Alquilar o vender una propiedad fuera de Canadá: impuestos

¿Debo declarar el alquiler de una propiedad en el extranjero si el dinero se queda allá?

Sí. Un residente fiscal de Canadá declara los ingresos de una propiedad en el extranjero por el período en que es residente de Canadá, ya sea que transfiera el alquiler a Canadá o lo deje en una cuenta extranjera (CRA: recién llegados).

Para una propiedad en EE. UU., consulte alquileres en las declaraciones de Canadá y de EE. UU.. El Form T1135 es una declaración informativa aparte: consulte declaración de bienes en el extranjero para saber si su propiedad lo requiere.

La residencia en Canadá da origen a la obligación de declarar ingresos de todo el mundo; la ubicación de la propiedad y la cuenta donde está el alquiler no cambian eso. Si se mudó durante el año, declare el alquiler extranjero obtenido durante su período como residente de Canadá. Consulte su primera declaración como residente de Canadá para el resto de los ingresos de ese año (CRA: recién llegados).

¿Cómo declaro el alquiler extranjero en el Form T776 y en qué moneda?

Si su alquiler es ingreso de una propiedad, declare el alquiler bruto y los gastos en dólares canadienses en el Form T776. Traslade el alquiler bruto de su línea 8299 a la línea 12599 de la declaración, y el resultado neto del alquiler, ganancia o pérdida, de la línea 9946 a la línea 12600 de la declaración. Si la propiedad es en copropiedad, declare el alquiler bruto de toda la propiedad en la línea 12599, pero solo su parte del resultado neto en la línea 12600 (Form T776; CRA: ingresos por alquiler). Si presta servicios sustanciales al inquilino, como limpieza o comidas, puede tratarse en cambio de ingresos de negocio, que se declaran en el Form T2125 (CRA: alquiler o ingresos de negocio).

Use el tipo de cambio del Bank of Canada del día correspondiente, o del día anterior más cercano con cotización. La CRA puede aceptar un tipo de cambio promedio para ingresos recurrentes cuando los tipos de cambio no fluctúan de forma significativa; una venta o una mejora única requiere el tipo de cambio de su propia fecha (CRA: moneda para declarar el impuesto sobre la renta). Mantenga un cuadro que relacione los montos extranjeros con las anotaciones en dólares canadienses.

¿Puedo deducir gastos y depreciación de una propiedad en el extranjero?

Generalmente, un residente de Canadá puede deducir los gastos razonables en que incurre para obtener ingresos por alquiler de una propiedad en el extranjero, según las reglas habituales de alquiler. La CCA (deducción por costo de capital), la deducción canadiense por depreciación, puede reclamarse sobre el edificio pero no sobre el terreno; no puede crear ni aumentar una pérdida total por alquiler (CRA: ingresos por alquiler).

El uso personal reduce los gastos deducibles. Un acuerdo de reparto de costos sin propósito de lucro puede no producir una pérdida de alquiler deducible. La CCA es opcional, y una venta posterior puede devolver a sus ingresos la CCA reclamada antes como recuperación (recapture) (CRA: ingresos por alquiler). Para saber la clase de CCA del edificio, consulte CCA (deducción por costo de capital).

¿Cómo evito pagar impuestos dos veces por el alquiler extranjero?

El impuesto sobre la renta extranjero pagado por un alquiler declarado en Canadá puede calificar para un crédito por impuestos extranjeros, generalmente limitado por el impuesto canadiense sobre ese ingreso. El impuesto predial anual de un inmueble en alquiler generalmente es un gasto, por el período en que estuvo disponible para alquilar (CRA: crédito por impuestos extranjeros; CRA: ingresos por alquiler). Conserve la prueba del impuesto sobre la renta extranjero pagado. Consulte ingresos extranjeros en una declaración canadiense para los cálculos federal, provincial y de Quebec.

¿Cuál es mi costo base si era dueño de la propiedad antes de mudarme a Canadá?

