ऋणदाता के लिए किराये की संपत्ति का लाभ-हानि विवरण कैसे बनाएँ

ऋणदाता को किराये की संपत्ति के लिए क्या चाहिए: लाभ-हानि विवरण, Schedule E या पट्टे?

ऋणदाता को हर किराये की संपत्ति का किराया और खर्च चाहिए जो आपके भरे हुए रिटर्न से मेल खाएँ, साथ में उनके पीछे के पट्टे (lease) और बैंक रिकॉर्ड। यह मार्गदर्शिका आम उदाहरण के तौर पर Fannie Mae का सार्वजनिक नियम लेती है: उसकी Selling Guide आपके ताज़ा हस्ताक्षरित Form 1040 से Schedules 1 और E के साथ शुरू होती है, नए लाभ-हानि विवरण से नहीं। पोर्टफ़ोलियो, बैंक और debt-service-coverage ऋण अपने फ़ॉर्मूले खुद तय करते हैं, और हर यूनिट के पट्टे और rent roll माँग सकते हैं।

ऋणदाता से पूछें कि उसे लाभ-हानि विवरण क्यों चाहिए, कौन सी अवधि और कौन सा आधार, वह कौन सी रकमें वापस जोड़ता है, इसे कौन तैयार कर सकता है, और फ़ॉर्मैट और अंतिम तारीख़ क्या है। अगर इसे पिछले रिटर्न के बाद के महीनों को कवर करना है, तो उन्हीं महीनों के लिए बनाएँ और रिटर्न से मिलाएँ।

मामला सीधा नहीं है जब ऋण आवेदन खुला हो और अंतिम तारीख़ हो, जब बहीखाता स्प्रेडशीट में हो या पीछे चल रहा हो, जब कोई संपत्ति पिछले रिटर्न के बाद खरीदी गई हो या खाली पड़ी रही हो, जब किराये की संपत्तियाँ LLC या S corporation के पास हों, या जब विवरण, बैंक जमा, प्रबंधक के विवरण और रिटर्न आपस में न मिलें।

शुरू करने से पहले इकट्ठा करें:

• पिछले दो साल का Schedule E (या Form 8825), मूल्यह्रास की तालिका के साथ।
• पट्टे और rent roll: यूनिट, किरायेदार, मासिक किराया, पट्टे की तारीखें।
• हर उस खाते के बैंक विवरण जिसमें किराया आता है या जिससे संपत्ति के खर्च चुकाए जाते हैं।
• संपत्ति प्रबंधक के स्वामी विवरण।
• मॉर्गेज के विवरण, संपत्ति कर के बिल और बीमा के बिल।
• अपने घर की किस्त (किराया या मॉर्गेज) का सबूत, अगर आपकी क्रेडिट रिपोर्ट उसे नहीं दिखाती। Fannie Mae को यह चाहिए, जब तक आपके पास उस संपत्ति से एक साल का किराया न हो (नियम)।
• पिछले रिटर्न के बाद खरीदी हर संपत्ति का क्लोज़िंग विवरण।

लाभ-हानि विवरण में कौन सी अवधि और कौन सा आधार इस्तेमाल करूँ?

वह अवधि लें जो ऋणदाता बताए, और वही लेखा आधार जो आपके रिटर्न का है। ज़्यादातर व्यक्ति किराये की आय नकद पद्धति पर रिपोर्ट करते हैं: आय मिलने पर, खर्च चुकाने पर, और अग्रिम किराया उस साल में जिसमें वह आता है (Publication 527)। उपार्जन पद्धति पर बना विवरण किराया और बिल Schedule E से अलग महीनों में रखता है।

Fannie Mae के किराये के नियम नहीं बताते कि वर्ष-से-अब-तक लेना है या पिछले 12 महीने। वे Schedule E के नतीजे का औसत 12 महीनों पर निकालते हैं, या उन महीनों पर जिनमें संपत्ति उपयोग में थी, जब पट्टा इस्तेमाल हो सकता है (नियम)। विवरण के ऊपर अवधि और आधार लिखें, और महीने अलग-अलग दिखाएँ ताकि ऋणदाता उनका औसत निकाल सके। जब ऋणदाता ताज़ा विवरण माँगे, तब देखें ऋणदाता को आय साबित करना।

मैं विवरण की लाइनें Schedule E से कैसे मिलाऊँ?

