Schedule E 임대일수·개인 사용 14일 규칙

Schedule E 2번 줄의 공정 임대일수란 무엇인가요?

공정 임대일수는 부동산을 공정한 임대 가격으로 임대한 날수입니다. 개인 사용일수는 본인, 가족, 공동 소유자, 또는 공정한 가격보다 적게 낸 사람이 사용한 날수입니다. Schedule E 2번 줄에는 임대 부동산마다 이 두 수를 적으며, 두 수는 서로 다른 세 가지를 정합니다.

개인 용도로 쓴 사람이 없고 임대한 날이 모두 공정한 가격이었다면 개인 사용일수가 없고 일수 배분도 없습니다. 모든 경비가 임대 경비입니다. 등록만 하고 비어 있던 날은 이 어느 수에도 들어가지 않습니다. 제280A조에 따른 이 연방 규정은 주택, 아파트, 콘도, 이동식 주택, 보트 등 비슷한 부동산에 적용됩니다. 주 신고서와 지방 숙박세는 각자의 규정을 따릅니다.

무료나 할인된 숙박이 있었거나, 공동 소유자가 썼거나, 집을 맞바꿨거나, 신고서에 손실이 나오거나, 부동산이 여러 개이거나, 과거 연도를 대략적으로 센 일수로 제출했거나, 결제 플랫폼의 Form 1099-K가 숙박일 달력과 맞지 않는 경우에는 간단하지 않습니다. 일수를 세기 전에 모든 숙박일의 달력, 묵은 사람과 낸 금액, 그해 경비 합계를 준비하세요.

투숙객에게 객실 정리 서비스(maid service) 같은 상당한 서비스를 제공하는 호스트는 대신 Schedule C로 신고합니다(Schedule E 작성 안내). 호스트의 Schedule C와 Schedule E 구분을 참고하세요.

어떤 날이 개인 사용일인가요?

개인 사용일은 본인이나 규정상 본인으로 보는 사람이 부동산을 사용한 날이며, 하루 중 일부만 써도 해당합니다(Schedule E 작성 안내, Publication 527).

사촌이나 인척은 이 정의상 "가족"이 아니지만, 누구든 할인되거나 무료인 숙박은 여전히 개인 사용입니다.

어떤 날은 개인 사용으로 보지 않나요?

두 종류의 날은 제외합니다. 수리하는 날과, 주택 사용 여부 판단에서만 제외되는 긴 임대 전후의 주 거주지 사용일입니다(Publication 527).

• 수리와 유지 관리일: 부동산을 수리하고 유지(개량 제외)하는 데 사실상 온종일 일한 날은, 그날 가족이 놀러 쓰더라도 개인 사용이 아닙니다.
• 임대 전후의 주 거주지 사용일: 공정한 가격으로 임대했거나 임대용으로 내놓은 기간이 연속 12개월 이상 이어진 경우, 그 전후에 주 거주지로 살던 날은 개인 사용으로 보지 않습니다. 그보다 짧은 기간이고 매각이나 교환으로 끝났다면 그 전의 날만 제외합니다(section 280A(d)(4)).

두 번째 규칙은 경비 배분을 바꾸지 않습니다. 살던 기간의 비용은 개인 비용으로 남고, 임대 경비와 감가상각은 부동산이 임대 용도로 바뀐 날부터 시작합니다.

임대일수, 등록일수, 365일 중 무엇으로 나누나요?

사용한 일수, 즉 임대일수와 개인 사용일수의 합으로 나눕니다. 임대할 수 있었지만 임대하지 못한 날은 임대일수가 아니며, IRS는 365일로 나누지 않습니다(Publication 527, section 280A(e)). Publication 527과 그 작성표는 모기지 이자와 재산세를 포함한 모든 공통 비용을 이 방식으로 나눕니다. 법률의 일수 한도는 임대 여부와 관계없이 공제할 수 있는 항목에는 적용되지 않으므로(section 280A(e)(2)), 이 두 비용은 다른 방식으로 나눌 수도 있습니다. 이 페이지는 IRS 방식을 따릅니다.

예를 들어 120일 동안 등록했고 그중 60일을 임대했으며 다른 30일은 본인이 쓴 부동산의 임대 비율은 90일 중 60일입니다. 등록한 120일 중 60일도, 365일 중 60일도 아닙니다.

두 가지 날은 주의가 필요합니다.

• 공정한 가격으로 임대했는데 본인도 쓴 날: 예를 들어 세입자가 환불 없이 주말 동안 본인이 쓰게 해 준 경우입니다. 경비 배분에서는 임대일이지만, 주택 사용 여부 판단에서는 개인 사용일입니다.
• 공정한 가격보다 낮게 임대한 날: 둘 다에서 개인 사용일입니다. 아래 15일 규칙에서는 여전히 임대한 날입니다.

