דוח רווח והפסד של נכס להשכרה למלווה

מה מלווה רוצה לראות על נכס להשכרה: דוח רווח והפסד, Schedule E או חוזי שכירות?

מלווה רוצה לראות שכר דירה והוצאות של כל נכס להשכרה שמתאימים לדוח שהוגש, ואת חוזי השכירות ורישומי הבנק שמאחוריהם. המדריך הזה משתמש בכלל הציבורי של Fannie Mae כדוגמה נפוצה: ה-Selling Guide שלה מתחיל מטופס 1040 החתום האחרון שלכם עם Schedules 1 ו-⁠E, ולא מדוח רווח והפסד חדש. הלוואות תיק, הלוואות בנק והלוואות לפי יחס כיסוי שירות החוב (DSCR) קובעות נוסחאות משלהן, ועשויות לבקש חוזי שכירות ורשימת דיירים ושכר דירה (rent roll) לכל יחידה.

שאלו את המלווה למה הוא רוצה דוח רווח והפסד, איזו תקופה ואיזו שיטה, אילו פריטים הוא מוסיף חזרה, מי רשאי להכין אותו, ומה הפורמט ומועד ההגשה. אם הדוח אמור לכסות חודשים מאז הדוח האחרון, בנו אותו לחודשים האלה והתאימו אותו לדוח.

המקרה לא פשוט כשבקשת הלוואה פתוחה עם מועד אחרון, כשהספרים נמצאים בגיליון או מפגרים, כשנכס נרכש או עמד ריק מאז הדוח האחרון, כשהנכסים להשכרה מוחזקים ב-⁠LLC או בחברת S, או כשהדוח, הפקדות הבנק, דוחות מנהל הנכס והדוח שהוגש לא מתאימים זה לזה.

אספו לפני שמתחילים:

• Schedule E (או טופס 8825) לשנתיים האחרונות, עם לוח הפחת.
• חוזי שכירות ורשימת דיירים ושכר דירה: יחידה, דייר, שכר דירה חודשי, תאריכי החוזה.
• דפי חשבון בנק לכל חשבון שמקבל שכר דירה או משלם עלויות נכס.
• דוחות הבעלים של מנהל הנכס.
• דפי משכנתה, חשבונות מס רכוש וחשבונות ביטוח.
• הוכחה לתשלום על הבית שלכם (שכר דירה או משכנתה) אם דוח האשראי שלכם לא מראה אותו. Fannie Mae דורשת זאת אלא אם יש לכם שנה של שכר דירה מהנכס (הכלל).
• דף הסגירה לכל נכס שנרכש מאז הדוח האחרון.

באיזו תקופה ובאיזו שיטה להשתמש בדוח הרווח והפסד?

השתמשו בתקופה שהמלווה קובע, באותה שיטת חשבונאות של הדוח שלכם. רוב האנשים הפרטיים מדווחים על הכנסה משכירות בשיטת מזומן: הכנסה כשהיא מתקבלת, הוצאות כשהן משולמות, ושכר דירה מראש בשנה שבה הוא מגיע (פרסום 527). דוח שנבנה בשיטת צבירה מציב שכר דירה וחשבונות בחודשים שונים מ-⁠Schedule E.

כללי השכירות של Fannie Mae לא קובעים אם להשתמש בתקופה מתחילת השנה או ב-⁠12 החודשים האחרונים. הם מחשבים ממוצע של התוצאה ב-⁠Schedule E על פני 12 חודשים, או על פני החודשים שהנכס היה בשימוש כשמותר להשתמש בחוזה (הכלל). כתבו את התקופה ואת השיטה בראש הדוח, והציגו חודשים בנפרד כדי שהמלווה יוכל לחשב ממוצע. כשמלווה מבקש דוח עדכני, ראו הוכחת הכנסה למלווה.

איך מסדרים את הדוח כך שכל שורה תתאים ל-⁠Schedule E?

תנו לכל נכס עמודה משלו והשתמשו בשורות ההכנסה וההוצאה של Schedule E כקטגוריות שלכם, כך שכל נתון נוחת בשורה של הדוח. ב-⁠Schedule E יש עמודה נפרדת לכל נכס, ויותר משלושה נכסים לוקחים עוד דפים, עם הסכומים בדף אחד.