Para una propiedad fuera de Canadá de la que usted era dueño cuando se convirtió en residente fiscal de Canadá, el costo canadiense generalmente es su valor justo de mercado en ese momento. La regla de inmigración lo trata como si vendiera y readquiriera de inmediato esa propiedad a su valor justo de mercado, así que el precio de compra extranjero anterior normalmente no es el costo inicial canadiense para una ganancia posterior (Income Tax Act, sección 128.1; CRA: recién llegados).

Obtenga pruebas del valor de la propiedad cerca de la fecha en que comenzó su residencia en Canadá, con valores separados para el terreno y el edificio si es un alquiler. Registre el valor en dólares canadienses con el tipo de cambio de esa fecha. Las mejoras de capital posteriores se suman al costo de la propiedad correspondiente; las reparaciones ordinarias no (CRA: moneda para declarar el impuesto sobre la renta; CRA: ingresos por alquiler). Un residente que regresa a Canadá o un historial de propiedad poco común pueden cambiar el cálculo y requieren revisión.

¿Qué pasa si heredé o me regalaron la propiedad en el extranjero?

Recibir la mayoría de los regalos y herencias no es en sí un ingreso gravable en Canadá; el alquiler posterior y una venta gravable son distintos (CRA: montos que no se gravan). El costo canadiense de una propiedad heredada o regalada generalmente es su valor justo de mercado cuando usted la adquirió, con excepciones como ciertas transferencias de un cónyuge o pareja de hecho. Conserve los documentos de la herencia o la escritura de donación y una valuación de esa fecha (Income Tax Act, sección 69; CRA: transacciones especiales).

Repase las fechas en orden: adquisición por herencia o donación, cualquier mudanza posterior a Canadá y luego la venta. Si usted era dueño de la propiedad cuando comenzó su residencia en Canadá, la regla del valor justo de mercado por inmigración puede restablecer otra vez su costo canadiense. El tratamiento fiscal de la sucesión extranjera o del donante no fija por sí solo su costo canadiense (Income Tax Act, sección 69; sección 128.1).

¿Cómo se grava y se declara en Canadá la venta de una propiedad en el extranjero?

Para un bien de capital vendido mientras usted es residente fiscal de Canadá, calcule la ganancia en dólares canadienses: el producto de la venta menos el costo base ajustado (generalmente su costo de compra canadiense o presunto más los costos de adquisición elegibles y las mejoras) y los costos de venta. Declare la venta en el Schedule 3, aunque el producto se quede en el extranjero; una ganancia de capital gravable va en la línea 12700. Un edificio en alquiler también puede generar una recuperación de CCA en el Form T776 (CRA: cómo completar el Schedule 3; CRA: ingresos por alquiler).

Declare el terreno y el edificio en alquiler por separado en el Schedule 3. Generalmente, la pérdida por la venta de una propiedad de uso personal no es deducible. Un edificio en alquiler sujeto a depreciación no puede producir una pérdida de capital, pero una pérdida terminal puede ser deducible si su clase de CCA tiene un saldo positivo y ya no queda ninguna propiedad en esa clase (CRA: cómo completar el Schedule 3). La moneda extranjera puede cambiar la ganancia canadiense aunque el precio en moneda extranjera casi no haya variado. El saldo de una hipoteca no reduce la ganancia de la propiedad; pagar una hipoteca en moneda extranjera puede crear una ganancia o pérdida cambiaria aparte, así que conserve los registros del préstamo y de los pagos (Income Tax Act, sección 39(2)).

Para una venta en EE. UU., consulte vender bienes raíces de EE. UU. siendo canadiense sobre la retención y las declaraciones de EE. UU.

¿Una casa en el extranjero puede calificar para la exención de residencia principal?

Sí. Una casa en el extranjero puede calificar para un año en que usted fue residente de Canadá si era dueño de ella, la designó, y usted, su cónyuge o pareja de hecho actual o anterior, o su hijo vivieron habitualmente en ella. Si solo vive allí un padre o una madre, no se cumple su prueba de ocupación. Su familia generalmente no puede designar otra casa para el mismo año (CRA: residencia principal).

