Annexe C et prêt hypothécaire : ce que le prêteur réintègre

Comment un prêteur hypothécaire calcule-t-il le revenu à partir de l'annexe C?

Un prêteur part du bénéfice net de votre annexe C produite, puis l'ajuste pour obtenir un chiffre de flux de trésorerie. Il ne part pas de vos livres. Selon le Selling Guide de Fannie Mae, le règlement des prêteurs qui lui vendent des prêts, le prêteur réintègre l'amortissement, l'épuisement, l'utilisation d'une partie du domicile à des fins d'affaires, l'amortissement des actifs incorporels et les pertes pour sinistre, et il soustrait les revenus non récurrents et l'exclusion des repas. De vraies déductions peuvent donc réduire moins votre revenu admissible qu'il n'y paraît.

À réunir : les déclarations fédérales signées pour deux ans, avec toutes les annexes, un état des résultats depuis le début de l'année, les annexes K-1 éventuelles et les relevés bancaires qu'un prêteur peut demander.

Ce sont les règles de Fannie Mae. Un prêt assuré par la FHA suit le manuel propre au HUD, les autres programmes ont leurs propres règles, et un prêteur peut demander plus que les documents minimaux (Selling Guide B3-3.1-01). Demandez quel programme de prêt et quelle feuille de calcul votre prêteur utilise avant de changer quoi que ce soit.

Si une préapprobation est revenue plus basse que prévu et qu'une date de clôture est fixée, lisez les sections sur les réintégrations et sur la modification avant de changer la déclaration ou les livres. Votre cas n'est pas non plus simple si votre revenu a baissé, si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans, si le revenu vient d'une société de type S ou d'une société de personnes, si votre dernière déclaration n'est pas produite, ou si vos livres et votre déclaration ne concordent pas.

Quelles déductions de l'annexe C un prêteur peut-il réintégrer?

Fannie Mae dit au prêteur de réintégrer cinq éléments récurrents réclamés à l'annexe C : l'amortissement, l'épuisement, l'utilisation d'une partie du domicile à des fins d'affaires, l'amortissement des actifs incorporels et les pertes pour sinistre (Selling Guide B3-3.6-03). Le prêteur consigne son analyse dans le Cash Flow Analysis (formulaire 1084) de Fannie Mae ou dans un formulaire équivalent (Selling Guide B3-3.5-01); demandez lequel il a utilisé et ce qu'il a réintégré. Les instructions de l'annexe C de l'IRS montrent où chaque élément apparaît.

La ligne 13 combine l'amortissement et la passation en charges de l'article 179, alors que le Selling Guide parle d'amortissement. Demandez si le prêteur réintègre toute la ligne, surtout après un gros achat d'équipement ponctuel. Si vous déduisez le taux kilométrique standard, la ligne 13 ne montre aucun amortissement pour ce véhicule, mais l'amortissement est compris dans le taux (Publication 463). Conservez votre registre de kilométrage et demandez si le prêteur compte cette partie. Pour la déduction pour domicile elle-même, voir le bureau à domicile : méthode simplifiée ou frais réels.

Les autres dépenses de l'annexe C ne figurent pas sur cette liste. Le Selling Guide dit séparément au prêteur d'ajuster le flux de trésorerie pour une perte non récurrente, comme une dépense exceptionnelle ponctuelle (Selling Guide B3-3.6-01).

Que soustrait un prêteur du revenu de l'annexe C?

Un prêteur déduit le revenu qui ne se répétera pas et toute exclusion des repas et du divertissement (Selling Guide B3-3.6-03).

Revenu non récurrent. L'annexe C peut comprendre un revenu qui ne provient pas des bénéfices de l'entreprise. La ligne 6 regroupe les revenus d'entreprise non déclarés ailleurs, comme les créances irrécouvrables recouvrées, les ventes de rebuts et les prix et récompenses liés à l'entreprise (instructions). Un élément ponctuel à cet endroit est du genre que le prêteur peut retirer.

Exclusion des repas et du divertissement. La ligne 24b ne montre que la partie déductible des repas d'affaires, dans la plupart des cas 50 % de ce que vous avez dépensé (instructions). Le thème du Selling Guide dit au prêteur de déduire toute exclusion de ce genre, mais ne donne aucun calcul. Demandez quel chiffre de l'annexe C la feuille de calcul du prêteur utilise.