מקור: טופס Schedule E. שורה 22 היא ההפסד המותר אחרי מגבלת הפעילות הפסיבית, ולכן היא שייכת לדוח ולא לדוח החודשי. טיוטת הטופס ל-⁠2026 מפצלת את שורה 13 ל-⁠13a, ריבית על הלוואת רכב, ול-⁠13b, ריבית אחרת.

אם אתם שותפים בבעלות על נכס להשכרה, הציגו את החלק שלכם בכל שורה: בעלים חלקי מנכה הוצאות לפי אחוז הבעלות (פרסום 527). בני זוג וחלקים לא שווים יכולים לשנות את אופן ההגשה. ראו נכס להשכרה בבעלות משותפת: Schedule E או דוח שותפות.

מתחת לשורת הנטו הוסיפו בלוק קצר של הסכומים שמלווה עשוי להוסיף חזרה: פחת, ריבית, מסי רכוש, ביטוח ודמי אגודה. כך המלווה מקבל את הנתונים בלי לחשב מחדש את החישוב שלכם. Fannie Mae מפרסמת דפי עבודה, טפסים 1038 ו-⁠1038A, שמלווים יכולים להשתמש בהם לחישוב (כללים כלליים).

אם שותפות או חברת S מחזיקה את הנכסים להשכרה, פעלו לפי טופס 8825 במקום זאת. השורות בו ממוספרות אחרת: שכר דירה ברוטו ב-⁠2a, ריבית ב-⁠8, מסי מקרקעין ב-⁠10, פחת ב-⁠14 וניכויים אחרים ב-⁠17, בלי שורה לדמי ניהול.

מה אינו הוצאה בדוח?

קרן הלוואה, פיקדונות ביטחון, משיכות בעלים ושיפורים נשארים מחוץ לשורות ההוצאה. לכל אחד מהם מקום אחר.

תיקונים שומרים על נכס במצב תקין רגיל, כמו תיקון מנעול או צביעת חדר, והם נרשמים בשורת התיקונים. כללי בטחון (safe harbor) לפריטים קטנים ולתחזוקה שוטפת יכולים לשנות את התשובה בעלויות מסוימות. ראו מסים על נכס להשכרה.

למה מלווה מוסיף חזרה פחת, ומה עוד?

פחת פורס את העלות של בניין על פני תקופת ההפחתה שלו, בדרך כלל 27.5 שנים לבניין מגורים להשכרה (פרסום 527, פרסום 946), ולכן אף מזומן לא יוצא מהחשבון בשנה שבה הוא מנוכה. מלווה שעובד לפי תזרים מזומנים מוסיף אותו חזרה.

השיטה של Fannie Mae מוסיפה חזרה יותר מפחת. היא מוסיפה את הפריטים שלהלן לנטו ב-⁠Schedule E, מחלקת במספר החודשים, ואז מפחיתה את התשלום החודשי המלא (הכלל).

התשלום המלא הוא קרן, ריבית, מסי רכוש, ביטוח והיטלים אחרים (מילון). ספירת ריבית, מסי רכוש וביטוח גם בנטו וגם בתשלום תחייב את הנכס פעמיים (נושא Schedule E).

מלווים אחרים בוחרים תוספות חוזרות משלהם. שאלו אילו חלות, וסמנו כל עלות חד-פעמית בדוח עם החשבונית שלה.

למה Schedule E יכול להראות הפסד בזמן שהמלווה סופר הכנסה חיובית?

Schedule E מפחית פחת, שלא עולה מזומן באותה שנה, ושיטת תזרים המזומנים של מלווה מוסיפה אותו חזרה. נכס שמפסיד בדוח יכול להראות תזרים מזומנים חיובי.

גם כללי ההפסד מפעילות פסיבית יכולים להגביל את הפסד השכירות שמותר לכם לנכות: שורה 22 ב-⁠Schedule E מציגה את ההפסד המותר אחרי המגבלה. Fannie Mae מורה למלווים לשים לב למגבלות על הפסד פסיבי ולהפסדים מועברים (נושא Schedule E).

זה פועל גם בכיוון ההפוך. בנכס להשכרה שאינו דירת המגורים העיקרית של הלווה, Fannie Mae מוסיפה תוצאה חיובית להכנסה ותוצאה שלילית להתחייבויות החודשיות. הכנסה חיובית משכירות נספרת במלואה רק עם 12 חודשים של ניסיון כמשכיר. דוח שמראה 365 ימי שכירות הוגנת מתעד זאת; אם הימים חסרים, חוזה ל-⁠12 חודשים או שנתיים של דוחות יכולים במקרים מסוימים. עם פחות ניסיון, הכנסה חיובית יכולה רק לקזז את התשלום (כללים כלליים).

