캐나다 임대 부동산 매각: 양도소득·CCA 환입·손실

임대 부동산 양도소득 중 얼마가 과세되나요?

자본 자산으로 임대 부동산을 보유한 캐나다 거주자는 양도소득의 50%가 과세소득에 포함됩니다. 이것은 포함 비율이지 실제로 내는 세율이 아닙니다. 실제 세금은 다른 소득과 거주하는 주(준주)에 따라 달라집니다. 포함 비율을 높이려던 제안은 취소되었고, 소득세법은 여전히 비율을 절반으로 정하고 있습니다(CRA 확인).

건물에서는 양도소득과 CCA 환입이 둘 다 생길 수 있습니다. 두 금액은 서로 다른 것을 측정합니다. 하나는 건물 자본 원가를 넘는 가치 상승분이고, 다른 하나는 이미 공제한 CCA의 되돌림입니다. 두 계산은 CRA 양도소득 안내서에서 설명합니다. 보유 기간이 짧은 매각은 대신 부동산 단기 매매 규정이 적용될 수 있습니다.

양도소득은 어떻게 계산하나요?

매각 대금에서 부동산의 조정 취득가액(adjusted cost base)과 매각 비용을 뺍니다. 토지와 건물을 따로 계산해야 건물의 CCA 결과도 구할 수 있습니다(CRA: 양도소득 계산).

주택담보대출 잔액을 양도차익에서 빼지 마십시오. 대출을 갚으면 거래 종결 때 받는 현금이 달라질 뿐, 부동산의 조정 취득가액은 달라지지 않습니다. 매입과 매각 명세서 또는 이전 시점 평가 기록, 개선 공사 청구서, 중개 수수료와 법률 비용 청구서를 보관하십시오. 매입 비용과 매각 비용은 CRA 임대 안내서에서 설명합니다. 매각을 앞두고 하거나 매각 조건으로 한 수리는 일반적으로 자본적 지출입니다. 매각과 관계없이 어차피 했을 통상적인 수리는 당기 경비로 남을 수 있습니다(CRA: 당기 경비와 자본적 지출).

CCA 환입이란 무엇이며, 어떻게 과세되나요?

미상각 자본비용(UCC)은 과거 공제와 그 밖의 조정을 거친 뒤 건물의 CCA 클래스에 남아 있는 세법상 잔액입니다. 건물에 배분된 순매각 대금이 그 잔액을 넘으면 환입이 생길 수 있습니다. 환입액은 매수인이 나중에 대금을 치르더라도 매각 연도의 임대 소득에 전액 더해집니다(CRA: T4037).

건물의 CCA 클래스에서는 UCC에서 순매각 대금과 자본 원가 중 적은 금액을 뺍니다. 클래스 잔액이 음수면 환입이고, 양수인데 클래스에 남는 자산이 없으면 최종 손실이 될 수 있습니다. 건물의 자본 원가를 넘는 양도차익은 따로 계산합니다. 1971년 이후에 취득한 임대 건물은 토지를 제외한 건물 원가가 $50,000 이상이면 일반적으로 별도의 CCA 클래스를 가집니다. 예외가 있으므로 매각으로 클래스가 종료된다고 보기 전에 이전 CCA 명세서를 확인하십시오(CRA: T4036; 소득세 시행규칙 1101조). CCA 클래스와 과거 청구는 자본비용 공제를 참고하십시오.

매각 가격을 토지와 건물로 어떻게 나누나요?

매입 가격, 매각 가격, 관련 비용은 뒷받침할 수 있는 기준으로 배분하십시오. 토지는 감가상각할 수 없습니다. 건물 배분액은 CCA 환입이나 최종 손실뿐 아니라 각 부분의 양도소득도 정합니다. 계약서에 가격이 나뉘어 있지 않다면 CRA는 시 정부 평가액을 쓰는 예를 제시합니다. 평가액이 가치를 합리적으로 반영한다면, 매입 가격에 매입일 평가액 중 토지 비율을 곱해 토지 원가를 구하고 나머지를 건물 원가로 봅니다. 매각 대금과 매각 비용은 매각일의 비율로 나눕니다. 개보수 때문에 평가액을 믿기 어렵다면 감정 평가가 필요할 수 있습니다.

