השכרה או מכירה של נכס מחוץ לקנדה: המס בקנדה

האם מדווחים על שכר דירה מנכס בחו״ל אם הכסף נשאר שם?

כן. תושב קנדה לצורכי מס מדווח על הכנסה מנכס בחו״ל בתקופה שבה הוא תושב קנדה, בין שהוא מעביר את שכר הדירה לקנדה ובין שהוא משאיר אותו בחשבון זר (CRA: עולים חדשים).

לנכס בארצות הברית ראו שכר דירה בדוח הקנדי ובדוח האמריקאי. טופס T1135 הוא דוח מידע נפרד. ראו דיווח על נכסים זרים כדי לדעת אם הנכס שלכם מחייב אותו.

תושבות קנדית יוצרת חובה לדווח על הכנסה עולמית. מיקום הנכס והחשבון שמחזיק את שכר הדירה לא משנים זאת. אם עברתם דירה במהלך השנה, מדווחים על שכר דירה מחו״ל שהרווחתם בתקופה שבה הייתם תושבי קנדה. ראו הדוח הראשון שלכם כתושבי קנדה לשאר ההכנסות באותה שנה (CRA: עולים חדשים).

איך מדווחים על שכר דירה מחו״ל בטופס T776, ובאיזה מטבע?

אם שכר הדירה הוא הכנסה מנכס, מדווחים על שכר דירה ברוטו ועל הוצאות בדולרים קנדיים בטופס T776. מעבירים את שכר הדירה ברוטו משורה 8299 שלו לשורה 12599 בדוח, ואת ההכנסה או ההפסד נטו משורה 9946 לשורה 12600 בדוח. אם הנכס בבעלות משותפת, מדווחים על שכר הדירה ברוטו של כל הנכס בשורה 12599 בדוח, אבל רק על החלק שלכם בתוצאה נטו בשורה 12600 (טופס T776; CRA: הכנסה משכירות). שירותים משמעותיים לדיירים, כמו ניקיון או ארוחות, עשויים להפוך את ההכנסה להכנסה מעסק שמדווחת בטופס T2125 (CRA: הכנסה משכירות או הכנסה מעסק).

משתמשים בשער של Bank of Canada ליום הרלוונטי, או ליום האחרון שקדם לו ושיש לו שער. CRA עשויה לקבל שער ממוצע להכנסה חוזרת כששערי ההמרה לא משתנים באופן משמעותי. מכירה או שיפור חד-פעמי מחייבים את השער של התאריך שלהם (CRA: מטבע הדיווח במס הכנסה). שומרים טבלה שמקשרת את הסכומים הזרים לרישומים בדולרים קנדיים.

האם אפשר לנכות הוצאות ופחת על נכס בחו״ל?

תושב קנדה יכול בדרך כלל לנכות הוצאות סבירות שנגרמו כדי להניב שכר דירה מנכס בחו״ל, לפי כללי ההשכרה הרגילים. ניכוי הפחת הקנדי (CCA) אפשר לתבוע על הבניין אך לא על הקרקע. הוא לא יכול ליצור הפסד השכרה כולל או להגדיל אותו (CRA: הכנסה משכירות).

שימוש אישי מקטין את ההוצאות המותרות בניכוי. הסדר חלוקת עלויות בלי מטרת רווח עלול לא ליצור הפסד השכרה מותר בניכוי. CCA הוא אופציונלי, ומכירה מאוחרת יכולה להחזיר להכנסה את ה-CCA שנתבע קודם, כהשבת פחת (recapture) (CRA: הכנסה משכירות). לסוג ה-CCA של הבניין ראו ניכוי פחת קנדי (CCA).

איך נמנעים מתשלום מס כפול על שכר דירה מחו״ל?

מס הכנסה זר ששולם על שכר דירה שמדווח בקנדה עשוי לזכות בזיכוי מס זר, שמוגבל בדרך כלל במס הקנדי על אותה הכנסה. מס רכוש שנתי על נכס מושכר הוא בדרך כלל הוצאה, בגין התקופה שבה הנכס היה זמין להשכרה (CRA: זיכוי מס זר; CRA: הכנסה משכירות). שומרים הוכחה למס הכנסה זר ששולם. ראו הכנסה מחו״ל בדוח קנדי לחישובים הפדרלי, הפרובינציאלי ושל קוויבק.

מהו בסיס העלות שלי אם הנכס היה בבעלותי לפני שעברתי לקנדה?

