Financiamento imobiliário: renda do Schedule C e o que se soma

Como um credor de financiamento imobiliário calcula a renda a partir do Schedule C?

O credor parte do lucro líquido do Schedule C que você entregou e o ajusta para chegar a um valor de fluxo de caixa. Ele não parte da sua escrituração. Pelo Selling Guide da Fannie Mae, o manual dos credores que vendem empréstimos a ela, o credor soma de volta depreciação, depleção, uso da casa para o negócio, amortização e perdas por sinistro, e subtrai a renda não recorrente e a exclusão das refeições. Por isso, deduções reais podem custar menos renda para aprovação do que parecem.

Para reunir: declarações federais assinadas de dois anos com todos os schedules, uma demonstração do resultado do início do ano até hoje, os Schedules K-1, se houver, e os extratos bancários que um credor pode pedir.

Essas são as regras da Fannie Mae. Um empréstimo segurado pelo FHA segue o manual próprio do HUD, outros programas têm regras próprias, e um credor pode pedir mais do que a documentação mínima (Selling Guide B3-3.1-01). Pergunte qual programa de empréstimo e qual planilha de cálculo o seu credor usa antes de mudar qualquer coisa.

Se uma pré-aprovação saiu menor do que você esperava e há uma data de fechamento marcada, leia as seções sobre valores somados de volta e retificação antes de mudar a declaração ou a escrituração. Seu caso também deixa de ser simples se a sua renda caiu, se você é autônomo há menos de dois anos, se a renda vem de uma corporação S ou sociedade de pessoas, se a sua declaração mais recente não foi entregue ou se a escrituração e a declaração divergem.

Quais deduções do Schedule C um credor pode somar de volta?

A Fannie Mae manda o credor somar de volta cinco itens recorrentes lançados no Schedule C: depreciação, depleção, uso de uma casa para o negócio, amortização e perdas por sinistro (Selling Guide B3-3.6-03). O credor registra a análise no Cash Flow Analysis (Form 1084) da Fannie Mae ou em um formulário equivalente (Selling Guide B3-3.5-01); pergunte qual ele usou e o que somou de volta. As instruções do Schedule C do IRS mostram onde cada item aparece.

A linha 13 reúne a depreciação e a despesa imediata da seção 179, enquanto o texto do Selling Guide fala em depreciação. Pergunte se o credor soma de volta a linha toda, principalmente depois de uma compra grande e única de equipamento. Se você deduz a taxa padrão por milha, a linha 13 não mostra depreciação desse veículo, mas a depreciação está embutida na taxa (Publication 463). Guarde seu registro de quilometragem e pergunte se o credor conta essa parte. Para a própria dedução da casa, veja escritório em casa: método simplificado ou real.

Outras despesas do Schedule C não estão nessa lista. O Selling Guide manda o credor, em separado, ajustar o fluxo de caixa por um prejuízo não recorrente, como uma despesa extraordinária e única (Selling Guide B3-3.6-01).

O que um credor subtrai da renda do Schedule C?

Um credor deduz a renda que não vai se repetir e qualquer exclusão de refeições e entretenimento (Selling Guide B3-3.6-03).

Renda não recorrente. O Schedule C pode incluir renda que não veio dos lucros do negócio. A linha 6 reúne a renda do negócio não informada em outro lugar, como dívidas incobráveis recuperadas, venda de sucata e prêmios do negócio (instruções). Um item único ali é o tipo que um credor pode retirar.

Exclusão de refeições e entretenimento. A linha 24b mostra apenas a parte dedutível das refeições de negócios, na maioria dos casos 50% do que você gastou (instruções). O tópico do Selling Guide manda o credor deduzir qualquer exclusão desse tipo, mas não dá um cálculo. Pergunte qual valor do Schedule C a planilha do credor usa.

O que entrego ao credor se não tenho demonstrativos de pagamento?

Um tomador autônomo comprova a renda com declarações federais entregues, não com demonstrativos de pagamento. A Fannie Mae permite que o credor use declarações assinadas com todos os schedules aplicáveis anexados, ou as transcrições delas do IRS (Selling Guide B3-3.5-01). As transcrições só valem quando trazem detalhes suficientes para sustentar a renda, e o credor pode precisar de menos documentos se a validação automatizada da Fannie Mae confirmar a renda do seu Schedule C (Selling Guide B3-3.1-02).

Se você pretende usar dinheiro do negócio para a entrada, os custos de fechamento ou as reservas, o credor deve verificar se a retirada não prejudicará o negócio e pode pedir vários meses de extratos do negócio ou um balanço patrimonial atual (Selling Guide B3-3.5-01).

Quantos anos de declarações um credor exige?

A Fannie Mae geralmente pede que o credor documente dois anos de rendimentos, a partir das suas declarações assinadas ou das transcrições do IRS (Selling Guide B3-3.5-01).

Com menos histórico, o credor ainda pode contar a sua renda se as suas declarações assinadas mais recentes mostrarem 12 meses completos de renda de autônomo do negócio atual. O arquivo também deve documentar renda anterior de nível igual ou maior, em uma área com os mesmos produtos ou serviços ou em um emprego com responsabilidades parecidas, e o credor deve avaliar a sua experiência e a dívida do negócio.

