⁦GST/HST⁩ על Airbnb והשכרות לטווח קצר בקנדה

האם גובים ⁦GST/HST⁩ על השכרה לטווח קצר בקנדה?

שהיות קצרות של פחות מחודש חייבות במס, אבל ספק קטן אינו חייב להירשם או לגבות ⁦GST/HST⁩ עד שהמכירות החייבות במס עוברות ⁦$30,000⁩. השכרת בית, דירה, בקתה או חדר לאורח לשהייה רציפה של פחות מחודש חייבת במס כשהיא עולה יותר מ-⁠⁦$20⁩ ליום. מארח רשום גובה את המס; פלטפורמת ההזמנות עשויה לגבות אותו עבור מארח שאינו רשום (CRA: לינה לטווח קצר דרך פלטפורמות; CRA: Memorandum 19-2-2).

המבחן הוא משך זכות האכלוס הרציפה של האורח, לא תדירות תשלום שכר הדירה. אורח ששוכר לחודש או יותר ומשלם מדי שבוע הוא עדיין שוכר לטווח ארוך. חוק מס בלו (Excise Tax Act, להלן ETA) סופר חודש כחודש קלנדרי (Interpretation Act, סעיף 35), והמזכר של CRA אינו קובע מספר ימים. השתמשו בתחילת הזכות של האורח לאכלס ובסופה כפי שהוסכמו; אם הזמנה קרובה לחודש, סגרו את התאריכים ואת הטיפול במס לפני שאתם מוציאים חשבונית (CRA: Memorandum 19-2-2; ETA Schedule V, Part I, סעיף 6).

המקרה אינו פשוט אם:

• השהיות החייבות במס שלכם קרובות לתקרת הרישום, או שעברתם אותה ונרשמתם באיחור או שלא נרשמתם.
• אתם מערבבים שהיות קצרות עם שוכרים לטווח ארוך, או משכירים חדר בבית שלכם.
• כמעט כל שהייה היא פחות מ-⁠60 ימים, ולכן היחידה עשויה להיחשב כמו מלון.
• תבעתם זיכויים על הנכס, אתם מתכננים למכור אותו, או שקניתם אותו חדש לפני שמישהו גר בו.
• היחידה מוחזקת דרך חברה או שותפות, או בידי כמה בעלים.

מה לאסוף: דוחות הזמנות ותשלומים מכל פלטפורמה ומכל הזמנה ישירה; הלילות והמחיר ללילה בכל שהייה; כל ⁦GST/HST⁩ שמופיע בתשלומים; מספר ה-⁠⁦GST/HST⁩ ותאריך התחולה אם יש לכם; חשבוניות הרכישה והשיפוץ; והאם נתבעו עליהן זיכויים אי פעם.

האם חובה להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩ כמארח בהשכרה לטווח קצר?

מארח בהשכרה לטווח קצר אינו חייב להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩ עד שהמכירות החייבות במס שלו, יחד עם אלה של גורמים מקושרים (associates), עוברות את תקרת הספק הקטן של ⁦$30,000⁩. מארח שנשאר ברמה הזו או מתחתיה בכל רבעון קלנדרי, ובארבעה רבעונים קלנדריים ברצף, הוא ספק קטן ואינו חייב להירשם או לגבות מס (CRA: מתי להירשם; ETA סעיף 240).

ספק קטן רשאי להירשם מרצון, מה שמחייב אותו לגבות מס ומקנה זכות לתבוע זיכויים. זה עשוי גם להפוך מכירה מאוחרת של הנכס לחייבת במס; ראו את הסעיף על מכירה בהמשך. להרשמה מרצון, ראו מתי להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩.

מה נספר לתקרה, ומתי מתחיל הרישום?

ספרו את הסכום שאתם גובים על שהיות חייבות במס, לפני ניכוי עמלת מארח של הפלטפורמה או הוצאה אחרת, יחד עם שאר המכירות החייבות במס שלכם ושל הגורמים המקושרים אליכם. שהיות שהפלטפורמה גבתה עליהן את המס נספרות גם הן (ETA סעיף 148; ETA סעיף 211.13).

המבחן משתמש ברבעונים קלנדריים שמתחילים בינואר, באפריל, ביולי ובאוקטובר, בלי קשר לשנת הכספים שלכם. הזמנה נספרת כשהתשלום נעשה לתשלום או שולם, מה שיכול להיות לפני השהייה (CRA: Memorandum 2-2). דמי הזמנה או דמי ניהול שהפלטפורמה גובה מהאורח עבור השירות שלה הם אספקה של הפלטפורמה, לא מכירות השכרה שלכם (ETA סעיף 211.1).

