Ingreso del Schedule C para una hipoteca: qué suma el prestamista

¿Cómo calcula un prestamista hipotecario el ingreso del Schedule C?

Un prestamista parte de la utilidad neta de su Schedule C presentado y luego la ajusta hasta obtener una cifra de flujo de efectivo. No parte de su contabilidad. Según la Selling Guide de Fannie Mae, el reglamento de los prestamistas que le venden préstamos, el prestamista suma de nuevo la depreciación, el agotamiento, el uso comercial de la vivienda, la amortización y las pérdidas por siniestro, y resta el ingreso no recurrente y la exclusión de comidas. Así, las deducciones reales pueden costar menos ingreso calificable de lo que parece.

Qué reunir: declaraciones federales firmadas de dos años con todos los anexos, un estado de resultados del año a la fecha, cualquier Schedule K-1 y los estados de cuenta bancarios que el prestamista pueda pedir.

Esas son las reglas de Fannie Mae. Un préstamo asegurado por la FHA sigue el manual propio de HUD, otros programas tienen sus propias reglas y un prestamista puede pedir más que la documentación mínima (Selling Guide B3-3.1-01). Pregunte qué programa de préstamo y qué hoja de cálculo usa su prestamista antes de cambiar nada.

Si una preaprobación salió más baja de lo que esperaba y ya hay una fecha de cierre, lea las secciones sobre sumas y enmiendas antes de cambiar la declaración o la contabilidad. Su caso tampoco es sencillo si su ingreso bajó, lleva menos de dos años como trabajador independiente, el ingreso viene de una corporación S o una sociedad de personas, su última declaración no se ha presentado, o su contabilidad y su declaración no coinciden.

¿Qué deducciones del Schedule C puede sumar de nuevo un prestamista?

Fannie Mae indica al prestamista que sume de nuevo cinco partidas recurrentes reclamadas en el Schedule C: depreciación, agotamiento, uso comercial de una vivienda, amortización y pérdidas por siniestro (Selling Guide B3-3.6-03). El prestamista registra el análisis en el Cash Flow Analysis (Form 1084) de Fannie Mae o en un formulario equivalente (Selling Guide B3-3.5-01); pregunte cuál usó y qué sumó de nuevo. Las instrucciones del Schedule C del IRS muestran dónde aparece cada partida.

La línea 13 combina la depreciación y el gasto inmediato de la sección 179, mientras que la Selling Guide habla de depreciación. Pregunte si el prestamista suma de nuevo la línea completa, sobre todo después de una compra grande y única de equipo. Si deduce la tarifa estándar por milla, la línea 13 no muestra depreciación de ese vehículo, aunque la depreciación está incluida en la tarifa (Publication 463). Conserve su registro de millas y pregunte si el prestamista cuenta esa parte. Para la deducción por vivienda en sí, vea oficina en casa: método simplificado o real.

Los demás gastos del Schedule C no están en esa lista. La Selling Guide indica por separado que el prestamista ajuste el flujo de efectivo por una pérdida no recurrente, como un gasto extraordinario de una sola vez (Selling Guide B3-3.6-01).

¿Qué resta un prestamista del ingreso del Schedule C?

Un prestamista descuenta el ingreso que no se repetirá y cualquier exclusión de comidas y entretenimiento (Selling Guide B3-3.6-03).

Ingreso no recurrente. El Schedule C puede incluir ingreso que no vino de las utilidades del negocio. La línea 6 reúne ingresos del negocio no informados en otro lugar, como deudas incobrables recuperadas, ventas de chatarra y premios o reconocimientos del negocio (instrucciones). Una partida única ahí es del tipo que un prestamista puede quitar.

Exclusión de comidas y entretenimiento. La línea 24b muestra solo la parte deducible de las comidas de negocios, en la mayoría de los casos 50% de lo que gastó (instrucciones). El tema de la Selling Guide indica al prestamista que reste cualquier exclusión de ese tipo, pero no da un cálculo. Pregunte qué cifra del Schedule C usa la hoja de cálculo del prestamista.

