تأجير عقار خارج كندا أو بيعه: الضريبة الكندية

هل أُبلغ عن إيجار عقار في الخارج إذا بقي المال هناك؟

نعم. يُبلغ المقيم الضريبي في كندا عن الدخل من عقار في الخارج عن الفترة التي يكون فيها مقيمًا في كندا، سواء حوّل الإيجار إلى كندا أو تركه في حساب أجنبي (وكالة الإيرادات الكندية: الوافدون الجدد).

بالنسبة لعقار في الولايات المتحدة، راجع الإيجار في الإقرارين الكندي والأمريكي. والنموذج T1135 إقرار معلوماتي منفصل: راجع الإبلاغ عن الممتلكات الأجنبية لمعرفة هل يحتاج عقارك إليه.

تبدأ الإقامة الكندية التزام الإبلاغ عن الدخل العالمي؛ ولا يغيّر ذلك موقع العقار أو الحساب الذي يحتفظ بإيجاره. وإذا انتقلت خلال السنة، فأبلغ عن الإيجار الأجنبي المكتسب خلال فترة إقامتك في كندا. راجع أول إقرار لك كمقيم في كندا لبقية دخل تلك السنة (وكالة الإيرادات الكندية: الوافدون الجدد).

كيف أُبلغ عن الإيجار الأجنبي في النموذج T776، وبأي عملة؟

إذا كان إيجارك دخلًا من ممتلكات، فأبلغ عن إجمالي الإيجار والنفقات بالدولار الكندي في النموذج T776. انقل إجمالي الإيجار من السطر 8299 فيه إلى السطر 12599 من الإقرار، وصافي دخل الإيجار أو خسارته من السطر 9946 إلى السطر 12600. وإذا كنت تشارك غيرك في ملكية العقار، فأبلغ عن إجمالي إيجار العقار كله في السطر 12599 من الإقرار، لكن عن حصتك فقط من النتيجة الصافية في السطر 12600 (النموذج T776؛ وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار). وقد تجعل الخدمات الكبيرة المقدَّمة للمستأجرين، مثل التنظيف أو الوجبات، هذا الدخل دخل أعمال يُبلَّغ عنه في النموذج T2125 (وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار أو دخل الأعمال).

استخدم سعر بنك كندا لليوم المعني، أو لأقرب يوم سابق له يتوفر فيه سعر. وقد تقبل CRA سعرًا متوسطًا للدخل المتكرر عندما لا تتقلب أسعار الصرف كثيرًا؛ أما البيع أو التحسين لمرة واحدة فيستلزم سعر تاريخه الخاص (وكالة الإيرادات الكندية: عملة الإبلاغ عن ضريبة الدخل). واحتفظ بجدول يربط المبالغ الأجنبية بالمدخلات بالدولار الكندي.

هل يمكنني خصم النفقات والإهلاك على عقار في الخارج؟

يمكن للمقيم في كندا عادةً خصم النفقات المعقولة المتكبَّدة لتحقيق دخل الإيجار من عقار في الخارج وفق قواعد الإيجار المعتادة. ويجوز المطالبة بمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA)، وهو خصم الإهلاك في كندا، على المبنى لا على الأرض؛ ولا يمكن أن ينشئ خسارة إيجار إجمالية أو يزيدها (وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار).

الاستخدام الشخصي يخفّض النفقات القابلة للخصم. وقد لا ينتج ترتيب تقاسم التكاليف دون قصد الربح خسارة إيجار قابلة للخصم. والمطالبة بـ CCA اختيارية، وقد يعيد بيع لاحق ما طُولب به سابقًا من CCA إلى الدخل كاسترداد (recapture) (وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار). ولمعرفة فئة CCA للمبنى، راجع مخصص التكلفة الرأسمالية.

كيف أتجنب دفع ضريبة مرتين على الإيجار الأجنبي؟

قد تستحق ضريبة الدخل الأجنبية المدفوعة على إيجار مُبلَّغ عنه في كندا ائتمانًا ضريبيًا أجنبيًا، يُحدّ عادةً بالضريبة الكندية على ذلك الدخل. أما ضريبة العقار السنوية على عقار مؤجَّر فهي عادةً مصروف، عن الفترة التي كان فيها متاحًا للإيجار (وكالة الإيرادات الكندية: الائتمان الضريبي الأجنبي؛ وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار). احتفظ بإثبات ضريبة الدخل الأجنبية المدفوعة. وراجع الدخل الأجنبي في الإقرار الكندي لحسابات الضريبة الفيدرالية وضريبة المقاطعة وكيبك.

ما تكلفة الأساس إذا كنت أملك العقار قبل الانتقال إلى كندا؟

بالنسبة لعقار خارج كندا كنت تملكه حين أصبحت مقيمًا ضريبيًا في كندا، تكون التكلفة الكندية عادةً قيمته السوقية العادلة في ذلك الوقت. وتعاملك قاعدة الهجرة كأنك بعت العقار وأعدت اقتناءه فورًا بقيمته السوقية العادلة، لذلك لا يكون سعر الشراء الأجنبي السابق عادةً نقطة بداية التكلفة الكندية لأي مكسب لاحق (قانون ضريبة الدخل، المادة 128.1؛ وكالة الإيرادات الكندية: الوافدون الجدد).