הגישו בקשה בתוך 29 ימים מתאריך התחולה (CRA: מתי להירשם).

האם פלטפורמת הזמנות גובה ⁦GST/HST⁩ במקומכם?

פלטפורמת הזמנות גובה ⁦GST/HST⁩ במקומכם רק אם אינכם רשומים. פלטפורמה שעומדת בהגדרת החוק למפעיל פלטפורמת לינה (accommodation platform operator) חייבת לגבות את המס על שהיות חייבות במס של מארחים שאינם רשומים. מרגע שנרשמתם, אתם גובים את המס בעצמכם על כל שהייה חייבת במס, כולל הזמנות דרך פלטפורמה (CRA: לינה לטווח קצר דרך פלטפורמות; ETA סעיף 211.13).

מפעיל לפי החוק הוא הגורם ששולט ברכיבים החיוניים של ההזמנה או קובע אותם; אם אין כזה, הוא הגורם שגובה את תשלום האורח ומעביר אותו למארח. אתר שרק מפרסם את הנכס, או רק מעבד את התשלום, אינו מפעיל (ETA סעיף 211.1). אם פלטפורמה גובה עבור אורח שהוא נרשם ל-⁠⁦GST/HST⁩ תלוי במשטר שלה: במשטר המפושט של CRA היא גובה רק עבור אורחים שאינם רשומים, ובמשטר הרגיל עבור כל אורח (CRA: לינה לטווח קצר דרך פלטפורמות).

גבייה בידי הפלטפורמה לא מוציאה את ההזמנות מספירת התקרה שלכם. מרגע שנרשמתם, בדקו את הגדרות המס של הפלטפורמה כדי שהאורחים לא ימוסו פעמיים. אם מארח נותן לפלטפורמה הצהרה כוזבת שמשפיעה על השאלה אם היא חייבת לגבות, המארח והפלטפורמה עשויים לשאת יחד באחריות למס שנוצר (ETA סעיף 211.13).

נהלו רישום לכל הזמנה, כך שספירת התקרה, דפי החשבון של הפלטפורמה והדוח שלכם יתיישבו:

אם התשלומים לא תואמים לרישומים האלה, בנו מחדש את הרבעונים לפני שאתם נרשמים או מגישים.

איזה שיעור ⁦GST/HST⁩ חל על השכרה לטווח קצר בפרובינציה שלכם?

השיעור נקבע לפי הפרובינציה שבה הנכס נמצא, לא לפי מקום המגורים של המארח או של האורח (CRA: לינה לטווח קצר דרך פלטפורמות).

בקוויבק, Revenu Québec מנהלת בדרך כלל את ה-⁠⁦GST/HST⁩; ראו את הסעיף האחרון. מסי מכירה פרובינציאליים, QST של קוויבק ואגרות לינה מקומיות נפרדים ואינם בטבלה הזו. בדקו את הפרובינציה שלכם במס מכירה פרובינציאלי.

האם אפשר לתבוע זיכויי מס תשומות על ריהוט, ניקיון ותיקונים?

מרגע שנרשמתם, מארח יכול לתבוע זיכויי מס תשומות על החלק בכל הוצאה ששימש לשהיות חייבות במס. נרשם מקבל בחזרה ⁦GST/HST⁩ על הוצאות הפעילות המסחרית שלו באמצעות זיכויי מס תשומות, אבל לא על הוצאות לשימוש אישי, או על הוצאות לביצוע אספקות פטורות כמו שכר דירה לטווח ארוך (CRA: זיכויי מס תשומות).

שמרו חשבוניות שמציגות את מספר ה-⁠⁦GST/HST⁩ של הספק ואת המס. בדרך כלל צריך לתבוע זיכויים בתוך ארבע שנים (CRA: זיכויי מס תשומות).

איך מדווחים ומשלמים את ה-⁠⁦GST/HST⁩ שנגבה?

מארח רשום מנכה זיכויי מס תשומות מה-⁠⁦GST/HST⁩ שנגבה על שהיות, בדוח ⁦GST/HST⁩; התוצאה היא מס נטו, שמשלמים ל-⁠CRA, או שתובעים כהחזר אם הזיכויים גדולים יותר. את המס שגביתם אתם מחזיקים בנאמנות עד שתשלחו אותו (CRA: ⁦RC4022⁩). מס שפלטפורמה גבתה לפני שנרשמתם לא היה מס שגביתם. לגבי הדוח עצמו, ראו הגשת ⁦GST/HST⁩ וזיכויי מס תשומות.

