עליו, ורשמו את תאריך הקבלה של כל תשלום. מתי פיקדון הופך להכנסה מוסבר בפיקדונות ביטחון בספרי השכרה.

בספרים שלכם, החזיקו כל פיקדון שניתן להחזר בחשבון הפיקדונות שמוחזקים עבור הבעלים, והשאירו אותו מחוץ ליתרה שהבעלים רשאי למשוך. שכר דירה מראש אינו פיקדון לצורכי מס: רשמו אותו ביתרת הבעלים כשכר דירה, בתאריך שבו קיבלתם אותו, והציגו את התקופה שהוא מכסה. מדינה עדיין עשויה להגביל שכר דירה מראש. בשכירות למגורים בפלורידה שהכלל חל עליה, שכר דירה מראש לתקופה שאינה תקופת השכירות הבאה חייב להישמר בנפרד עד שהתקופה מתחילה (Florida Statutes 83.49). השאירו כל שכר דירה מראש מוגבל בשורת הפיקדונות, ולא ביתרה שהבעלים רשאי למשוך. עיתוי המס והרשות לשחרר את המזומן הם שאלות נפרדות.

אילו טפסי מס מגישים, ומה אם טופס ⁦1099-K⁩ של הפלטפורמה הוצא על שמכם?

ייתכן שתצטרכו להגיש טופס ⁦1099-MISC⁩ לכל בעלים אמריקאי וטופס ⁦1099-NEC⁩ לכל קבלן שאתם שוכרים. טופס ⁦1099-K⁩ של פלטפורמה על שמכם הוא עניין נפרד.

קודם תעדו את מעמד המס האמריקאי של כל בעלים. בקשו מאנשים אמריקאים (US person), כולל אזרחי ארה״ב שגרים בחו״ל, טופס ⁦W-9⁩. בעלים זר מוסר בדרך כלל טופס ⁦W-8⁩ במקומו, ושכר דירה אמריקאי שמשולם לבעלים זר עשוי לחייב ניכוי במקור וטפסים 1042 ו-⁠⁦1042-S⁩ במקום טופס ⁦1099-MISC⁩ שלהלן. טופס ⁦W-8ECI⁩ תקף יכול לשנות את הטיפול בניכוי במקור (פרסום 515). סוכן ניכוי מס במקור שלא ניכה אחראי למס (⁦26 U.S.C. 1461⁩). ראו משכירים תושבי חוץ לפני ההעברה הראשונה.

אם אתם מגישים 10 דוחות מידע או יותר מכל הסוגים בשנה, אתם חייבים להגיש אותם באופן אלקטרוני, ולכן המועד האלקטרוני חל מרגע שטפסי 1099 ושאר דוחות המידע שלכם מגיעים למספר הזה (הוראות לטפסים ⁦1099-MISC⁩ ו-⁠⁦1099-NEC⁩).

ההוראות לטפסים ⁦1099-MISC⁩ ו-⁠⁦1099-NEC⁩ קובעות שמנהל נכסים חייב להשתמש בטופס ⁦1099-MISC⁩ כדי לדווח על שכר הדירה שהועבר לבעל הנכס (rent paid over). בדרך כלל הן פוטרות תשלומים לחברה, כולל חברה בערבון מוגבל (LLC) שממוסה כחברת C או כחברת S, ומשאירות תשלומים בכרטיס אשראי או דרך רשת צד שלישי לטופס ⁦1099-K⁩. ניכוי גיבוי במקור (backup withholding) בשיעור ⁦24%⁩ עשוי לחול כשמקבל תשלום לא מוסר מספר זיהוי מס, ולכן בקשו מכל בעלים אמריקאי ומכל קבלן טופס ⁦W-9⁩ לפני התשלום הראשון (פרסום 1099).