¿Qué entrego a un prestamista si no tengo talones de pago?

Un prestatario trabajador independiente prueba su ingreso con declaraciones federales presentadas, no con talones de pago. Fannie Mae permite que el prestamista use declaraciones firmadas con todos los anexos aplicables, o las transcripciones del IRS de esas declaraciones (Selling Guide B3-3.5-01). Las transcripciones sirven solo cuando tienen detalle suficiente para respaldar el ingreso, y el prestamista puede necesitar menos documentos si la validación automatizada de Fannie Mae confirma su ingreso del Schedule C (Selling Guide B3-3.1-02).

Si piensa usar dinero del negocio para el pago inicial, los costos de cierre o las reservas, el prestamista debe verificar que el retiro no perjudique al negocio y puede pedir varios meses de estados del negocio o un balance general actual (Selling Guide B3-3.5-01).

¿Cuántos años de declaraciones necesita un prestamista?

Por lo general, Fannie Mae pide que el prestamista documente dos años de ingresos, con sus declaraciones firmadas o transcripciones del IRS (Selling Guide B3-3.5-01).

Con menos historial, el prestamista aún puede contar su ingreso si sus declaraciones firmadas más recientes muestran un período completo de 12 meses de ingreso como trabajador independiente del negocio actual. El expediente también debe documentar ingresos anteriores del mismo nivel o mayores, en un campo con los mismos productos o servicios o en un empleo con responsabilidades similares, y el prestamista debe ponderar su experiencia y la deuda del negocio.

Un prestamista puede aceptar un año de declaraciones en vez de dos cuando el negocio existe desde hace cinco años y usted ha tenido una participación de propiedad de 25% o más durante todo ese período.

«Año más reciente» significa la última declaración que debió haberse presentado al IRS, y el expediente del préstamo siempre debe incluir la última declaración que usted presentó. Si solicita a principios de año, puede que la declaración más nueva aún no venza o no se haya presentado. Lo que necesita entonces el prestamista depende de cuándo solicita y de cuándo se desembolsa el préstamo (la fecha de desembolso) (Selling Guide B1-1-03).

Las fechas cambian si el IRS cambia una fecha de presentación.

¿Qué pasa si mi ingreso bajó respecto al año pasado?

Un año a la baja no se resuelve con una fórmula, pero atrae una revisión más cuidadosa. Fannie Mae indica al prestamista que se concentre en las tendencias de ganancias y en las fuentes de ingreso, que confirme que cada fuente es estable y es probable que continúe, y que deje fuera el ingreso que no parezca estable (Selling Guide B3-3.6-01). Al analizar el ingreso del negocio, el prestamista mide las tendencias de un año a otro en el ingreso bruto, los gastos y el ingreso gravable (Selling Guide B3-3.5-01).

Ninguno de los dos temas fija una fórmula para decidir la cifra de qué año usa un prestamista. El prestamista puede medir las tendencias con el Comparative Income Analysis (Form 1088) de Fannie Mae, con su Income Calculator o con otro método que muestre con justicia la viabilidad del negocio (Selling Guide B3-3.5-01), así que pregunte cuál usa el suyo. Tenga lista una explicación clara, como un cliente perdido, un costo único o una temporada baja, y un estado del año en curso que muestre cómo va el ingreso, si los hechos lo respaldan. Para un propietario de 25% o más de una corporación S o una sociedad de personas, Fannie Mae establece una prueba explícita de tendencia de ganancias; vea la sección sobre corporaciones S y sociedades de personas.

¿Un prestamista hipotecario quiere un estado de resultados?

Un prestamista hipotecario no necesita un estado de resultados del año a la fecha para la mayoría de los negocios, pero puede exigirlo cuando la solicitud tiene fecha de más de 120 días después del cierre del año fiscal del negocio y necesita el estado para juzgar si el ingreso es estable o continuará (Selling Guide B3-3.7-04). Para un negocio de año calendario, eso es más o menos a fines de abril.