모기지 이자, 세금, 보험료, 공과금, 수리비는 어떻게 나누나요?

두 가지 용도에 모두 쓰이는 비용은 임대 일수 비율로 나누고, 한 용도에만 쓰이는 비용은 그 용도에 배정합니다. 부동산을 주택으로 사용했는지와 관계없이 적용됩니다(Schedule E 작성 안내, Publication 527).

항목별 공제를 하면 모기지 이자와 재산세 중 개인 몫은 한도 안에서 Schedule A에 적을 수 있습니다. 임대하는 두 번째 주택의 모기지 이자는 다음 항목에서 정의하는 대로 그 부동산을 주택으로 사용한 경우에만, 그리고 적격 주택으로 선택한 두 번째 주택 하나에 대해서만 Schedule A에서 인정됩니다(Publication 936). 다른 비용 중 개인 몫은 공제할 수 없습니다(Topic no. 415, Publication 527).

임대 부동산은 언제 본인의 주택으로 보며, 무엇이 달라지나요?

개인 사용일이 공정한 임대 가격으로 다른 사람에게 임대한 일수의 14일 또는 10% 중 큰 쪽을 넘으면 그 부동산을 주택으로 사용한 것입니다(section 280A(d)). "주택으로 사용"은 개인 사용일에 대한 세법상 용어이며, 반드시 거기에 살아야 하는 것은 아닙니다. 공정한 가격의 임대일수가 140일을 넘어야 비율 쪽이 더 높은 기준이 됩니다. 이 판단에서는 본인도 쓴 날은 임대일이 아니라 개인 사용일로 셉니다.

수동적 손실 규정, 감가상각, 수리인지 개량인지의 문제는 임대 부동산 세금을 참고하세요.

15일 미만 임대했다면 임대료를 신고해야 하나요?

그 부동산을 주택으로 사용했다면 신고하지 않습니다. 이 경우 임대료를 신고하지 않고, 임대 경비를 공제하지 않으며, 그 부동산을 Schedule E에 적지 않습니다. 모기지 이자, 재산세, 재해 손실은 일반적인 Schedule A 규정을 따릅니다(Schedule E 작성 안내, Publication 527).

이 면제를 위해서는 가격과 관계없이 누구에게든 실제로 임대한 모든 날을 셉니다. 시세보다 낮은 유료 숙박과 본인도 쓴 임대일도 포함됩니다(section 280A(g)). 이 합계는 2번 줄의 공정 임대일수보다 클 수 있습니다. Worksheet 5-1은 공정한 가격의 일수를 묻지만, 법률은 "실제로 임대한"이라고 하며 법률이 우선합니다.

이 면제는 두 번째 주택뿐 아니라 주 거주지에도 적용됩니다. 그 집에 살면서 15일 미만 임대하는 경우 그 집에서 지낸 본인의 날은 개인 사용이므로 첫 번째 조건이 충족됩니다(section 280A(g)).

이 규칙은 두 조건을 모두 요구합니다. 10일 사용하고 10일 임대한 두 번째 주택은 10이 14를 넘지 않으므로 주택으로 사용한 것이 아니며, 임대료를 신고하고 경비를 나눕니다. 45일 사용하고 공정한 가격으로 14일, 할인된 가격으로 1일 임대한 집은 15일 임대한 것이므로 임대료를 신고합니다.

결제 플랫폼이 그 대금을 Form 1099-K로 보고했다면 Form 1099-K와 임대료 대사를 참고하세요.

주택으로 사용하고 15일 이상 임대했습니다. 손실은 얼마나 공제할 수 있나요?

임대료는 전부 신고합니다. 임대료가 경비와 감가상각의 임대 비율 몫보다 크면 모두 공제하고 작성표는 건너뜁니다. 경비가 더 크면 운영 비용과 감가상각은 임대료를 0으로 줄이는 데까지만 공제할 수 있고 손실을 만들 수는 없으며, 공제되지 못한 금액은 다음 해로 이월됩니다(Publication 527).

주택으로 쓰는 임대는 수동적 활동이 아닙니다(Publication 925). 초과분을 막는 것은 수동적 손실 규정이 아니라 이 한도이며, 초과분으로 다른 소득을 줄일 수는 없습니다. 순손실이 나면 Publication 527의 Worksheet 5-1을 사용하며, 경비는 다음 순서로 인정됩니다.