हर संपत्ति को उसका अपना कॉलम दें और Schedule E की आय और खर्च की लाइनों को अपनी श्रेणियाँ बनाएँ, ताकि हर आँकड़ा रिटर्न की किसी लाइन पर बैठे। Schedule E में हर संपत्ति के लिए अलग कॉलम होता है, और तीन से ज़्यादा संपत्तियों के लिए और शीट लगती हैं, जिनमें कुल रकमें एक पर रहती हैं।

स्रोत: Schedule E फ़ॉर्म। लाइन 22 निष्क्रिय गतिविधि की सीमा के बाद अनुमत हानि है, इसलिए वह रिटर्न की है, मासिक विवरण की नहीं। 2026 का मसौदा फ़ॉर्म लाइन 13 को 13a, वाहन ऋण का ब्याज, और 13b, अन्य ब्याज, में बाँटता है।

अगर आप किराये की संपत्ति के सह-स्वामी हैं, तो हर लाइन में अपना हिस्सा दिखाएँ: आंशिक स्वामी अपने स्वामित्व के प्रतिशत के अनुसार खर्च पर कटौती लेता है (Publication 527)। जीवनसाथी और असमान हिस्से इसे फ़ाइल करने का तरीका बदल सकते हैं; देखें सह-स्वामित्व वाली किराये की संपत्ति: Schedule E या साझेदारी रिटर्न।

शुद्ध आय की लाइन के नीचे उन रकमों का एक छोटा खंड जोड़ें जो ऋणदाता वापस जोड़ सकता है: मूल्यह्रास, ब्याज, कर, बीमा और एसोसिएशन शुल्क। इससे ऋणदाता को आपका हिसाब दोबारा किए बिना ज़रूरी आँकड़े मिल जाते हैं। Fannie Mae गणना के लिए वर्कशीट, Forms 1038 और 1038A, प्रकाशित करता है जिन्हें ऋणदाता इस्तेमाल कर सकते हैं (सामान्य नियम)।

अगर किराये की संपत्तियाँ साझेदारी या S corporation के पास हैं, तो इसके बजाय Form 8825 का पालन करें। उसमें लाइनों की संख्या अलग है: सकल किराया 2a पर, ब्याज 8 पर, अचल संपत्ति कर 10 पर, मूल्यह्रास 14 पर और अन्य कटौतियाँ 17 पर, और प्रबंधन शुल्क की कोई लाइन नहीं है।

विवरण में क्या खर्च नहीं है?

ऋण का मूलधन, सिक्योरिटी डिपॉज़िट, स्वामी की निकासी और सुधार खर्च की लाइनों से बाहर रहते हैं। हर एक का अपना ठिकाना है।

मरम्मत संपत्ति को सामान्य कामकाजी हालत में रखती है, जैसे ताला ठीक करना या कमरा रंगना, और मरम्मत की लाइन पर जाती है। छोटी चीज़ों और नियमित रखरखाव के सुरक्षित दायरे (safe harbors) कुछ लागतों का जवाब बदल सकते हैं; देखें किराये की संपत्ति पर कर।

ऋणदाता मूल्यह्रास वापस क्यों जोड़ता है, और क्या-क्या?

मूल्यह्रास इमारत की लागत को उसकी मूल्यह्रास अवधि में फैलाता है, जो आवासीय किराये की इमारत के लिए आम तौर पर 27.5 वर्ष है (Publication 527, Publication 946), इसलिए जिस साल वह कटौती होता है उसमें आपके खाते से कोई नकद नहीं जाता। जो ऋणदाता नकद प्रवाह से काम करता है, वह उसे वापस जोड़ता है।

Fannie Mae की पद्धति सिर्फ़ मूल्यह्रास से ज़्यादा वापस जोड़ती है। वह नीचे की मदें Schedule E के शुद्ध नतीजे में जोड़ती है, महीनों से भाग देती है, फिर पूरी मासिक किस्त घटाती है (नियम)।

पूरी किस्त में मूलधन, ब्याज, कर, बीमा और दूसरे निर्धारण शामिल हैं (शब्दावली)। ब्याज, कर और बीमा को शुद्ध नतीजे और किस्त, दोनों में गिनना संपत्ति पर दो बार बोझ डालना होगा (Schedule E विषय)।

दूसरे ऋणदाता अपनी वापस जोड़ी जाने वाली रकमें खुद चुनते हैं। पूछें कि कौन सी लागू हैं, और विवरण में हर एकबारगी खर्च पर उसके चालान के साथ लेबल लगाएँ।

Schedule E हानि क्यों दिखा सकता है जबकि ऋणदाता सकारात्मक आय गिनता है?

