加拿大境外房產的租金與出售：加拿大稅務

租金一直留在海外，我還要申報嗎？

要。加拿大稅務居民須申報其作為加拿大居民期間的境外房產收入，不論您把租金匯回加拿大，還是留在外國帳戶（CRA：新移民）。

如果是美國的房產，請見加拿大稅表與美國稅表上的租金。T1135 表是另一份資訊申報表：您的房產是否需要提交，請見境外財產申報。

成為加拿大居民，就開始有申報全球收入的義務；房產所在地和存放租金的帳戶，都不會改變這一點。如果您在年內搬遷，請申報您作為加拿大居民期間所賺的境外租金。該年度其餘的收入，請見您的第一份加拿大居民稅表（CRA：新移民）。

境外租金要怎麼填在 T776 表上？要用哪種貨幣？

如果您的租金屬於財產收入，請在 T776 表上以加元申報租金總額和費用。把租金總額從第 8299 行轉入稅表第 12599 行，把淨租金收入或虧損從第 9946 行轉入稅表第 12600 行。如果是共同擁有，稅表第 12599 行要填整處房產的租金總額，但第 12600 行只填您應佔的淨額（T776 表；CRA：租金收入）。如果您向租客提供大量服務，例如清潔或餐點，這可能改為屬於營業收入，用 T2125 表申報（CRA：租金收入或營業收入）。

請使用加拿大銀行（Bank of Canada）當天的匯率，或之前最近一個有報價日的匯率。如果匯率沒有大幅波動，CRA 可能接受對經常性收入使用平均匯率；出售或一次性的改善工程，則應使用該日期當天的匯率（CRA：所得稅申報貨幣）。請保留一份對照表，把外幣金額與加元填報金額對應起來。

境外房產的費用和折舊可以扣除嗎？

一般而言，加拿大居民可以依一般的租金規則，扣除為賺取境外房產租金而發生的合理費用。資本成本免稅額（CCA，即加拿大的折舊扣除）可以就建築物申請，土地則不可；而且它不能造成或增加整體的租金虧損（CRA：租金收入）。

個人使用會減少可扣除的費用。沒有營利目的的費用分攤安排，可能不能產生可扣除的租金虧損。CCA 是選擇性的，而且日後出售時，以前已申請的 CCA 可能被追加為收入，即「追補」（recapture）（CRA：租金收入）。建築物所屬的 CCA 類別，請見資本成本免稅額。

境外租金要怎麼避免重複繳稅？

就已在加拿大申報的租金所繳的外國所得稅，可能符合外國稅收抵免，一般以加拿大對該收入所徵的稅為上限。租賃房產的年度物業稅，一般則是屬於該房產可供出租期間的費用（CRA：外國稅收抵免；CRA：租金收入）。請保存已繳外國所得稅的證明。聯邦、省和魁北克的計算方法，請見加拿大稅表上的境外收入。

如果我在移居加拿大前就擁有這處房產，成本基礎是多少？

對於您成為加拿大稅務居民時已擁有的加拿大境外房產，加拿大成本一般是您當時的公平市價。移民規則把您視為在那一刻以公平市價出售並立即重新取得該房產，所以之前在外國的購買價格，通常不是日後計算利得的加拿大起始成本（《所得稅法》第 128.1 條；CRA：新移民）。

請取得您開始成為加拿大居民前後那段時間的房產價值證明；如果是出租房產，土地和建築物要分別列出價值。請用該日期的匯率，記錄加元價值。日後的資本性改善支出，會增加該房產的成本；日常維修則不會（CRA：所得稅申報貨幣；CRA：租金收入）。重返加拿大的居民，或擁有權歷史特殊的情況，計算方式可能不同，需要另行檢視。

如果房產是繼承或受贈而來呢？

大部分的贈與和遺產，本身不是加拿大的應稅收入；之後的租金和應稅的出售，則是另一回事（CRA：無須課稅的金額）。繼承或受贈房產的加拿大成本，一般是您取得時的公平市價，但有例外，例如從配偶或普通法伴侶取得的某些轉移。請保存繼承文件或贈與契據，以及該日期的估價（《所得稅法》第 69 條；CRA：特別交易）。

請按時間順序逐項核對：繼承或受贈的取得、之後移居加拿大、最後出售。如果您開始成為加拿大居民時已擁有該房產，移民的公平市價規則可能再次重設其加拿大成本。外國遺產或贈與人的稅務處理，本身不能決定您的加拿大成本（《所得稅法》第 69 條；第 128.1 條）。