احصل على دليل على قيمة العقار قرب تاريخ بدء الإقامة الكندية، مع قيمتين منفصلتين للأرض والمبنى إذا كان عقارًا مؤجَّرًا. وسجّل القيمة بالدولار الكندي بسعر ذلك التاريخ. وتضيف التحسينات الرأسمالية اللاحقة إلى تكلفة العقار المعني؛ أما الإصلاحات العادية فلا (وكالة الإيرادات الكندية: عملة الإبلاغ عن ضريبة الدخل؛ وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار). وقد يغيّر الحساب كونك مقيمًا عائدًا إلى كندا أو وجود تاريخ ملكية غير معتاد، ويستلزم ذلك مراجعة.

ماذا لو ورثت العقار في الخارج أو وُهب لي؟

استلام معظم الهبات والميراث ليس بذاته دخلًا خاضعًا للضريبة في كندا؛ أما الإيجار اللاحق والبيع الخاضع للضريبة فمختلفان (وكالة الإيرادات الكندية: المبالغ غير الخاضعة للضريبة). وتكون التكلفة الكندية لعقار موروث أو موهوب عادةً قيمته السوقية العادلة عند اقتنائك له، مع استثناءات مثل بعض التحويلات من الزوج أو الشريك بحكم الواقع. احتفظ بمستندات الميراث أو سند الهبة وبتقييم لذلك التاريخ (قانون ضريبة الدخل، المادة 69؛ وكالة الإيرادات الكندية: المعاملات الخاصة).

رتّب التواريخ بالتسلسل: الاقتناء بالميراث أو الهبة، ثم أي انتقال لاحق إلى كندا، ثم البيع. وإذا كنت تملك العقار عندما بدأت الإقامة الكندية، فقد تعيد قاعدة القيمة السوقية العادلة عند الهجرة ضبط تكلفته الكندية مرة أخرى. والمعاملة الضريبية لتركة أجنبية أو لواهب لا تحدد وحدها تكلفتك الكندية (قانون ضريبة الدخل، المادة 69؛ المادة 128.1).

كيف يُعامَل بيع عقار في الخارج ضريبيًا ويُبلَّغ عنه في كندا؟

بالنسبة لممتلكات رأسمالية بِيعت وأنت مقيم ضريبي في كندا، احسب المكسب بالدولار الكندي: حصيلة البيع ناقصًا تكلفة الأساس المعدّلة (وهي عادةً تكلفة الشراء أو التكلفة الافتراضية الكندية مضافًا إليها تكاليف الاقتناء المؤهلة والتحسينات) وتكاليف البيع. أبلغ عن البيع في الجدول 3، حتى لو بقيت الحصيلة في الخارج؛ ويُدرج المكسب الرأسمالي الخاضع للضريبة في السطر 12700. وقد يترتب على مبنى مؤجَّر أيضًا استرداد CCA في النموذج T776 (وكالة الإيرادات الكندية: تعبئة الجدول 3؛ وكالة الإيرادات الكندية: دخل الإيجار).

أبلغ عن الأرض والمبنى المؤجَّر بشكل منفصل في الجدول 3. وخسارة عقار للاستخدام الشخصي غير قابلة للخصم عادةً. والمبنى المؤجَّر القابل للإهلاك لا ينتج خسارة رأسمالية، لكن قد تكون الخسارة النهائية قابلة للخصم إذا كان في فئة CCA رصيد موجب ولم يبقَ فيها عقار (وكالة الإيرادات الكندية: تعبئة الجدول 3). وقد تغيّر العملة الأجنبية المكسب الكندي حتى لو لم يتغير السعر بالعملة الأجنبية إلا قليلًا. ورصيد الرهن لا يخفّض مكسب العقار؛ وسداد رهن بعملة أجنبية قد ينشئ مكسبًا أو خسارة صرف منفصلة، لذا احتفظ بسجلات اقتراضه وسداده (قانون ضريبة الدخل، المادة 39(2)).

وبالنسبة لبيع عقار في الولايات المتحدة، راجع بيع عقار أمريكي لمقيم كندي للاستقطاع والإقرارات الأمريكية.

هل يمكن لمنزل في الخارج أن يؤهَّل لإعفاء السكن الرئيسي؟

نعم. يمكن أن يؤهَّل منزل في الخارج لسنة كنت فيها مقيمًا في كندا إذا كنت تملكه وخصّصته، وسكنه بشكل معتاد أنت أو زوجك الحالي أو السابق أو شريكك بحكم الواقع أو ابنك. وسكن أحد الوالدين فيه وحده لا يحقق شرط السكن الخاص بك. ولا يمكن لعائلتك عادةً تخصيص منزل آخر للسنة نفسها (وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي).

