캐나다 거주자의 해외 부동산 임대·매도 세금

해외 부동산의 임대료가 현지에 있어도 신고해야 하나요?

네. 캐나다 세법상 거주자는 캐나다 거주자였던 기간에 해외 부동산에서 번 소득을 신고하며, 임대료를 캐나다로 송금했든 외국 계좌에 두었든 같습니다(CRA: 신규 이민자).

미국 부동산은 캐나다와 미국 신고서의 임대 소득을 참고하세요. Form T1135는 별도의 정보 신고서이므로, 본인의 부동산에 필요한지는 해외 자산 신고를 참고하세요.

전 세계 소득을 신고할 의무는 캐나다 거주자가 되면서 시작되며, 부동산의 소재지나 임대료가 들어오는 계좌는 이를 바꾸지 않습니다. 해당 연도에 이사했다면 캐나다 거주자였던 기간에 번 해외 임대 소득을 신고하세요. 그해의 나머지 소득은 캐나다 거주자로서의 첫 신고서를 참고하세요(CRA: 신규 이민자).

해외 임대 소득은 Form T776에 어느 통화로 신고하나요?

임대 소득이 재산 소득이라면 Form T776에 총 임대료와 경비를 캐나다 달러로 신고합니다. 8299번 줄의 총 임대료는 신고서 12599번 줄로, 9946번 줄의 순 임대 소득 또는 손실은 신고서 12600번 줄로 옮깁니다. 공동 소유라면 부동산 전체의 총 임대료는 신고서 12599번 줄에 적고, 순 결과는 본인 지분만 12600번 줄에 적습니다(Form T776; CRA: 임대 소득). 청소나 식사 제공처럼 임차인에게 상당한 서비스를 제공하면, 사업 소득으로 보아 Form T2125에 신고할 수도 있습니다(CRA: 임대 소득인지 사업 소득인지).

해당 날짜의 캐나다 은행(Bank of Canada) 환율을 쓰거나, 환율이 고시되지 않은 날은 가장 가까운 이전 고시일의 환율을 씁니다. 환율이 크게 변동하지 않는 경우 CRA는 반복되는 소득에 평균 환율을 인정할 수 있습니다. 매도나 일회성 개량 비용은 각각 그 날짜의 환율을 써야 합니다(CRA: 소득세 신고 통화). 외국 통화 금액과 캐나다 달러 기재액을 연결하는 명세표를 보관하세요.

해외 부동산의 경비와 감가상각을 공제받을 수 있나요?

일반적으로 캐나다 거주자는 해외 부동산에서 임대 소득을 얻기 위해 쓴 합리적인 경비를 통상의 임대 규정에 따라 공제할 수 있습니다. 캐나다의 감가상각 공제인 자본비용 공제(CCA)는 건물에 대해서만 청구할 수 있고 토지에는 적용되지 않으며, 이를 통해 전체 임대 손실을 만들거나 늘릴 수는 없습니다(CRA: 임대 소득).

개인적으로 사용한 만큼 공제 가능한 경비는 줄어듭니다. 이익을 목적으로 하지 않는 비용 분담 약정은 공제 가능한 임대 손실을 만들지 못할 수 있습니다. CCA는 선택 사항이며, 나중에 매도하면 이전에 청구한 CCA가 회수(recapture) 소득으로 돌아올 수 있습니다(CRA: 임대 소득). 건물의 CCA 분류는 자본비용 공제를 참고하세요.

해외 임대 소득에 세금을 이중으로 내지 않으려면 어떻게 하나요?

캐나다에 신고한 임대 소득에 대해 외국에 낸 소득세는 외국납부세액공제를 받을 수 있으며, 일반적으로 그 소득에 대한 캐나다 세금이 한도입니다. 임대 부동산의 연간 재산세는 일반적으로 임대할 수 있었던 기간의 경비로 처리합니다(CRA: 외국납부세액공제; CRA: 임대 소득). 외국에 소득세를 낸 증빙을 보관하세요. 연방, 주(州), 퀘벡 계산은 캐나다 신고서의 해외 소득을 참고하세요.

캐나다로 이주하기 전에 소유한 부동산의 취득원가는 얼마인가요?