אתם מגישים טופס ⁦1099-NEC⁩ לקבלן רק כשאתם הגורם המשלם (payor), וזה תלוי בשאלה אם אתם מבצעים תפקידי ניהול או פיקוח, או שיש לכם עניין כלכלי משמעותי בתשלום, ולא רק חותמים על שיקים לפי הוראת אחר (תקנות משרד האוצר סעיף ⁦1.6041-1(e)(1)⁩). מנהל ששוכר את המנקה ומשלם מדמי השכירות שנגבו, כמו הנציג בדוגמה של התקנה, מבצע את התפקידים האלה. מי הגורם המשלם בהסדר שלכם, ואילו מנקים ובעלי מלאכה צריכים טופס, מוסבר בטפסי 1099 למנקים ולבעלי מלאכה של משכירים.

איזה סכום נכנס לטופס ⁦1099-MISC⁩ של הבעלים אינו פשוט. ההוראות אומרות “rent paid over” (שכר דירה שהועבר). התקנה אומרת שהסכום המדווח הוא הסכום הכלול בהכנסה הברוטו של המקבל, שבמקרים רבים הוא הסכום ברוטו לפני ניכוי דמי שירות, עמלות והוצאות (תקנות משרד האוצר סעיף ⁦1.6041-1(f)⁩). סגרו את הסכום מול מכין דוחות לפני ההגשה.

אם טופס ⁦1099-K⁩ של הפלטפורמה הוצא על שמכם, הסכום ברוטו שבו לא מופחת בעמלות או בהחזרים, ועשוי לכלול כסף ששייך לאחרים (IRS: מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩). מי שמקבל טופס 1099 על סכומים ששייכים לאחר הוא נומינאי (nominee), שמגיש ומוסר טופס 1099 לכל בעלים אחר כשהוא עצמו המשלם (פרסום 1099); הוראות טופס ⁦1099-K⁩ מתארות אותו דבר למי שמקבל תשלומי פלטפורמה עבור אחרים ומעביר אותם הלאה (הוראות לטופס ⁦1099-K⁩).

פרסום 1099 אומר שנומינאי מגיש בדרך כלל את אותו סוג טופס שקיבל, מה שמצביע על טופס ⁦1099-K⁩ לכסף מפלטפורמה. כלל המקבל המצרפי (aggregated-payee rule) הולך רחוק יותר: מי שמקבל תשלומים מגוף סליקת תשלומים (payment settlement entity) עבור מקבלים משתתפים ומחלק אותם נחשב לגוף סליקת התשלומים לגבי אותם מקבלים (תקנות משרד האוצר סעיף ⁦1.6050W-1(d)(1)⁩). תשלומים שניתן לדווח עליהם כתשלומי כרטיס או רשת צד שלישי מדווחים לפי כלל זה ולא גם לפי כלל טופס ⁦1099-MISC⁩, וסף התשלום הקטן אינו נלקח בחשבון בקביעה איזה כלל חל (הוראות לטופס ⁦1099-K⁩). השאלה אם ההסדר שלכם עומד בכלל, ואילו תשלומים עדיין מכוסים בשורות טופס ⁦1099-MISC⁩ שלמעלה, דורשת מכין דוחות. בתשלומי רשת צד שלישי, דיווח פדרלי בטופס ⁦1099-K⁩ נדרש בדרך כלל כשהתשלומים עולים על ⁦$20,000⁩ ומספר העסקאות עולה על 200 עסקאות בשנה, ופלטפורמה רשאית לשלוח את הטופס גם מתחת לרמות האלה (הוראות לטופס ⁦1099-K⁩). איך מדווחים רק על דמי הניהול שלכם כשהטופס מציג יותר מוסבר בטופס תשלומים על מכירות של אחרים ובטופס פלטפורמה שגוי או מתוקן.

שלושה עניינים דורשים מכין דוחות שראה את ההסכמים ודוחות התשלומים שלכם: הסכום בטופס הבעלים, אם כלל המקבל המצרפי חל על כסף הפלטפורמה שלכם, ואם אתם הגורם המשלם.