בנכס מחוץ לקנדה שהיה בבעלותכם כשהפכתם לתושבי קנדה לצורכי מס, העלות הקנדית היא בדרך כלל שוויו ההוגן בשוק באותו זמן. כלל ההגירה מתייחס אליכם כמי שמכרו ורכשו מחדש מיד את הנכס בשוויו ההוגן בשוק, ולכן מחיר רכישה זר מוקדם אינו בדרך כלל העלות ההתחלתית הקנדית לרווח מאוחר (Income Tax Act, סעיף 128.1; CRA: עולים חדשים).

משיגים ראיות לשווי הנכס סמוך לתאריך שבו התחילה התושבות הקנדית, עם שווי נפרד לקרקע ולבניין אם הנכס מושכר. רושמים את הערך בדולרים קנדיים לפי השער של אותו תאריך. שיפורי הון מאוחרים מגדילים את עלות הנכס הרלוונטי. תיקונים רגילים לא מגדילים אותה (CRA: מטבע הדיווח במס הכנסה; CRA: הכנסה משכירות). תושב חוזר או היסטוריית בעלות חריגה יכולים לשנות את החישוב ודורשים בדיקה.

מה אם ירשתי את הנכס בחו״ל או קיבלתי אותו במתנה?

קבלת רוב המתנות והירושות אינה בעצמה הכנסה חייבת במס בקנדה. שכר דירה שמתקבל בהמשך ומכירה חייבת במס הם עניין אחר (CRA: סכומים שלא מחויבים במס). העלות הקנדית של נכס שהתקבל בירושה או במתנה היא בדרך כלל שוויו ההוגן בשוק כשקיבלתם אותו, בכפוף לחריגים כמו העברות מסוימות מבן או בת זוג (נשואים או ידועים בציבור). שומרים את מסמכי הירושה או שטר המתנה ואת הערכת השווי לאותו תאריך (Income Tax Act, סעיף 69; CRA: עסקאות מיוחדות).

עוברים על התאריכים לפי הסדר: קבלה בירושה או במתנה, כל מעבר מאוחר לקנדה, ואז מכירה. אם הנכס היה בבעלותכם כשהתחילה התושבות הקנדית, כלל השווי ההוגן בשוק בהגירה יכול לאפס שוב את העלות הקנדית שלו. הטיפול במס של העיזבון הזר או של נותן המתנה לא קובע בעצמו את העלות הקנדית שלכם (Income Tax Act, סעיף 69; סעיף 128.1).

איך מסים ומדווחים בקנדה על מכירת נכס בחו״ל?

בנכס הוני שנמכר בזמן שאתם תושבי קנדה לצורכי מס, מחשבים את הרווח בדולרים קנדיים: תמורת המכירה פחות בסיס העלות המותאם (בדרך כלל עלות הרכישה הקנדית או העלות לכאורה, בתוספת עלויות רכישה ושיפורים זכאים) ופחות עלויות מכירה. מדווחים על המכירה ב-Schedule 3 גם אם התמורה נשארת בחו״ל. רווח הון חייב במס מגיע לשורה 12700. בניין להשכרה יכול גם להפעיל recapture של CCA בטופס T776 (CRA: מילוי Schedule 3; CRA: הכנסה משכירות).

מדווחים על קרקע ועל בניין להשכרה בנפרד ב-Schedule 3. הפסד על נכס לשימוש אישי אינו בדרך כלל מותר בניכוי. בניין להשכרה שניתן לנכות עליו פחת לא יכול ליצור הפסד הון, אבל הפסד סופי עשוי להיות מותר בניכוי אם בסוג ה-CCA שלו יש יתרה חיובית ולא נותר נכס (CRA: מילוי Schedule 3). מטבע זר יכול לשנות את הרווח הקנדי גם אם המחיר במטבע הזר כמעט לא השתנה. יתרת משכנתה לא מקטינה את הרווח בנכס. פירעון משכנתה במטבע זר עשוי ליצור רווח או הפסד שער נפרד, ולכן שומרים את רישומי ההלוואה והפירעון (Income Tax Act, סעיף 39(2)).

למכירה בארצות הברית ראו מכירת נדל״ן אמריקאי על ידי קנדי לעניין ניכוי במקור ודוחות אמריקאיים.

האם בית בחו״ל יכול לזכות בפטור על דירת מגורים עיקרית?

כן. בית בחו״ל יכול להיות זכאי לשנה שבה הייתם תושבי קנדה אם הייתם הבעלים שלו, ייעדתם אותו, ואתם, בן או בת הזוג שלכם (נוכחיים או לשעבר, נשואים או ידועים בציבור) או הילד שלכם גרתם בו בדרך כלל. הורה שגר שם לבדו לא עומד במבחן המגורים שלכם. המשפחה שלכם לא יכולה בדרך כלל לייעד בית אחר לאותה שנה (CRA: דירת מגורים עיקרית).