Schedule E मूल्यह्रास घटाता है, जिसमें उस साल कोई नकद नहीं लगता, और ऋणदाता की नकद प्रवाह पद्धति उसे वापस जोड़ती है। जो संपत्ति रिटर्न पर घाटे में है, वह सकारात्मक नकद प्रवाह दिखा सकती है।

निष्क्रिय गतिविधि के नुकसान के नियम भी किराये के उस नुकसान को सीमित कर सकते हैं जिसकी आप कटौती ले सकते हैं: Schedule E की लाइन 22 सीमा के बाद अनुमत हानि दिखाती है। Fannie Mae ऋणदाताओं से कहता है कि निष्क्रिय नुकसान की सीमाओं और आगे ले जाई गई रकमों पर नज़र रखें (Schedule E विषय)।

यह दूसरी तरफ़ भी चलता है। जो किराये की संपत्ति उधारकर्ता का मुख्य निवास नहीं है, उसके लिए Fannie Mae सकारात्मक नतीजे को आय में और नकारात्मक नतीजे को मासिक दायित्वों में जोड़ता है। सकारात्मक किराये की आय पूरी तभी गिनी जाती है जब मकान मालिक का 12 महीनों का अनुभव हो। 365 उचित किराये के दिन दिखाने वाला रिटर्न इसका प्रमाण है; अगर दिन कम हों, तो 12 महीने का पट्टा या दो साल के रिटर्न कुछ मामलों में प्रमाण हो सकते हैं। कम अनुभव होने पर सकारात्मक आय सिर्फ़ किस्त की बराबरी कर सकती है (सामान्य नियम)।

संपत्ति के अनुसार या मिलाकर, और खाली यूनिट या नई खरीद कैसे दिखाऊँ?

हर किराये की संपत्ति को उसके अपने कॉलम में दिखाएँ और एक कुल कॉलम रखें। Fannie Mae उस संपत्ति को छोड़कर, जिसके लिए ऋण लिया जा रहा है, हर किराये की संपत्ति का हिसाब अलग से करता है, फिर नतीजे जोड़ता है (सामान्य नियम)।

किराये के लिए रखी पर खाली पड़ी यूनिट विवरण में अपने खर्च और खाली महीनों के लिए शून्य किराये के साथ रहती है। IRS स्वामी को किराये के लिए रखी संपत्ति पर, उसके खाली रहने के दौरान, सामान्य खर्च और मूल्यह्रास की कटौती लेने देता है, पर खोए किराये की नहीं (Publication 527)। जब कोई संपत्ति साल के एक हिस्से में उपयोग में नहीं थी, तो Fannie Mae ऋणदाता से जँचवाता है कि Schedule E में 365 से कम उचित किराये के दिन हों और मरम्मत नवीनीकरण को दर्शाती हो (नियम)।

नई खरीद के लिए क्लोज़िंग की तारीख़ और वह तारीख़ दिखाएँ जब संपत्ति किराये के लिए तैयार और उपलब्ध थी, जब मूल्यह्रास और किराये के खर्च शुरू होते हैं (Publication 527); पहले की लागतों के लिए देखें पहले किरायेदार से पहले के किराये के खर्च। इसके साथ पट्टा, क्लोज़िंग विवरण और दो महीनों के जमा लगाएँ। अगर संपत्ति अभी किसी भरे Schedule E पर नहीं है, तो Fannie Mae पट्टे के किराये का 75% गिनता है और पूरी किस्त घटाता है (नियम)।

अगर किराये की संपत्तियाँ LLC, साझेदारी या S corporation के पास हों तो?

