מכירת נכס להשכרה בקנדה: רווח הון, החזר פחת והפסד

איזה חלק מרווח ההון בנכס להשכרה ממוסה?

כשתושב קנדה החזיק נכס להשכרה כנכס הוני, 50% מרווח ההון נכללים בהכנסה החייבת. זהו שיעור ההכללה, ולא שיעור המס שאתם משלמים. המס בפועל תלוי בהכנסה האחרת שלכם ובפרובינציה או בטריטוריה. העלאת שיעור ההכללה שהוצעה בוטלה, וחוק מס ההכנסה עדיין קובע את השיעור על חצי (אישור של CRA).

הבניין יכול להניב גם רווח הון וגם החזר CCA. הם מודדים סכומים שונים: עליית ערך מעל העלות ההונית של הבניין, והיפוך של ניכוי CCA שנתבע בעבר. המדריך של CRA לרווחי הון מסביר את שני החישובים. מכירה אחרי תקופת החזקה קצרה עשויה לחול עליה דווקא הכללים לגבי מכירת נכסים מהירה.

איך מחשבים את רווח ההון?

הפחיתו מתמורת המכירה את בסיס העלות המותאם של הנכס ואת עלויות המכירה. חשבו קרקע ובניין בנפרד, כדי שתוכלו לחשב גם את תוצאת ה-CCA של הבניין (CRA: calculating capital gains).

אל תפחיתו את יתרת המשכנתה מרווח ההון. פירעון הלוואה משנה את המזומן שתקבלו בסגירה, לא את בסיס העלות המותאם של הנכס. שמרו דפי רכישה ומכירה או רישומי הערכת שווי להעברה, חשבוניות שיפורים, וחשבונות עמלה ושכר טרחת עורך דין. המדריך של CRA להכנסה משכירות מסביר עלויות רכישה ועלויות מכירה. תיקונים שנעשו לקראת מכירה או כתנאי למכירה הם בדרך כלל הוצאות הוניות. תיקונים רגילים שהיו נעשים בכל מקרה עשויים להישאר הוצאות שוטפות (CRA: current or capital expenses).

מהו החזר CCA, ואיך הוא ממוסה?

עלות הון לא מופחתת (UCC) היא יתרת המס שנותרה בקבוצת ה-CCA של הבניין אחרי ניכויים בעבר והתאמות אחרות. החזר פחת יכול להיווצר כשהתמורה נטו שהוקצתה לבניין עולה על היתרה הזו. ההחזר מתווסף במלואו להכנסה משכירות בשנת המכירה, גם אם הקונה משלם מאוחר יותר (CRA: T4037).

בקבוצת ה-CCA של הבניין, הפחיתו מה-UCC את הנמוך מבין התמורה נטו שלו לבין עלותו ההונית. יתרה שלילית בקבוצה היא החזר פחת. יתרה חיובית עשויה להיות הפסד סופי אם לא נשאר דבר בקבוצה. הרווח של הבניין מעל העלות ההונית מחושב בנפרד. לבניין להשכרה שנרכש אחרי 1971 יש בדרך כלל קבוצת CCA משלו, אם עלות הבניין, לא כולל קרקע, היא לפחות $50,000. חלים חריגים, ולכן בדקו את נספח ה-CCA הקודם לפני שמניחים שהמכירה סוגרת את הקבוצה (CRA: T4036; Income Tax Regulations, section 1101). על קבוצות CCA ותביעות בעבר, ראו ניכוי פחת קנדי (CCA).

איך מחלקים את מחיר המכירה בין קרקע לבניין?

הקצו את מחיר הרכישה, מחיר המכירה והעלויות הנלוות על בסיס שאפשר לבסס ולהצדיק. קרקע לא ניתנת לפחת. ההקצאה לבניין קובעת את החזר ה-CCA או את ההפסד הסופי, וגם את רווח ההון של כל חלק. כשהחוזים לא מפצלים את המחיר, CRA מדגימה שימוש בשומות עירוניות. אם השומות משקפות ערך באופן סביר, הכפילו את מחיר הרכישה בחלקה של הקרקע בשומה למועד הרכישה כדי למצוא את עלות הקרקע, והיתרה היא עלות הבניין. השתמשו בחלקים למועד המכירה כדי לפצל את תמורת המכירה ואת עלויות המכירה. ייתכן שיידרש שמאי אם שיפוצים הופכים שומה ללא אמינה.