1. 첫째, 전액: 중개인 수수료, 광고 같은 직접 임대 비용과, 항목별 공제를 하는 경우 모기지 이자, 재산세, 재해 손실 중 임대 비율 몫입니다. 일반적으로 연방 또는 주 정부가 선포한 재해로 인한 손실만 개인 재해 손실로 인정됩니다(section 165(h)).
2. 둘째, 첫 번째 묶음을 빼고 남은 임대료까지: 수리비, 보험료, 공과금 같은 운영 비용입니다. 표준공제를 받는 신고자는 모기지 이자와 재산세의 임대 비율 몫을 여기에 넣고, 항목별 공제를 하는 신고자도 Schedule A 한도를 넘는 부분은 여기에 넣습니다.
3. 셋째, 두 번째를 빼고 남은 금액까지: 감가상각과, 첫 번째 묶음에서 인정되지 않은 재해 손실입니다.

인정되지 않은 금액은 다음 해 같은 묶음으로 이월되며, 그해의 한도가 적용됩니다. 그해에 그 부동산을 주택으로 사용하지 않았더라도 마찬가지입니다.

방이나 집의 일부만 임대하면 비용을 어떻게 나누나요?

임대하는 부분을 별도 부동산처럼 취급합니다. 공통 비용은 합리적인 방법으로 나누며, 가장 흔한 방법은 면적이나 방 개수입니다. 임대하는 부분에만 드는 비용은 전부 임대 경비로 봅니다(Publication 527).

위의 일수 배분은 임대하는 부분을 본인도 쓸 때만 적용됩니다. 방을 상시 임대하고 본인이 쓰지 않는다면 개인 사용일수가 없으므로, 공통 비용을 면적이나 방 개수로 나누고 일반 임대로 신고하며, 2번 줄에는 공정 임대일수와 개인 사용일수 0을 적습니다. 일부 주말에는 임대하고 다른 주말에는 본인이 쓰는 객실은 그 자체로 임대일수와 개인 사용일수가 있습니다. 유료 투숙객이 정기적으로 이용할 수 있고 소유주가 주택으로 쓰지 않는 방은 주거 단위가 아니라 호텔과 같은 공간으로 보므로, 일수 배분과 주택 사용 제한이 적용되지 않습니다.

친척에게 임대하거나 시세보다 낮게 임대하면 개인 사용인가요?

보통은 그렇습니다. 누구에게든 공정한 임대 가격보다 낮게 임대한 날은 친척 여부와 관계없이 개인 사용입니다(Publication 527). 위 표에 가족에 대한 예외가 하나 있습니다.

공정한 임대 가격은 일반적으로 특수관계가 없는 사람이 낼 가격입니다. 주변의 비슷한 부동산보다 크게 낮은 임대료는 공정하지 않으며, 용도, 크기, 상태, 가구, 위치를 비교합니다. 별개로, 이익을 내려고 운영하지 않는 임대는 Schedule E 임대가 아닙니다. 임대료를 Schedule 1(Form 1040)의 8j번 줄에 신고하며 임대 경비는 공제하지 않습니다. 항목별 공제를 하는 신고자는 (주 거주지든 두 번째 주택이든) 모기지 이자, 재산세, 재해 손실을 Schedule A에서 여전히 공제할 수 있습니다(Publication 527). 부동산을 주택으로 사용한 해에는 이 규칙 대신 section 280A가 적용됩니다(section 280A(f)(3)). 새 임대는 첫해 신고서의 기한부터 3년 이내, 또는 공제를 불허하겠다는 IRS의 서면 통지를 받은 날부터 60일 이내 중 이른 날까지 Form 5213을 제출해 이익 목적 여부 판단을 미룰 수 있습니다.

예시

이 예시는 미국 달러와 어림한 금액을 사용합니다.

가족이 무료로 묵은 호숫가 오두막

오두막을 공정한 가격으로 60일 임대했습니다. 소유주가 20일 쓰고 형제자매가 10일 무료로 묵었으므로 개인 사용은 30일입니다. 임대 비율은 90일 중 60일, 즉 삼분의 이입니다.

연간 경비는 US$12,000입니다. 모기지 이자 4,500, 재산세 1,500, 공과금·보험료·수리비 3,000, 감가상각 3,000입니다. IRS 방식으로 임대 몫은 US$8,000입니다. 이자 3,000, 세금 1,000, 운영 비용 2,000, 감가상각 2,000입니다. 이자와 세금의 나머지 US$2,000은 개인 몫이며, 소유주가 항목별 공제를 하면 Schedule A에 적습니다.

개인 사용 30일은 14일과 6일(60의 10%) 중 큰 쪽을 넘으므로 이 오두막은 주택으로 사용한 것입니다. 받은 임대료는 US$6,000입니다.