Si vende una casa que fue su residencia principal en algún momento, complete la Part 2 del Schedule 3 y el Form T2091(IND), aunque la exención cubra toda la ganancia. Adjunte el formulario a una declaración en papel; conserve el formulario si presenta por vía electrónica (CRA: cómo declarar la residencia principal; Form T2091(IND)).

La fórmula de la exención cuenta los años de designación que califican durante los cuales usted fue residente de Canadá. Su año adicional depende de si usted era residente en el año de la adquisición pertinente o de la readquisición presunta. Una casa comprada antes de inmigrar puede considerarse readquirida al llegar, así que revise esa fecha antes de aplicar la fórmula (Income Tax Act, sección 40; sección 128.1; CRA: residencia principal).

Una propiedad que se mantiene principalmente para obtener alquiler generalmente no califica solo porque usted haya estado allí por poco tiempo. Un cambio entre uso como casa y uso como alquiler puede causar una disposición presunta. Una elección firmada del subsección 45(2) para pasar de casa a alquiler se presenta con la declaración del año del cambio; una elección firmada del subsección 45(3) para pasar de alquiler a casa se presenta con la declaración de la venta final, o antes si la CRA lo exige. Reclamar la CCA termina una elección 45(2) y puede impedir una elección 45(3). Consulte convertir su casa en un alquiler para conocer las reglas, y la exención de residencia principal para designar los años (CRA: residencia principal).

Ejemplo

Solo ilustrativo. Todos los montos son en dólares canadienses; suponga que la propiedad es un bien de capital y que no aplica ninguna exención de residencia principal.

Un propietario pagó C$220,000 por una propiedad en alquiler en el extranjero antes de convertirse en residente fiscal de Canadá. Su valor justo de mercado al llegar era de C$300,000, incluidos C$100,000 por el terreno y C$200,000 por el edificio. Después de llegar, en el primer año como residente, C$24,000 de alquiler menos C$9,000 de gastos deducibles dan C$15,000 de ingreso neto por alquiler antes de la CCA en el Form T776. La línea 12599 de la declaración muestra C$24,000 de alquiler bruto y la línea 12600 muestra C$15,000 de ingreso neto. Dejar el alquiler en el extranjero no difiere la obligación de declararlo.

Al año siguiente, el propietario vende por C$360,000: C$120,000 por el terreno y C$240,000 por el edificio. Los costos de venta son C$10,000, divididos en C$3,000 y C$7,000. Sin mejoras ni CCA posteriores, las ganancias separadas del Schedule 3 son C$17,000 por el terreno (C$120,000 menos C$100,000 y C$3,000) y C$33,000 por el edificio (C$240,000 menos C$200,000 y C$7,000). La ganancia total es de C$50,000. El precio de compra anterior de C$220,000 no es el costo inicial canadiense. Cualquier crédito por impuestos extranjeros requiere su propio cálculo.

¿Su caso es distinto?

• La propiedad está en EE. UU.: use propiedad en alquiler en EE. UU. para las declaraciones anuales y vender bienes raíces de EE. UU. para una venta.
• No sabe si es residente fiscal de Canadá: empiece por residencia fiscal en Canadá.
• Se mudó a Canadá hace poco: consulte su primera declaración como residente y reúna la escritura, la fecha de inmigración y la valuación a la fecha de llegada.
• Heredó la propiedad, cambió su uso, reclamó la CCA o pagó una hipoteca en moneda extranjera: reúna los documentos de la herencia o la donación, las valuaciones, las declaraciones de alquiler y los registros del préstamo antes de recurrir a preparación de declaraciones fiscales.
• Es ciudadano de EE. UU.: consulte impuestos de EE. UU. sobre propiedades en el extranjero.
• Omitió declarar un alquiler, una venta o bienes en el extranjero: consulte ingresos no declarados y divulgación voluntaria y declaración de bienes en el extranjero.