Que remettre à un prêteur si je n'ai pas de talons de paie?

Un emprunteur travailleur autonome prouve son revenu par des déclarations fédérales produites, et non par des talons de paie. Fannie Mae permet au prêteur d'utiliser des déclarations signées avec toutes les annexes applicables, ou des relevés de l'IRS qui les reprennent (Selling Guide B3-3.5-01). Les relevés ne remplacent les déclarations que s'ils contiennent assez de détails pour appuyer le revenu, et le prêteur peut avoir besoin de moins de documents si la validation automatisée de Fannie Mae confirme le revenu de votre annexe C (Selling Guide B3-3.1-02).

Si vous prévoyez utiliser l'argent de l'entreprise pour la mise de fonds, les frais de clôture ou les réserves, le prêteur doit vérifier que le retrait ne nuira pas à l'entreprise et peut demander plusieurs mois de relevés de l'entreprise ou un bilan à jour (Selling Guide B3-3.5-01).

Combien d'années de déclarations un prêteur exige-t-il?

Fannie Mae demande généralement au prêteur de documenter deux ans de revenus, à partir de vos déclarations signées ou de relevés de l'IRS (Selling Guide B3-3.5-01).

Avec moins d'historique, le prêteur peut tout de même compter votre revenu si vos déclarations signées les plus récentes montrent un revenu de travail autonome complet de 12 mois tiré de l'entreprise actuelle. Le dossier doit aussi documenter un revenu antérieur d'un niveau égal ou supérieur, dans un domaine offrant les mêmes produits ou services ou dans un emploi aux responsabilités semblables, et le prêteur doit tenir compte de votre expérience et de la dette de l'entreprise.

Un prêteur peut accepter une seule année de déclarations au lieu de deux lorsque l'entreprise existe depuis cinq ans et que vous détenez une participation de 25 % ou plus pendant toute cette période.

« L'année la plus récente » désigne la dernière déclaration qui devait avoir été produite auprès de l'IRS, et le dossier de prêt doit toujours comprendre la dernière déclaration que vous avez produite. Si vous faites la demande tôt dans l'année, la déclaration la plus récente n'est peut-être pas encore due ni produite. Ce dont le prêteur a alors besoin dépend du moment de votre demande et du moment où le prêt est déboursé (la date de déblocage des fonds) (Selling Guide B1-1-03).

Les dates changent si l'IRS déplace une date limite de production.

Que se passe-t-il si mon revenu a baissé par rapport à l'an dernier?

Une année en baisse ne se règle pas par une formule, mais elle attire un examen plus attentif. Fannie Mae dit au prêteur de se concentrer sur les tendances du revenu et sur ses sources, de confirmer que chaque source est stable et susceptible de se poursuivre, et d'écarter le revenu qui ne paraît pas stable (Selling Guide B3-3.6-01). Lorsqu'il analyse le revenu d'entreprise, le prêteur mesure d'une année à l'autre les tendances du revenu brut, des dépenses et du revenu imposable (Selling Guide B3-3.5-01).

Aucun de ces deux thèmes ne fixe de formule pour savoir quel chiffre d'année le prêteur utilise. Le prêteur peut mesurer les tendances avec le Comparative Income Analysis (formulaire 1088) de Fannie Mae, son Income Calculator ou une autre méthode qui montre équitablement la viabilité de l'entreprise (Selling Guide B3-3.5-01) : demandez donc laquelle votre prêteur utilise. Préparez une explication simple, comme un client perdu, un coût ponctuel ou un creux saisonnier, et un état de l'année en cours qui montre où en est le revenu, si les faits l'appuient. Pour un propriétaire de 25 % ou plus d'une société de type S ou d'une société de personnes, Fannie Mae énonce un critère explicite de tendance du revenu; voir la section sur la société de type S et la société de personnes.

Un prêteur hypothécaire veut-il un état des résultats?

Un prêteur hypothécaire n'a pas besoin d'un état des résultats depuis le début de l'année pour la plupart des entreprises, mais il peut en exiger un lorsque la demande est datée de plus de 120 jours après la fin de l'année d'imposition de l'entreprise et qu'il a besoin de l'état pour juger si le revenu est stable ou se poursuit (Selling Guide B3-3.7-04). Pour une entreprise dont l'année est l'année civile, cela correspond à peu près à la fin d'avril.