מה אם אתם מערבבים שהיות קצרות, שוכרים לטווח ארוך או חדר בבית שלכם?

מארח רשום גובה מס רק על השהיות הקצרות. שכר דירה לטווח ארוך של חודש או יותר פטור, אינו נספר לתקרה, ואינו מזכה בזיכויים על הוצאות ששימשו רק אותו.

• חדר בבית שלכם: שהייה קצרה בחדר חייבת במס כמו כל שהייה קצרה אחרת. תבעו זיכויים רק על החלק המושכר בכל הוצאה, ושמרו את שטחי הרצפה ואת התאריכים שמאחורי החלוקה.
• שימוש מסוג מלון: מלון, מוטל, פונדק או מקום דומה אינו מתחם מגורים (residential complex) כש-⁠⁦90%⁩ או יותר מהשהיות בו הן, או צפויות להיות, פחות מ-⁠60 ימים. שכר הדירה בו חייב אז בדרך כלל במס בכל אורך שהייה, אלא אם הוא ⁦$20⁩ ליום או פחות (CRA: Memorandum 19-2-2). החוק אינו מחיל את ההחרגה הזו על יחידה שיחיד הוא הבעלים שלה ומשתמש בה בעיקר כבית שלו או של קרוב; לבעלים שהוא חברה או שותפות אין חריג כזה (ETA סעיף ⁦123(1)⁩).

המזכר של CRA מונה מלונות ומוטלים, ודף המידע שלה על נכסי נופש מחיל את אותה קריאה של ⁦90%⁩ על מכירה של יחידה שאינה בעיקר הבית של הבעלים, כמו במאגר השכרה משותף (rental pool) (CRA: ⁦GI-025⁩). אף אחד מהם אינו קובע אם דירה אחת או בית אחד שמושכרים כמעט רק לשהיות קצרות הם מסוג מלון לצורך שכר הדירה שלהם. זה לא מסוכם, ולכן אל תניחו ששהיות של חודש עד חודשיים פטורות.

מה קורה ל-⁠⁦GST/HST⁩ כשמוכרים נכס ששימש להשכרה לטווח קצר?

מכירה של בית משומש בידי בעלים שאינו קבלן בנייה (builder) היא בדרך כלל פטורה, אבל היא חייבת במס כשנתבעו עליו זיכויים או כש-⁠CRA רואה בו נכס להשכרה לטווח קצר. השורות שלהלן מראות איזה מקרה חל; בדקו אותן לפני שאתם מפרסמים את הנכס למכירה.

שורות 3 עד 5 הן הקריאה של CRA. החוק שואל קודם אם הנכס עדיין מתחם מגורים (residential complex) במכירה: מכירה של מתחם כזה בידי מי שאינו קבלן בנייה פטורה אלא אם נתבעו זיכויים, ומבחן השימוש העסקי בחוק למכירה של יחיד אינו חל על מתחם מגורים (ETA Schedule V, Part I, סעיפים 2 ו-⁠9). לכן שימוש בעיקר לטווח קצר לבדו עשוי שלא להפוך את המכירה לחייבת במס, אלא אם היחידה מסוג מלון (ראו הסעיף על שימוש מעורב) או שנתבעו זיכויים. אשרו את הטיפול במכירה לפני שאתם מפרסמים.

שלוש השורות האחרונות מגיעות מדף מידע של CRA על נכסי נופש. הוא נכתב ליחידים ואינו עוסק בנכסים שנרכשו בידי אחרים, כמו חברה. הוא אינו נותן מספר ל“בעיקר” בשורה השלישית, אבל הוא קורא את המילה כיותר מ-⁠⁦50%⁩ במבחני המגורים והשימוש האישי שלו, ו-⁠⁦RC4022⁩ עושה אותו דבר, ולכן העמוד הזה מיישם את הקריאה הזו (CRA: ⁦RC4022⁩). הדוגמה שלו בוחנת את השימוש בשנה שלפני המכירה, ואילו החוק בוחן את השימוש מיד לפני ההעברה. אם קניתם את היחידה חדשה, לפני שמישהו גר בה, בעיקר כדי למכור אותה מחדש, או בעיקר כדי להשכיר אותה לעסק ולא לאורחים ללינה שלהם, ייתכן שתיחשבו קבלן בנייה, וכלל המכירה הפטורה בשורה הראשונה אינו חל; יחיד שקנה מחוץ לעסק או לעסקה בעלת אופי מסחרי (adventure in the nature of trade) אינו קבלן בנייה (ETA סעיף ⁦123(1)⁩). גם מעבר לגור בנכס או הפסקת ההשכרות עשויים להפעיל מס. יחיד רשום שמתחיל להשתמש בנכס בעיקר לשימוש אישי נחשב כמי שמכר אותו (ETA סעיף 207). יחיד שלוקח נכס מסוג מלון לשימוש אישי חייב מס על שווי השוק ההוגן שלו, גם בלי שנתבעו זיכויים (ETA סעיף ⁦190(2)⁩). הפיכת נכס מסוג מלון להשכרה למגורים רגילה הופכת את הבעלים לקבלן הבנייה שלו, והחוזה הראשון להשכרה למגורים עשוי להפעיל מס על שווי השוק ההוגן (ETA סעיף ⁦190(1)⁩).

