Location ou vente d'un bien à l'étranger : impôt canadien

Dois-je déclarer le loyer d'un bien à l'étranger si l'argent y reste?

Oui. Un résident du Canada aux fins fiscales déclare le revenu d'un bien situé à l'étranger pour la période où il est résident du Canada, qu'il transfère le loyer au Canada ou le laisse dans un compte étranger (ARC : nouveaux arrivants).

Pour un bien situé aux États-Unis, consultez la location déclarée dans les déclarations canadienne et américaine. Le formulaire T1135 est une déclaration de renseignements distincte : consultez la déclaration des biens étrangers pour savoir si votre bien l'exige.

La résidence au Canada fait naître l'obligation de déclarer le revenu de toutes provenances; l'emplacement du bien et le compte qui reçoit le loyer n'y changent rien. Si vous avez déménagé pendant l'année, déclarez le loyer étranger gagné pendant votre période de résidence au Canada. Consultez votre première déclaration de résident du Canada pour le reste des revenus de cette année-là (ARC : nouveaux arrivants).

Comment déclarer un loyer étranger sur le formulaire T776, et en quelle monnaie?

Si votre loyer est un revenu de biens, déclarez le loyer brut et les dépenses en dollars canadiens sur le formulaire T776. Reportez le loyer brut de sa ligne 8299 à la ligne 12599 de la déclaration, et le revenu ou la perte de location net de la ligne 9946 à la ligne 12600 de la déclaration. Si vous êtes copropriétaire, déclarez le loyer brut de l'ensemble du bien à la ligne 12599 de la déclaration, mais seulement votre part du résultat net à la ligne 12600 (formulaire T776; ARC : revenus de location). Des services importants fournis aux locataires, comme le ménage ou les repas, peuvent plutôt en faire un revenu d'entreprise déclaré sur le formulaire T2125 (ARC : revenu de location ou revenu d'entreprise).

Utilisez le taux de la Banque du Canada pour le jour visé, ou pour le jour de cotation précédent le plus proche. L'ARC peut accepter un taux moyen pour un revenu récurrent lorsque les taux de change ne fluctuent pas de façon importante; une vente ou une amélioration ponctuelle exige le taux de sa propre date (ARC : monnaie de déclaration de l'impôt sur le revenu). Tenez un tableau qui relie les montants étrangers aux inscriptions en dollars canadiens.

Puis-je déduire les dépenses et l'amortissement d'un bien à l'étranger?

En général, un résident du Canada peut déduire les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location d'un bien situé à l'étranger, selon les règles habituelles sur la location. La déduction pour amortissement (DPA), la déduction canadienne pour l'amortissement, peut être demandée pour le bâtiment, mais non pour le terrain; elle ne peut ni créer ni augmenter une perte de location globale (ARC : revenus de location).

L'usage personnel réduit les dépenses déductibles. Un partage de coûts sans but lucratif peut ne pas produire de perte de location déductible. La DPA est facultative, et une vente ultérieure peut remettre dans le revenu la DPA déjà demandée, sous forme de récupération de la DPA (ARC : revenus de location). Pour la catégorie de DPA du bâtiment, consultez la déduction pour amortissement.

Comment éviter de payer deux fois l'impôt sur un loyer étranger?

L'impôt étranger sur le revenu payé sur un loyer déclaré au Canada peut donner droit à un crédit pour impôt étranger, généralement limité par l'impôt canadien sur ce revenu. L'impôt foncier annuel sur un bien locatif est plutôt, en général, une dépense, pour la période où le bien était disponible à la location (ARC : crédit pour impôt étranger; ARC : revenus de location). Conservez la preuve de l'impôt étranger payé. Consultez le revenu étranger dans une déclaration canadienne pour les calculs fédéral, provincial et québécois.

Quel est mon coût de base si je possédais le bien avant de m'installer au Canada?

Pour un bien situé à l'extérieur du Canada que vous déteniez lorsque vous êtes devenu résident du Canada aux fins fiscales, le coût canadien est généralement sa juste valeur marchande à ce moment. La règle sur l'immigration vous traite comme si vous aviez vendu puis immédiatement racheté ce bien à sa juste valeur marchande; le prix d'achat étranger antérieur n'est donc habituellement pas le coût canadien de départ pour un gain ultérieur (Loi de l'impôt sur le revenu, article 128.1; ARC : nouveaux arrivants).

