Thuế thu nhập cho thuê nhà tại Canada: cách khai, chi phí và lỗ

Tôi có phải khai tiền thuê từ căn hộ tầng hầm, phòng cho thuê hoặc người ở chung không?

Tiền thuê từ một căn hộ phụ hoặc một phòng nói chung phải được khai, kể cả khi phòng nằm ngay trong nhà bạn ở. Người ở chung đóng một khoản nhỏ để góp chi phí sinh hoạt hoặc tiền thực phẩm có thể thuộc thỏa thuận chia sẻ chi phí: bạn không phải khai khoản đóng góp đó và cũng không được khấu trừ chi phí cho thuê. Điều quan trọng là bản chất và mục đích của thỏa thuận, không phải tên gọi bạn đặt cho khoản tiền (CRA: Rental Income).

Nếu bạn thu tiền thuê để kiếm thu nhập, hãy lưu hồ sơ tiền thuê và các chi phí gắn với phần diện tích cho thuê. Thỏa thuận chia sẻ chi phí không thể tạo ra khoản lỗ cho thuê (CRA: Rental Income).

Tôi khai thu nhập cho thuê trên Form T776 như thế nào?

Thu nhập cho thuê ròng được đánh thuế cùng với thu nhập cá nhân khác theo thuế suất liên bang và thuế suất tỉnh bang hoặc vùng lãnh thổ thông thường; không có thuế suất cố định riêng cho tiền thuê nhà (CRA: Rental Income; CRA: Personal income tax rates). Hãy dùng Form T776 để tính thu nhập hoặc khoản lỗ cho thuê, rồi chuyển số liệu sang tờ khai thuế cá nhân. CRA yêu cầu có bảng kê thu nhập và chi phí cho thuê và chấp nhận các báo cáo tài chính khác, dù khuyến khích dùng Form T776 (CRA: Completing Form T776).

Thông thường, hãy khai tiền thuê vào thời điểm phát sinh và chi phí vào thời điểm chi ra, dù tiền được trao tay sau đó. CRA chỉ cho phép dùng phương pháp tiền mặt khi kết quả ròng gần như không khác. Hãy giữ hợp đồng thuê, hồ sơ tiền thuê, hóa đơn và biên lai; đừng gửi kèm tờ khai trừ khi được yêu cầu (CRA: Rental Income).

Nếu bạn nộp tờ khai Quebec, cá nhân có thu nhập cho thuê với tư cách chủ sở hữu duy nhất hoặc đồng sở hữu cũng phải nộp Form TP-128-V. Với căn nhà đủ điều kiện tại Quebec có tiền thuê đã trả hoặc phải trả vào ngày 31 tháng 12, chủ nhà phải nộp RL-31 và gửi bản sao cho người thuê chậm nhất vào ngày cuối của tháng 2 năm sau.

Tôi được khấu trừ những chi phí cho thuê nào?

Nói chung bạn được khấu trừ các chi phí hợp lý để tạo ra tiền thuê, trong giới hạn phần dùng để cho thuê. Khoản trả nợ vay mua nhà cần được tách riêng: tiền lãi của khoản vay để mua hoặc cải tạo nhà cho thuê có thể được khấu trừ, còn tiền trả nợ gốc thì không (CRA: Rental Income).

Xây dựng hoặc cải tạo lớn có thể làm thay đổi cách xử lý tiền lãi và thuế bất động sản. Hãy giữ riêng các chi phí này để phục vụ việc rà soát (CRA: Rental Income).

Một khoản sửa chữa được khấu trừ ngay hay là chi phí vốn?

Việc sửa chữa nhằm khôi phục tình trạng hiện có của bất động sản thường là chi phí hiện hành. Công việc tạo ra cải tiến lâu dài hoặc làm bất động sản tốt hơn trước thường là chi phí vốn; nói chung chi phí đó được cộng vào giá vốn thay vì khấu trừ ngay (CRA: Current or capital expenses).

Mục đích và tình trạng của bất động sản quan trọng hơn số tiền trên hóa đơn. Về cách khấu trừ chi phí vốn dần theo thời gian, xem khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance).

Tôi chia chi phí như thế nào khi chỉ cho thuê một phần nhà ở?

Chỉ khấu trừ phần chi phí nhà ở chung có liên quan hợp lý đến việc tạo ra tiền thuê. CRA cho phép chia theo diện tích sàn hoặc số phòng; với nhà bếp hoặc phòng khách dùng chung, hãy xét ai được sử dụng hoặc người thuê dùng vào lúc nào (CRA: Rental Income).

