Cho thuê hoặc bán bất động sản ngoài Canada: thuế Canada

Tôi có phải khai tiền thuê từ bất động sản ở nước ngoài nếu tiền vẫn ở lại đó không?

Có. Người cư trú về thuế tại Canada phải khai thu nhập từ bất động sản ở nước ngoài trong thời gian họ cư trú tại Canada, dù họ chuyển tiền thuê về Canada hay để lại trong tài khoản nước ngoài (CRA: người mới đến).

Với bất động sản tại Hoa Kỳ, xem nhà cho thuê khai trên cả tờ khai Canada và Hoa Kỳ. Form T1135 là một tờ khai thông tin riêng: xem khai báo tài sản nước ngoài để biết bất động sản của bạn có cần khai không.

Việc cư trú tại Canada làm phát sinh nghĩa vụ khai thu nhập toàn cầu; vị trí bất động sản và tài khoản giữ tiền thuê không làm thay đổi điều đó. Nếu bạn thay đổi nơi cư trú trong năm, hãy khai tiền thuê nước ngoài kiếm được trong thời gian bạn cư trú tại Canada. Xem tờ khai cư trú đầu tiên tại Canada về phần thu nhập còn lại của năm đó (CRA: người mới đến).

Tôi khai tiền thuê nước ngoài trên Form T776 như thế nào, và bằng loại tiền nào?

Nếu tiền thuê của bạn là thu nhập từ tài sản, hãy khai tổng tiền thuê và chi phí bằng đô la Canada trên Form T776. Chuyển tổng tiền thuê từ line 8299 của mẫu sang line 12599 của tờ khai, và thu nhập hoặc lỗ cho thuê ròng từ line 9946 sang line 12600 của tờ khai. Nếu bạn đồng sở hữu, hãy khai tổng tiền thuê của cả bất động sản ở line 12599 của tờ khai nhưng chỉ khai phần kết quả ròng của bạn ở line 12600 (Form T776; CRA: Thu nhập cho thuê). Nếu bạn cung cấp dịch vụ đáng kể cho người thuê, chẳng hạn dọn dẹp hoặc bữa ăn, khoản này có thể là thu nhập kinh doanh khai trên Form T2125 (CRA: thu nhập cho thuê hay thu nhập kinh doanh).

Hãy dùng tỷ giá của Ngân hàng Trung ương Canada (Bank of Canada) cho ngày liên quan, hoặc ngày gần nhất trước đó có niêm yết. CRA có thể chấp nhận tỷ giá trung bình cho thu nhập định kỳ khi tỷ giá không biến động đáng kể; việc bán hoặc một khoản cải tạo đơn lẻ cần dùng tỷ giá của chính ngày đó (CRA: đơn vị tiền tệ dùng để khai thuế thu nhập). Hãy giữ một bảng đối chiếu các số tiền nước ngoài với các khoản ghi bằng đô la Canada.

Tôi có thể khấu trừ chi phí và khấu hao cho bất động sản ở nước ngoài không?

Nói chung, người cư trú tại Canada có thể khấu trừ các chi phí hợp lý phát sinh để tạo thu nhập cho thuê từ bất động sản ở nước ngoài theo các quy tắc cho thuê thông thường. Khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance, CCA), tức khoản khấu trừ khấu hao của Canada, có thể được khai cho tòa nhà nhưng không cho đất; khoản này không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê tổng thể (CRA: Thu nhập cho thuê).

Việc sử dụng cá nhân làm giảm chi phí được khấu trừ. Thỏa thuận chia sẻ chi phí không nhằm mục đích lợi nhuận có thể không tạo ra khoản lỗ cho thuê được khấu trừ. CCA là tùy chọn, và lần bán sau có thể đưa CCA đã khai trước đó trở lại vào thu nhập dưới dạng thu hồi khấu hao (recapture) (CRA: Thu nhập cho thuê). Về nhóm CCA của tòa nhà, xem khấu hao theo quy định CRA.

Làm thế nào để tránh bị đánh thuế hai lần trên tiền thuê nước ngoài?

Thuế thu nhập nước ngoài đã nộp trên tiền thuê được khai tại Canada có thể đủ điều kiện được tín thuế nước ngoài, thường bị giới hạn bởi thuế Canada trên khoản thu nhập đó. Thuế nhà đất hằng năm của nhà cho thuê thường là chi phí, cho khoảng thời gian bất động sản sẵn sàng cho thuê (CRA: tín thuế nước ngoài; CRA: Thu nhập cho thuê). Hãy giữ bằng chứng thuế thu nhập nước ngoài đã nộp. Xem thu nhập nước ngoài trên tờ khai Canada về cách tính ở cấp liên bang, tỉnh bang và Quebec.

Giá gốc của tôi là bao nhiêu nếu tôi sở hữu bất động sản trước khi chuyển đến Canada?

