डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट (DST) पर कर: 1031 अदला-बदली के बाद

मेरे डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट ने K-1 क्यों नहीं भेजा?

जो डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट (DST) Revenue Ruling 2004-86 की शर्तें पूरी करता है, वह अमेरिकी संघीय कर के लिए ट्रस्ट है, साझेदारी नहीं। उसके स्वामियों को संपत्ति में अपने हिस्से का सीधा स्वामी माना जाता है, इसलिए न कोई साझेदारी रिटर्न बनता है और न कोई Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86)।

कर की भाषा में DST एक ग्रांटर ट्रस्ट (ऐसा ट्रस्ट जिसकी आय पर कर उसे बनाने वाला चुकाता है) है: IRS (अमेरिकी आंतरिक राजस्व सेवा) ट्रस्ट को अनदेखा करके हर स्वामी को रियल एस्टेट के एक अविभाजित आनुपातिक हिस्से का स्वामी मानता है। इसी वजह से अदला-बदली सफल हुई: ट्रस्ट या लाभकारी हिस्सेदारी का प्रमाणपत्र 1031 अदला-बदली के लिए कभी अचल संपत्ति नहीं होता (Form 8824 के निर्देश), लेकिन योग्य डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट की हिस्सेदारी उस इमारत की हिस्सेदारी मानी जाती है जो ट्रस्ट के पास है।

DST को यह कर व्यवहार तभी तक मिलता है जब तक ट्रस्टी के अधिकार सीमित रहें। IRS का यह ruling कहता है कि ट्रस्ट व्यावसायिक संस्था, आम तौर पर साझेदारी, बन जाता है अगर ट्रस्टी, उदाहरण के लिए, संपत्ति बेचकर नई खरीद सके, नए पट्टे कर सके, कर्ज़ को रीफ़ाइनेंस कर सके, या इमारत में मामूली गैर-ढाँचागत बदलावों से ज़्यादा कर सके। अगर स्पॉन्सर के दस्तावेज़ ढाँचे में बदलाव का ज़िक्र करते हैं, तो पूछें कि क्या DST अब भी ग्रांटर ट्रस्ट की तरह रिपोर्ट करता है।

DST का ट्रस्टी 26 CFR 1.671-4 के ग्रांटर ट्रस्ट नियमों के तहत रिपोर्ट करता है। चुने गए तरीके के अनुसार ट्रस्ट संलग्न विवरण के साथ Form 1041 फ़ाइल कर सकता है, या हर स्वामी को Forms 1099 और एक विवरण भेज सकता है। दोनों तरीकों में विवरण आय और कटौती की हर मद में आपका हिस्सा दिखाता है, और आपको ये मदें अपने रिटर्न में शामिल करनी होंगी। अगर आप DST की हिस्सेदारी अपने रद्द करने योग्य लिविंग ट्रस्ट से, या ऐसी एकल-सदस्य LLC (सीमित देयता कंपनी) से रखते हैं जिसने कंपनी की तरह कर लगवाने का चुनाव नहीं किया, तो आम तौर पर आप इसे फिर भी अपने रिटर्न पर रिपोर्ट करते हैं, क्योंकि आयकर के लिए दोनों को अनदेखा किया जाता है (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3)।

DST मामले में क्या चाहिए:

• सरल: एक DST, कोई नकद नहीं निकाला, कर्ज़ पहले जितना या ज़्यादा, और पुरानी संपत्ति के पूरे दस्तावेज़।
• विवेक की ज़रूरत: कई DST, पहले से कम कर्ज़, नकद मिला, लागत पृथक्करण अध्ययन, पिछले वर्षों में छूटा मूल्यह्रास, या आने वाली बिक्री।

अदला-बदली के दोनों पक्षों के क्लोज़िंग विवरण, योग्य मध्यस्थ (qualified intermediary) का लेजर, आपका Form 8824, पुरानी संपत्ति का मूल्यह्रास शेड्यूल और निलंबित हानियाँ, और ट्रस्टी या स्पॉन्सर का हर विवरण और अध्ययन इकट्ठा करें।

हर डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट को Schedule E पर कैसे रिपोर्ट करें?