El estado puede ser auditado o no auditado, y uno típico se parece al Schedule C. El tema no exige la firma de un CPA, y aceptar un estado que usted mismo preparó es decisión del prestamista; cómo probar ingresos de trabajador independiente ante un prestamista explica quién puede prepararlo.

Muestre la depreciación, el agotamiento, el uso de la vivienda y las partidas únicas en líneas propias para que el prestamista pueda aplicar los mismos ajustes que usó en sus declaraciones, y use las categorías del Schedule C para que el estado y la declaración coincidan (catálogo de cuentas para el Schedule C).

¿Por qué el prestamista pide transcripciones del IRS y qué debe coincidir?

El prestamista usa las transcripciones para comparar la declaración que usted entregó con lo que tiene el IRS. El IRS entrega registros de impuestos a un prestamista solo con su consentimiento, mediante su Income Verification Express Service: usted autoriza la solicitud en su cuenta del IRS, o por medio del prestamista con el Form 4506-C.

Fannie Mae exige un Form 4506-C firmado de cada prestatario cuyo ingreso se usa, con excepciones como el ingreso que su validación automatizada confirma. Una solicitud cubre un número de formulario de declaración, así que una declaración personal y una del negocio necesitan formularios separados (Selling Guide B3-3.1-02).

Sus copias de la declaración, su estado de resultados y la transcripción deben ser coherentes entre sí. Una transcripción de la declaración muestra la mayoría de las líneas tal como se presentaron y no refleja cambios posteriores, mientras que una transcripción de la cuenta muestra los ajustes posteriores (instrucciones del formulario). Si una transcripción difiere de lo que usted entregó al prestamista, este guarda en el expediente la explicación o la documentación de la discrepancia.

Puede ver sus propias transcripciones en su cuenta en línea del IRS para saber qué verá el prestamista. Para la solicitud en sí, vea cómo probar ingresos de trabajador independiente ante un prestamista.

¿Debo enmendar mi declaración o cambiar mi contabilidad para mostrar más ingreso?

Enmiende solo para corregir errores reales, nunca para inflar el ingreso y obtener un préstamo, y no cambie la contabilidad para ajustarla a un préstamo. Manténgala de modo que un estado pueda conciliarse con la declaración, con las diferencias explicadas.

Un gasto del Schedule C debe ser ordinario y necesario. Una deducción que se permitió y está respaldada no es un error, y quitar una solo para subir la utilidad informada también subiría el impuesto sobre esa utilidad. Omitir la depreciación tampoco la borra: el IRS reduce la base fiscal de un bien por la depreciación permitida o permisible, la que sea mayor (Publication 946). Si su prestamista sigue el método de Fannie Mae, suma de nuevo la depreciación y la deducción por vivienda, así que esas líneas pueden costar menos ingreso calificable de lo que parece.

Si la declaración realmente está mal, por ejemplo porque dedujo gastos personales, dejó fuera ingresos u omitió un gasto, corríjala por sus propios méritos (enmendar por errores de gastos del negocio, enmendar por ingresos omitidos en declaraciones pasadas) y lleve un solo conjunto de registros que respalde la declaración (registros de un trabajador independiente). Un prestamista trabaja con las declaraciones que usted presentó, así que el ingreso que nunca llegó a una declaración no está en los documentos en los que se apoya. El ingreso omitido generalmente debe corregirse haya o no un préstamo pendiente, con el impuesto más intereses y posiblemente una multa. Si la fecha de vencimiento original no ha pasado, una declaración corregida presentada y pagada para esa fecha reemplaza a la original y evita multas e intereses (IRS Topic 308). Hable con un profesional antes de enmendar, no después de la solicitud.

Pregunte al prestamista si quiere la declaración enmendada y una transcripción de la cuenta: una transcripción de la declaración muestra la declaración tal como se presentó, no los cambios posteriores. Una enmienda también toma tiempo. De 8 a 12 semanas es el plazo que el IRS pide prever para un Form 1040-X, y algunos tardan hasta 16 semanas (preguntas frecuentes del IRS). Es posible que la fecha de cierre no espere.

