ضريبة دخل الإيجار في كندا: التصريح والمصروفات والخسائر

هل أصرّح عن إيجار من وحدة في القبو أو غرفة أو شريك سكن؟

يجب عموماً التصريح عن الإيجار المقبوض من وحدة أو غرفة، حتى لو كانت الغرفة في منزلك. أما شريك السكن الذي يدفع مبلغاً صغيراً للمساهمة في نفقات البيت أو الطعام فقد يكون جزءاً من ترتيب لتقاسم التكاليف: لا تصرّح عن هذه المساهمة ولا تخصم مصروفات إيجار. المهم هو طبيعة الترتيب والغرض منه، لا الاسم الذي تطلقه على الدفعة (CRA: دخل الإيجار).

إذا كنت تتقاضى إيجاراً لتحقيق دخل، فاحتفظ بسجل للإيجار وللمصروفات المرتبطة بالمساحة المؤجرة. ولا يمكن لترتيب تقاسم التكاليف أن ينتج خسارة إيجارية (CRA: دخل الإيجار).

كيف أصرّح عن دخل الإيجار في النموذج T776؟

تُفرض الضريبة على صافي دخل الإيجار مع دخلك الشخصي الآخر بالمعدلات الفيدرالية ومعدلات المقاطعات أو الأقاليم العادية؛ ولا يوجد معدل ضريبي ثابت منفصل للإيجار (CRA: دخل الإيجار؛ CRA: معدلات ضريبة الدخل الشخصي). استخدم النموذج T776 لحساب دخل الإيجار أو خسارته، ثم انقل المبالغ إلى إقرارك الشخصي. تشترط CRA بياناً بدخل الإيجار ومصروفاته، وتقبل بيانات مالية أخرى، مع أنها تشجع استخدام النموذج T776 (CRA: تعبئة النموذج T776).

عادةً يُصرّح عن الإيجار عند اكتسابه وعن المصروفات عند تكبّدها، حتى لو جرى الدفع النقدي لاحقاً. وتسمح CRA بالأساس النقدي فقط عندما يعطي نتيجة صافية مطابقة تقريباً لنتيجة أساس الاستحقاق. احتفظ بعقود الإيجار وسجلات الإيجار والفواتير والإيصالات؛ ولا ترسلها مع الإقرار ما لم يُطلب منك ذلك (CRA: دخل الإيجار).

إذا قدّمت إقراراً لكيبك، فعلى الفرد الذي يكسب إيجاراً بصفته مالكاً وحيداً أو شريكاً في الملكية أن يقدّم أيضاً النموذج TP-128-V. وبالنسبة لمسكن مؤهل في كيبك يكون إيجاره مدفوعاً أو مستحقاً في 31 ديسمبر، يجب على المؤجر تقديم كشف RL-31 وإرسال نسخ للمستأجرين في موعد أقصاه آخر يوم من فبراير التالي.

ما مصروفات الإيجار التي يمكنني خصمها؟

يمكنك عموماً خصم التكاليف المعقولة المتكبَّدة لكسب الإيجار، في حدود الجزء المخصص للاستخدام التأجيري. ويجب فصل أقساط الرهن العقاري: فقد تكون فوائد الأموال المقترضة لشراء العقار المؤجر أو تحسينه قابلة للخصم، أما سداد أصل القرض فلا (CRA: دخل الإيجار).

قد يغيّر البناء أو التجديد الكبير طريقة معاملة الفوائد وضرائب العقار. احتفظ بهذه التكاليف منفصلة لأغراض المراجعة (CRA: دخل الإيجار).

هل الإصلاح قابل للخصم الآن أم هو مصروف رأسمالي؟

الإصلاح الذي يعيد العقار إلى حالته القائمة هو عادةً مصروف جارٍ. أما العمل الذي يضيف تحسيناً دائماً أو يجعل العقار أفضل مما كان فهو عادةً رأسمالي؛ وتُضاف تكلفته عموماً إلى التكلفة الرأسمالية بدلاً من خصمها دفعة واحدة (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية).

الغرض من العمل وحالة العقار أهم من حجم الفاتورة. ولمعرفة كيف يمكن خصم التكاليف الرأسمالية على مدى الزمن، راجع مخصص التكلفة الرأسمالية.

كيف أقسّم المصروفات عندما أؤجر جزءاً من منزلي؟

اخصم فقط الجزء من تكلفة المسكن المشترك الذي يرتبط بشكل معقول بكسب الإيجار. تسمح CRA بالتقسيم على أساس المساحة أو عدد الغرف؛ وبالنسبة للمطبخ المشترك أو غرفة المعيشة، ضع في اعتبارك من يستطيع استخدامها أو متى يستخدمها المستأجر (CRA: دخل الإيجار).