L'état peut être audité ou non, et un état typique ressemble à l'annexe C. Le thème n'exige pas la signature d'un CPA, et l'acceptation par un prêteur d'un état que vous avez préparé est sa décision; la preuve du revenu d'un travailleur autonome auprès d'un prêteur explique qui peut en préparer un.

Montrez l'amortissement, l'épuisement, l'utilisation du domicile et les éléments ponctuels sur des lignes distinctes pour que le prêteur puisse appliquer les mêmes ajustements qu'il a appliqués à vos déclarations, et utilisez les catégories de l'annexe C pour que l'état et la déclaration concordent (plan comptable pour l'annexe C).

Pourquoi le prêteur obtient-il des relevés de l'IRS, et qu'est-ce qui doit concorder?

Le prêteur utilise les relevés pour comparer la déclaration que vous lui avez remise à ce que détient l'IRS. L'IRS ne fournit des dossiers fiscaux à un prêteur qu'avec votre consentement, par son Income Verification Express Service : vous autorisez la demande dans votre compte de l'IRS, ou par le prêteur au moyen du formulaire 4506-C.

Fannie Mae exige un formulaire 4506-C signé de chaque emprunteur dont le revenu est utilisé, sauf exceptions, comme un revenu que sa validation automatisée confirme. Une demande couvre un seul numéro de formulaire de déclaration : une déclaration personnelle et une déclaration d'entreprise exigent donc des formulaires distincts (Selling Guide B3-3.1-02).

Vos copies de la déclaration, votre état des résultats et le relevé devraient être cohérents entre eux. Un relevé de déclaration montre la plupart des lignes telles qu'elles ont été produites et ne reflète pas les changements ultérieurs, tandis qu'un relevé de compte montre les ajustements ultérieurs (instructions du formulaire). Si un relevé diffère de ce que vous avez remis au prêteur, celui-ci garde au dossier l'explication ou les documents sur l'écart.

Vous pouvez consulter vos propres relevés dans votre compte en ligne de l'IRS pour voir ce que le prêteur verra. Pour la demande elle-même, voir la preuve du revenu d'un travailleur autonome auprès d'un prêteur.

Dois-je modifier ma déclaration ou changer mes livres pour montrer plus de revenu?

Ne modifiez que pour corriger de véritables erreurs, jamais pour gonfler un revenu en vue d'un prêt, et ne changez pas vos livres pour les adapter à un prêt. Conservez-les de façon à pouvoir rapprocher un état de la déclaration, en expliquant les écarts.

Une dépense de l'annexe C doit être ordinaire et nécessaire. Une déduction qui était permise et appuyée n'est pas une erreur, et en retirer une seulement pour augmenter le bénéfice déclaré augmenterait aussi l'impôt sur ce bénéfice. Omettre l'amortissement ne l'efface pas non plus : l'IRS réduit le coût de base d'un bien de l'amortissement permis ou permissible, selon le plus élevé des deux (Publication 946). Si votre prêteur suit la méthode de Fannie Mae, il réintègre l'amortissement et la déduction pour domicile : ces lignes peuvent donc réduire moins votre revenu admissible qu'il n'y paraît.

Si la déclaration est vraiment erronée, par exemple des frais personnels déduits, un revenu omis ou une dépense oubliée, corrigez-la selon ses propres mérites (modifier pour des erreurs de dépenses d'entreprise, modifier pour un revenu omis des déclarations passées), et conservez un seul ensemble de registres qui appuie la déclaration (la tenue des registres des travailleurs autonomes). Un prêteur se fonde sur les déclarations que vous avez produites : un revenu qui n'a jamais figuré dans une déclaration n'est donc pas dans les documents sur lesquels il s'appuie. Un revenu omis devrait généralement être corrigé, qu'un prêt soit en cours ou non, avec l'impôt plus les intérêts et peut-être une pénalité. Si la date d'échéance initiale n'est pas passée, une déclaration corrigée produite et payée d'ici là remplace l'original et évite les pénalités et les intérêts (IRS Topic 308). Parlez à un professionnel avant de modifier, et non après la demande.

Demandez au prêteur s'il veut la déclaration modifiée et un relevé de compte : un relevé de déclaration montre la déclaration telle qu'elle a été produite, et non les changements ultérieurs. Une modification prend aussi du temps. L'IRS vous demande de prévoir 8 à 12 semaines pour un formulaire 1040-X, et certains prennent jusqu'à 16 semaines (foire aux questions de l'IRS). Une date de clôture peut ne pas attendre.