Nếu phòng chỉ được chào thuê trong một phần của năm, hãy giới hạn các chi phí chung hằng năm theo khoảng thời gian cho thuê. Hãy giữ lại các ngày tháng và cách tính theo diện tích sàn hoặc số phòng (CRA: Sharing economy).

Chi phí chỉ dành riêng cho phần cho thuê, chẳng hạn quảng cáo cho căn phòng đó, được tính toàn bộ vào chi phí cho thuê. Chia các chi phí của cả căn nhà như bảo hiểm, thuế bất động sản và tiền điện nước. Trên Form T776, điền tổng chi phí và ghi riêng phần dùng cho cá nhân; hãy giữ số đo và phương pháp tính (CRA: Rental Income). Nếu việc cho thuê một phần nhà làm thay đổi mục đích sử dụng về thuế, bạn có thể hoãn việc bị coi như đã bán bằng cách ký lựa chọn theo section 45(2) và nộp cùng tờ khai của năm đó, đồng thời không được khai CCA trong thời gian lựa chọn này áp dụng; xem biến nhà ở thành nhà cho thuê và miễn thuế nhà ở chính (CRA: Capital Gains).

Người đồng sở hữu hoặc vợ chồng khai chung một bất động sản cho thuê như thế nào?

Những người đồng sở hữu nói chung khai thu nhập hoặc khoản lỗ cho thuê theo tỷ lệ sở hữu, và cách chia nên giữ nhất quán trừ khi quyền sở hữu thay đổi. Việc cùng sở hữu một bất động sản đầu tư tự nó không biến những người sở hữu thành một hợp danh (CRA: Ownership; CRA: Rental Income).

Mỗi người đồng sở hữu điền các phần áp dụng của Form T776. Với đồng sở hữu thông thường, mỗi người khai tổng tiền thuê của toàn bộ bất động sản tại line 12599, rồi chỉ khai phần thu nhập hoặc khoản lỗ ròng của mình tại line 12600. Hợp danh phát hành chứng từ T5013 thì theo hướng dẫn khác của Form T776 (CRA: Rental Income; CRA: Ownership).

Nếu vợ/chồng hoặc con được thêm vào giấy tờ sở hữu, thì chỉ riêng tên trên giấy tờ có thể chưa quyết định ai phải chịu thuế trên tiền thuê. Xem chuyển bất động sản cho người thân.

Thu nhập cho thuê ngắn hạn bị đánh thuế như thế nào và khi nào được coi là thu nhập kinh doanh?

Thu nhập từ lưu trú ngắn hạn phải được khai. Cung cấp chỗ ở kèm các dịch vụ cơ bản thường tạo ra thu nhập cho thuê từ bất động sản; các dịch vụ bổ sung như bữa ăn, dọn dẹp hoặc an ninh có thể biến nó thành thu nhập kinh doanh, khai trên Form T2125 thay vì T776 (CRA: Rental income or business income). Thu nhập kinh doanh cũng có thể kéo theo các khoản đóng góp CPP hoặc QPP và, tại Quebec, phí bảo hiểm QPIP (CRA: Starting to work; Revenu Québec: Self-employed contributions and premiums).

Với bất động sản nhà ở chào thuê lưu trú dưới 90 ngày liên tục, hãy kiểm tra yêu cầu về sự cho phép, đăng ký, giấy phép của tỉnh bang và chính quyền địa phương. Nếu hoạt động vi phạm các quy định đó, khoản khấu trừ liên bang cho những chi phí đủ điều kiện sẽ bị từ chối theo tỷ lệ số ngày không tuân thủ trong thời gian chào thuê ngắn hạn. Thu nhập vẫn phải được khai. Hãy giữ hồ sơ giấy phép và ngày tháng (Income Tax Act, section 67.7; CRA: Short-term rental deductions). Về thuế bán hàng đối với dịch vụ lưu trú, xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở.

Khoản lỗ cho thuê có thể giảm thuế trên tiền lương không?

Khoản lỗ cho thuê đủ điều kiện nói chung có thể được khấu trừ khỏi thu nhập khác, kể cả tiền lương, khi các chi phí phát sinh để tạo ra thu nhập cho thuê. Thỏa thuận chia sẻ chi phí không phải là hoạt động cho thuê tạo thu nhập, và CCA không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê (CRA: Rental Income).

Với đất trống, tiền lãi và thuế bất động sản không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê, cũng không thể giảm thu nhập khác (CRA: Rental Income).

Hãy giữ bằng chứng về tiền thuê đã thu, quảng cáo, hợp đồng thuê và chi phí. Việc thua lỗ lặp lại, dùng cho cá nhân hoặc giảm giá cho người thân có thể làm thay đổi việc khoản lỗ có được chấp nhận hay không (CRA: Rental Income).

