Venda de imóvel de aluguel no Canadá: ganho, recaptura e perda

Qual parte do ganho com um imóvel de aluguel é tributada?

Quando um residente do Canadá manteve o imóvel de aluguel como bem de capital, 50% do ganho de capital entra na renda tributável. Essa é a taxa de inclusão, e não a alíquota que você paga; o imposto real depende da sua outra renda e da sua província ou território. A proposta de aumentar a taxa de inclusão foi cancelada, e o Income Tax Act continua fixando a taxa em metade (confirmação da CRA (Canada Revenue Agency, a receita federal do Canadá)).

O prédio pode gerar ao mesmo tempo um ganho de capital e a recaptura de CCA. Eles medem valores diferentes: a valorização acima do custo de capital do prédio e a reversão do CCA deduzido antes. O guia de ganhos de capital da CRA explica os dois cálculos. Uma venda após um curto período de posse pode, em vez disso, cair nas regras de revenda rápida de imóveis.

Como calculo o ganho de capital?

Subtraia do valor da venda o custo-base ajustado do imóvel e os custos de vendê-lo. Calcule terreno e prédio separadamente, para também apurar o resultado de CCA do prédio (CRA: calculating capital gains).

Não subtraia o saldo do financiamento do ganho. Quitar um empréstimo muda o dinheiro que você recebe no fechamento, não o custo-base ajustado do imóvel. Guarde os extratos de compra e de venda ou os registros de avaliação da transferência, as notas das melhorias e as contas de comissão e de advogado. O guia de aluguel da CRA explica os custos de compra e os custos de venda. Reparos feitos na expectativa de uma venda ou como condição da venda geralmente são despesas de capital; reparos comuns que aconteceriam de qualquer forma podem continuar sendo despesas correntes (CRA: current or capital expenses).

O que é a recaptura de CCA e como ela é tributada?

O undepreciated capital cost (UCC, saldo fiscal não depreciado) é o saldo que sobra na classe de CCA do prédio depois das deduções passadas e de outros ajustes. A recaptura pode surgir quando o valor líquido da venda atribuído ao prédio supera esse saldo. A recaptura é somada integralmente ao rendimento de aluguel no ano da venda, mesmo que o comprador pague depois (CRA: T4037).

Na classe de CCA do prédio, subtraia do UCC o menor valor entre o valor líquido da venda e o custo de capital. Um saldo negativo da classe é recaptura; um saldo positivo pode ser uma perda final se nada mais restar na classe. O ganho do prédio acima do custo de capital é calculado à parte. Um prédio de aluguel adquirido depois de 1971 geralmente tem a sua própria classe de CCA se o custo do prédio, sem o terreno, for de pelo menos $50.000. Há exceções, então confira o quadro de CCA anterior antes de tratar a venda como encerramento da classe (CRA: T4036; Income Tax Regulations, section 1101). Para as classes de CCA e as deduções passadas, veja capital cost allowance.

Como divido o preço de venda entre terreno e prédio?

Reparta o preço de compra, o preço de venda e os custos relacionados com uma base que você consiga sustentar. O terreno não pode ser depreciado; a parte atribuída ao prédio define a recaptura de CCA ou a perda final, além do ganho de capital de cada parte. Quando os contratos não dividem o preço, a CRA dá como exemplo o uso das avaliações municipais. Se as avaliações refletem razoavelmente o valor, multiplique o preço de compra pela fatia do terreno na avaliação da data da compra para achar o custo do terreno; o resto é o custo do prédio. Use as fatias da data da venda para dividir o valor da venda e os custos de venda. Pode ser necessária uma avaliação profissional se reformas tornarem a avaliação municipal pouco confiável.

Não escolha uma divisão apenas para reduzir a recaptura. Se o valor da venda do prédio for menor que o seu custo residual e o seu custo de capital, o Income Tax Act subsection 13(21.1) pode presumir uma divisão diferente entre prédio e terreno, principalmente quando o terreno se valorizou. Guarde o contrato, as avaliações municipais e qualquer laudo de avaliação junto com os seus registros de CCA.

E se eu vender o imóvel de aluguel com prejuízo?

Um prejuízo no terreno pode ser uma perda de capital; um prejuízo em um prédio depreciável não é. Em vez disso, o prédio pode gerar uma perda final se a sua classe de CCA tiver saldo de UCC positivo e nenhum bem restar nessa classe (CRA: selling a rental property; CRA: T4036).

Uma perda de capital no terreno geralmente compensa ganhos de capital, e não salários ou rendimentos de aluguel. As perdas de capital líquidas não usadas geralmente podem ser levadas para os três anos fiscais anteriores ou para anos futuros (CRA: reporting gains and losses). Uma perda final geralmente reduz o rendimento de aluguel e pode gerar um prejuízo de aluguel. Se você também tem ganho no terreno, aplique a regra especial do valor da venda do prédio antes de pedir uma perda final (CRA: T4036). Uma venda a uma pessoa afiliada pode adiar a perda se você ou uma afiliada ainda for dona do prédio, ou puder readquiri-lo, 30 dias depois (Income Tax Act, subsection 13(21.2)).

Posso diluir o ganho em vários anos se o comprador pagar em parcelas?

Você pode pedir uma reserva de ganho de capital sobre o valor da venda a pagar depois do fim do ano. A reserva pode distribuir o ganho de capital de um imóvel de aluguel comum por até cinco anos fiscais, mas não distribui a recaptura de CCA (CRA: capital gains reserve; Income Tax Act, section 40).

