出租或出售加拿大境外房产：加拿大税务

境外房产租金留在当地，也要申报吗？

要。加拿大税务居民应申报加拿大居民期间的境外房产收入，无论把租金转入加拿大，还是留在境外账户（CRA：新移民）。

美国房产参见加拿大与美国报税表中的租赁收入。Form T1135 是单独的信息申报表：房产是否需要该表，参见境外财产申报。

成为加拿大居民时，就开始承担全球收入申报义务；房产地点及租金所在账户不会改变这点。如果年内搬迁，应申报加拿大居民期间赚取的境外租金。该年其他收入参见首次加拿大居民报税（CRA：新移民）。

境外租金如何填入 Form T776，用什么货币？

如果租金属于财产收入，在 Form T776 按加元申报总租金及费用。将其第 8299 行总租金转至报税表第 12599 行，第 9946 行净租金收入或损失转至第 12600 行。如果共同持有，在报税表第 12599 行申报整套房产总租金，但第 12600 行只申报您自己的净额份额（Form T776；CRA：租金收入）。向租客提供大量服务，如清洁或餐食，可能改为营业收入，在 Form T2125 申报（CRA：租金还是营业收入）。

使用相关日期的加拿大央行汇率，或之前最近一个有报价日的汇率。对于经常性收入，如果汇率没有明显波动，CRA 可能接受平均汇率；出售或一次性改良应使用各自日期的汇率（CRA：所得税申报货币）。保存明细表，使外币金额能与加元记录对应。

境外房产的费用及折旧可以抵扣吗？

通常，加拿大居民为境外房产赚取租金而产生的合理费用，可以按普通租赁规定抵扣。加拿大折旧抵扣，即资本成本津贴（CCA），可以针对建筑申领，但土地不能；它不能产生或增加整体租赁亏损（CRA：租金收入）。

个人使用会减少可抵扣费用。没有盈利目的的成本分摊安排，可能不会产生可抵扣租赁亏损。CCA 是自愿申领，之后出售时，可能通过收回将已申领 CCA 加回收入（CRA：租金收入）。建筑 CCA 类别参见资本成本津贴。

如何避免境外租金被双重征税？

对已在加拿大申报的租金缴纳的外国所得税，可能符合外国税额抵免，通常不超过加拿大对该收入的税款。出租房的年度房产税，通常改为作为可出租期间的费用（CRA：外国税额抵免；CRA：租金收入）。保留已缴外国所得税证明。联邦、省及魁北克计算参见加拿大报税表中的境外收入。

搬到加拿大前已持有房产，成本基础是多少？

成为加拿大税务居民时已持有的加拿大境外房产，加拿大成本通常为当时的公允市场价值。移民规则视同您按公允市场价值出售并立即重新取得，因此以前在外国的买价，通常不是以后计算加拿大收益的起始成本（所得税法，第 128.1 条；CRA：新移民）。

取得接近加拿大居民身份开始日期的房产价值证明；出租房应分别估算土地与建筑。按该日期汇率记录加元价值。之后资本改良增加相关财产成本；普通维修不增加（CRA：所得税申报货币；CRA：租金收入）。回流居民或特殊持有历史可能改变计算，需要审查。

如果境外房产是继承或受赠的呢？

收到大多数赠与或遗产，本身不是加拿大应税收入；之后的租金及应税出售则不同（CRA：免税金额）。继承或受赠房产的加拿大成本，通常为取得时的公允市场价值，但有例外，如配偶或同居伴侣之间某些转让。保留继承文件或赠与契据，以及当日估值（所得税法，第 69 条；CRA：特别交易）。

按顺序核实日期：继承或受赠取得、之后任何移居加拿大，再到出售。如果成为加拿大居民时已经持有房产，移民公允市场价值规则可能再次重设加拿大成本。外国遗产或赠与人的税务处理，本身不决定您的加拿大成本（所得税法，第 69 条；第 128.1 条）。