환입을 줄이려는 목적만으로 배분 방식을 고르지 마십시오. 건물의 매각 대금이 건물의 원가 금액(cost amount)과 자본 원가 모두보다 적으면, 특히 토지 가치가 올랐을 때 소득세법 13(21.1)항에 따라 건물과 토지의 배분이 다르게 간주될 수 있습니다. 계약서, 시 정부 평가액, 감정 평가서를 CCA 기록과 함께 보관하십시오.

임대 부동산을 손해 보고 팔면 어떻게 되나요?

토지에서 생긴 손실은 양도손실일 수 있지만, 감가상각 대상 건물의 손실은 그렇지 않습니다. 대신 건물의 CCA 클래스에 UCC 잔액이 있고 그 클래스에 남는 자산이 없다면 최종 손실(terminal loss)이 생길 수 있습니다(CRA: 임대 부동산 매각; CRA: T4036).

토지의 양도손실은 일반적으로 양도소득과만 상계되며, 급여나 임대 소득과는 상계되지 않습니다. 쓰지 못한 순양도손실은 일반적으로 직전 3개 과세연도로 소급하거나 이후 과세연도로 이월할 수 있습니다(CRA: 양도소득과 손실 신고). 최종 손실은 일반적으로 임대 소득을 줄이며 임대 손실을 만들 수도 있습니다. 토지에서도 양도차익이 있다면 최종 손실을 청구하기 전에 건물 매각 대금에 관한 특별 규정을 먼저 적용하십시오(CRA: T4036). 특수관계자(affiliated person)에게 매각했고 30일 뒤에도 본인이나 그 특수관계자가 건물을 여전히 소유하거나 다시 취득할 수 있다면 손실 인정이 미뤄질 수 있습니다(소득세법 13(21.2)항).

매수인이 나누어 대금을 치르면 양도소득을 여러 해에 나눌 수 있나요?

매각 대금 중 연말 이후에 받을 몫에 대해서는 양도소득 준비금(capital gains reserve)을 청구할 수 있습니다. 준비금은 일반 임대 부동산의 양도소득을 최대 5개 과세연도에 걸쳐 나눌 수 있지만, CCA 환입은 나누지 못합니다(CRA: 양도소득 준비금; 소득세법 40조).

준비금은 아직 받지 못한 대금과 연간 법정 한도, 두 가지로 제한됩니다. 매수인이 마지막 대금을 치르기 전에 양도소득 일부를 신고해야 할 수 있으며, 준비금으로 전체 양도소득을 그때까지 미룰 수는 없습니다. 먼저 전체 양도소득을 계산하고, Form T2017로 준비금을 청구하고, 다음 해에 전년도 준비금을 다시 더한 뒤 새 준비금을 계산합니다. 정해진 시점에 캐나다 거주자 신분을 잃거나 본인이 지배하는 법인에 팔면 일반적으로 청구할 수 없습니다(CRA: 양도소득 준비금). 매매 계약서와 대금 지급 일정을 보관하십시오.

다른 임대 부동산을 사면 세금을 미룰 수 있나요?

일반 임대 부동산을 자발적으로 판 뒤 다른 임대 부동산을 사더라도 그것만으로 양도소득이나 환입이 미뤄지지 않습니다. 주로 임대료를 얻기 위해 쓰는 자산은 일반적으로 "former business property(과거 사업용 자산)" 규정에서 제외됩니다. 특수관계인에게 임대하여 임대가 아닌 사업에 주로 쓰게 한 건물은 대체 자산과 선택 요건을 갖추면 해당될 수 있습니다(CRA: 대체 자산 폴리오; 소득세법 248조).

파괴나 수용 같은 비자발적 처분은 해당될 수 있습니다. 개인의 경우 대체 자산은 대금을 받을 수 있게 된 뒤 두 번째 과세연도 말까지 취득해야 하고, 요건을 갖춘 자발적 매각은 바로 다음 과세연도 말까지 취득해야 합니다. 소유자는 대체 자산을 취득한 해의 신고서에서 선택하며, 취득이 다른 해에 이루어지면 서한을 첨부합니다. 유효한 선택은 양도소득과 CCA 환입을 모두 미룰 수 있습니다(CRA: 대체 자산 폴리오).

큰 양도소득이 대체 최저세를 발생시킬 수 있나요?