Tôi có được khai lỗ khi cho người thân thuê với giá thấp hơn giá thị trường không?

Không được khai lỗ cho thuê khi bạn thua lỗ vì thu của người thân hoặc người quen ít hơn mức bạn sẽ thu của người thuê không quen biết. Khoản đóng góp nhỏ cho thực phẩm hoặc chi phí sinh hoạt là chia sẻ chi phí: đừng khai như tiền thuê và đừng khấu trừ chi phí cho thuê (CRA: Rental Income).

Người thân trả cùng mức tiền thuê như các người thuê khác có thể là trường hợp khác nếu bạn kỳ vọng có lợi nhuận. Hãy ghi lại tiền thuê tương đương, thỏa thuận và các khoản thanh toán thực tế; CRA cho biết trong trường hợp đó có thể khai lỗ (CRA: Rental Income).

Thu nhập cho thuê có khiến tôi phải nộp thuế theo từng đợt tạm tính không?

Thu nhập cho thuê có thể dẫn đến việc nộp thuế tạm tính nếu nơi khác khấu trừ quá ít thuế. Với thuế tạm tính của CRA, hãy so sánh số thuế ròng còn phải nộp trên tờ khai CRA của bạn, không phải tổng tiền thuê, với ngưỡng áp dụng. Cả điều kiện của năm hiện tại lẫn điều kiện tương tự trong một trong hai năm trước đó đều phải được đáp ứng (CRA: Who has to pay tax instalments).

Đây là các ngưỡng CRA đã công bố cho năm thuế của trang này (CRA: Who has to pay tax instalments). Người cư trú Quebec cũng có thể phải nộp riêng thuế tạm tính của tỉnh bang dựa trên thuế thu nhập Quebec ròng phải nộp; xem Revenu Québec: Instalment payments. Thông báo nhắc của CRA chỉ là lời nhắc để tính toán, không phải bằng chứng rằng ngưỡng của năm hiện tại sẽ bị vượt.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada: một chủ nhà cho thuê căn hộ tầng hầm riêng với giá C$18.000 trong một năm. Căn hộ chiếm một phần tư diện tích sàn của ngôi nhà. Thuế bất động sản, bảo hiểm, tiền điện nước của cả căn nhà và lãi thế chấp đủ điều kiện tổng cộng C$12.000, nên phần thuộc cho thuê là C$3.000. Một khoản sửa chữa C$1.000 chỉ liên quan đến căn hộ phụ. Trên T776, tổng chi phí là C$13.000, phần cá nhân là C$9.000, và chi phí được khấu trừ là C$4.000. Tiền thuê ròng là C$18.000 trừ C$4.000, tức C$14.000. Chủ nhà giữ cách tính theo diện tích sàn và biên lai. Một khoản cải tạo hoặc tái cấp vốn cho mục đích cá nhân sau này sẽ cần được xử lý riêng.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Năm đầu tiên cho thuê, nhà dùng hỗn hợp, nhiều căn hoặc lưu trú ngắn hạn: hãy chuẩn bị hợp đồng thuê, hồ sơ tiền thuê và nền tảng đặt phòng, hóa đơn thuế bất động sản và bảo hiểm, sao kê lãi thế chấp, biên lai, cách tính diện tích sàn và giấy phép địa phương cho chuẩn bị thuế.
• Bạn mua thiết bị hoặc cải tạo tòa nhà: xem khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance). Bạn đã bán nhà cho thuê: xem bán bất động sản cho thuê.
• Bạn đã chuyển ra ngoài và cho thuê căn nhà cũ: xem biến nhà ở thành nhà cho thuê. Bạn chỉ cho thuê một phần nhà ở: hãy xem miễn thuế nhà ở chính trước khi bán.
• Bất động sản nằm ngoài Canada: xem bất động sản ngoài Canada, hoặc người Canada sở hữu nhà cho thuê tại Hoa Kỳ nếu bất động sản ở Hoa Kỳ. Hiện bạn sống ngoài Canada: xem chủ nhà không cư trú.
• Bạn thêm người nhà vào giấy tờ sở hữu hoặc cho họ thuê: xem chuyển nhượng bất động sản cho người nhà. Bạn sở hữu nhà cho thuê qua một công ty: xem công ty nắm giữ và đầu tư.
• CRA hỏi về khoản lỗ: xem rà soát, kiểm tra thuế và tự nguyện khai báo. Bạn đã bỏ sót tiền thuê trong các tờ khai trước: xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo. Bạn đang cân nhắc có nên nhờ giúp đỡ không: xem khi nào bạn cần kế toán thuế.