מכירה חייבת במס עשויה גם לאפשר לכם להחזיר מס רכישה ושיפורים שלא הוחזר מעולם: זיכוי מס תשומות נוסף אם אתם רשומים (ETA סעיף 193), או החזר אם אינכם רשומים, שעליו צריך להגיש בקשה בתוך שנתיים אחרי שהמחיר הפך לתשלום או שולם (ETA סעיף 257; CRA: קוד סיבה 7). לשאלה מי גובה את המס במכירה חייבת במס, ראו ⁦GST/HST⁩ על נכסי מגורים. מס הכנסה על הרווח הוא נושא נפרד: ראו מכירת נכס להשכרה.

מה לאסוף: דף ההתאמות של הרכישה, חשבוניות שיפוץ והזיכויים שנתבעו בכל דוח, תאריך הרישום שלכם, והלילות שהושכרו מול לילות של שימוש אישי בכל שנה.

מה אם עברתם את התקרה ולא נרשמתם?

המס עדיין חייב מתאריך התחולה, גם אם לא נגבה מאף אורח. CRA אומרת שאם נדרשתם לגבות ⁦GST/HST⁩ ולא עשיתם זאת, אתם עדיין חבים בו, והוא נכנס לדוח של התקופה שבה היה צריך לגבות אותו (CRA: ⁦RC4022⁩; ETA סעיף 221).

בנו מחדש את השהיות החייבות במס לפי רבעון קלנדרי מדוחות התשלומים ומהזמנות ישירות, מצאו את ההזמנה הראשונה שהעבירה אתכם את התקרה, והפרידו בין הזמנות ישירות להזמנות דרך פלטפורמה. ההנחיות שפרסמה CRA אינן אומרות איך מתאימים מס שפלטפורמה כבר גבתה אחרי שרישום מאוחר נכנס לתוקף.

הצעדים להרשמה, לבקשת תאריך תחולה מוקדם יותר ולהגשה נמצאים במתי להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩. לריבית וקנסות, ראו קנסות, ריבית והקלות וקנס על הגשה מאוחרת של ⁦GST/HST⁩. אם אתם שוקלים לפנות מרצון לפני כל קשר עם CRA, ראו בדיקות, ביקורות וגילוי מרצון.

דוגמה

כל הסכומים בדולרים קנדיים ומדגימים את הכללים שלמעלה.

מתחת לתקרה באונטריו

אצל מארחת בלי מספר ⁦GST/HST⁩ הוזמנו שהיות חייבות במס של 3,000, 6,000, 10,000 ו-⁠3,000 בארבעה רבעונים קלנדריים רצופים, 22,000 בסך הכול. אף רבעון, ואף ארבעה רבעונים יחד, אינם עוברים את התקרה, ולכן המארחת אינה נרשמת ואינה גובה מס על הזמנות ישירות. בשהיות שהוזמנו דרך פלטפורמה שעומדת בכללי המפעיל, הפלטפורמה מוסיפה HST בשיעור ⁦13%⁩ ומעבירה אותו. ה-⁠22,000 שלה עדיין נספרים לתקרה.

אם הרבעון הבא מוסיף 12,000, ארבעת הרבעונים האחרונים הם ⁦6,000 + 10,000 + 3,000 + 12,000 = 31,000⁩. אף רבעון בודד לא עבר את התקרה, אבל הסכום של ארבעת הרבעונים כן, ולכן המארחת מפסיקה להיות ספק קטן בסוף החודש שאחרי אותו רבעון, ונרשמת לכל המאוחר באספקה הראשונה שלה אחרי כן.