तब विवरण इस पर चलता है कि संस्था कैसे फ़ाइल करती है। एक स्वामी वाली LLC, जिसने कंपनी के रूप में गिने जाने का चुनाव नहीं किया, उपेक्षित है: उसकी गतिविधि आम तौर पर स्वामी के अपने रिटर्न पर रिपोर्ट होती है, और किराये की अचल संपत्ति सामान्यतः Schedule E पर जाती है, इसलिए ऊपर का ढाँचा लागू होता है। दो या ज़्यादा सदस्यों वाली LLC साझेदारी है, जब तक वह कंपनी के रूप में गिने जाने का चुनाव न करे, और जो जीवनसाथी LLC के ज़रिए संपत्ति रखते हैं वे qualified joint venture का चुनाव नहीं कर सकते (Schedule E के निर्देश)। community property वाले राज्य में, जो जीवनसाथी LLC के अकेले स्वामी हैं और उसे community property के रूप में रखते हैं, वे उसे इसके बजाय उपेक्षित मान सकते हैं; IRS दोनों रुख मानता है, और बाद का बदलाव रूपांतरण गिना जाता है (IRS)। साझेदारी या S corporation Form 8825 पर रिपोर्ट करती है।

Fannie Mae साझेदारी या S corporation के ज़रिए रिपोर्ट की गई किराये की आय को स्वरोज़गार आय पढ़ता है, Schedule E की नहीं, और जब Schedule K-1 पर सामान्य आय भी दिखे तो अपने पूरे स्वरोज़गार दस्तावेज़ नियम लागू करता है (नियम)। देखें ऋणदाता को आय साबित करना और मॉर्गेज के लिए Schedule C की आय।

मैं विवरण को बैंक विवरणों, प्रबंधक के विवरण और भरे हुए रिटर्न से कैसे मिलाऊँ?

हर लाइन किसी बैंक रिकॉर्ड तक पहुँचनी चाहिए, और हर साल की कुल रकमें भरे हुए रिटर्न से मिलनी चाहिए, या न मिलने का लिखित कारण होना चाहिए।

1. विवरण की अंतिम तारीख़ तक हर उस खाते का मिलान करें जिसमें किराया आता है या जिससे संपत्ति के खर्च चुकाए जाते हैं। IRS व्यवसायों से कहता है कि उनका बैंक विवरण, चेकबुक और बहीखाता मेल खाने चाहिए।
2. सकल किराया और प्रबंधक का शुल्क अलग-अलग दर्ज करें, शुद्ध जमा नहीं। देखें स्वामी विवरण को बहीखाते में बदलना।
3. हर जमा को किराया, किरायेदार का डिपॉज़िट, ऋण की राशि या स्वामी का पैसा कोड करें।
4. ब्याज की तुलना अपने मॉर्गेज ऋणदाता के Form 1098 से करें, और मूलधन विवरण से बाहर रखें। ब्याज इस पर चलता है कि ऋण का पैसा कैसे इस्तेमाल हुआ, इसलिए निजी खर्च के लिए निकाली नकदी पर ब्याज किराये का खर्च नहीं है (निर्देश)। अगर आपकी किस्त में एस्क्रो शामिल है, तो उसे मूलधन, ब्याज और एस्क्रो में बाँटें; किराये की संपत्ति के खातों की सूची दिखाती है कि हर एक कहाँ जाता है।
5. मूल्यह्रास कर के मूल्यह्रास की तालिका से लें (लाइन 18)। अगर बहीखाते में चालू साल का आँकड़ा नहीं है, तो उसे अनुमान के रूप में चिह्नित करें या सिर्फ़ वापस जोड़ने वाले खंड में दिखाएँ।
6. आख़िरी भरे गए साल का विवरण Schedule E के बगल में लाइन-दर-लाइन रखें। हर अंतर समझाएँ: कर के समय की मूल्यह्रास एंट्री, ऐसी लागत जिसे रिटर्न ने सुधार माना, या निष्क्रिय नुकसान की सीमा।

क्या स्प्रेडशीट टेम्पलेट या अकाउंटिंग सॉफ़्टवेयर यह विवरण बना सकता है?