לפי נכס או מאוחד, ואיך מציגים יחידה ריקה או רכישה חדשה?

הציגו כל נכס להשכרה בעמודה משלו, עם עמודת סיכום. Fannie Mae מחשבת כל נכס להשכרה, פרט לזה שמממנים, בנפרד, ואז מחברת את התוצאות (כללים כלליים).

יחידה שמוחזקת להשכרה אך ריקה נשארת בדוח עם הוצאותיה ועם אפס שכר דירה בחודשים הריקים. IRS מתיר לבעלים לנכות הוצאות רגילות ופחת על נכס שמוחזק להשכרה בזמן שהוא ריק, אבל לא את שכר הדירה האבוד (פרסום 527). כשנכס היה מחוץ לשימוש חלק מהשנה, Fannie Mae מורה למלווה לבדוק ש-⁠Schedule E מראה פחות מ-⁠365 ימי שכירות הוגנת ותיקונים שמשקפים שיפוץ (הכלל).

ברכישה חדשה, הציגו את תאריך הסגירה ואת התאריך שבו הנכס היה מוכן וזמין להשכרה, שאז מתחילים הפחת והוצאות השכירות (פרסום 527). לעלויות מוקדמות יותר ראו הוצאות שכירות לפני הדייר הראשון. צרפו את החוזה, את דף הסגירה ואת הפקדות של שני חודשים. אם הנכס עדיין לא מופיע ב-⁠Schedule E שהוגש, Fannie Mae סופרת ⁦75%⁩ משכר הדירה בחוזה ומפחיתה את התשלום המלא (הכלל).

ומה אם LLC, שותפות או חברת S מחזיקות את הנכסים להשכרה?

אז הדוח עוקב אחרי האופן שבו הישות מגישה. LLC עם בעלים אחד שלא בחרה במעמד של חברה היא ישות שלא מדווחים עליה בנפרד: הפעילות שלה מדווחת בדרך כלל בדוח של הבעלים עצמו, ונדל״ן להשכרה נמצא בדרך כלל ב-⁠Schedule E, ולכן הפריסה שלמעלה חלה. LLC עם שני חברים או יותר היא שותפות, אלא אם בחרה במעמד של חברה, ובני זוג שמחזיקים דרך LLC לא יכולים לבחור במעמד של מיזם משותף מזכה (הוראות Schedule E). במדינת קניין משותף, בני זוג שהם הבעלים היחידים של LLC ומחזיקים בה כקניין משותף יכולים במקום זאת לראות בה ישות שלא מדווחים עליה בנפרד. IRS מקבל כל אחת מהעמדות, ושינוי מאוחר נחשב להמרה (IRS). שותפות או חברת S מדווחות בטופס 8825.

Fannie Mae רואה בהכנסה משכירות שמדווחת דרך שותפות או חברת S הכנסה מעבודה עצמאית ולא הכנסה של Schedule E, וחלים עליה כללי התיעוד המלאים שלה לעצמאים כשהכנסה רגילה מופיעה גם ב-⁠Schedule ⁦K-1⁩ (הכלל). ראו הוכחת הכנסה למלווה והכנסה מ-⁠Schedule C למשכנתה.

איך מתאימים את הדוח לדפי חשבון הבנק, לדוח מנהל הנכס ולדוח שהוגש?

כל שורה צריכה להיות ניתנת למעקב עד רישום בנק, והסכומים של כל שנה צריכים להתאים לדוח שהוגש, או שיהיה הסבר כתוב למה לא.