מעבר לתקרה ברבעון אחד באלברטה

למארחת עם שתי דירות בבניין משותף (condo) לא היו הזמנות חייבות במס לפני יולי, והיא קיבלה 27,000 ברבעון יולי עד ספטמבר עד אמצע אוגוסט. הזמנה ישירה של 5,000, ששולמה ב-⁠20 באוגוסט, מעלה את רבעון יולי עד ספטמבר ל-⁠32,000. ההזמנה הזו היא האספקה שהעבירה אותה את התקרה, ולכן הרישום שלה נכנס לתוקף לכל המאוחר ב-⁠20 באוגוסט והיא גובה עליה ⁦5%⁩ GST: 250. היא מגישה בקשה בתוך 29 ימים מתאריך התחולה, ומאותו רגע גובה GST בעצמה על כל שהייה חייבת במס, כולל הזמנות דרך פלטפורמה.

מכירת דירה באונטריו אחרי שנתבעו זיכויים

בעלת דירה רשומה שמשכירה אותה לשהיות קצרות תבעה זיכויים על שיפוץ של 80,000. היא מוכרת אותה ב-⁠700,000 לפני מס. המכירה חייבת במס לפי כלל הזיכויים, כי נתבעו זיכויים על שיפור; HST בשיעור ⁦13%⁩ על המחיר הוא 91,000. ייתכן שהיא יכולה לתבוע זיכוי נוסף על מס רכישה שלא הוחזר מעולם. בלי זיכויים שנתבעו, המכירה הייתה פטורה רק אם אף אחד מהמצבים האחרים בטבלת המכירה לא חל, כמו שימוש בעיקר בהשכרות לטווח קצר.

המצב שלכם שונה?

• עברתם את התקרה או שאתם קרובים אליה, נרשמתם באיחור או שלא נרשמתם מעולם: המכירות לפי רבעון, תאריך התחולה, ההגשות הנדרשות לאחור והמס שפלטפורמה גבתה צריכים להתיישב. אספו קודם את דוחות התשלומים; השלמת ספרים מוסברת בעמוד הנהלת החשבונות. ראו גם מתי להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩, דוחות ⁦GST/HST⁩ שלא הוגשו ושומות לפי אומדן וגביית ⁦GST/HST⁩ לפני רישום.
• אתם מוכרים יחידה שתבעתם עליה זיכויים, או שהושכרה בעיקר לשהיות קצרות: האם המכירה חייבת במס תלוי בהיסטוריית הזיכויים, באם היחידה מתחם מגורים (residential complex) ובשימוש בה במכירה, ולכן אספו את הרישומים שלמעלה לפני שאתם מפרסמים. ראו ⁦GST/HST⁩ על נכסי מגורים, מכירת נכס להשכרה ועמוד הנהלת החשבונות לרישומים שמאחורי כל זה.
• הנכס מוחזק דרך חברה או שותפות, או משותף לכמה אנשים, למשל שני בני משפחה הרשומים כבעלים: התקרה נבדקת אצל מי שמבצע את האספקות, יחד עם גורמים מקושרים, ולכן זהות המבצע משנה את התשובה. שותפות וכל שותף כללי אחראים יחד ל-⁠⁦GST/HST⁩ שלה (ETA סעיף 272.1), ואפשר לקבוע שומה לדירקטורים של חברה על מס נטו שלא הועבר עד שנתיים אחרי שעזבו את התפקיד (ETA סעיף 323). אספו את מסמכי הבעלות; העמוד הנהלת החשבונות מראה את עבודת הרישומים.
• אתם גרים מחוץ לקנדה, או שמנהל נכס גובה את תשלומי האורחים: מי מבצע את המכירה, ומי נרשם, תלוי בהסדר. אספו את הסכם הניהול ואת דוחות התשלומים.
• אתם חוששים שהפלטפורמה מדווחת על ההכנסה שלכם ל-⁠CRA: ראו דיווח הפלטפורמות הדיגיטליות ל-⁠CRA.
• שילמתם ⁦GST/HST⁩ על עלויות הקמה לפני שנרשמתם: ראו תביעת ⁦GST/HST⁩ ששולם לפני הרישום.
• הנכס או העסק שלכם בקוויבק, בקולומביה הבריטית, בססקצ׳ואן או במניטובה: לפרובינציות האלה יש מסי מכירה נפרדים, שמוסברים במס מכירה פרובינציאלי. בקוויבק, Revenu Québec מנהלת בדרך כלל את ה-⁠⁦GST/HST⁩, ועסק שממוקם שם פיזית נרשם ומגיש אצלה, לא אצל CRA (CRA: ⁦RC4022⁩).
• אתם צריכים לדעת לאן שכר הדירה נכנס בדוח מס ההכנסה: ראו ⁦T776⁩ או ⁦T2125⁩ להשכרה לטווח קצר והכנסה משכירות.
• אתם מפסיקים את ההשכרות: ראו סגירת חשבון ⁦GST/HST⁩.