그렇습니다. 큰 과세 양도소득이 있으면 별도의 대체 최저세(alternative minimum tax) 계산이 필요할 수 있고, 결과는 임대 부동산 매각만이 아니라 신고서 전체에 따라 달라집니다. CRA는 확인해야 할 상황 중 하나로 과세 양도소득을 듭니다. 이때 Form T691을 사용합니다. 준비금, 다른 양도차익과 손실, 공제, 세액공제에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

퀘벡 주 거주자는 Form TP-776.42-V로 퀘벡 주 최저세도 계산해야 할 수 있습니다. 대금 지급을 미루는 데 합의하거나 매각 대금을 예산에 잡기 전에 두 계산을 모두 확인하십시오.

매각을 세금 신고서에 어떻게 신고하나요?

자본 자산 처분은 손실이 나더라도 Schedule 3에 신고합니다. CCA 환입이나 최종 손실은 건물의 CCA 명세서를 사용해 Form T776에 신고하며, 공동 소유자는 각자 본인 지분을 신고합니다(CRA: Schedule 3 작성; CRA: T4036).

CRA는 과세 양도소득이 없어도 자본 자산 처분에 대해 신고서를 요구합니다. 퀘벡 주의 Schedule G와 TP-128-V는 퀘벡 주의 별도 신고서를 다룹니다. 신고하기 전에 각 공동 소유자의 지분을 매각 명세서와 이전 CCA 명세서에 맞춰 대조하십시오.

예시

설명용 캐나다 달러 금액입니다. 한 개인이 임대 부동산을 C$400,000에 사서 C$100,000은 토지에, C$300,000은 건물에 배분했습니다. 이후 C$40,000의 자본적 개선으로 건물 원가가 C$340,000이 되었습니다. 이 개인은 CCA C$50,000을 청구했고, UCC는 C$290,000이 남았습니다. 그 밖의 매입 비용이나 건물 클래스의 다른 자산은 없다고 가정합니다.

부동산을 C$600,000에 팝니다. 토지는 C$180,000, 건물은 C$420,000입니다. 매각 비용 C$20,000은 토지에 C$6,000, 건물에 C$14,000으로 배분합니다.

전체 양도차익은 C$140,000이고, 그중 C$70,000이 소득에 포함됩니다. CCA에서는 UCC C$290,000에서 건물의 순매각 대금 C$406,000과 건물 자본 원가 C$340,000 중 적은 금액을 뺍니다. 음수 잔액 C$50,000이 환입이며 임대 소득으로 전액 포함됩니다. 따라서 다른 공제나 손실을 반영하기 전에 이 개인의 소득에 C$120,000이 들어갑니다. 이는 소득에 포함되는 금액이지 세금 고지액이 아닙니다.

상황이 다르신가요?

• 그 부동산이 한때 본인의 집이었거나 본인이 들어가 살았던 경우: 간주 매각이나 선택에 따라 취득가액이 달라질 수 있습니다. 주택을 임대용으로 바꿀 때와 주 거주용 주택 면세를 참고하십시오.
• 부동산을 365일 미만 동안 보유한 경우: 부동산 단기 매매 규정이 양도소득 처리를 대신할 수 있습니다.
• 비거주자이거나 부동산이 캐나다 밖에 있는 경우: 비거주자의 캐나다 부동산 매각, 캐나다 밖의 부동산, 미국 부동산을 파는 캐나다 거주자를 참고하십시오.
• 부동산이 신축이거나 대규모로 개보수된 경우: 거래 종결 전에 주거용 부동산의 GST/HST를 확인하십시오.
• 법인이 임대 부동산을 소유한 경우: 지주회사와 투자 법인을 참고하십시오.
• 파트너십이 임대 부동산을 소유한 경우: 파트너십이 양도차익을 파트너에게 배분합니다. 세금 신고 준비로 그 명세서를 검토하십시오.
• 이전 매각을 빠뜨린 경우: 미신고 소득과 자발적 신고를 참고하십시오.
• 양도차익이 크거나, 최종 손실 가능성이 있거나, 매도인이 대금을 나누어 받는 조건이 있거나, 개인 용도로 쓴 해가 있는 경우: 양쪽 거래 종결 명세서, 이전 CCA 명세서, 개선 공사 청구서, 평가서, 법률 비용과 중개 수수료 청구서를 모아 세금 신고 준비를 받으십시오.