وإذا عُرضت الغرفة للإيجار لجزء فقط من السنة، فاحصر التكاليف السنوية المشتركة أيضاً في فترة الاستخدام التأجيري. احتفظ بالتواريخ وبحساب المساحة أو الغرف (CRA: اقتصاد المشاركة).

اعتبر أي تكلفة تخص المساحة المؤجرة وحدها، مثل الإعلان عن تلك الغرفة، مصروفاً كاملاً على الإيجار. وقسّم تكاليف المنزل كله مثل التأمين وضريبة العقار والمرافق. وفي النموذج T776، أدخل إجمالي المصروفات وأظهر الجزء الشخصي بشكل منفصل؛ واحتفظ بقياساتك وبطريقة الحساب (CRA: دخل الإيجار). وإذا غيّر تأجير جزء من منزلك استخدامه لأغراض الضريبة، فيمكنك تأجيل التصرف الافتراضي بتوقيع الاختيار بموجب المادة 45(2) وتقديمه مع إقرار تلك السنة، دون المطالبة بـ CCA ما دام الاختيار ساري المفعول؛ راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجر وإعفاء السكن الرئيسي (CRA: المكاسب الرأسمالية).

كيف يصرّح الملاك المشتركون أو الزوجان عن إيجار مشترك؟

يصرّح الملاك المشتركون عموماً عن دخل الإيجار أو خسارته وفق حصص ملكيتهم، ويجب أن يبقى التقسيم ثابتاً ما لم تتغير الملكية. وامتلاك عقار استثماري بالاشتراك لا يجعل المالكين شراكة بحد ذاته (CRA: الملكية؛ CRA: دخل الإيجار).

يكمل كل مالك مشترك الأجزاء المنطبقة من النموذج T776. وفي الملكية المشتركة العادية، يصرّح كل مالك عن إجمالي إيجار العقار كله في السطر 12599، ثم عن حصته فقط من صافي الدخل أو الخسارة في السطر 12600. أما الشراكة التي تصدر كشف T5013 فتتبع تعليمات مختلفة للنموذج T776 (CRA: دخل الإيجار؛ CRA: الملكية).

إذا أُضيف الزوج أو الزوجة أو أحد الأبناء إلى سند الملكية، فقد لا يحسم السند وحده من تُفرض عليه الضريبة عن الإيجار. راجع نقل الملكية إلى أفراد العائلة.

كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار قصير الأجل، ومتى يُعدّ دخلاً تجارياً؟

يجب التصريح عن دخل الإقامة قصيرة الأجل. وتوفير مساحة مع خدمات أساسية ينتج عادةً دخل إيجار من العقار؛ أما الخدمات الإضافية مثل الوجبات أو التنظيف أو الأمن فقد تجعله دخلاً تجارياً يُصرّح عنه في النموذج T2125 بدلاً من T776 (CRA: دخل الإيجار أو الدخل التجاري). وقد يستتبع الدخل التجاري أيضاً اشتراكات CPP أو QPP، وفي كيبك أقساط QPIP (CRA: بدء العمل؛ Revenu Québec: اشتراكات وأقساط العاملين لحسابهم الخاص).

بالنسبة لعقار سكني يُعرض للإقامة لأقل من 90 يوماً متتالية، راجع متطلبات الإذن والتسجيل والترخيص والتصاريح على مستوى المقاطعة والبلدية. وإذا خالف النشاط هذه القواعد، فلا يُسمح بالخصم الفيدرالي للمصروفات التي كانت ستكون مؤهلة لولا ذلك، بنسبة الأيام التي كان فيها العقار مخالفاً أثناء عرضه للإيجار قصير الأجل. ويظل الدخل واجب التصريح. احتفظ بسجلات الترخيص والتواريخ (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7؛ CRA: خصومات الإيجار قصير الأجل). وبالنسبة لضريبة المبيعات على الإقامة، راجع GST/HST على العقارات السكنية.

هل تخفض خسارة الإيجار الضريبة على الراتب؟

يمكن عموماً خصم خسارة الإيجار المؤهلة من الدخل الآخر، بما في ذلك الراتب، عندما تكون المصروفات قد تُكبّدت لكسب دخل الإيجار. وترتيب تقاسم التكاليف ليس نشاط إيجار يحقق دخلاً، ولا يمكن لـ CCA أن ينتج خسارة إيجارية أو يزيدها (CRA: دخل الإيجار).

بالنسبة للأرض الخالية، لا يمكن للفوائد وضرائب العقار أن تنتج خسارة إيجارية أو تزيدها أو تخفض الدخل الآخر (CRA: دخل الإيجار).

احتفظ بإثباتات للإيجار المطلوب والإعلانات وعقود الإيجار والمصروفات. وقد يغيّر العجز المتكرر أو الاستخدام الشخصي أو الخصم الممنوح للعائلة ما إذا كانت الخسارة مسموحاً بها (CRA: دخل الإيجار).

