Imóvel no exterior: aluguel, venda e imposto no Canadá

Devo declarar o aluguel de um imóvel no exterior se o dinheiro fica lá?

Sim. O residente fiscal do Canadá declara a renda de imóveis no exterior pelo período em que é residente no Canadá, quer transfira o aluguel para o Canadá, quer o deixe em uma conta estrangeira (CRA: recém-chegados).

Para um imóvel nos EUA, veja aluguel declarado nas declarações do Canadá e dos EUA. O Form T1135 é uma declaração informativa separada: veja declaração de bens no exterior para saber se o seu imóvel precisa dele.

A residência no Canadá é o que cria a obrigação de declarar a renda mundial; a localização do imóvel e a conta que recebe o aluguel não mudam isso. Se você se mudou durante o ano, declare o aluguel estrangeiro recebido no período em que era residente no Canadá. Veja sua primeira declaração como residente no Canadá para o restante da renda desse ano (CRA: recém-chegados).

Como declaro o aluguel estrangeiro no Form T776 e em que moeda?

Se o seu aluguel é renda de bens, declare o aluguel bruto e as despesas em dólares canadenses no Form T776. Leve o aluguel bruto da linha 8299 do formulário para a linha 12599 da declaração, e o resultado líquido do aluguel, lucro ou prejuízo, da linha 9946 para a linha 12600 da declaração. Se o imóvel tiver coproprietários, declare o aluguel bruto do imóvel inteiro na linha 12599 da declaração, mas apenas a sua parte do resultado líquido na linha 12600 (Form T776; CRA: rendimentos de aluguel). Serviços substanciais ao inquilino, como limpeza ou refeições, podem fazer com que isso seja, em vez disso, renda empresarial declarada no Form T2125 (CRA: renda de aluguel ou renda empresarial).

Use a taxa do Bank of Canada do dia em questão, ou do dia anterior mais próximo com cotação. A CRA pode aceitar uma taxa média para rendimentos recorrentes quando as taxas de câmbio não variam de forma significativa; uma venda ou uma benfeitoria pontual exige a taxa da própria data (CRA: moeda para declarar o imposto de renda). Mantenha uma planilha que ligue os valores em moeda estrangeira aos lançamentos em dólares canadenses.

Posso deduzir despesas e depreciação de um imóvel no exterior?

Em geral, o residente do Canadá pode deduzir despesas razoáveis feitas para gerar renda de aluguel de um imóvel no exterior, pelas regras comuns de aluguel. A capital cost allowance (CCA), a dedução de depreciação do Canadá, pode ser pedida sobre a construção, mas não sobre o terreno; ela não pode criar nem aumentar um prejuízo total de aluguel (CRA: rendimentos de aluguel).

O uso pessoal reduz as despesas dedutíveis. Um acordo de rateio de custos sem propósito de lucro pode não gerar um prejuízo de aluguel dedutível. A CCA é opcional, e uma venda posterior pode trazer de volta à renda a CCA já deduzida, como recuperação (recapture) (CRA: rendimentos de aluguel). Para saber a classe de CCA da construção, veja capital cost allowance.

Como evito pagar imposto duas vezes sobre o aluguel estrangeiro?

O imposto de renda estrangeiro pago sobre o aluguel declarado no Canadá pode dar direito a um crédito por imposto estrangeiro, geralmente limitado pelo imposto canadense sobre essa renda. O imposto anual sobre a propriedade de um imóvel alugado geralmente é, em vez disso, uma despesa, pelo período em que ele esteve disponível para aluguel (CRA: crédito por imposto estrangeiro; CRA: rendimentos de aluguel). Guarde a prova do imposto de renda estrangeiro pago. Veja rendimentos estrangeiros na declaração canadense para os cálculos federal, provincial e de Quebec.

Qual é o meu custo-base se eu era dono do imóvel antes de me mudar para o Canadá?

Para um imóvel fora do Canadá que você possuía quando se tornou residente fiscal do Canadá, o custo canadense geralmente é o seu valor justo de mercado nessa data. A regra de imigração trata você como se tivesse vendido e readquirido imediatamente o imóvel pelo valor justo de mercado, então o preço pago antes no exterior geralmente não é o custo inicial canadense para um ganho posterior (Income Tax Act, seção 128.1; CRA: recém-chegados).

Obtenha provas do valor do imóvel perto da data em que a residência no Canadá começou, com valores separados para o terreno e a construção se for um imóvel alugado. Registre o valor em dólares canadenses usando a taxa dessa data. Benfeitorias de capital posteriores somam-se ao custo do imóvel em questão; reparos comuns, não (CRA: moeda para declarar o imposto de renda; CRA: rendimentos de aluguel). Um residente que volta ao Canadá ou um histórico de propriedade incomum pode mudar o cálculo e exige revisão.

E se eu herdei o imóvel no exterior ou o recebi em doação?

Receber a maioria das doações e heranças não é, por si só, renda tributável no Canadá; o aluguel posterior e uma venda tributável são diferentes (CRA: valores não tributados). O custo canadense de um imóvel herdado ou recebido em doação geralmente é o seu valor justo de mercado quando você o adquiriu, sujeito a exceções, como certas transferências de cônjuge ou parceiro em união estável (common-law). Guarde os documentos da herança ou a escritura de doação e uma avaliação dessa data (Income Tax Act, seção 69; CRA: operações especiais).

Analise as datas em ordem: aquisição por herança ou doação, qualquer mudança posterior para o Canadá e, por fim, a venda. Se você era dono do imóvel quando a residência no Canadá começou, a regra de imigração do valor justo de mercado pode redefinir o custo canadense mais uma vez. O tratamento fiscal dado pelo espólio estrangeiro ou pelo doador não define, por si só, o seu custo canadense (Income Tax Act, seção 69; seção 128.1).