إذا بعت منزلًا كان سكنًا رئيسيًا في أي وقت، فأكمل الجزء 2 من الجدول 3 والنموذج T2091(IND)، حتى لو غطى الإعفاء المكسب كاملًا. أرفق النموذج بالإقرار الورقي؛ واحتفظ به إذا قدّمت إقرارك إلكترونيًا (وكالة الإيرادات الكندية: الإبلاغ عن السكن الرئيسي؛ النموذج T2091(IND)).

تحتسب صيغة الإعفاء سنوات التخصيص المؤهلة التي كنت فيها مقيمًا في كندا. وتتوقف سنتها الإضافية على ما إذا كنت مقيمًا في سنة الاقتناء المعنية أو إعادة الاقتناء الافتراضية. وقد يُعدّ المنزل المشترى قبل الهجرة معاد اقتناؤه افتراضيًا عند الوصول، لذا تحقق من ذلك التاريخ قبل تطبيق الصيغة (قانون ضريبة الدخل، المادة 40؛ المادة 128.1؛ وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي).

العقار المملوك أساسًا لتحقيق إيجار لا يؤهَّل عادةً لمجرد إقامتك فيه فترة قصيرة. وقد يؤدي التحول بين الاستخدام السكني والإيجاري إلى بيع افتراضي. ويُقدَّم اختيار موقّع بموجب المادة الفرعية 45(2) عند التحول من سكن إلى إيجار مع إقرار سنة التغيير؛ ويُقدَّم اختيار موقّع بموجب المادة الفرعية 45(3) عند التحول من إيجار إلى سكن مع إقرار البيع النهائي، أو قبل ذلك إذا طلبته CRA. والمطالبة بـ CCA تنهي اختيار 45(2) وقد تمنع اختيار 45(3). راجع تحويل المنزل إلى عقار للإيجار للقواعد، وإعفاء السكن الرئيسي لتخصيص السنوات (وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي).

مثال

للتوضيح فقط. جميع المبالغ بالدولار الكندي؛ افترض أن العقار من الممتلكات الرأسمالية وأنه لا ينطبق أي إعفاء للسكن الرئيسي.

دفع مالك 220,000 دولار كندي ثمنًا لعقار مؤجَّر في الخارج قبل أن يصبح مقيمًا ضريبيًا في كندا. وكانت قيمته السوقية العادلة عند الوصول 300,000 دولار كندي، منها 100,000 دولار كندي للأرض و200,000 دولار كندي للمبنى. وبعد الوصول في السنة الأولى للإقامة، ينتج من إيجار 24,000 دولار كندي ناقصًا 9,000 دولار كندي نفقات قابلة للخصم صافي دخل إيجار قدره 15,000 دولار كندي قبل CCA في النموذج T776. ويُظهر السطر 12599 من الإقرار إجمالي إيجار 24,000 دولار كندي، ويُظهر السطر 12600 صافي دخل 15,000 دولار كندي. والاحتفاظ بالإيجار في الخارج لا يؤجل الإبلاغ.

وفي السنة التالية، يبيع المالك بمبلغ 360,000 دولار كندي: 120,000 دولار كندي للأرض و240,000 دولار كندي للمبنى. وتكاليف البيع 10,000 دولار كندي، تُوزَّع بواقع 3,000 دولار كندي للأرض و7,000 دولار كندي للمبنى. ومع عدم وجود تحسينات أو CCA لاحقة، تكون مكاسب الجدول 3 المنفصلة 17,000 دولار كندي للأرض (120,000 دولار كندي ناقصًا 100,000 دولار كندي و3,000 دولار كندي) و33,000 دولار كندي للمبنى (240,000 دولار كندي ناقصًا 200,000 دولار كندي و7,000 دولار كندي). ويكون إجمالي المكسب 50,000 دولار كندي. وسعر الشراء السابق 220,000 دولار كندي ليس نقطة البداية للتكلفة الكندية. وأي ائتمان ضريبي أجنبي يحتاج إلى حساب خاص به.

هل وضعك مختلف؟

• العقار في الولايات المتحدة: استخدم العقار المؤجَّر في الولايات المتحدة للإقرارات السنوية وبيع عقار أمريكي للبيع.
• لست متأكدًا من أنك مقيم ضريبي في كندا: ابدأ بـ الإقامة الضريبية في كندا.
• انتقلت حديثًا إلى كندا: راجع أول إقرار لك كمقيم واجمع سند الملكية وتاريخ الهجرة وتقييم تاريخ الوصول.
• ورثت العقار أو غيّرت استخدامه أو طالبت بـ CCA أو سدّدت رهنًا بعملة أجنبية: اجمع مستندات الميراث أو الهبة والتقييمات وإقرارات الإيجار وسجلات القروض قبل طلب إعداد الإقرارات الضريبية.
• أنت مواطن أمريكي: راجع الضريبة الأمريكية على العقار في الخارج.
• فاتك الإبلاغ عن إيجار أو بيع أو ممتلكات أجنبية: راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي والإبلاغ عن الممتلكات الأجنبية.