आम तौर पर आप DST की हर संपत्ति को Schedule E (किराये, साझेदारी और S corporation आय का हिस्सा), Part I पर अलग पंक्ति में उसके पते के साथ लिखते हैं, और उसके किराये और खर्च में केवल अपना हिस्सा भरते हैं। निर्देश कहते हैं कि आंशिक हिस्सेदारी वाले किराये में केवल अपना हिस्सा रिपोर्ट करें और हर संपत्ति के लिए lines 1a, 1b और 2 भरें (Schedule E के निर्देश)।

• एक DST, एक इमारत: Schedule E की एक पंक्ति।
• एक DST, कई इमारतें: आम तौर पर हर इमारत की एक पंक्ति, क्योंकि हर इमारत का अपना पता, संपत्ति का प्रकार और अक्सर अपना राज्य होता है।
• तीन से ज़्यादा संपत्तियाँ: अतिरिक्त Schedules E संलग्न करें, और कुल जोड़ उनमें से एक पर भरें।

कर तैयारकर्ताओं में मतभेद है कि कई इमारतों वाले DST को Schedule E की एक पंक्ति में दिखाया जा सकता है या नहीं। फ़ैसला इन बातों से होता है: क्या ट्रस्टी का विवरण हर इमारत को अलग दिखाता है, क्या इमारतें अलग-अलग राज्यों में हैं, और क्या एक इमारत बिकने पर आपको इमारत-वार आँकड़ों की ज़रूरत होगी।

ट्रस्टी के विवरण से DST की आय और परिचालन खर्च लें, जैसे संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन शुल्क और ट्रस्ट के कर्ज़ पर ब्याज। विवरण का कोई भी मूल्यह्रास आँकड़ा बिना जाँचे न लिखें। आपके रिटर्न का मूल्यह्रास आपके अपने आधार से आता है, जिसे अगला खंड समझाता है।

ट्रस्टी के Forms 1099 और विवरण वही मदें दिखाते हैं, इसलिए हर मद एक ही बार रिपोर्ट करें (26 CFR 1.671-4)। आप किराये और खर्च में अपना हिस्सा रिपोर्ट करते हैं, वह नकद नहीं जो DST ने आपको दिया। DST को अपने नकद रिज़र्व पर मिला ब्याज पोर्टफ़ोलियो आय है, किराया नहीं (Publication 925)।

पुराना आधार और मूल्यह्रास कई DST में कैसे बाँटें?

अपना कुल आधार (basis: कर के हिसाब से आपकी लागत) हर डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट के उचित बाज़ार मूल्य के अनुपात में बाँटें (26 CFR 1.1031(j)-1)। हर DST के भीतर, जो हिस्सा पुरानी संपत्ति के बचे आधार की जगह लेता है, वह पुराना मूल्यह्रास शेड्यूल जारी रखता है, और नए कर्ज़ या जोड़े गए नकद से बना कोई भी अतिरिक्त आधार नया शेड्यूल शुरू करता है।

नई संपत्ति में आपका कुल आधार = पुरानी संपत्ति का समायोजित आधार, जमा आपके द्वारा लिया गया अतिरिक्त कर्ज़ या जोड़ा गया नकद, घटा कर्ज़ से मिली राहत या आपको मिला नकद, जमा आपके द्वारा मान्य किया गया कोई लाभ। जो हिस्सा पुरानी संपत्ति के बचे मूल्यह्रास योग्य आधार के बराबर है, वह "exchanged basis" (अदला-बदली वाला आधार) है; उससे ऊपर जो कुछ है, वह "excess basis" (अतिरिक्त आधार) है (26 CFR 1.168(i)-6)।