• 소유주가 항목별 공제를 하면 이자와 세금 4,000을 먼저 인정하고 임대료 2,000이 남습니다.
• 운영 비용 2,000은 그 안에서 인정됩니다.
• 감가상각 2,000은 올해 인정되지 않고 다음 해로 이월됩니다.

Schedule E에는 임대료 6,000과 경비 6,000이 나타나므로 소득도 손실도 없습니다. 표준공제를 받는 경우에는 이자와 세금이 두 번째 묶음으로 옮겨 가며, 이 예시에서는 결과가 같습니다.

축제 기간에 임대한 콘도

콘도를 축제 기간 10일 동안 공정한 가격으로 임대해 US$4,000을 받았습니다. 소유주는 45일 사용했습니다. 이는 14일과 1일(10의 10%) 중 큰 쪽을 넘으므로 주택으로 사용한 것입니다. 15일 미만 임대했으므로 US$4,000은 신고하지 않고 임대 경비도 공제하지 않습니다. 모기지 이자와 재산세는 Schedule A 규정을 따릅니다.

한 해 동안 임대한 예전 주택

소유주가 1년 차 3월 31일까지 집에 살다가, 1년 차 4월 1일부터 2년 차 3월 31일까지(12개월) 공정한 가격으로 임대한 뒤 다시 들어가 삽니다.

• 1년 차: 1월부터 3월까지 주 거주지로 쓴 날은 임대가 연속 12개월 이어지므로 개인 사용이 아니며, 그해는 일반 임대입니다. 임대 경비와 감가상각은 4월 1일에 시작하므로 모기지 이자, 재산세, 보험료 같은 연간 비용의 열두 분의 아홉이 임대 경비입니다. 1월부터 3월까지의 이자와 세금 몫은 개인 몫이며, 소유주가 항목별 공제를 하면 Schedule A에 적습니다. 감가상각은 4월 1일 현재 주택의 공정시장가액과 조정 취득가액 중 적은 금액으로 계산합니다(Publication 527, 임대 부동산 세금 참조).
• 2년 차: 1월부터 3월까지의 임대는 일반 임대입니다. 다시 들어가 산 뒤의 날은 개인 사용이 아닙니다. 임대 경비는 임대한 석 달분만 인정됩니다.

상황이 다르다면?

• 일수가 손실을 좌우하거나 과거 연도를 대략적으로 센 일수로 제출한 경우: 합계가 손실과 이월액을 정하며, 이미 제출한 연도의 일수가 틀렸다면 수정 신고서가 필요할 수 있습니다. 경비 실수에 대한 수정 신고를 참고하고 개인 세금 신고 도움을 받아 보세요.
• 공동 소유자가 있거나, 부동산이 여러 개이거나, LLC가 부동산을 소유한 경우: 2번 줄에는 부동산마다 별도의 일수를 적으며, 공동 소유자의 사용일은 모든 소유자에게 해당합니다. 공동 소유 임대와 LLC로 보유한 임대 부동산을 참고하고, 일수 계산은 개인 세금 신고 도움을 받아 보세요.
• 캐나다에 살면서 이 부동산을 소유한 경우: 각 나라에 무엇을 제출하는지, 지급자가 총임대료에서 원천징수할 수 있는 금액, 순소득 선택은 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인을 참고하고, 국경 간 세금 도움을 받아 보세요.
• 달력이 없거나 장부가 밀려 있는 경우: 예약, 정산금, 은행 거래 내역으로 일수와 비용을 다시 만드세요. 임대 부동산 장부 따라잡기, 임대 부동산 기록과 영수증, 장부 관리 도움을 참고하세요.
• Form 1099-K의 금액이 실제 임대 소득보다 많거나 일수 기록과 맞지 않는 경우: Form 1099-K 가이드를 따르고 정산금을 총액 또는 순액으로 기록하기를 참고하세요. 합계가 예약과 여전히 맞지 않으면 장부 관리 도움을 받아 보세요.
• 본인 회사에 며칠 집을 임대하는 경우: Augusta 규칙을 참고하세요.
• 임대 손실을 급여 소득과 상쇄하고 싶은 경우: 단기 임대 규정을 위한 기록을 참고하세요.
• 투숙객에게 서비스를 제공하는 경우: 호스트의 Schedule C와 Schedule E 구분을 참고하세요.
• 임대했던 주택을 매각하는 경우: 주택 매각 양도차익 제외를 참고하세요.
• 투숙객이 판매세나 숙박세를 낼 수 있는 경우: 임대료에 붙는 판매세를 참고하세요.