טופס 1099 חסר או שגוי עלול לעלות ⁦$340⁩ לכל דוח בשיעור הכללי בטפסי שנת המס הזאת, פחות אם מתקנים מוקדם ויותר בהתעלמות מכוונת, ולהצהרה למקבל יש קנס משלה (Revenue Procedure 2025-32). לצד הבעלים של טופס הפלטפורמה ראו טופס ⁦1099-K⁩ של פלטפורמת תשלומים להכנסה משכירות.

איזה דוח חודשי כל בעלים צריך?

אין טופס פדרלי שנקבע. הבעלים מדווח על כל שכר הדירה שהתקבל ומנכה את ההוצאות (פרסום 527), ולכן הדוח חייב לתת לו את שניהם.

בסוף השנה שלחו לכל בעלים סיכום שמתאים לכל טופס ⁦1099-MISC⁩. איך בעלים הופך את הדוח שלכם ל-⁠Schedule E מוסבר בדוחות מנהל נכסים לבעלים בספרים.

מה אם כסף של בעלים אחד הוצא על בעלים אחר או התערבב בכסף שלכם?

בנו מחדש את הכרטסת של כל בעלים מרישומי הבנק והפלטפורמה, ואז חשבו את החוסר. חשבון משותף יכול להציג יתרת בנק תקינה בזמן שיתרת בעלים אחד שלילית ובעלים אחרים מימנו אותו.

צעדים שמנהלים נוקטים בדרך כלל; בדקו קודם את ההסכם ואת כללי המדינה:

1. בנו מחדש את יתרת כל בעלים מהחודש האחרון שבו היא התאימה, באמצעות דפי חשבון ודוחות תשלומים.
2. רשמו את היתרות השליליות. כל אחת היא כסף שנלקח מבעלים אחרים או מכם.
3. שאלו את ועדת הנדל״ן של המדינה אם חוסר בחשבון נאמנות חייב להיות מדווח, ואם חל מועד אחרון לתשלום, לפני שאתם מעבירים כסף או משהים תשלומים.
4. השהו תשלומים שאינכם יכולים עדיין לבסס עד שהכרטסות מתאימות לבנק, אלא אם ההסכם או חוק המדינה קובעים מועד אחרון לתשלום.
5. החזירו את הכסף. העבירו כספים מהחשבון שלכם לחשבון כספי הבעלים, ורשמו את הסכום כחייב מהבעלים רק אם ההסכם מאפשר לכם לממן עלויות מראש. כלל נאמנות במדינה עשוי להגביל כסף שלכם בחשבון הזה (פלורידה מתירה עד ⁦$5,000⁩), ולכן שאלו איך הוועדה רוצה שחוסר יתוקן.
6. תעדו מה קרה ושמרו את הכרטסות המתוקנות.

בפלורידה, אי מתן דין וחשבון על כסף שאינו של הברוקר, או אי מסירתו במועד, הוא עילה לאכיפה משמעתית (⁦475.25(1)(d)⁩). ראו תיקון כספים מעורבבים ובנייה מחדש של ספרים מדפי חשבון בנק.

דוגמה

הנתונים להמחשה, בדולרים אמריקאיים.

מארח שותף עם שלושה בעלים

במרץ פלטפורמת הזמנות משלמת ⁦$9,000⁩ לחשבון של מארח שותף, אחרי עמלת הפלטפורמה עצמה. בהסכמים של המארח נקבעו דמי ניהול של ⁦15%⁩ והוא רשאי לחייב את הבעלים בניקיון. הוא שילם מראש ⁦$600⁩ על ניקיון בין אורחים לפני התשלום.

ההכנסה של המארח, כנציג הבעלים, היא ⁦$1,350⁩. ⁦$600⁩ מחזירים לו את התשלום מראש ומחויבים לבעלים, ולא נרשמים כהוצאה שלו. ⁦$7,050⁩ הנותרים נשארים בחשבון כספי הבעלים, חייבים לשלושת הבעלים.