1. התאימו כל חשבון שמקבל שכר דירה או משלם עלויות נכס עד תאריך סוף הדוח. IRS אומר לעסקים שדף החשבון, פנקס ההמחאות והספרים צריכים להסכים.
2. רשמו בנפרד את שכר הדירה ברוטו ואת דמי הניהול של המנהל, ולא את ההפקדה נטו. ראו הפיכת דוח בעלים לספרים.
3. סווגו כל הפקדה כשכר דירה, פיקדון דייר, כספי הלוואה או כסף של הבעלים.
4. השוו את הריבית לטופס 1098 ממלווה המשכנתה שלכם, והשאירו את הקרן מחוץ לדוח. ריבית עוקבת אחרי השימוש בכסף ההלוואה, ולכן ריבית על מזומן שמשכתם להוצאות אישיות אינה הוצאת שכירות (הוראות). אם התשלום כולל escrow, פצלו אותו לקרן, ריבית ו-⁠escrow. מפתח החשבונות לנכס להשכרה מראה לאן כל אחד הולך.
5. קחו את הפחת מלוח הפחת לצורכי מס (שורה 18). אם בספרים אין נתון לשנה הנוכחית, סמנו אותו כהערכה או הציגו אותו רק בבלוק התוספות החוזרות.
6. הציבו את הדוח של השנה האחרונה שהוגשה ליד Schedule E, שורה אחר שורה. הסבירו כל פער: רישום פחת בזמן הגשת הדוח, עלות שהדוח התייחס אליה כשיפור, או מגבלת ההפסד הפסיבי.

האם תבנית גיליון או תוכנת הנהלת חשבונות יכולות להפיק את הדוח הזה?

כן, אם הן עוקבות אחרי כל נכס בנפרד, משתמשות בשורות של Schedule E מהטבלה שלמעלה ומדווחות לפי השיטה של הדוח שלכם, בדרך כלל מזומן. בגיליון, השתמשו בעמודה אחת לכל נכס, חודשים לרוחב, ורשימת הפקדות מאחורי כל שורת שכר דירה. ראו גיליון או תוכנה לספרי נכס להשכרה ומפתח החשבונות לנכס להשכרה.

מי מכין את הדוח, והאם הוא צריך חתימה של CPA או תדפיס מס?

נושאי השכירות של Fannie Mae מבקשים דוחות חתומים, חוזי שכירות וראיות מהבנק, ואינם דורשים חתימה של CPA. אם מלווה מקבל דוח שהכנתם בעצמכם, זו החלטה שלו, ולכן שאלו לפני שאתם משלמים למישהו.

Fannie Mae דורשת ממלווה להשתמש בכל תדפיס של IRS שהוא מקבל לפני הסגירה כדי לאמת את מה שמסרתם (הכלל), ולכן דוח שלא מתאים לדוח שהוגש עלול לבלוט. לתדפיסים, לטופס ⁦4506-C⁩ ולמכתבי CPA, ראו הוכחת הכנסה למלווה.

ומה אם הספרים שלי מפגרים או שהמספרים לא מתיישבים?

דוח שלא מתאים לדוח המס או להפקדות מעורר שאלות, וכשמשתמשים בחוזה, Fannie Mae דורשת להסביר כל פער בין שכר הדירה המתועד לחוזה (כללים כלליים). התאימו מה שאפשר. רשמו כל הפרש שנשאר לפי נכס ותקופה, עם הסיבה שלו, ואל תתאימו את הדוח בכוח כדי שיסכים.

אם חסרים חודשים, שחזרו אותם מדפי חשבון בנק ומדוחות המנהל לפני שבונים משהו. ראו השלמת הספרים של נכס להשכרה.

יש מקרים שדורשים שיקול דעת מקצועי: דוח שהשמיט שכר דירה, כמה שנים של ספרים חסרים, הפקדות שמעורבבות עם כסף אישי (ראו חשבון בנק נפרד לכל נכס להשכרה), או הפרש שאי אפשר להסביר מהרישומים.

דוגמה

הדוגמאות האלה בדולרים אמריקאיים ובמספרים עגולים. מלווים שונים זה מזה; החישובים עוקבים אחרי השיטה שפורסמה של Fannie Mae.

שלושה נכסים להשכרה עם פחת

למשכיר שלושה נכסים להשכרה ב-⁠Schedule E האחרון שהוגש, כל אחד הושכר כל השנה, עם ⁦$90,000⁩ שכר דירה, ⁦$66,000⁩ הוצאות במזומן (ריבית ⁦$30,000⁩, מסי רכוש ⁦$12,000⁩, ביטוח ⁦$5,000⁩, תיקונים ⁦$8,000⁩, ניהול ⁦$7,200⁩, אחר ⁦$3,800⁩) ו-⁠⁦$22,000⁩ פחת. הנטו ב-⁠Schedule E הוא ⁦$90,000⁩ − ⁦$66,000⁩ − ⁦$22,000⁩ = ⁦$2,000⁩. לפני פחת הוא ⁦$24,000⁩.