캐나다 세법상 거주자가 되었을 때 소유하고 있던 해외 부동산의 캐나다 취득원가는 일반적으로 그 시점의 공정 시장가치입니다. 이민 규정에 따라 그 부동산을 공정 시장가치로 팔았다가 즉시 다시 산 것으로 보기 때문에, 이전에 외국에서 산 가격은 보통 나중에 생기는 양도소득을 계산하는 캐나다 취득원가의 출발점이 되지 않습니다(Income Tax Act 제128.1조; CRA: 신규 이민자).

캐나다 거주가 시작된 날짜 무렵의 부동산 가치 증빙을 확보하세요. 임대 부동산이라면 토지와 건물의 가치를 각각 따로 확보합니다. 캐나다 달러 가치는 그 날짜의 환율로 기록합니다. 이후의 자본적 개량 비용은 해당 부동산의 취득원가에 더하지만, 일상적인 수리비는 더하지 않습니다(CRA: 소득세 신고 통화; CRA: 임대 소득). 캐나다로 돌아온 거주자이거나 소유 이력이 특이하면 계산이 달라질 수 있으므로 검토가 필요합니다.

해외 부동산을 상속받았거나 증여받았다면 어떻게 하나요?

대부분의 증여와 상속을 받는 것 자체는 캐나다에서 과세 소득이 아닙니다. 이후의 임대 소득과 과세되는 매도는 다릅니다(CRA: 과세하지 않는 금액). 상속이나 증여로 받은 부동산의 캐나다 취득원가는 일반적으로 취득 당시의 공정 시장가치입니다. 배우자나 사실혼 파트너로부터의 일부 이전 같은 예외가 있습니다. 상속 서류나 증여 증서와 그 날짜의 감정가를 보관하세요(Income Tax Act 제69조; CRA: 특별 거래).

날짜를 순서대로 따져 보세요. 상속이나 증여로 취득한 날, 이후 캐나다로 이주한 날, 매도한 날입니다. 캐나다 거주가 시작될 때 그 부동산을 소유하고 있었다면, 이민 시점의 공정 시장가치 규정으로 캐나다 취득원가가 다시 정해질 수 있습니다. 외국 상속재산이나 증여자에 대한 과세 처리만으로 본인의 캐나다 취득원가가 정해지지는 않습니다(Income Tax Act 제69조; 제128.1조).

해외 부동산을 팔면 캐나다에서 어떻게 과세되고 신고하나요?

캐나다 세법상 거주자일 때 자본 자산을 팔았다면 캐나다 달러로 양도소득을 계산합니다. 매도 대금에서 조정 취득원가(일반적으로 캐나다 기준 매입 가격 또는 간주 취득원가에 적격 취득 비용과 개량 비용을 더한 금액)와 매도 비용을 뺍니다. 매도 대금이 해외에 남아 있어도 Schedule 3에 매도를 신고하며, 과세되는 양도소득은 12700번 줄로 갑니다. 임대 건물은 Form T776에서 CCA 회수가 발생할 수도 있습니다(CRA: Schedule 3 작성 방법; CRA: 임대 소득).

Schedule 3에는 토지와 임대 건물을 따로 신고합니다. 개인 용도로 쓴 부동산의 손실은 일반적으로 공제할 수 없습니다. 감가상각 대상인 임대 건물에서는 양도손실이 생기지 않지만, 해당 CCA 분류에 양(+)의 잔액이 있고 남은 자산이 없다면 종결 손실을 공제받을 수 있습니다(CRA: Schedule 3 작성 방법). 외국 통화로 본 가격이 거의 달라지지 않았어도 환율 때문에 캐나다 달러 기준 양도소득이 달라질 수 있습니다. 대출 잔액은 부동산의 양도소득을 줄여 주지 않습니다. 외국 통화로 빌린 대출을 상환하면 별도의 환차익이나 환차손이 생길 수 있으므로 차입과 상환 기록을 보관하세요(Income Tax Act 제39조 (2)항).

미국 부동산을 팔았다면 원천징수와 미국 신고서는 캐나다 거주자의 미국 부동산 매도를 참고하세요.

해외에 있는 집도 주 거주용 주택 비과세를 받을 수 있나요?

네. 캐나다 거주자였던 해에 그 집을 소유했고, 지정했으며, 본인이나 현재 또는 이전 배우자나 사실혼 파트너, 또는 자녀가 통상적으로 살았다면 해외의 집도 적격일 수 있습니다. 부모가 혼자 그곳에 사는 것은 본인의 거주 요건을 충족하지 않습니다. 같은 해에 가족이 다른 집을 지정하는 것은 일반적으로 불가능합니다(CRA: 주 거주용 주택).