कई DST। हर डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट के अदला-बदली वाले और अतिरिक्त आधार के हिस्से का अपना मूल्यह्रास शेड्यूल होता है। एक संपत्ति के बदले कई DST लेना एक ही Form 8824 पर एक अदला-बदली है, लेकिन निर्देश इसे कई-संपत्ति अदला-बदली कहते हैं (Form 8824 के निर्देश)। अलग-अलग DST पर अक्सर अलग कर्ज़ होता है, इसलिए आधार का बँटवारा लिखित रूप में अपने रिटर्न के साथ रखें।

अलग-अलग वसूली अवधि। अगर नई इमारत की वसूली अवधि पुरानी से लंबी है, जैसे अपार्टमेंट इमारत (27.5 वर्ष) के बदले ऑफ़िस या रिटेल इमारत (39 वर्ष), तो अदला-बदली वाले आधार का मूल्यह्रास लंबी अवधि के बचे हिस्से में होता है। अगर नई अवधि छोटी है, तो अदला-बदली वाला आधार पुरानी, लंबी अवधि ही रखता है (26 CFR 1.168(i)-6(c))।

यह चुनाव पलटना कठिन है। पूरे आधार को नई संपत्ति मानने का चुनाव Form 4562 पर, अदला-बदली वाले वर्ष के रिटर्न की देय तिथि (विस्तार सहित) तक किया जाता है। इसे बाद में लेखांकन पद्धति बदलकर नहीं किया जा सकता, और इसे केवल IRS की सहमति से रद्द किया जा सकता है, जो नियम के अनुसार केवल असाधारण परिस्थितियों में मिलती है (26 CFR 1.168(i)-6(j))। यह चुनाव केवल मूल्यह्रास का समय बदलता है; यह नहीं बदलता कि लाभ मान्य होगा या नहीं।

क्या मैं स्पॉन्सर का लागत पृथक्करण अध्ययन इस्तेमाल कर सकता हूँ?

आम तौर पर केवल आंशिक रूप से। लागत पृथक्करण अध्ययन (cost segregation) इमारत की लागत को कम उम्र वाले हिस्सों में बाँटता है, जैसे फ़िक्सचर, उपकरण और ज़मीन के सुधार। DST स्वामी उसका कितना इस्तेमाल कर सकता है, यह इस पर निर्भर है कि अध्ययन आधार के किस हिस्से पर लागू किया जाए।

• अतिरिक्त आधार: यह नई संपत्ति है, इसलिए अध्ययन की छोटी वसूली अवधियाँ इस पर लागू हो सकती हैं। इस्तेमाल की हुई संपत्ति में अतिरिक्त आधार बोनस मूल्यह्रास के लिए भी योग्य हो सकता है (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5))। 19 जनवरी 2025 के बाद खरीदी और सेवा में लगाई गई योग्य संपत्ति के लिए मौजूदा बोनस दर 100% है। 20 जनवरी 2025 से पहले की अदला-बदली के अतिरिक्त आधार को उस वर्ष की दर मिली जिसमें वह सेवा में लगा: 2022 तक 100%, फिर हर साल कम (26 USC 168(k)(6))।
• अदला-बदली वाला आधार, बिना चुनाव: जब किसी हिस्से की नई वसूली अवधि छोटी हो, तो अदला-बदली वाला आधार पुरानी इमारत की लंबी अवधि रखता है, इसलिए यहाँ अध्ययन से मूल्यह्रास बहुत कम या बिल्कुल तेज़ नहीं होता।
• अदला-बदली वाला आधार, चुनाव के साथ: पूरा आधार नई संपत्ति बन जाता है, इसलिए अध्ययन की वसूली अवधियाँ पूरे आधार पर लागू हो सकती हैं। इस्तेमाल की हुई संपत्ति में बोनस मूल्यह्रास फिर भी केवल अतिरिक्त आधार तक पहुँचता है (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5))।