חשבון אחד לשנים עשר בעלים

מנהל מחזיק את כל כספי הבעלים בחשבון אחד. הוא משלם את התיקון של בעלים א׳ בסך ⁦$4,000⁩ בתחילת החודש, לפני ששכר הדירה של א׳ הגיע. יתרת הבנק עדיין נראית תקינה, אבל הכרטסת לפי בעלים מראה את א׳ ב-⁠⁦$4,000⁩ במינוס, ששולמו על ידי אחד עשר הבעלים האחרים. בדרך כלל המנהל יעביר מיד ⁦$4,000⁩ מכספו לחשבון, ירשום אותם כחייב מא׳ אם ההסכם מאפשר לו לממן עלויות מראש, ויגבה אותם משכר הדירה הבא של א׳. בלי הכרטסת הוא היה מגלה את הפער רק כשתשלום לבעלים אחר היה יוצא חסר.

מנהל בפלורידה וטופס ⁦1099-MISC⁩ של הבעלים

ברוקר מורשה בפלורידה גובה ⁦$2,000⁩ שכר דירה עבור בעלים ומפקיד אותם בחשבון הנאמנות שלו בעת הקבלה. במהלך השנה הוא גובה ⁦$30,000⁩ שכר דירה עבור אותו בעלים, שומר דמי ניהול של ⁦10%⁩, כלומר ⁦$3,000⁩, משלם לבעל מלאכה ⁦$2,500⁩ מכסף הבעלים, ומעביר לבעלים ⁦$24,500⁩. בדרך כלל הוא מגיש טופס ⁦1099-MISC⁩ לבעלים. התקנה מצביעה על שכר הדירה ברוטו של הבעלים, ⁦$30,000⁩, ולא על ⁦$24,500⁩ שהועברו, ולכן הוא מאשר את הסכום מול מכין דוחות לפני ההגשה. הוא מצפה להגיש טופס ⁦1099-NEC⁩ לבעל המלאכה, יחיד ששכר ושילם בשיק, כי ⁦$2,500⁩ הם מעל הסף.

המצב שלכם שונה?

• אתם מחזיקים כסף של שני בעלים או יותר בחשבון אחד, או שבעלים מבקש דוחות והרישומים שלכם לא מראים של מי הכסף: מבנה החשבון, טפסי 1099 שאתם מגישים ושאלת הרישיון או חשבון הנאמנות תלויים בהסכמים שלכם ובמדינה שלכם. התחילו בעזרה בהנהלת חשבונות, ושאלו את ועדת הנדל״ן של המדינה אם אתם צריכים רישיון או חשבון נאמנות.
• כסף של בעלים כבר התערבב בכסף שלכם, או שיתרה של בעלים אחד שלילית: ראו תיקון כספים מעורבבים וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות כדי לבנות מחדש את הכרטסות.
• הספרים שלכם מפגרים בחודשים, או שטופס ⁦1099-MISC⁩ או ⁦1099-NEC⁩ באיחור: ראו השלמת ספרים באיחור וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם שוכרים את היחידה מהבעלים ומשכירים אותה הלאה, או מבטיחים לבעלים תשלום קבוע: תשלומי האורחים עשויים להיות ההכנסה שלכם ולא כספי בעלים. קבלו עזרה בהנהלת חשבונות כדי להגדיר את הספרים להסדר כזה.
• אורחים משלמים מס לינה או מס תפוסה דרככם: ראו מס מכירה ומס לינה על שכר דירה.
• אתם בעלים וקוראים דוח של מנהל הנכסים: ראו דוחות מנהל נכסים לבעלים בספרים.
• הנכסים להשכרה מוחזקים ב-⁠LLC: ראו ספרים ל-⁠LLC לכל נכס להשכרה.
• בעלים עשוי להיות אדם זר לצורכי מס בארה״ב: ייתכן שאתם אלה שחייבים לנכות מס במקור; ראו משכירים תושבי חוץ.