אל תבחרו הקצאה רק כדי להקטין את החזר הפחת. אם התמורה לבניין נמוכה מסכום העלות שלו וגם מעלותו ההונית, סעיף 13(21.1) לחוק מס ההכנסה יכול לקבוע הקצאה אחרת לבניין ולקרקע, בייחוד כשערך הקרקע עלה. שמרו את החוזה, השומות העירוניות וכל הערכת שמאי יחד עם רישומי ה-CCA שלכם.

מה אם אני מוכר את הנכס להשכרה בהפסד?

הפסד על קרקע עשוי להיות הפסד הון. הפסד על בניין בר פחת אינו הפסד הון. במקום זאת, הבניין עשוי להניב הפסד סופי אם לקבוצת ה-CCA שלו יש יתרת UCC חיובית ולא נשאר נכס בקבוצה (CRA: selling a rental property; CRA: T4036).

הפסד הון על קרקע מקזז בדרך כלל רווחי הון, ולא שכר או הכנסה משכירות. הפסדי הון נטו שלא נוצלו אפשר בדרך כלל להעביר אחורה לשלוש שנות המס הקודמות או קדימה לשנים הבאות (CRA: reporting gains and losses). הפסד סופי מקטין בדרך כלל הכנסה משכירות ועשוי ליצור הפסד משכירות. אם יש לכם גם רווח על הקרקע, החילו את הכלל המיוחד לתמורה בגין הבניין לפני שתובעים הפסד סופי (CRA: T4036). מכירה לגורם קשור (affiliate) עשויה לעכב את ההפסד אם אתם או גורם קשור עדיין מחזיקים בבניין או יכולים לרכוש אותו מחדש 30 יום לאחר מכן (Income Tax Act, subsection 13(21.2)).

האם אפשר לפרוס את הרווח על כמה שנים אם הקונה משלם לאורך זמן?

אפשר לתבוע רזרבה לרווח הון על תמורת מכירה שמגיעה לתשלום אחרי סוף השנה. הרזרבה יכולה לפרוס את רווח ההון של נכס להשכרה רגיל על פני עד חמש שנות מס, אך היא לא פורסת את החזר ה-CCA (CRA: capital gains reserve; Income Tax Act, section 40).

הרזרבה מוגבלת גם על ידי התמורה שטרם שולמה וגם על ידי המקסימום השנתי הקבוע בחוק. ייתכן שתצטרכו לדווח על חלק מהרווח לפני שהקונה משלם את התשלום האחרון. הרזרבה לא יכולה לדחות את כל הרווח עד אז. קודם מחשבים את הרווח המלא, תובעים את הרזרבה בטופס T2017, מוסיפים בחזרה בשנה הבאה את הרזרבה של השנה הקודמת, ומחשבים רזרבה חדשה אם יש. בדרך כלל אי אפשר לתבוע אותה אם חדלתם להיות תושבי קנדה במועד הנדרש או אם מכרתם לחברה שאתם שולטים בה (CRA: capital gains reserve). שמרו את הסכם המכירה ולוח התשלומים.

האם אפשר לדחות את המס אם אקנה נכס אחר להשכרה?

קניית נכס נוסף להשכרה אחרי מכירה מרצון של נכס להשכרה רגיל אינה דוחה כשלעצמה את הרווח או את החזר הפחת. נכס שמשמש בעיקר להפקת שכר דירה אינו נכלל בדרך כלל בכלל של “former business property” (נכס עסקי לשעבר). בניין שמושכר לגורם קשור לשימוש בעיקר בעסק שאינו השכרה עשוי להיכלל, אם מתקיימים תנאי הנכס החלופי והבחירה (CRA: Replacement Property folio; Income Tax Act, section 248).

העברה שלא מרצון, כמו הרס או הפקעה, יכולה להיכלל. ליחיד, הנכס החלופי צריך להירכש בדרך כלל עד סוף שנת המס השנייה שאחרי שהתמורה הופכת לזכות לקבלה. במכירה מרצון מתאימה, עד סוף שנת המס הראשונה שאחרי. הבעלים עושה את הבחירה בדוח של שנת הנכס החלופי, ומצרף מכתב אם הנכס החלופי נרכש בשנה אחרת. בחירה תקפה יכולה לדחות גם רווח וגם החזר CCA (CRA: Replacement Property folio).