ज़्यादातर DST इमारतें इस्तेमाल की हुई संपत्ति होती हैं, क्योंकि ट्रस्ट ने पहले से बनी इमारत खरीदी। बोनस मूल्यह्रास भी केवल 20 वर्ष या उससे कम वसूली अवधि वाले हिस्सों पर लागू होता है, इमारत के ढाँचे पर कभी नहीं।

दो बातें अभी तय नहीं हैं। पहली, अदला-बदली के लिए बोनस मूल्यह्रास का नियम अब भी ऐसी तिथियाँ बताता है जो 1 जनवरी 2027 से पहले ख़त्म होती हैं, क्योंकि वह पूरी दर बहाल करने वाले कानून से पहले लिखा गया था; Publication 946 यह चेतावनी भी देता है कि 26 CFR 1.168(i)-6 में अदला-बदली को अचल संपत्ति तक सीमित करने की बात शामिल नहीं है। दूसरी, कर तैयारकर्ताओं में मतभेद है कि DST की खरीद कीमत के लिए लिखे गए अध्ययन को स्वामी के अपने आगे लाए गए आधार पर कैसे लागू करें। फ़ैसला इन बातों से होता है: अध्ययन की पद्धति, क्या आपका आधार बँटवारा दस्तावेज़ों में है, और क्या चुनाव समय पर किया गया।

क्या नकद या कम कर्ज़ से अदला-बदली का कुछ हिस्सा कर योग्य हो जाता है?

हाँ। समान-प्रकार की अदला-बदली में आपको मिला नकद, दूसरी संपत्ति और कर्ज़ से मिली शुद्ध राहत आपके लाभ की राशि तक कर योग्य हैं (26 USC 1031(b))। जो कर्ज़ दूसरा पक्ष अपने ऊपर लेता है, या जो क्लोज़िंग पर चुकाया जाता है, वह आपको मिला पैसा माना जाता है (26 CFR 1.1031(d)-2)।

Form 8824 की line 15 इनका जोड़ है:

• आपको दिया गया नकद;
• आपको मिली दूसरी संपत्ति का उचित बाज़ार मूल्य; और
• दूसरे पक्ष द्वारा अपने ऊपर ली गई शुद्ध देनदारियाँ: जिस कर्ज़ से आपको राहत मिली, उसमें से आपके द्वारा लिया गया कर्ज़, आपके द्वारा दिया गया नकद और आपके द्वारा दी गई दूसरी संपत्ति घटाकर।

अदला-बदली के खर्च इस जोड़ को घटाते हैं, लेकिन शून्य से नीचे नहीं (Form 8824 के निर्देश)। आपके द्वारा जोड़ा गया नकद कर्ज़ राहत की भरपाई कर सकता है, लेकिन आपके द्वारा लिया गया कर्ज़ आपको मिले नकद की भरपाई नहीं कर सकता।

DST के भीतर व्यक्तिगत संपत्ति। इमारत के साथ आने वाला फ़र्नीचर, उपकरण और ऐसी चीज़ें अचल संपत्ति नहीं हैं। जो नियम प्रतिस्थापन संपत्ति के मूल्य के 15% तक की आनुषंगिक व्यक्तिगत संपत्ति को साथ चलने देता है, वह केवल योग्य मध्यस्थ के सुरक्षित दायरे (safe harbor) को बचाता है (Form 8824 के निर्देश)। वह उस संपत्ति को समान-प्रकार की नहीं बनाता। अगर आपने समान-प्रकार की संपत्तियों के एक से ज़्यादा समूह दिए और लिए, या नकद या दूसरी (समान-प्रकार से भिन्न) संपत्ति दी या ली, तो निर्देश कहते हैं कि lines 12 से 18 छोड़ दें और अपना विवरण संलग्न करें जो दिखाए कि आपने प्राप्त और मान्य लाभ कैसे निकाला।

अगर छूटा हुआ नकद, दूसरी संपत्ति या कर्ज़ राहत, या गलत मूल्यह्रास आँकड़ा लापरवाही से कम भुगतान या कर के बड़े कम आकलन का कारण बनता है, तो उस कम भुगतान के 20% का सटीकता से जुड़ा जुर्माना लग सकता है (26 USC 6662)।

मेरे रिटर्न में DST का कोई मूल्यह्रास नहीं है: इसे कैसे ठीक करें?