Với bất động sản ngoài Canada mà bạn đã sở hữu khi trở thành người cư trú về thuế tại Canada, giá gốc tại Canada thường là giá trị thị trường hợp lý (fair market value) của nó vào thời điểm đó. Quy tắc nhập cư coi như bạn bán và ngay lập tức mua lại bất động sản đó theo giá trị thị trường hợp lý, nên giá mua ở nước ngoài trước đó thường không phải là giá gốc ban đầu tại Canada cho khoản lãi sau này (Income Tax Act, section 128.1; CRA: người mới đến).

Hãy có bằng chứng về giá trị bất động sản gần ngày bắt đầu cư trú tại Canada, với giá trị đất và tòa nhà tách riêng nếu là nhà cho thuê. Ghi giá trị bằng đô la Canada theo tỷ giá của ngày đó. Các khoản cải tạo vốn sau này được cộng vào giá gốc của bất động sản liên quan; sửa chữa thông thường thì không (CRA: đơn vị tiền tệ dùng để khai thuế thu nhập; CRA: Thu nhập cho thuê). Người cư trú quay lại hoặc lịch sử sở hữu bất thường có thể làm thay đổi cách tính và cần được xem xét.

Nếu tôi thừa kế hoặc được tặng bất động sản ở nước ngoài thì sao?

Nhận phần lớn quà tặng và tài sản thừa kế tự nó không phải thu nhập chịu thuế tại Canada; tiền thuê sau này và việc bán chịu thuế thì khác (CRA: các khoản không chịu thuế). Giá gốc tại Canada của bất động sản thừa kế hoặc được tặng thường là giá trị thị trường hợp lý vào lúc bạn có được, trừ các ngoại lệ như một số khoản chuyển nhượng từ vợ/chồng hoặc bạn đời theo luật chung (common-law partner). Hãy giữ giấy tờ thừa kế hoặc chứng thư tặng cho và bản định giá vào ngày đó (Income Tax Act, section 69; CRA: các giao dịch đặc biệt).

Hãy xét các mốc thời gian theo thứ tự: nhận thừa kế hoặc quà tặng, lần chuyển đến Canada sau đó (nếu có), rồi đến việc bán. Nếu bạn đã sở hữu bất động sản khi bắt đầu cư trú tại Canada, quy tắc giá trị thị trường hợp lý khi nhập cư có thể đặt lại giá gốc tại Canada một lần nữa. Cách đánh thuế của di sản nước ngoài hoặc của người tặng tự nó không xác định giá gốc tại Canada của bạn (Income Tax Act, section 69; section 128.1).

Việc bán bất động sản ở nước ngoài bị đánh thuế và khai báo ở Canada như thế nào?

Với tài sản vốn bán khi bạn là người cư trú về thuế tại Canada, hãy tính khoản lãi bằng đô la Canada: tiền bán trừ giá gốc điều chỉnh (thường là giá mua tại Canada hoặc giá gốc được coi là, cộng chi phí mua đủ điều kiện và các khoản cải tạo) và chi phí bán. Hãy khai việc bán trên Schedule 3, ngay cả khi tiền bán vẫn ở nước ngoài; lãi vốn chịu thuế được ghi vào line 12700. Tòa nhà cho thuê cũng có thể làm phát sinh thu hồi CCA trên Form T776 (CRA: cách điền Schedule 3; CRA: Thu nhập cho thuê).

Hãy khai đất và tòa nhà cho thuê riêng trên Schedule 3. Khoản lỗ của bất động sản dùng cho mục đích cá nhân thường không được khấu trừ. Tòa nhà cho thuê thuộc loại khấu hao được không thể tạo ra lỗ vốn, nhưng lỗ cuối kỳ (terminal loss) có thể được khấu trừ nếu nhóm CCA của nó còn số dư dương và không còn tài sản nào (CRA: cách điền Schedule 3). Tiền tệ nước ngoài có thể làm thay đổi khoản lãi tại Canada ngay cả khi giá tính bằng ngoại tệ gần như không đổi. Số dư thế chấp không làm giảm khoản lãi của bất động sản; việc trả khoản thế chấp bằng ngoại tệ có thể tạo ra một khoản lãi hoặc lỗ tỷ giá riêng, vì vậy hãy giữ hồ sơ vay và trả nợ (Income Tax Act, section 39(2)).

Với bất động sản bán tại Hoa Kỳ, xem bán bất động sản Hoa Kỳ khi bạn là người Canada về khấu trừ thuế và tờ khai Hoa Kỳ.

Nhà ở nước ngoài có đủ điều kiện miễn thuế nhà ở chính không?

Có. Nhà ở nước ngoài có thể đủ điều kiện cho một năm bạn cư trú tại Canada nếu bạn sở hữu, đã chỉ định nó, và bạn, vợ/chồng hay bạn đời theo luật chung hiện tại hoặc cũ, hoặc con của bạn thường xuyên sinh sống ở đó. Cha mẹ sống ở đó một mình không đáp ứng điều kiện cư trú của bạn. Gia đình bạn thường không thể chỉ định căn nhà khác cho cùng năm đó (CRA: Nhà ở chính).