Cómo se deduce el equipo en la siguiente declaración es una decisión tributaria que se toma por razones tributarias con su preparador. Cambia la utilidad gravable y, por lo tanto, sus impuestos estimados trimestrales.

¿Cómo lee un prestamista una corporación S o una sociedad de personas en lugar del Schedule C?

Un prestamista lee su Schedule K-1 y la declaración del negocio, y luego verifica si el dinero estuvo disponible para usted. El propietario de una corporación S también puede recibir salarios o dividendos, aparte de su parte del K-1 (Selling Guide B3-3.7-02). Una LLC de un solo miembro que el IRS ignora informa en la declaración de su propietario, y un propietario individual puede usar el Schedule C (Publication 334), así que entonces suelen aplicar las secciones del Schedule C de arriba. Las filas de abajo describen negocios que presentan el Form 1065 o el Form 1120-S.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares estadounidenses. La cifra final de un prestamista puede ser distinta.

Si el prestamista suma de nuevo la depreciación y el uso de la vivienda

El Schedule C de un freelancer muestra US$48,000 de utilidad neta después de US$9,000 de depreciación y US$3,000 por uso comercial de la vivienda. Si el prestamista suma de nuevo ambas según la regla de Fannie Mae, la cifra pasa a ser US$48,000 + US$9,000 + US$3,000 = US$60,000 antes de otros ajustes. Después se quitarían una partida única o la exclusión de comidas.

El ingreso bajó

La utilidad del Schedule C de un consultor fue US$70,000 dos años antes de la solicitud y US$50,000 en el año más reciente. El prestamista revisa la caída del ingreso bruto, los gastos y la utilidad, puede pedir un estado del año a la fecha y una explicación, y decide qué cifra es estable. Los dos temas de la Selling Guide citados aquí no dicen qué cifra usa, así que pregunte qué método aplica y qué necesita ver.

Menos de dos años como trabajador independiente

Un conductor forma una LLC gravada como propietario único y empieza en julio del Año 1. La declaración del Año 1 muestra seis meses y US$20,000 de utilidad. La declaración del Año 2 muestra doce meses y US$50,000. Son 18 meses como trabajador independiente, menos de dos años. Una vez presentada la declaración del Año 2, la declaración más reciente muestra 12 meses completos. Entonces el prestamista puede considerar el ingreso si el expediente también documenta ingresos anteriores del mismo nivel o mayores en el mismo tipo de trabajo, como US$55,000 al año como conductor empleado antes de la LLC. También pondera cualquier deuda que haya asumido el negocio.

¿Su caso es distinto?

• Una preaprobación salió demasiado baja y ya hay una fecha de cierre: qué deducciones suma de nuevo su prestamista, qué debe mostrar un estado del año a la fecha y cómo se planea la próxima declaración dependen de su declaración y del método del prestamista. Obtenga ayuda de contabilidad para un estado que coincida con su declaración y ayuda de impuestos individuales antes de cambiar la declaración o la contabilidad.
• Su contabilidad está atrasada o no coincide con la declaración: un estado que no concuerda con la declaración o con los depósitos puede generar preguntas. Vea cómo ponerse al día con la contabilidad atrasada y de la contabilidad a la declaración del negocio, y obtenga ayuda de contabilidad.
• Una declaración no se ha presentado o faltan años: un prestamista necesita las declaraciones o las transcripciones de los años en los que se apoya. Vea gastos del Schedule C en años sin declarar y obtenga ayuda de impuestos individuales.
• Su ingreso viene de una corporación S o una sociedad de personas: vea cómo tributan las corporaciones S y cómo tributan las sociedades de personas, y obtenga ayuda de impuestos corporativos.
• Su ingreso es de alquiler, o necesita un préstamo comercial y no una hipoteca: vea un estado de resultados de alquiler para un prestamista, estados financieros para un préstamo bancario y estados financieros para un préstamo de la SBA.