Um credor pode aceitar uma declaração em vez de duas quando o negócio existe há cinco anos e você tem uma participação societária de 25% ou mais durante todo esse período.

“Ano mais recente” significa a última declaração que já deveria ter sido entregue ao IRS, e o arquivo do empréstimo deve sempre incluir a última declaração que você entregou. Se você pede o empréstimo no início do ano, a declaração mais nova pode ainda não ter vencido nem ter sido entregue. O que o credor precisa nesse caso depende de quando você pede e de quando o empréstimo é liberado (a data do desembolso) (Selling Guide B1-1-03).

As datas mudam se o IRS mudar uma data de entrega.

E se a minha renda caiu em relação ao ano passado?

Um ano em queda não se resolve por uma fórmula, mas atrai uma análise mais cuidadosa. A Fannie Mae manda o credor focar nas tendências de rendimentos e nas fontes de renda, confirmar que cada fonte é estável e provavelmente continuará, e deixar de fora a renda que não parece estável (Selling Guide B3-3.6-01). Ao analisar a renda do negócio, o credor mede as tendências de um ano para o outro da renda bruta, das despesas e da renda tributável (Selling Guide B3-3.5-01).

Nenhum dos dois tópicos define uma fórmula para saber de qual ano o credor usa o valor. O credor pode medir tendências com o Comparative Income Analysis (Form 1088) da Fannie Mae, com o Income Calculator dela ou com outro método que mostre de forma justa a viabilidade do negócio (Selling Guide B3-3.5-01), então pergunte qual o seu credor usa. Tenha uma explicação simples pronta, como a perda de um cliente, um custo único ou uma baixa sazonal, e uma demonstração do ano corrente que mostre como está a renda, se os fatos a sustentarem. Para quem tem 25% ou mais de uma corporação S ou sociedade de pessoas, a Fannie Mae estabelece um teste explícito de tendência de rendimentos; veja a seção sobre corporação S e sociedade de pessoas.

Um credor de financiamento imobiliário quer uma demonstração do resultado?

Um credor de financiamento imobiliário não precisa de uma demonstração do resultado do início do ano até hoje para a maioria dos negócios, mas pode exigir uma quando o pedido tem data mais de 120 dias depois do fim do ano fiscal do negócio e ele precisa da demonstração para julgar se a renda é estável ou vai continuar (Selling Guide B3-3.7-04). Para um negócio com ano-calendário, isso é por volta do fim de abril.

A demonstração pode ser auditada ou não, e uma típica se parece com o Schedule C. O tópico não exige a assinatura de um CPA, e aceitar ou não uma demonstração que você mesmo preparou é decisão do credor; como comprovar a renda de autônomo a um credor explica quem pode prepará-la.

Mostre depreciação, depleção, uso da casa e itens únicos em linhas próprias, para que o credor aplique os mesmos ajustes que usou nas suas declarações, e use as categorias do Schedule C para que demonstração e declaração se alinhem (plano de contas para o Schedule C).

Por que o credor pede transcrições do IRS e o que precisa bater?

O credor usa as transcrições para conferir a declaração que você entregou com o que o IRS tem. O IRS fornece registros fiscais a um credor apenas com o seu consentimento, pelo Income Verification Express Service: você autoriza o pedido na sua conta do IRS, ou por meio do credor com o Form 4506-C.

A Fannie Mae exige um Form 4506-C assinado de cada tomador cuja renda é usada, com exceções como a renda que a validação automatizada dela confirma. Um pedido cobre o número de um formulário de declaração, então uma declaração pessoal e uma declaração da empresa precisam de formulários separados (Selling Guide B3-3.1-02).

Suas cópias da declaração, a sua demonstração do resultado e a transcrição devem ser coerentes entre si. Uma transcrição da declaração (return transcript) mostra a maioria das linhas como foram entregues e não reflete mudanças posteriores, enquanto uma transcrição da conta (account transcript) mostra ajustes posteriores (instruções do formulário). Se uma transcrição difere do que você entregou ao credor, ele guarda no arquivo a explicação ou a documentação da divergência.

Você pode ver as suas transcrições na sua conta on-line do IRS para saber o que o credor verá. Para o pedido em si, veja como comprovar a renda de autônomo a um credor.

Devo retificar a declaração ou mudar a escrituração para mostrar mais renda?

Retifique apenas para corrigir erros genuínos, nunca para inflar a renda e conseguir um empréstimo, e não mude a escrituração para se encaixar num empréstimo. Mantenha-a de forma que uma demonstração possa ser conciliada com a declaração, com as diferenças explicadas.

Uma despesa do Schedule C deve ser ordinária e necessária. Uma dedução que foi permitida e está comprovada não é um erro, e retirar uma só para aumentar o lucro informado também aumentaria o imposto sobre esse lucro. Deixar de depreciar também não apaga a depreciação: o IRS reduz o custo-base (basis) de um bem pela depreciação permitida ou permissível, a que for maior (Publication 946). Se o seu credor segue o método da Fannie Mae, ele soma de volta a depreciação e a dedução da casa, então essas linhas podem custar menos renda para aprovação do que parecem.