加拿大如何对境外房产出售征税和申报？

加拿大税务居民期间出售资本财产，以加元计算收益：出售收入减调整后成本基础，通常为加拿大买价或视同成本加符合条件的购置费用及改良，再减出售费用。即使款项留在境外，也要在 Schedule 3 申报出售；应税资本收益转入第 12700 行。出租建筑也可能在 Form T776 产生 CCA 收回（CRA：填写 Schedule 3；CRA：租金收入）。

在 Schedule 3 分别申报土地和出租建筑。个人使用财产的损失通常不能抵扣。可折旧出租建筑不会产生资本损失，但如果其 CCA 类别余额为正且已无财产，终结损失可能可以抵扣（CRA：填写 Schedule 3）。即使外币售价几乎没变，汇率也可能改变加拿大收益。房贷余额不减少房产收益；偿还外币房贷可能产生单独的汇兑收益或损失，因此应保留借款及还款记录（所得税法，第 39(2) 款）。

美国出售的预扣税及美国报税，参见加拿大居民出售美国房产。

境外住房能符合主要住所豁免吗？

能。如果您持有并指定该住房，且您、现任或前配偶或同居伴侣，或您的子女通常住在那里，境外住房可在您是加拿大居民的年度符合条件。只有父母住在那里，不满足您的居住条件。同一年度，您的家庭通常不能再指定另一套住房（CRA：主要住所）。

出售曾在任何时候作为主要住所的住房，即使豁免覆盖全部收益，也要填写 Schedule 3 的 Part 2 及 Form T2091(IND)。纸质报税时附上该表；电子申报时保存该表（CRA：主要住所申报；Form T2091(IND)）。

豁免公式计算您是加拿大居民期间符合条件的指定年度。额外一年取决于相关取得或视同重新取得年度，您是否为居民。移民前购买的住房可能在抵达时视同重新取得，因此应用公式前应检查该日期（所得税法，第 40 条；第 128.1 条；CRA：主要住所）。

主要为了赚租金而持有的房产，通常不会仅因您短暂住过就符合条件。自住与出租用途变更可能引发视同出售。自住转出租的第 45(2) 款签署选择，随用途变更年度的报税表提交；出租转自住的第 45(3) 款签署选择，随最终出售年度的报税表提交，或在 CRA 要求时更早提交。申领 CCA 会终止 45(2) 选择，也可能阻止 45(3) 选择。规则参见把自住房转为出租房，指定年度参见主要住所豁免（CRA：主要住所）。

举例说明

以下仅为示例。所有金额为加元；假设房产属于资本财产，不适用主要住所豁免。

所有人成为加拿大税务居民前，以 C$220,000 购买境外出租房。抵达时公允市场价值为 C$300,000，其中土地 C$100,000，建筑 C$200,000。首个居民年度抵达后，C$24,000 租金减 C$9,000 可抵扣费用，在 Form T776 产生 CCA 前净租金收入 C$15,000。报税表第 12599 行列示 C$24,000 总租金，第 12600 行列示 C$15,000 净收入。租金留在境外不延后申报。

次年，所有人以 C$360,000 售出：土地 C$120,000，建筑 C$240,000。出售费用 C$10,000，拆分为 C$3,000 和 C$7,000。没有之后改良或 CCA 时，Schedule 3 分别列示土地收益 C$17,000，即 C$120,000 减 C$100,000 和 C$3,000，以及建筑收益 C$33,000，即 C$240,000 减 C$200,000 和 C$7,000。总收益为 C$50,000。以前 C$220,000 的买价不是加拿大起始成本。任何外国税额抵免需要单独计算。

您的情况有所不同？

• 房产在美国：年度申报参见美国出租房，出售参见出售美国房产。
• 您不确定是否为加拿大税务居民：从加拿大税务居民身份开始。
• 您最近移居加拿大：参见首次居民报税，并收集契据、移民日期及抵达日估值。
• 您继承房产、改变用途、申领 CCA，或偿还外币房贷：寻求报税准备前，收集继承或赠与文件、估值、租赁报税及贷款记录。
• 您是美国公民：参见美国对境外房产的税务处理。
• 您漏报租金、出售或境外财产：参见未申报收入及自愿披露，以及境外财产申报。