هل يمكنني المطالبة بخسارة عندما أؤجر لأقاربي بأقل من إيجار السوق؟

لا يُسمح بخسارة إيجارية عندما تخسر المال لأنك تتقاضى من قريب أو شخص آخر تعرفه أقل مما كنت ستتقاضاه من مستأجر لا تربطك به صلة. والمساهمة المنزلية الصغيرة للطعام أو الصيانة هي تقاسم تكاليف: لا تصرّح عنها كإيجار ولا تطالب بمصروفات إيجار (CRA: دخل الإيجار).

قد يختلف الأمر عندما يدفع القريب الإيجار نفسه الذي يدفعه المستأجرون الآخرون وكنت تتوقع تحقيق ربح. وثّق الإيجارات المماثلة والاتفاق والمدفوعات الفعلية؛ وتقول CRA إنه يجوز المطالبة بخسارة في تلك الحالة (CRA: دخل الإيجار).

هل يعني دخل الإيجار أن عليّ دفع دفعات ضريبية مقدمة؟

قد يؤدي دخل الإيجار إلى دفعات مقدمة إذا كانت الضريبة المستقطعة في مكان آخر قليلة جداً. وفي دفعات CRA المقدمة، قارن صافي الضريبة المستحقة في إقرارك لدى CRA، لا إجمالي الإيجار، بالحد المنطبق. ويجب استيفاء اختبار السنة الحالية والاختبار نفسه في إحدى السنتين السابقتين معاً (CRA: من يجب عليه دفع الدفعات الضريبية المقدمة).

هذه هي الحدود التي نشرتها CRA للسنة الضريبية المعنية في هذه الصفحة (CRA: من يجب عليه دفع الدفعات الضريبية المقدمة). وقد يحتاج المقيمون في كيبك أيضاً إلى دفعات مقدمة منفصلة للمقاطعة بناءً على صافي ضريبة دخل كيبك المستحقة؛ راجع Revenu Québec: الدفعات المقدمة. وتذكير CRA هو دعوة للحساب، لا دليل على أن حد السنة الحالية سيُتجاوز.

مثال

مبالغ بالدولار الكندي لغرض التوضيح: يؤجر مالك وحدة قبو منفصلة بمبلغ 18,000 دولار كندي خلال سنة. تشغل الوحدة ربع مساحة المنزل. تبلغ تكاليف ضريبة العقار والتأمين والمرافق وفوائد الرهن المؤهلة للمنزل كله 12,000 دولار كندي، فتكون حصة الإيجار 3,000 دولار كندي. وإصلاح بمبلغ 1,000 دولار كندي يخص الوحدة وحدها. وفي النموذج T776، يبلغ إجمالي المصروفات 13,000 دولار كندي، والجزء الشخصي 9,000 دولار كندي، والمصروفات القابلة للخصم 4,000 دولار كندي. ويكون صافي الإيجار 18,000 دولار كندي ناقص 4,000 دولار كندي، أي 14,000 دولار كندي. ويحتفظ المالك بحساب المساحة وبالإيصالات. وأي تحسين لاحق أو إعادة تمويل شخصية تحتاج إلى معاملة منفصلة.

هل وضعك مختلف؟

• أول سنة إيجار، أو استخدام مختلط للمنزل، أو عدة وحدات، أو إقامات قصيرة: اجمع عقود الإيجار وسجلات الإيجار وسجلات المنصات وفواتير ضريبة العقار والتأمين وكشوف فوائد الرهن والإيصالات وحسابات المساحة والتراخيص المحلية من أجل إعداد الإقرارات الضريبية.
• اشتريت معدات أو حسّنت المبنى: راجع مخصص التكلفة الرأسمالية. بعت عقاراً مؤجراً: راجع بيع عقار مؤجر.
• انتقلت من منزلك وأجّرت منزلك السابق: راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجر. أجّرت جزءاً فقط من منزلك: راجع إعفاء السكن الرئيسي قبل البيع.
• العقار خارج كندا: راجع العقارات خارج كندا، أو الكنديون المالكون لعقار مؤجر في الولايات المتحدة إذا كان العقار أمريكياً. تقيم الآن خارج كندا: راجع الملاك غير المقيمين.
• أضفت أفراداً من العائلة إلى سند الملكية أو تؤجر لهم: راجع نقل الملكية إلى أفراد العائلة. تملك العقارات المؤجرة عبر شركة: راجع الشركات القابضة والاستثمارية.
• CRA سألت عن خسارة: راجع المراجعات والتدقيق. فاتك التصريح عن إيجار في إقرارات سابقة: راجع الدخل غير المصرّح به والإفصاح الطوعي. تفكر في طلب المساعدة: راجع متى تحتاج إلى محاسب ضرائب.