Se a declaração realmente está errada, como custos pessoais deduzidos, renda omitida ou uma despesa esquecida, corrija-a por seus próprios méritos (retificar por erros em despesas do negócio, retificar por renda omitida em declarações anteriores) e mantenha um único conjunto de registros que sustente a declaração (guarda de registros para autônomos). Um credor trabalha com as declarações que você entregou, então a renda que nunca chegou a uma declaração não está nos documentos em que ele se baseia. A renda omitida geralmente deve ser corrigida, haja ou não um empréstimo pendente, com o imposto mais juros e possivelmente multa. Se a data de vencimento original ainda não passou, uma declaração corrigida, entregue e paga até lá substitui a original e evita multas e juros (IRS Topic 308). Converse com um profissional antes de retificar, não depois do pedido.

Pergunte ao credor se ele quer a declaração retificada e uma transcrição da conta: uma transcrição da declaração mostra a declaração como foi entregue, não as mudanças posteriores. Uma retificação também leva tempo. O IRS pede que você aguarde 8 a 12 semanas por um Form 1040-X, e alguns levam até 16 semanas (perguntas frequentes do IRS). Uma data de fechamento pode não esperar.

Como o equipamento é deduzido na próxima declaração é uma decisão tributária, tomada por razões tributárias com o seu preparador. Ela muda o lucro tributável e, portanto, o seu imposto estimado trimestral.

Como um credor lê uma corporação S ou sociedade de pessoas em vez do Schedule C?

Um credor lê o seu Schedule K-1 e a declaração da empresa e depois testa se o dinheiro estava disponível para você. O proprietário de uma corporação S também pode receber salários ou dividendos, separados da parte do K-1 (Selling Guide B3-3.7-02). Uma LLC de um único membro que o IRS desconsidera informa na declaração do proprietário, e um proprietário pessoa física pode usar o Schedule C (Publication 334), então as seções do Schedule C acima geralmente se aplicam nesse caso. As linhas abaixo descrevem empresas que entregam o Form 1065 ou o Form 1120-S.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e usam dólares americanos. O valor final de um credor pode ser diferente.

Se o credor soma de volta a depreciação e o uso da casa

O Schedule C de um freelancer mostra US$48.000 de lucro líquido, depois de US$9.000 de depreciação e US$3.000 de uso da casa para o negócio. Se o credor soma de volta os dois pela regra da Fannie Mae, o valor passa a ser US$48.000 + US$9.000 + US$3.000 = US$60.000 antes de outros ajustes. Um item único ou a exclusão das refeições sairia depois.

A renda caiu

O lucro do Schedule C de um consultor foi de US$70.000 dois anos antes do pedido e de US$50.000 no ano mais recente. O credor analisa a queda da renda bruta, das despesas e do lucro, pode pedir uma demonstração do início do ano até hoje e uma explicação, e decide qual valor é estável. Os dois tópicos do Selling Guide citados aqui não dizem qual valor ele usa, então pergunte qual método ele aplica e o que precisa ver.

Menos de dois anos como autônomo

Um motorista abre uma LLC tributada como empresário individual e começa em julho do Ano 1. A declaração do Ano 1 mostra seis meses e US$20.000 de lucro. A declaração do Ano 2 mostra doze meses e US$50.000. São 18 meses como autônomo, menos de dois anos. Depois que a declaração do Ano 2 é entregue, a declaração mais recente mostra 12 meses completos. O credor pode então considerar a renda se o arquivo também documentar renda anterior de nível igual ou maior na mesma área de trabalho, como US$55.000 por ano como motorista empregado antes da LLC. Ele também avalia qualquer dívida que o negócio tenha assumido.

E no seu caso?

• Uma pré-aprovação saiu baixa demais e há uma data de fechamento marcada: quais deduções o seu credor soma de volta, o que uma demonstração do início do ano até hoje deve mostrar e como planejar a próxima declaração dependem da sua declaração e do método do credor. Procure ajuda com escrituração contábil para uma demonstração que combine com a sua declaração e ajuda com declaração de pessoa física antes de mudar a declaração ou a escrituração.
• Sua escrituração está atrasada ou não bate com a declaração: uma demonstração que diverge da declaração ou dos depósitos pode gerar perguntas. Veja como atualizar uma escrituração atrasada e da escrituração à declaração da empresa, e procure ajuda com escrituração contábil.
• Uma declaração não foi entregue ou faltam anos: um credor precisa das declarações ou transcrições dos anos em que se baseia. Veja despesas do Schedule C em anos sem declaração entregue e procure ajuda com declaração de pessoa física.
• Sua renda vem de uma corporação S ou sociedade de pessoas: veja como as corporações S são tributadas e como as sociedades de pessoas são tributadas, e procure ajuda com declaração de corporação.
• Sua renda é de aluguel, ou você precisa de um empréstimo empresarial, não de um financiamento imobiliário: veja uma demonstração do resultado de aluguel para um credor, demonstrações financeiras para um empréstimo bancário e demonstrações para empréstimos da SBA.