한 번이라도 주 거주용 주택이었던 집을 팔면, 비과세로 양도소득 전체가 포함되더라도 Schedule 3의 Part 2와 Form T2091(IND)을 작성합니다. 종이 신고서에는 이 서식을 첨부하고, 전자 신고라면 보관하세요(CRA: 주 거주용 주택 신고; Form T2091(IND)).

비과세 계산식은 캐나다 거주자였던 기간 중 요건을 충족하는 지정 연도를 셉니다. 계산식의 추가 한 해는 해당 취득 또는 간주 재취득이 있었던 해에 거주자였는지에 따라 달라집니다. 이민 전에 산 집은 입국 시점에 다시 취득한 것으로 간주될 수 있으므로, 계산식을 적용하기 전에 그 날짜를 확인하세요(Income Tax Act 제40조; 제128.1조; CRA: 주 거주용 주택).

주로 임대료를 얻으려고 보유한 부동산은 잠깐 머물렀다는 이유만으로는 일반적으로 적격이 되지 않습니다. 주택과 임대용 사이에 용도가 바뀌면 간주 매도가 생길 수 있습니다. 주택에서 임대용으로 바꿀 때 서명한 제45조 (2)항 선택은 용도가 바뀐 해의 신고서와 함께 내고, 임대용에서 주택으로 바꿀 때 서명한 제45조 (3)항 선택은 나중에 매도하는 해의 신고서와 함께 내며, CRA가 요구하면 그보다 먼저 냅니다. CCA를 청구하면 제45조 (2)항 선택이 끝나고, 제45조 (3)항 선택을 할 수 없게 될 수 있습니다. 규정은 주택을 임대로 전환할 때를, 연도 지정은 주 거주용 주택 비과세를 참고하세요(CRA: 주 거주용 주택).

예시

설명용 예시입니다. 모든 금액은 캐나다 달러이며, 그 부동산은 자본 자산이고 주 거주용 주택 비과세는 적용되지 않는다고 가정합니다.

한 소유자가 캐나다 세법상 거주자가 되기 전에 해외 임대 부동산을 C$220,000에 샀습니다. 입국 시점의 공정 시장가치는 C$300,000이며, 토지 C$100,000과 건물 C$200,000으로 이루어집니다. 입국 후 첫 거주 연도에 임대료 C$24,000에서 공제 가능한 경비 C$9,000을 빼면, CCA를 적용하기 전 순 임대 소득은 C$15,000이며 Form T776에 적습니다. 신고서 12599번 줄에는 총 임대료 C$24,000, 12600번 줄에는 순 소득 C$15,000이 나옵니다. 임대료를 해외에 둔다고 신고가 미뤄지지는 않습니다.

다음 해에 소유자는 C$360,000에 팝니다. 토지가 C$120,000, 건물이 C$240,000입니다. 매도 비용은 C$10,000이며, C$3,000과 C$7,000으로 나뉩니다. 이후의 개량 비용이나 CCA가 없다면 Schedule 3의 양도소득은 토지 C$17,000(C$120,000에서 C$100,000과 C$3,000을 뺀 금액), 건물 C$33,000(C$240,000에서 C$200,000과 C$7,000을 뺀 금액)으로 따로 계산됩니다. 총 양도소득은 C$50,000입니다. 이전에 산 가격 C$220,000은 캐나다 취득원가의 출발점이 아닙니다. 외국납부세액공제는 별도로 계산해야 합니다.

상황이 다른가요?

• 부동산이 미국에 있다면: 매년의 신고는 미국 임대 부동산, 매도는 미국 부동산 매도를 이용하세요.
• 캐나다 세법상 거주자인지 확실하지 않다면: 캐나다 세법상 거주 지위부터 확인하세요.
• 최근 캐나다로 이주했다면: 첫 거주자 신고서를 참고하고, 등기 서류, 이민 날짜, 입국 시점의 평가액을 준비하세요.
• 부동산을 상속받았거나, 용도를 바꿨거나, CCA를 청구했거나, 외국 통화 대출을 상환했다면: 세금 신고 준비 상담 전에 상속이나 증여 서류, 평가서, 임대 신고서, 대출 기록을 준비하세요.
• 미국 시민이라면: 해외 부동산에 대한 미국 세금을 참고하세요.
• 임대 소득, 매도, 해외 자산 신고를 빠뜨렸다면: 미신고 소득과 자발적 신고와 해외 자산 신고를 참고하세요.