जिस एक रिटर्न में DST का मूल्यह्रास छूटा, उसे संशोधित करें, या अगर लगातार दो या ज़्यादा रिटर्न में छूटा, तो आम तौर पर Form 3115 फ़ाइल करें और एक ही वर्ष में पूरी भरपाई करें (Publication 946)। दोनों स्थितियों में, आपका आधार हर साल उस मूल्यह्रास जितना घटता है जिसे आप ले सकते थे, चाहे आपने लिया हो या नहीं, इसलिए छूटा मूल्यह्रास भी DST के बेचने पर लाभ बढ़ाता है।

Publication 946 दोनों रास्ते और अपवाद समझाता है। पूरे आधार को नई संपत्ति मानने का चुनाव Form 3115 के ज़रिए देर से नहीं किया जा सकता (26 CFR 1.168(i)-6(j))।

DST के स्पॉन्सर से क्लोज़िंग विवरण, ज़मीन और इमारत के बीच खरीद कीमत का बँटवारा, कोई भी लागत अध्ययन, और हर साल का परिचालन विवरण माँगें। अपने पुराने कर तैयारकर्ता से पुरानी संपत्ति का मूल्यह्रास शेड्यूल माँगें।

क्या मुझे संपत्ति वाले राज्यों में अनिवासी राज्य रिटर्न फ़ाइल करना होगा?

हो सकता है, अगर वह राज्य व्यक्तिगत आय पर कर लगाता है और आपका हिस्सा उसकी फ़ाइलिंग सीमा पार करता है। ग्रांटर ट्रस्ट के स्वामी के रूप में आपको हर संपत्ति के राज्य से सीधे किराये की आय होती है, और कोई साझेदारी रिटर्न या कंपोज़िट फ़ाइलिंग आपको कवर नहीं करती। हर अमेरिकी राज्य अपने नियम तय करता है, इसलिए हर राज्य को हर साल जाँचें।

कैलिफ़ोर्निया एक उदाहरण है। उसकी निवास मार्गदर्शिका कहती है कि कैलिफ़ोर्निया में किराये की संपत्ति बेचने वाला नेवादा का निवासी उस लाभ पर कैलिफ़ोर्निया कर देता है (FTB Publication 1031)। अगर आपने कैलिफ़ोर्निया की संपत्ति के बदले कैलिफ़ोर्निया से बाहर की संपत्ति ली, जिसमें कैलिफ़ोर्निया से बाहर की इमारतों वाले DST की हिस्सेदारी भी शामिल है, तो Form FTB 3840 अदला-बदली वाले वर्ष और उसके बाद हर वर्ष देय है, आम तौर पर तब तक जब तक कैलिफ़ोर्निया का टाला गया लाभ मान्य न हो जाए (FTB 3840 के निर्देश)। जब DST कैलिफ़ोर्निया की इमारतें बेचता है और आप नकद लेते हैं, तो एस्क्रो आम तौर पर कीमत में आपके हिस्से का 3 1/3% काटता है, जब तक आप अपने लाभ पर आधारित राशि न चुनें, और यह आपके अपने नाम के Form 593 पर होता है, क्योंकि ट्रस्ट को अनदेखा किया जाता है; आप इसे अपने कैलिफ़ोर्निया रिटर्न पर क्लेम करते हैं (FTB Form 593 के निर्देश)। दूसरे राज्यों के अपने नियम हैं।

अनिवासी राज्य रिटर्न आम तौर पर कैसे काम करते हैं, इसके लिए फंड निवेशकों के राज्य रिटर्न देखें।

क्या DST की आय निष्क्रिय है, और क्या मेरी पुरानी निलंबित हानियाँ आगे जाती हैं?

डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट से किराये की आय आम तौर पर निष्क्रिय आय है। किराया निष्क्रिय होता है, भले ही आप सक्रिय भागीदारी करें, जब तक आप ऐसे रियल एस्टेट पेशेवर न हों जो उस किराये में भी सक्रिय भागीदारी करता है (Publication 925)। DST स्वामी का संचालन में कोई दख़ल नहीं होता, इसलिए यह कसौटी पूरी होना दुर्लभ है, और जो नियम किराये को सक्रिय रूप से सँभालने वाले स्वामियों को कुछ किराया हानि दूसरी आय से घटाने देता है, वह भी आम तौर पर लागू नहीं होता।

छोड़ी गई संपत्ति की निलंबित हानियाँ पूरी तरह तभी मुक्त होती हैं जब आप अपनी पूरी हिस्सेदारी किसी असंबंधित व्यक्ति को पूरी तरह कर योग्य लेन-देन में निपटाएँ (26 USC 469(g); Form 8582 के निर्देश)। समान-प्रकार की अदला-बदली लाभ को टालती है, इसलिए वह पूरी तरह कर योग्य नहीं है, और हानियाँ आम तौर पर निलंबित रहती हैं। न Publication 925 और न Form 8582 के निर्देश बताते हैं कि वे हानियाँ नई संपत्ति से कैसे जुड़ती हैं। एक रिकॉर्ड रखें जो उन्हें आपको मिले DST से जोड़े। निलंबित हानियाँ किस आय से घटाई जा सकती हैं, इसके लिए फंड निवेश से निलंबित निष्क्रिय हानियाँ देखें।

हमारा DST बिक रहा है: फिर से अदला-बदली करें, साझेदारी यूनिट के लिए 721 अदला-बदली करें, या कर चुकाएँ?

DST की बिक्री इमारत में आपके हिस्से की बिक्री है, इसलिए हर रास्ता आपके लिए खुला है, लेकिन केवल तभी जब आप बिक्री की क्लोज़िंग से पहले चुनें। फिर से अदला-बदली करने के लिए, बिक्री के नकद में आपका हिस्सा योग्य मध्यस्थ के पास जाना चाहिए, आपके पास कभी नहीं; नई संपत्ति मिलने से पहले आपको दिया गया या आपके लिए उपलब्ध नकद लाभ को कर योग्य बना सकता है (26 CFR 1.1031(k)-1(f))। हर रास्ते का कर नतीजा अलग है।

साझेदारी अदला-बदली में कर्ज़। कर्ज़ में आपके हिस्से की कमी आपको नकद वितरण मानी जाती है (26 USC 752(b))। जितना नकद, उस माने गए नकद सहित, यूनिट में आपके आधार से ज़्यादा हो, उतना लाभ बनता है (26 USC 731(a))। यही नियम तब लागू होता है जब यूनिट बाद में नकद के बदले रिडीम की जाती हैं, इसलिए कर स्थगन आम तौर पर रिडेम्पशन पर ख़त्म होता है। अंशदान के आसपास साझेदारी से मिला नकद या कर्ज़ राहत छिपी बिक्री (disguised sale) के नियम के तहत आंशिक रूप से कर योग्य बिक्री भी मानी जा सकती है (26 USC 707(a)(2)(B))। चुनने से पहले साझेदारी से उसका कर्ज़ आवंटन माँगें। अंतिम साझेदारी रिटर्न और बाद की बिक्री के लिए आपका अंतिम फंड कर फ़ॉर्म देखें।

कर चुकाना। बिक्री में आपका हिस्सा किराये की अचल संपत्ति की किसी भी बिक्री की तरह रिपोर्ट होता है। लाभ का जो हिस्सा पिछले मूल्यह्रास से आता है, जिसमें वह मूल्यह्रास भी शामिल है जिसे आप ले सकते थे पर नहीं लिया, वह unrecaptured धारा 1250 लाभ है, जिस पर अधिकतम 25% कर लगता है। बाकी दीर्घकालिक लाभ पर अधिकतम 20% कर लगता है। 3.8% का शुद्ध निवेश आय कर (NIIT) भी लग सकता है।

अगली अदला-बदली, बिक्री या विरासत के लिए हर साल क्या रखूँ?