Obtenez des preuves de la valeur du bien près de la date où votre résidence canadienne a commencé, avec des valeurs distinctes pour le terrain et le bâtiment s'il s'agit d'un bien locatif. Inscrivez la valeur en dollars canadiens au taux de cette date. Les améliorations en capital faites par la suite s'ajoutent au coût du bien visé; les réparations courantes ne s'y ajoutent pas (ARC : monnaie de déclaration de l'impôt sur le revenu; ARC : revenus de location). Un résident qui revient au Canada ou des antécédents de propriété inhabituels peuvent modifier le calcul et exigent un examen.

Que faire si j'ai hérité du bien à l'étranger ou qu'on me l'a donné?

Recevoir la plupart des dons et des héritages n'est pas en soi un revenu imposable au Canada; le loyer ultérieur et une vente imposable sont traités différemment (ARC : montants non imposés). Le coût canadien d'un bien hérité ou donné est généralement sa juste valeur marchande au moment où vous l'avez acquis, sous réserve d'exceptions comme certains transferts d'un époux ou conjoint de fait. Conservez les documents de succession ou l'acte de donation et une évaluation pour cette date (Loi de l'impôt sur le revenu, article 69; ARC : opérations spéciales).

Passez les dates en revue dans l'ordre : acquisition par héritage ou don, tout déménagement ultérieur au Canada, puis vente. Si vous déteniez le bien lorsque votre résidence canadienne a commencé, la règle de la juste valeur marchande à l'immigration peut de nouveau modifier son coût canadien. Le traitement fiscal de la succession étrangère ou celui du donateur ne fixe pas à lui seul votre coût canadien (Loi de l'impôt sur le revenu, article 69; article 128.1).

Comment la vente d'un bien à l'étranger est-elle imposée et déclarée au Canada?

Pour une immobilisation vendue pendant que vous êtes résident du Canada aux fins fiscales, calculez le gain en dollars canadiens : le produit de la vente moins le coût de base rajusté (généralement le prix d'achat canadien ou le coût réputé, plus les frais d'acquisition admissibles et les améliorations) et les frais de vente. Déclarez la vente à l'annexe 3, même si le produit reste à l'étranger; un gain en capital imposable va à la ligne 12700. Un bâtiment locatif peut aussi entraîner une récupération de la DPA sur le formulaire T776 (ARC : remplir l'annexe 3; ARC : revenus de location).

Déclarez séparément le terrain et le bâtiment locatif à l'annexe 3. La perte sur un bien à usage personnel n'est généralement pas déductible. Un bâtiment locatif amortissable ne peut pas produire de perte en capital, mais une perte finale peut être déductible si sa catégorie de DPA a un solde positif et qu'il ne reste plus aucun bien (ARC : remplir l'annexe 3). La monnaie étrangère peut modifier le gain canadien même si le prix en monnaie étrangère a à peine changé. Un solde hypothécaire ne réduit pas le gain sur le bien; le remboursement d'une hypothèque en monnaie étrangère peut produire un gain ou une perte de change distinct, conservez donc les documents d'emprunt et de remboursement (Loi de l'impôt sur le revenu, article 39(2)).

Pour une vente aux États-Unis, consultez la vente d'un immeuble américain par un Canadien pour la retenue et les déclarations américaines.

Une maison à l'étranger peut-elle donner droit à l'exemption pour résidence principale?

Oui. Une maison à l'étranger peut être admissible pour une année où vous étiez résident du Canada si vous en étiez propriétaire et l'avez désignée, et si vous, votre époux ou conjoint de fait actuel ou ancien, ou votre enfant y avez habité de façon habituelle. Un parent qui y habite seul ne satisfait pas à votre critère d'occupation. Votre famille ne peut généralement pas désigner une autre maison pour la même année (ARC : résidence principale).