出售境外房產，在加拿大要怎麼課稅和申報？

如果您在加拿大稅務居民期間出售資本財產，請以加元計算利得：售價減去調整後成本基礎（一般為其加拿大購買成本或視同成本，加上合資格的取得成本和改善支出），再減去銷售費用。即使款項留在海外，也要在 Schedule 3 申報這次出售；應稅資本利得填在第 12700 行。出租的建築物還可能在 T776 表上產生 CCA 追補（CRA：填寫 Schedule 3；CRA：租金收入）。

土地和出租的建築物，要在 Schedule 3 上分開申報。個人自用房產的虧損，一般不能扣除。可折舊的出租建築物不會產生資本損失，但如果其 CCA 類別仍有正餘額、而且該類別已沒有任何剩餘財產，則終止虧損可能可以扣除（CRA：填寫 Schedule 3）。即使外幣價格幾乎沒變，匯率變化也可能改變加元的利得。按揭餘額不會減少房產的利得；償還外幣按揭，可能另外產生匯兌利得或損失，所以請保存借款和還款記錄（《所得稅法》第 39(2) 款）。

如果是美國的房產出售，預扣稅和美國稅表請見加拿大人出售美國不動產。

境外的住宅可以符合主要居所免稅嗎？

可以。對於您作為加拿大居民的年度，如果您擁有該住宅、作了指定，而且您、您現任或前任的配偶或普通法伴侶，或您的子女通常住在其中，境外住宅就可以符合資格。單是父母獨自住在那裡，並不符合您的居住測試。同一年度，您的家庭一般不能再為另一處住宅作指定（CRA：主要居所）。

如果您出售的住宅在任何時候曾是您的主要居所，請填寫 Schedule 3 的第 2 部分和 T2091(IND) 表，即使免稅額涵蓋全部利得。以紙本報稅，要把這份表格附上；以電子方式報稅，則自行保存（CRA：主要居所的申報；T2091(IND) 表）。

免稅公式計算的是您作為加拿大居民期間的合資格指定年度。其中多加的一年，取決於您在相關取得年度或視同重新取得的年度是否為居民。移民前購買的住宅，可能在入境時被視為重新取得，所以套用公式前請先核對該日期（《所得稅法》第 40 條；第 128.1 條；CRA：主要居所）。

主要為賺取租金而持有的房產，一般不會因為您短暫住過就符合資格。住宅與出租用途之間的轉換，可能引起視同出售。住宅改作出租的第 45(2) 款選擇，簽署後隨改變用途那一年的稅表提交；出租改回自住的第 45(3) 款選擇，簽署後隨最終出售那一年的稅表提交，或在 CRA 要求時提前提交。申請 CCA 會終止第 45(2) 款的選擇，也可能使您不能作第 45(3) 款的選擇。規則請見把住宅改作出租，指定年度請見主要居所免稅（CRA：主要居所）。

示例

僅供說明。所有金額均為加元；假設該房產是資本財產，且不適用主要居所免稅。

一位所有者在成為加拿大稅務居民之前，以 C$220,000 買下一處境外出租房產。入境時的公平市價是 C$300,000，其中土地 C$100,000，建築物 C$200,000。入境後第一個居民年度，租金 C$24,000 減去可扣除費用 C$9,000，在 T776 表上、未計 CCA 前的淨租金收入是 C$15,000。稅表第 12599 行顯示租金總額 C$24,000，第 12600 行顯示淨收入 C$15,000。把租金留在海外，並不能延後申報。

第二年，這位所有者以 C$360,000 出售：土地 C$120,000，建築物 C$240,000。銷售費用是 C$10,000，分攤為 C$3,000 和 C$7,000。沒有之後的改善工程，也沒有 CCA，Schedule 3 上分開計算的利得是：土地 C$17,000（C$120,000 減去 C$100,000 和 C$3,000），建築物 C$33,000（C$240,000 減去 C$200,000 和 C$7,000）。利得合計 C$50,000。之前 C$220,000 的購買價格，不是加拿大的起始成本。任何外國稅收抵免，都需要另行計算。

您的情況不同嗎？

• 房產在美國：每年的申報請見美國出租房產，出售請見出售美國不動產。
• 您不確定自己是否為加拿大稅務居民：請先看加拿大稅務居民身份。
• 您最近才移居加拿大：請見您的第一份居民稅表，並準備好房契、移民日期和入境日期的估價。
• 您繼承了該房產、改變了用途、申請過 CCA，或償還過外幣按揭：尋求稅務申報協助之前，請先準備繼承或贈與文件、估價、租金稅表和貸款記錄。
• 您是美國公民：請見美國對境外房產的稅務。
• 您漏報了租金、出售，或境外財產申報：請見未申報收入與自願披露和境外財產申報。