האם רווח גדול יכול להפעיל מס מינימום חלופי?

כן. רווח הון חייב במס וגדול יכול לחייב חישוב נפרד של מס מינימום חלופי. התוצאה תלויה בדוח כולו, לא רק במכירת הנכס להשכרה. CRA מציגה רווחי הון חייבים במס בין המצבים שצריך לבדוק, ומשתמשת בטופס T691. רזרבה, רווחים אחרים, הפסדים, ניכויים וזיכויים יכולים לשנות את התוצאה.

תושבי קוויבק עשויים להידרש גם לחישוב מס מינימום פרובינציאלי בטופס TP-776.42-V. בדקו את שני החישובים לפני שמסכימים לתשלומים נדחים או מתכננים את השימוש בתמורת המכירה.

איך מדווחים על המכירה בדוח?

דווחו על העברת הנכס ההוני בנספח 3, גם כשהיא יוצרת הפסד. דווחו על החזר CCA או על הפסד סופי בטופס T776, לפי נספח ה-CCA של הבניין. כל בעלים משותף מדווח על חלקו (CRA: completing Schedule 3; CRA: T4036).

CRA דורשת דוח על העברת נכס הוני גם בלי רווח חייב במס. נספח G ו-TP-128-V של קוויבק מכסים את הדוח הנפרד שלה. לפני ההגשה, התאימו את חלקו של כל בעלים משותף לדף המכירה ולנספחי ה-CCA הקודמים.

דוגמה

בדולרים קנדיים להמחשה. יחיד קנה נכס להשכרה ב-C$400,000, והקצה C$100,000 לקרקע ו-C$300,000 לבניין. מאוחר יותר, שיפורים הוניים של C$40,000 העלו את עלות הבניין ל-C$340,000. היחיד תבע CCA של C$50,000, ונותרה יתרת UCC של C$290,000. הניחו שאין עלויות רכישה אחרות ואין נכסים נוספים בקבוצה של הבניין.

הנכס נמכר ב-C$600,000: C$180,000 עבור הקרקע ו-C$420,000 עבור הבניין. עלויות מכירה של C$20,000 מוקצות כך: C$6,000 לקרקע ו-C$14,000 לבניין.

סך רווח ההון הוא C$140,000, ומתוכו C$70,000 נכללים בהכנסה. לצורך ה-CCA, הפחיתו מיתרת ה-UCC של C$290,000 את הנמוך מבין התמורה נטו של הבניין, C$406,000, לבין עלותו ההונית, C$340,000. היתרה השלילית של C$50,000 היא החזר פחת, ונכללת במלואה כהכנסה משכירות. כך נכנס להכנסת היחיד סכום של C$120,000 לפני ניכויים או הפסדים אחרים. זו הכנסה שנכללת, ולא חשבון המס.

המצב שלכם שונה?

• הנכס היה פעם הבית שלכם, או שעברתם לגור בו: מכירה לכאורה או בחירה עשויות לשנות את בסיס העלות. ראו הפיכת בית להשכרה ופטור על דירת מגורים עיקרית.
• החזקתם את הנכס פחות מ-365 ימים רצופים: הכללים לגבי מכירת נכסים מהירה עשויים להחליף את הטיפול כרווח הון.
• אתם תושבי חוץ, או שהנכס מחוץ לקנדה: ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה, נכס מחוץ לקנדה או קנדים שמוכרים נדל״ן בארצות הברית.
• הנכס חדש או שופץ בהיקף ניכר: בדקו את GST/HST על נכס למגורים לפני הסגירה.
• חברה מחזיקה בנכס להשכרה: ראו חברות אחזקות והשקעות.
• שותפות מחזיקה בנכס להשכרה: השותפות מקצה את הרווח לשותפים. בדקו את הדוח שלה עם הכנת דוחות מס.
• פספסתם מכירה קודמת: ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון.
• במכירה יש רווח גדול, הפסד סופי אפשרי, מימון מהמוכר או שנים של שימוש אישי: אספו את שני דפי הסגירה, נספחי CCA קודמים, חשבוניות שיפורים, שומות, וחשבונות עורך דין ועמלות עבור הכנת דוחות מס.