אם אתם מוכרים בית שהיה דירת המגורים העיקרית שלכם בכל נקודת זמן, ממלאים את חלק 2 של Schedule 3 ואת טופס T2091(IND), גם אם הפטור מכסה את כל הרווח. מצרפים את הטופס לדוח בנייר, ושומרים אותו אם מגישים אלקטרונית (CRA: דיווח על דירת מגורים עיקרית; טופס T2091(IND)).

נוסחת הפטור סופרת שנות ייעוד מזכות שבהן הייתם תושבי קנדה. השנה הנוספת בה תלויה בשאלה אם הייתם תושבים בשנת הרכישה הרלוונטית או בשנת הרכישה מחדש לכאורה. בית שנקנה לפני ההגירה יכול להיחשב כנרכש מחדש בהגעה, ולכן בודקים את התאריך הזה לפני שמחילים את הנוסחה (Income Tax Act, סעיף 40; סעיף 128.1; CRA: דירת מגורים עיקרית).

נכס שמוחזק בעיקר כדי להרוויח שכר דירה לא זכאי בדרך כלל רק בגלל שהייה קצרה שלכם בו. מעבר בין שימוש למגורים לשימוש להשכרה יכול לגרום למכירה לכאורה. בחירה חתומה לפי סעיף 45(2) למעבר מבית להשכרה מוגשת עם הדוח של שנת השינוי. בחירה חתומה לפי סעיף 45(3) למעבר מהשכרה חזרה לבית מוגשת עם הדוח של המכירה בסופו של דבר, או מוקדם יותר אם CRA דורשת. תביעת CCA מסיימת בחירה לפי 45(2) ויכולה לחסום בחירה לפי 45(3). לכללים ראו הפיכת בית להשכרה, ולייעוד שנים ראו הפטור על דירת מגורים עיקרית (CRA: דירת מגורים עיקרית).

דוגמה

להמחשה בלבד. כל הסכומים בדולרים קנדיים. נניח שהנכס הוא נכס הוני ואין פטור על דירת מגורים עיקרית.

בעלים שילם C$220,000 על נכס להשכרה בחו״ל לפני שהפך לתושב קנדה לצורכי מס. שוויו ההוגן בשוק בהגעה היה C$300,000, מתוכם C$100,000 לקרקע ו-C$200,000 לבניין. אחרי ההגעה, בשנה הראשונה כתושב, שכר דירה של C$24,000 פחות הוצאות מותרות בניכוי של C$9,000 נותנים הכנסה משכירות נטו של C$15,000, לפני CCA בטופס T776. שורה 12599 בדוח מציגה C$24,000 שכר דירה ברוטו, ושורה 12600 מציגה C$15,000 הכנסה נטו. השארת שכר הדירה בחו״ל לא דוחה את הדיווח.

בשנה שלאחר מכן הבעלים מוכר ב-C$360,000: C$120,000 לקרקע ו-C$240,000 לבניין. עלויות המכירה הן C$10,000, מחולקות ל-C$3,000 ול-C$7,000. בלי שיפורים מאוחרים ובלי CCA, הרווחים הנפרדים ב-Schedule 3 הם C$17,000 לקרקע (C$120,000 פחות C$100,000 ופחות C$3,000) ו-C$33,000 לבניין (C$240,000 פחות C$200,000 ופחות C$7,000). הרווח הכולל הוא C$50,000. מחיר הרכישה הקודם של C$220,000 אינו העלות ההתחלתית בקנדה. כל זיכוי מס זר דורש חישוב משלו.

המצב שלכם שונה?

• הנכס בארצות הברית: ראו נכס להשכרה בארצות הברית להגשות שנתיות ומכירת נדל״ן אמריקאי למכירה.
• אתם לא בטוחים אם אתם תושבי קנדה לצורכי מס: התחילו בתושבות מס בקנדה.
• עברתם לקנדה לאחרונה: ראו הדוח הראשון שלכם כתושבים ואספו את שטר הבעלות, את תאריך ההגירה ואת הערכת השווי ליום ההגעה.
• ירשתם את הנכס, שיניתם את השימוש בו, תבעתם CCA או פרעתם משכנתה במטבע זר: אספו את מסמכי הירושה או המתנה, הערכות שווי, דוחות השכרה ורישומי הלוואה לפני שפונים להכנת דוחות מס.
• אתם אזרחי ארצות הברית: ראו מס אמריקאי על נכס בחו״ל.
• פספסתם דיווח על שכר דירה, מכירה או נכס זר: ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון ודיווח על נכסים זרים.