हर डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट की एक फ़ाइल रखें, तब तक जब तक अदला-बदली की कड़ी से आई कोई भी संपत्ति आपके पास है:

• कड़ी की हर अदला-बदली का Form 8824 और आपके द्वारा संलग्न कोई भी विवरण;
• DST में आधार का बँटवारा, जो हर DST का अदला-बदली वाला और अतिरिक्त आधार दिखाए;
• मूल्यह्रास शेड्यूल, कोई भी 1.168(i)-6(i) चुनाव, और कोई भी Form 3115;
• हर साल के ट्रस्टी विवरण और कोई भी लागत अध्ययन;
• पुरानी संपत्ति से आगे लाई गई निलंबित निष्क्रिय हानियाँ;
• राज्य रिटर्न और राज्य के अदला-बदली फ़ॉर्म, जैसे कैलिफ़ोर्निया का Form FTB 3840।

अगर DST की हिस्सेदारी रहते हुए आपकी मृत्यु होती है, तो आपके वारिसों का आधार और निलंबित हानियों का कर व्यवहार अलग नियमों से तय होता है; विरासत में मिली फंड हिस्सेदारी देखें।

एक CPA फ़र्म हर DST रिपोर्ट कर सकती है, कई DST में आधार और मूल्यह्रास बाँट सकती है, छूटे वर्ष ठीक कर सकती है, और संपत्ति वाले राज्यों में फ़ाइल कर सकती है; हेज फंड और रियल एस्टेट निवेशक कर सेवाएँ देखें, या सरल रिटर्न के लिए व्यक्तिगत कर रिटर्न।

उदाहरण

सभी आँकड़े अमेरिकी डॉलर में और केवल उदाहरण के लिए हैं। सरलता के लिए ज़मीन को अनदेखा किया गया है; असली रिटर्न में ज़मीन का आधार होता है, पर उसका कभी मूल्यह्रास नहीं होता।

चार DST, ज़्यादा कर्ज़

एक स्वामी $1,000,000 मूल्य की किराये की संपत्ति, जिसका समायोजित आधार $400,000 और गिरवी कर्ज़ $300,000 है, की अदला-बदली कुल $1,100,000 मूल्य के चार DST से करता है, जिन पर $400,000 का कर्ज़ है। स्वामी की $700,000 की इक्विटी अंदर जाती है, और कोई नकद बाहर नहीं आता।

• प्राप्त लाभ: $1,000,000 − $400,000 = $600,000। मान लें कि DST में कोई फ़र्नीचर या दूसरी व्यक्तिगत संपत्ति नहीं है, तो किसी पर कर नहीं लगता, क्योंकि नया कर्ज़ ($400,000) राहत मिले कर्ज़ ($300,000) से ज़्यादा है।
• DST में आधार: $400,000 + $100,000 शुद्ध नया कर्ज़ = $500,000।
• अदला-बदली वाला आधार: $400,000, जो पुराना शेड्यूल जारी रखता है। अतिरिक्त आधार: $100,000, जो नई संपत्ति है।
• मूल्य के अनुसार बँटवारा: $275,000 के चार बराबर DST में से हर एक को $125,000 आधार मिलता है, जिसमें $100,000 अदला-बदली वाला और $25,000 अतिरिक्त आधार है।