हाँ, अगर वह हर संपत्ति को अलग ट्रैक करे, ऊपर की तालिका की Schedule E लाइनें इस्तेमाल करे और आपके रिटर्न के आधार पर, आम तौर पर नकद, रिपोर्ट करे। स्प्रेडशीट में हर संपत्ति के लिए एक कॉलम रखें, आड़े में महीने, और हर किराये की लाइन के पीछे जमा की सूची। देखें किराये के बहीखाते के लिए स्प्रेडशीट या सॉफ़्टवेयर और किराये की संपत्ति के खातों की सूची।

विवरण कौन तैयार करता है, और क्या उस पर CPA के हस्ताक्षर या ट्रांसक्रिप्ट चाहिए?

Fannie Mae के किराये वाले विषय हस्ताक्षरित रिटर्न, पट्टे और बैंक के प्रमाण माँगते हैं, और CPA के हस्ताक्षर की माँग नहीं करते। ऋणदाता आपका खुद तैयार किया विवरण मानेगा या नहीं, यह उसकी मर्ज़ी है, इसलिए किसी को पैसे देने से पहले पूछ लें।

Fannie Mae ऋणदाता से कहता है कि क्लोज़िंग से पहले जो भी IRS ट्रांसक्रिप्ट मिले, उसका इस्तेमाल करके जाँचे कि आपने क्या दिया (नियम), इसलिए भरे हुए रिटर्न से न मिलने वाला विवरण अलग दिख सकता है। ट्रांसक्रिप्ट, Form 4506-C और CPA के पत्रों के लिए देखें ऋणदाता को आय साबित करना।

अगर मेरा बहीखाता पीछे है या आँकड़े नहीं मिलते तो?

जो विवरण रिटर्न या जमा से नहीं मिलता, वह सवाल बुलाता है, और जब पट्टा इस्तेमाल होता है, तब Fannie Mae के लिए ज़रूरी है कि दस्तावेज़ वाले किराये और पट्टे के बीच के किसी भी अंतर को समझाया जाए (सामान्य नियम)। जितना मिला सकें मिलाएँ। बचे हर अंतर को संपत्ति और अवधि के अनुसार कारण के साथ सूचीबद्ध करें, और विवरण को ज़बरदस्ती मिलाने के लिए न बदलें।

अगर महीने छूटे हैं, तो कुछ भी बनाने से पहले बैंक विवरणों और प्रबंधक के विवरणों से उन्हें दोबारा बनाएँ; देखें किराये की संपत्ति का बकाया बहीखाता पूरा करना।

कुछ मामलों में पेशेवर विवेक चाहिए: ऐसा रिटर्न जिसमें किराया छूट गया, कई सालों का बहीखाता गायब, निजी पैसे से मिले जमा (देखें हर किराये की संपत्ति के लिए अलग बैंक खाता), या ऐसा अंतर जिसे आप रिकॉर्ड से समझा नहीं सकते।

उदाहरण

इन उदाहरणों में US डॉलर और गोल आँकड़े हैं। ऋणदाता अलग होते हैं; गणनाएँ Fannie Mae की प्रकाशित पद्धति पर चलती हैं।

मूल्यह्रास के साथ तीन किराये की संपत्तियाँ

एक मकान मालिक के पास आख़िरी भरे Schedule E पर तीन किराये की संपत्तियाँ हैं, हर एक पूरे साल किराये पर, $90,000 किराये, $66,000 नकद खर्च (ब्याज $30,000, कर $12,000, बीमा $5,000, मरम्मत $8,000, प्रबंधन $7,200, अन्य $3,800) और $22,000 मूल्यह्रास के साथ। Schedule E का शुद्ध नतीजा $90,000 − $66,000 − $22,000 = $2,000 है। मूल्यह्रास से पहले यह $24,000 है।

Fannie Mae की पद्धति हर संपत्ति के लिए चलती है और नतीजे जोड़ती है। मिली-जुली कुल रकमों पर:

1. मूल्यह्रास, ब्याज, कर और बीमा वापस जोड़ें: $2,000 + $22,000 + $30,000 + $12,000 + $5,000 = $71,000 साल में, यानी लगभग $5,917 महीने में।
2. पूरी मासिक किस्त, $5,000, घटाएँ ($60,000 साल में: $30,000 ब्याज, $13,000 मूलधन, $12,000 कर, $5,000 बीमा)।
3. शुद्ध किराये की आय लगभग $917 महीने है, जो पूरी तभी गिनी जाती है जब मकान मालिक का 12 महीनों का अनुभव हो।