A reserva é limitada tanto pelo valor ainda não pago quanto pelo máximo anual previsto em lei. Você pode ter de declarar parte do ganho antes de o comprador fazer o pagamento final; a reserva não pode adiar o ganho inteiro até lá. Primeiro você calcula o ganho total, pede a reserva no Form T2017, soma de volta no ano seguinte a reserva do ano anterior e calcula uma nova reserva, se houver. Em geral, você não pode pedi-la se deixar de ser residente do Canadá na época exigida ou se vender a uma corporação que você controla (CRA: capital gains reserve). Guarde o contrato de venda e o cronograma de pagamentos.

Posso adiar o imposto comprando outro imóvel de aluguel?

Comprar outro imóvel de aluguel depois de vender voluntariamente um imóvel de aluguel comum não adia, por si só, o ganho nem a recaptura. O imóvel usado principalmente para obter aluguel geralmente fica fora da regra do “former business property” (antigo imóvel de negócio). Um prédio alugado a uma pessoa relacionada para uso principal em um negócio que não seja de aluguel pode se qualificar, se as condições do imóvel substituto e da opção forem cumpridas (CRA: Replacement Property folio; Income Tax Act, section 248).

Uma alienação involuntária, como destruição ou desapropriação, pode se qualificar. Para uma pessoa física, o imóvel substituto geralmente deve ser adquirido até o fim do segundo ano fiscal depois que o valor se torna recebível; para uma venda voluntária qualificada, até o fim do primeiro ano fiscal seguinte. O proprietário faz a opção na declaração do ano do imóvel substituto, anexando uma carta se a substituição ocorrer em outro ano. Uma opção válida pode adiar tanto o ganho quanto a recaptura de CCA (CRA: Replacement Property folio).

Um ganho grande pode acionar o imposto mínimo alternativo?

Sim. Um ganho de capital tributável grande pode exigir um cálculo separado do imposto mínimo alternativo; o resultado depende de toda a sua declaração, e não só da venda do imóvel de aluguel. A CRA lista os ganhos de capital tributáveis entre as situações a verificar e usa o Form T691. Uma reserva, outros ganhos, perdas, deduções e créditos podem mudar o resultado.

Residentes de Quebec também podem precisar de um cálculo de imposto mínimo provincial no Form TP-776.42-V. Verifique os dois cálculos antes de aceitar pagamentos adiados ou de planejar o uso do dinheiro da venda.

Como declaro a venda na minha declaração?

Declare a alienação de capital no Schedule 3, mesmo que ela gere prejuízo. Declare a recaptura de CCA ou a perda final no Form T776, usando o quadro de CCA do prédio; cada coproprietário declara a sua própria parte (CRA: completing Schedule 3; CRA: T4036).

A CRA exige uma declaração para uma alienação de capital mesmo sem ganho tributável. O Schedule G e o TP-128-V de Quebec cobrem a declaração separada da província. Concilie a parte de cada coproprietário com o extrato da venda e com os quadros de CCA anteriores antes de apresentar a declaração.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Uma pessoa física comprou um imóvel de aluguel por C$400.000, sendo C$100.000 atribuídos ao terreno e C$300.000 ao prédio. Depois, C$40.000 de melhorias de capital elevaram o custo do prédio para C$340.000. A pessoa deduziu C$50.000 de CCA, e sobraram C$290.000 de UCC. Suponha que não haja outros custos de compra nem outros bens na classe do prédio.

O imóvel é vendido por C$600.000: C$180.000 pelo terreno e C$420.000 pelo prédio. Dos C$20.000 de custos de venda, C$6.000 são atribuídos ao terreno e C$14.000 ao prédio.

O ganho de capital total é C$140.000, dos quais C$70.000 entram na renda. Para o CCA, subtraia de C$290.000 de UCC o menor valor entre C$406.000 de valor líquido da venda do prédio e C$340.000 de custo de capital do prédio. O saldo negativo de C$50.000 é a recaptura, incluída integralmente como rendimento de aluguel. Assim, C$120.000 entram na renda da pessoa antes de outras deduções ou perdas. Isso é a renda incluída, e não a conta de imposto.

Seu caso é diferente?

• O imóvel já foi a sua casa, ou você se mudou para ele: uma venda presumida ou uma opção pode mudar o custo-base; veja transformar uma casa em imóvel de aluguel e a isenção da residência principal.
• Você manteve o imóvel por menos de 365 dias seguidos: as regras de revenda rápida de imóveis podem substituir o tratamento de ganho de capital.
• Você é não residente, ou o imóvel fica fora do Canadá: veja não residentes que vendem imóveis no Canadá, imóveis fora do Canadá ou canadenses que vendem imóveis nos EUA.
• O imóvel é novo ou foi reformado de forma substancial: verifique o GST/HST sobre imóveis residenciais antes do fechamento.
• Uma corporação é dona do imóvel de aluguel: veja corporações holding e de investimento.
• Uma sociedade de pessoas é dona do imóvel de aluguel: a sociedade atribui o ganho aos sócios; revise o demonstrativo dela com a preparação de declarações.
• Você deixou de declarar uma venda anterior: veja rendimentos não declarados e divulgação voluntária.
• A venda tem ganho grande, possível perda final, financiamento pelo vendedor ou anos de uso pessoal: reúna os dois extratos de fechamento, os quadros de CCA anteriores, as notas das melhorias, as avaliações e as contas de advogado e de comissão para a preparação de declarações.