Si vous vendez une maison qui a été votre résidence principale à un moment quelconque, remplissez la partie 2 de l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND), même si l'exemption couvre tout le gain. Joignez le formulaire à une déclaration sur papier; conservez-le si vous produisez par voie électronique (ARC : déclaration de la résidence principale; formulaire T2091(IND)).

La formule d'exemption compte les années de désignation admissibles pendant lesquelles vous étiez résident du Canada. Son année supplémentaire dépend de votre résidence au Canada pendant l'année de l'acquisition ou du rachat réputé visé. Une maison achetée avant l'immigration peut être réputée rachetée à l'arrivée; vérifiez donc cette date avant d'appliquer la formule (Loi de l'impôt sur le revenu, article 40; article 128.1; ARC : résidence principale).

Un bien détenu surtout pour tirer un loyer n'est généralement pas admissible du seul fait que vous y avez séjourné brièvement. Un changement entre usage résidentiel et usage locatif peut entraîner une disposition réputée. Un choix signé prévu au paragraphe 45(2), pour le passage de l'usage résidentiel à l'usage locatif, accompagne la déclaration de l'année du changement; un choix signé prévu au paragraphe 45(3), pour le passage de l'usage locatif à l'usage résidentiel, accompagne la déclaration de la vente éventuelle, ou plus tôt si l'ARC l'exige. Demander la DPA met fin à un choix du paragraphe 45(2) et peut empêcher un choix du paragraphe 45(3). Consultez Transformer une maison en logement locatif pour les règles, et l'exemption pour résidence principale pour désigner les années (ARC : résidence principale).

Exemple

À titre d'illustration seulement. Tous les montants sont en dollars canadiens; supposons que le bien est une immobilisation et qu'aucune exemption pour résidence principale ne s'applique.

Un propriétaire a payé 220 000 $ CA pour un bien locatif à l'étranger avant de devenir résident du Canada aux fins fiscales. Sa juste valeur marchande à l'arrivée était de 300 000 $ CA, dont 100 000 $ CA pour le terrain et 200 000 $ CA pour le bâtiment. Après son arrivée, durant la première année de résidence, un loyer de 24 000 $ CA moins 9 000 $ CA de dépenses déductibles donne un revenu de location net de 15 000 $ CA avant la DPA sur le formulaire T776. La ligne 12599 de la déclaration indique 24 000 $ CA de loyer brut et la ligne 12600 indique 15 000 $ CA de revenu net. Garder le loyer à l'étranger ne reporte pas la déclaration.

L'année suivante, le propriétaire vend le bien 360 000 $ CA : 120 000 $ CA pour le terrain et 240 000 $ CA pour le bâtiment. Les frais de vente sont de 10 000 $ CA, répartis en 3 000 $ CA et 7 000 $ CA. Sans amélioration ultérieure ni DPA, les gains distincts à l'annexe 3 sont de 17 000 $ CA pour le terrain (120 000 $ CA moins 100 000 $ CA et 3 000 $ CA) et de 33 000 $ CA pour le bâtiment (240 000 $ CA moins 200 000 $ CA et 7 000 $ CA). Le gain total est de 50 000 $ CA. Le prix d'achat antérieur de 220 000 $ CA n'est pas le coût canadien de départ. Tout crédit pour impôt étranger exige son propre calcul.

Votre situation est différente?

• Le bien est situé aux États-Unis : consultez Bien locatif aux États-Unis pour les déclarations annuelles et Vente d'un immeuble américain pour une vente.
• Vous ne savez pas si vous êtes résident du Canada aux fins fiscales : commencez par Résidence fiscale au Canada.
• Vous vous êtes installé récemment au Canada : consultez votre première déclaration de résident et rassemblez l'acte de propriété, la date d'immigration et l'évaluation à la date d'arrivée.
• Vous avez hérité du bien, changé son usage, demandé la DPA ou remboursé une hypothèque en monnaie étrangère : rassemblez les documents d'héritage ou de donation, les évaluations, les déclarations de location et les documents de prêt avant de demander la préparation de votre déclaration.
• Vous êtes citoyen américain : consultez Impôt américain sur les biens à l'étranger.
• Vous avez omis de déclarer un loyer, une vente ou des biens étrangers : consultez revenus non déclarés et divulgation volontaire et la déclaration des biens étrangers.