अगर मूल्यह्रास $27,000 होता, तो Schedule E $3,000 की हानि दिखाता, पर मूल्यह्रास से पहले नकद प्रवाह फिर भी $24,000 रहता।

duplex का रीफ़ाइनेंस

एक मकान मालिक निवेश वाले duplex (कोई यूनिट मकान मालिक का घर नहीं) का रीफ़ाइनेंस करता है, जो $4,000 महीने पर किराये पर है; कर और बीमा समेत नई पूरी किस्त $3,200 है। अगर duplex आख़िरी भरे Schedule E पर है, तो ऋणदाता उस रिटर्न के नकद प्रवाह से शुरू करता है, महीने के हिसाब से औसत निकालकर, फिर किस्त घटाता है, इसलिए विवरण और रिटर्न मेल खाने चाहिए। अगर नहीं है, तो ऋणदाता पट्टे के किराये का 75%, $3,000, लेता है और किस्त घटाता है (रीफ़ाइनेंस नियम): −$200 महीने, जो दायित्व गिना जाता है। दोनों में किराये का समर्थन मूल्यांकनकर्ता की किराये की अनुसूची (Form 1007 या 1025) से होना चाहिए, और पट्टे के लिए पट्टे से मेल खाते हाल के जमा चाहिए। अगर मकान मालिक एक यूनिट में रहता है, तो उस यूनिट का किराया नहीं गिना जा सकता, और Fannie Mae दूसरी यूनिट का किराया आय में और पूरी किस्त दायित्वों में, बिना घटाए, जोड़ता है (सामान्य नियम)।

साल के बीच में खरीदी किराये की संपत्ति

एक मकान मालिक जून में चौथी किराये की संपत्ति खरीदता है, ऋण आवेदन से 45 दिन से काफ़ी पहले, और 12 महीने का पट्टा करता है। वर्ष-से-अब-तक का विवरण उसके लिए छह महीने का किराया दिखाता है। संपत्ति किसी भरे Schedule E पर नहीं है, इसलिए ऋणदाता पट्टा, क्लोज़िंग विवरण और पट्टे से मेल खाते दो महीनों के जमा माँगता है। पहली तीन किराये की संपत्तियाँ भरे हुए रिटर्न से आती हैं।

आपके मामले में अलग है?

• ऋण का आवेदन खुला है और आपका बहीखाता पीछे है, स्प्रेडशीट में है, या रिटर्न या प्रबंधक के विवरणों से नहीं मिलता: ऋणदाता के लायक विवरण के लिए पहले मिलान किया हुआ बहीखाता चाहिए। देखें किराये की संपत्ति का बकाया बहीखाता पूरा करना, या ऋणदाता की चेकलिस्ट, अंतिम तारीख़, भरे हुए रिटर्न और विवरणों के साथ बहीखाता सहायता माँगें।
• किराये की संपत्तियाँ LLC, साझेदारी या S corporation के पास हैं: देखें हर किराये की संपत्ति के लिए LLC का बहीखाता और ऋणदाता को आय साबित करना।
• आपको स्वरोज़गार की आय भी साबित करनी है: देखें मॉर्गेज के लिए Schedule C की आय।
• किराया रिटर्न से छूट गया, या किराये के साल कभी फ़ाइल नहीं हुए: देखें पिछले रिटर्न से छूटी आय के लिए संशोधन और न भरे हुए रिटर्न पूरे करना।
• किराया अल्पकालिक है, या आप किरायेदारों को मेड सेवा जैसी अहम सेवाएँ देते हैं: ये सेवाएँ तय करती हैं कि वह Schedule E की जगह Schedule C पर जाएगी या नहीं (निर्देश), और जब एक-यूनिट की अल्पकालिक किराये की संपत्ति वही संपत्ति हो जिसके लिए ऋण लिया जा रहा है, तब Fannie Mae का अलग नियम है।
• आप पक्का नहीं कि क्या मरम्मत है, क्या सुधार और क्या मूल्यह्रास: देखें किराये की संपत्ति पर कर।