השיטה של Fannie Mae רצה על כל נכס ומחברת את התוצאות. על הסכומים המאוחדים:

1. הוסיפו חזרה פחת, ריבית, מסי רכוש וביטוח: ⁦$2,000 + $22,000 + $30,000 + $12,000 + $5,000 = $71,000⁩ בשנה, או כ-⁠⁦$5,917⁩ בחודש.
2. הפחיתו את התשלום החודשי המלא, ⁦$5,000⁩ (⁦$60,000⁩ בשנה: ריבית ⁦$30,000⁩, קרן ⁦$13,000⁩, מסי רכוש ⁦$12,000⁩, ביטוח ⁦$5,000⁩).
3. ההכנסה נטו משכירות היא כ-⁦$917⁩ בחודש, ונספרת במלואה רק עם 12 חודשים של ניסיון כמשכיר.

אילו הפחת היה ⁦$27,000⁩, Schedule E היה מראה הפסד של ⁦$3,000⁩, אבל תזרים המזומנים לפני פחת היה עדיין ⁦$24,000⁩.

מימון מחדש של דופלקס

משכיר ממחזר הלוואה על דופלקס להשקעה (אף יחידה אינה ביתו של המשכיר) שמושכר ב-⁠⁦$4,000⁩ בחודש. התשלום המלא החדש, עם מסי רכוש וביטוח, הוא ⁦$3,200⁩. אם הדופלקס מופיע ב-⁠Schedule E האחרון שהוגש, המלווה מתחיל מתזרים המזומנים של אותו דוח, בממוצע חודשי, ואז מפחית את התשלום, ולכן הדוח שאתם בונים והדוח שהוגש צריכים להסכים. אם הוא לא מופיע, המלווה לוקח ⁦75%⁩ משכר הדירה בחוזה, ⁦$3,000⁩, ומפחית את התשלום (כלל מימון מחדש): −⁦$200⁩ בחודש, שנספר כהתחייבות. בכל מקרה, לוח שכר דירה של שמאי (טופס 1007 או 1025) חייב לתמוך בשכר הדירה, וחוזה צריך הפקדות עדכניות שתואמות. אם המשכיר גר באחת היחידות, שכר הדירה של אותה יחידה לא נספר, ו-⁠Fannie Mae מוסיפה את שכר הדירה של היחידה האחרת להכנסה ואת התשלום המלא להתחייבויות בלי קיזוז (כללים כלליים).

נכס להשכרה שנרכש באמצע השנה

משכיר קונה נכס רביעי להשכרה ביוני, הרבה יותר מ-⁠45 ימים לפני בקשת ההלוואה, וחותם על חוזה ל-⁠12 חודשים. הדוח מתחילת השנה עד היום מציג שישה חודשים של שכר דירה לנכס. הנכס לא מופיע באף Schedule E שהוגש, ולכן המלווה מבקש את החוזה, את דף הסגירה ואת הפקדות של שני חודשים שתואמות לחוזה. שלושת הנכסים הראשונים נלקחים מהדוח שהוגש.

המצב שלכם שונה?

• בקשת הלוואה פתוחה והספרים מפגרים, נמצאים בגיליון או לא מתאימים לדוח או לדוחות מנהל הנכס: דוח שמוכן למלווה צריך קודם ספרים מותאמים. ראו השלמת הספרים של נכס להשכרה, או בקשו עזרה בהנהלת חשבונות עם רשימת הבדיקה של המלווה, מועד ההגשה, הדוחות שהוגשו והדפים.
• LLC, שותפות או חברת S מחזיקה את הנכסים להשכרה: ראו ספרים ל-⁠LLC לכל נכס להשכרה והוכחת הכנסה למלווה.
• יש לכם גם הכנסה מעבודה עצמאית להוכיח: ראו הכנסה מ-⁠Schedule C למשכנתה.
• שכר דירה לא נכלל בדוח, או שנים של השכרה לא הוגשו: ראו תיקון דוחות עבור הכנסה שהושמטה בדוחות קודמים והשלמת דוחות שלא הוגשו.
• ההשכרה היא לטווח קצר, או שאתם נותנים לדיירים שירותים משמעותיים כמו שירות ניקיון: השירותים האלה קובעים אם היא שייכת ל-⁠Schedule C ולא ל-⁠Schedule E (הוראות), ול-⁠Fannie Mae יש כלל נפרד כשההשכרה לטווח קצר של יחידה אחת היא הנכס שמממנים.
• אתם לא בטוחים מה נחשב תיקון, שיפור או פחת: ראו מסים על נכס להשכרה.