Como a venda de um imóvel no exterior é tributada e declarada no Canadá?

Para um bem de capital vendido enquanto você é residente fiscal do Canadá, calcule o ganho em dólares canadenses: valor da venda menos o custo-base ajustado (geralmente o custo de compra canadense ou o custo presumido, mais os custos de aquisição elegíveis e as benfeitorias) e menos os custos de venda. Declare a venda na Schedule 3, mesmo que o dinheiro fique no exterior; um ganho de capital tributável vai na linha 12700. Um imóvel de aluguel também pode gerar recuperação de CCA no Form T776 (CRA: como preencher a Schedule 3; CRA: rendimentos de aluguel).

Declare o terreno e o imóvel de aluguel separadamente na Schedule 3. A perda com um imóvel de uso pessoal geralmente não é dedutível. Um imóvel de aluguel depreciável não pode gerar perda de capital, mas uma perda terminal pode ser dedutível se a classe de CCA tiver saldo positivo e nenhum bem restante (CRA: como preencher a Schedule 3). A moeda estrangeira pode mudar o ganho canadense mesmo que o preço na moeda estrangeira quase não tenha mudado. O saldo do financiamento não reduz o ganho do imóvel; pagar um financiamento em moeda estrangeira pode gerar um ganho ou uma perda cambial separada, então guarde os registros do empréstimo e dos pagamentos (Income Tax Act, seção 39(2)).

Para uma venda nos EUA, veja venda de imóvel nos EUA por um canadense sobre retenção e declarações dos EUA.

Uma casa no exterior pode se qualificar para a isenção da residência principal?

Sim. Uma casa no exterior pode se qualificar em um ano em que você era residente no Canadá, se você era dono dela, a designou e você, seu cônjuge ou parceiro em união estável (common-law) atual ou anterior, ou seu filho moraram nela habitualmente. Um dos seus pais morando lá sozinho não cumpre o seu teste de ocupação. Sua família geralmente não pode designar outra casa para o mesmo ano (CRA: residência principal).

Se você vender uma casa que foi a sua residência principal em algum momento, preencha a Parte 2 da Schedule 3 e o Form T2091(IND), mesmo que a isenção cubra o ganho inteiro. Anexe o formulário à declaração em papel; guarde-o se entregar eletronicamente (CRA: declaração da residência principal; Form T2091(IND)).

A fórmula da isenção conta os anos de designação qualificados em que você era residente no Canadá. O ano extra depende de você ser residente no ano da aquisição relevante ou da readquirição presumida. Uma casa comprada antes da imigração pode ser considerada readquirida na chegada, então confira essa data antes de aplicar a fórmula (Income Tax Act, seção 40; seção 128.1; CRA: residência principal).

Um imóvel mantido principalmente para gerar aluguel geralmente não se qualifica só porque você ficou nele por pouco tempo. Uma mudança entre uso como moradia e uso como aluguel pode gerar uma venda presumida. Uma opção assinada da subseção 45(2), para a mudança de moradia para aluguel, vai com a declaração do ano da mudança; uma opção assinada da subseção 45(3), para a mudança de aluguel para moradia, vai com a declaração da eventual venda, ou antes, se a CRA exigir. Pedir CCA encerra uma opção do 45(2) e pode impedir uma opção do 45(3). Veja como transformar sua casa em imóvel de aluguel para as regras e a isenção da residência principal para designar os anos (CRA: residência principal).

Exemplo

Apenas ilustrativo. Todos os valores são em dólares canadenses; suponha que o imóvel seja um bem de capital e que nenhuma isenção de residência principal se aplique.

Um proprietário pagou C$220.000 por um imóvel de aluguel no exterior antes de se tornar residente fiscal do Canadá. O valor justo de mercado na chegada era de C$300.000, sendo C$100.000 do terreno e C$200.000 da construção. Depois da chegada, no primeiro ano como residente, C$24.000 de aluguel menos C$9.000 de despesas dedutíveis dão C$15.000 de renda líquida de aluguel antes da CCA no Form T776. A linha 12599 da declaração mostra C$24.000 de aluguel bruto e a linha 12600 mostra C$15.000 de renda líquida. Manter o aluguel no exterior não adia a declaração.

No ano seguinte, o proprietário vende por C$360.000: C$120.000 pelo terreno e C$240.000 pela construção. Os custos de venda são C$10.000, divididos em C$3.000 e C$7.000. Sem benfeitorias posteriores nem CCA, os ganhos separados na Schedule 3 são C$17.000 pelo terreno (C$120.000 menos C$100.000 e C$3.000) e C$33.000 pela construção (C$240.000 menos C$200.000 e C$7.000). O ganho total é de C$50.000. O preço de compra anterior, de C$220.000, não é o custo inicial canadense. Qualquer crédito por imposto estrangeiro exige um cálculo próprio.

É diferente no seu caso?

• O imóvel fica nos EUA: use imóvel de aluguel nos EUA para as declarações anuais e venda de imóvel nos EUA para uma venda.
• Você não tem certeza se é residente fiscal do Canadá: comece por residência fiscal no Canadá.
• Você se mudou para o Canadá há pouco tempo: veja sua primeira declaração como residente e reúna a escritura, a data de imigração e a avaliação da data de chegada.
• Você herdou o imóvel, mudou o seu uso, pediu CCA ou pagou um financiamento em moeda estrangeira: reúna os documentos da herança ou da doação, as avaliações, as declarações de aluguel e os registros do empréstimo antes de buscar a preparação da declaração.
• Você é cidadão dos EUA: veja imposto dos EUA sobre imóveis no exterior.
• Você deixou de declarar um aluguel, uma venda ou bens no exterior: veja renda não declarada e divulgação voluntária e declaração de bens no exterior.