Nếu bạn bán một căn nhà từng là nhà ở chính vào bất kỳ thời điểm nào, hãy hoàn tất Part 2 của Schedule 3 và Form T2091(IND), ngay cả khi mức miễn thuế bao phủ toàn bộ khoản lãi. Đính kèm mẫu vào tờ khai giấy; giữ lại nếu bạn nộp điện tử (CRA: khai báo nhà ở chính; Form T2091(IND)).

Công thức miễn thuế chỉ tính các năm chỉ định đủ điều kiện mà trong đó bạn là người cư trú tại Canada. Năm cộng thêm của công thức phụ thuộc vào việc bạn có cư trú trong năm có được hoặc coi như mua lại liên quan hay không. Căn nhà mua trước khi nhập cư có thể bị coi như mua lại khi bạn đến, vì vậy hãy kiểm tra ngày đó trước khi áp dụng công thức (Income Tax Act, section 40; section 128.1; CRA: Nhà ở chính).

Bất động sản được giữ chủ yếu để thu tiền thuê thường không đủ điều kiện chỉ vì bạn ở đó một thời gian ngắn. Việc chuyển giữa dùng để ở và cho thuê có thể làm phát sinh việc coi như bán. Lựa chọn theo subsection 45(2) có chữ ký cho việc chuyển từ ở sang cho thuê được nộp cùng tờ khai của năm thay đổi; lựa chọn theo subsection 45(3) có chữ ký cho việc chuyển từ cho thuê sang ở được nộp cùng tờ khai của lần bán sau cùng, hoặc sớm hơn nếu CRA yêu cầu. Khai CCA chấm dứt lựa chọn 45(2) và có thể ngăn lựa chọn 45(3). Xem biến nhà ở thành nhà cho thuê về các quy tắc, và miễn thuế nhà ở chính về cách chỉ định các năm (CRA: Nhà ở chính).

Ví dụ

Chỉ mang tính minh họa. Mọi số tiền đều là đô la Canada; giả sử bất động sản là tài sản vốn và không áp dụng miễn thuế nhà ở chính.

Một chủ sở hữu đã trả C$220.000 cho một căn nhà cho thuê ở nước ngoài trước khi trở thành người cư trú về thuế tại Canada. Giá trị thị trường hợp lý khi đến Canada là C$300.000, gồm C$100.000 cho đất và C$200.000 cho tòa nhà. Sau khi đến Canada, trong năm cư trú đầu tiên, tiền thuê C$24.000 trừ chi phí được khấu trừ C$9.000 còn thu nhập cho thuê ròng C$15.000 trước CCA trên Form T776. Line 12599 của tờ khai ghi tổng tiền thuê C$24.000 và line 12600 ghi thu nhập ròng C$15.000. Giữ tiền thuê ở nước ngoài không làm hoãn việc khai báo.

Năm sau, chủ sở hữu bán với giá C$360.000: C$120.000 cho đất và C$240.000 cho tòa nhà. Chi phí bán là C$10.000, chia C$3.000 và C$7.000. Không có cải tạo hay CCA sau đó, khoản lãi riêng trên Schedule 3 là C$17.000 cho đất (C$120.000 trừ C$100.000 và C$3.000) và C$33.000 cho tòa nhà (C$240.000 trừ C$200.000 và C$7.000). Tổng khoản lãi là C$50.000. Giá mua C$220.000 trước đó không phải giá gốc ban đầu tại Canada. Mọi khoản tín thuế nước ngoài cần được tính riêng.

Trường hợp của bạn khác?

• Bất động sản ở Hoa Kỳ: hãy dùng bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ cho các tờ khai hằng năm và bán bất động sản Hoa Kỳ cho việc bán.
• Bạn chưa chắc mình có phải là người cư trú về thuế tại Canada không: hãy bắt đầu với tình trạng cư trú thuế tại Canada.
• Bạn mới chuyển đến Canada: xem tờ khai cư trú đầu tiên của bạn và chuẩn bị chứng thư, ngày nhập cư và bản định giá vào ngày đến.
• Bạn thừa kế bất động sản, đã đổi mục đích sử dụng, đã khai CCA hoặc đã trả khoản thế chấp bằng ngoại tệ: hãy chuẩn bị giấy tờ thừa kế hoặc tặng cho, bản định giá, tờ khai cho thuê và hồ sơ vay trước khi tìm chuẩn bị thuế.
• Bạn là công dân Hoa Kỳ: xem thuế Hoa Kỳ trên bất động sản ở nước ngoài.
• Bạn bỏ sót việc khai tiền thuê, việc bán hoặc khai báo tài sản nước ngoài: xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo và khai báo tài sản nước ngoài.