La façon dont l'équipement est déduit dans la prochaine déclaration est une décision fiscale prise pour des raisons fiscales avec votre préparateur. Elle change le bénéfice imposable, et donc vos acomptes d'impôt estimatif trimestriels.

Comment un prêteur lit-il une société de type S ou une société de personnes plutôt que l'annexe C?

Un prêteur lit votre annexe K-1 et la déclaration de l'entreprise, puis vérifie si l'argent était à votre disposition. Le propriétaire d'une société de type S peut aussi recevoir un salaire ou des dividendes, distincts de sa part du K-1 (Selling Guide B3-3.7-02). Une LLC à membre unique que l'IRS ignore déclare dans la déclaration de son propriétaire, et un propriétaire particulier peut utiliser l'annexe C (Publication 334) : les sections ci-dessus sur l'annexe C s'appliquent alors généralement. Les lignes ci-dessous décrivent les entreprises qui produisent le formulaire 1065 ou le formulaire 1120-S.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration et sont en dollars américains. Le chiffre final d'un prêteur peut différer.

Si le prêteur réintègre l'amortissement et l'utilisation du domicile

L'annexe C d'un pigiste montre 48 000 $ US de bénéfice net après 9 000 $ US d'amortissement et 3 000 $ US pour l'utilisation d'une partie du domicile à des fins d'affaires. Si le prêteur réintègre les deux selon la règle de Fannie Mae, le chiffre devient 48 000 $ US + 9 000 $ US + 3 000 $ US = 60 000 $ US avant les autres ajustements. Un élément ponctuel ou l'exclusion des repas serait ensuite soustrait.

Le revenu a baissé

Le bénéfice de l'annexe C d'un consultant était de 70 000 $ US deux ans avant la demande et de 50 000 $ US pour l'année la plus récente. Le prêteur examine la baisse du revenu brut, des dépenses et du bénéfice, peut demander un état de l'année en cours et une explication, et décide quel chiffre est stable. Les deux thèmes du Selling Guide cités ici ne disent pas quel chiffre il utilise : demandez donc quelle méthode il applique et ce qu'il doit voir.

Moins de deux ans de travail autonome

Un chauffeur constitue une LLC imposée comme une entreprise individuelle et commence en juillet de l'année 1. La déclaration de l'année 1 montre six mois et 20 000 $ US de bénéfice. La déclaration de l'année 2 montre douze mois et 50 000 $ US. Cela fait 18 mois de travail autonome, soit moins de deux ans. Une fois la déclaration de l'année 2 produite, la déclaration la plus récente montre 12 mois complets. Le prêteur peut alors tenir compte du revenu si le dossier documente aussi un revenu antérieur d'un niveau égal ou supérieur dans le même domaine, par exemple 55 000 $ US par année comme chauffeur salarié avant la LLC. Il tient aussi compte de toute dette que l'entreprise a contractée.

Votre situation est différente?

• Une préapprobation est revenue trop basse et une date de clôture est fixée : les déductions que votre prêteur réintègre, ce que devrait montrer un état depuis le début de l'année et la façon de planifier la prochaine déclaration dépendent de votre déclaration et de la méthode du prêteur. Obtenez de l'aide en tenue de livres pour un état qui concorde avec votre déclaration et de l'aide en fiscalité des particuliers avant de changer la déclaration ou les livres.
• Vos livres sont en retard ou ne concordent pas avec la déclaration : un état qui ne concorde pas avec la déclaration ou les dépôts peut soulever des questions. Voir le rattrapage de livres en retard et des livres à la déclaration de revenus de l'entreprise, et obtenez de l'aide en tenue de livres.
• Une déclaration n'est pas produite ou des années manquent : un prêteur a besoin des déclarations ou des relevés des années sur lesquelles il s'appuie. Voir les dépenses de l'annexe C pour des années non produites et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Votre revenu vient d'une société de type S ou d'une société de personnes : voir l'imposition des sociétés de type S et l'imposition des sociétés de personnes, et obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés.
• Votre revenu est un loyer, ou vous avez besoin d'un prêt d'entreprise et non d'un prêt hypothécaire : voir un état des résultats locatif pour un prêteur, les états financiers pour un prêt bancaire et les états d'un prêt de la SBA.