अगर एक DST का अध्ययन उसके मूल्य का 20% पाँच, सात और 15 वर्ष वाले हिस्सों में रखता है, तो उस DST के अतिरिक्त आधार का लगभग $5,000 बोनस मूल्यह्रास के लिए योग्य हो सकता है। चुनाव के बिना उसके अदला-बदली वाले आधार का मूल्यह्रास तेज़ नहीं होता।

वही अदला-बदली, कम कर्ज़

इस बार स्वामी कुल $900,000 मूल्य के चार DST खरीदता है जिन पर केवल $200,000 कर्ज़ है, और कोई नकद नहीं जोड़ता। स्वामी को जितना कर्ज़ लेना पड़ता है, उससे $100,000 ज़्यादा कर्ज़ से राहत मिलती है।

• Form 8824 line 15: $300,000 राहत मिला कर्ज़ − $200,000 लिया गया कर्ज़ = $100,000।
• मान्य लाभ: $100,000 और $600,000 में से छोटी राशि, इसलिए $100,000 पर अभी कर लगता है।
• आधार: $400,000 − $100,000 कर्ज़ राहत + $100,000 लाभ = $400,000।
• अदला-बदली वाला आधार: $400,000। अतिरिक्त आधार: कोई नहीं, इसलिए नए आधार के किसी हिस्से को बोनस मूल्यह्रास नहीं मिल सकता।

DST बिकता है

पहले उदाहरण को आगे बढ़ाएँ: पुरानी किराये की संपत्ति की लागत $600,000 थी, इसलिए अदला-बदली से पहले $200,000 मूल्यह्रास लिया गया। पाँच साल बाद एक DST बिकता है और स्वामी फिर से अदला-बदली करने के बजाय नकद लेता है।

• कीमत में स्वामी का हिस्सा: $300,000।
• उस DST का आधार: $125,000 − अदला-बदली के बाद से $30,000 मूल्यह्रास = $95,000।
• लाभ: $300,000 − $95,000 = $205,000।
• Unrecaptured धारा 1250 लाभ: पुराने मूल्यह्रास में उस DST का एक-चौथाई हिस्सा ($50,000) + $30,000 = $80,000। बाकी $125,000 दीर्घकालिक पूँजीगत लाभ है।

उस DST से जुड़ी निलंबित हानियाँ तभी मुक्त होती हैं जब स्वामी ने पूरी हिस्सेदारी पूरी तरह कर योग्य बिक्री में निपटाई हो।

क्या आपकी स्थिति अलग है?

• अदला-बदली और अपॉर्चुनिटी ज़ोन फंड में से चुनना: 1031 अदला-बदली या अपॉर्चुनिटी ज़ोन फंड देखें।
• आप कनाडा में रहते हैं और अमेरिकी किराये की संपत्ति की अदला-बदली की: अमेरिकी किराये की संपत्ति की अदला-बदली देखें।
• किराये की संपत्ति आपके सीधे स्वामित्व में है, DST के ज़रिए नहीं: किराये की संपत्ति पर कर देखें।
• आपकी निलंबित हानियाँ और वे किस आय से घटती हैं: फंड निवेश से निलंबित निष्क्रिय हानियाँ देखें।
• आप रियल एस्टेट पेशेवर के रूप में योग्य हो सकते हैं: फंड निवेशकों के लिए रियल एस्टेट पेशेवर का दर्जा देखें।
• आपकी यूनिट या फंड हिस्सेदारी की अंतिम बिक्री: आपका अंतिम फंड कर फ़ॉर्म देखें।
• आपके वारिस और मृत्यु पर आधार: विरासत में मिली फंड हिस्सेदारी देखें।
• आपके पास कई DST और साझेदारी हिस्सेदारियाँ हैं: कई फंड निवेशों के लिए CPA चुनना देखें।
• कई DST, छूटा मूल्यह्रास, कम कर्ज़, नकद निकासी, या आने वाली बिक्री: इनमें पेशेवर विवेक की ज़रूरत है; हेज फंड और रियल एस्टेट निवेशक कर सेवाएँ देखें।