Bán bất động sản cho thuê tại Canada: lãi, thu hồi khấu hao và lỗ

Bao nhiêu phần lãi từ bất động sản cho thuê bị đánh thuế?

Với người cư trú Canada giữ bất động sản cho thuê như tài sản vốn, 50% lãi vốn được tính vào thu nhập chịu thuế. Đó là tỷ lệ tính vào thu nhập (inclusion rate), không phải thuế suất bạn phải trả; số thuế thực tế phụ thuộc vào thu nhập khác và tỉnh bang hoặc vùng lãnh thổ của bạn. Đề xuất nâng tỷ lệ này đã bị hủy, và Income Tax Act vẫn quy định tỷ lệ là một nửa (CRA xác nhận).

Tòa nhà có thể phát sinh cả lãi vốn lẫn thu hồi CCA. Hai khoản này đo những thứ khác nhau: phần giá trị tăng thêm trên giá vốn của tòa nhà, và phần CCA đã khấu trừ trước đó bị thu hồi lại. Hướng dẫn về lãi vốn của CRA giải thích cả hai cách tính. Việc bán sau thời gian nắm giữ ngắn có thể thuộc quy định về mua đi bán lại bất động sản.

Tôi tính lãi vốn như thế nào?

Hãy lấy tiền bán trừ đi giá gốc điều chỉnh (adjusted cost base) của bất động sản và các chi phí bán. Tính riêng đất và tòa nhà để bạn cũng xác định được kết quả CCA của tòa nhà (CRA: calculating capital gains).

Đừng trừ số dư nợ thế chấp khỏi khoản lãi. Việc trả hết khoản vay chỉ làm thay đổi số tiền mặt bạn nhận khi hoàn tất giao dịch, không làm thay đổi giá gốc điều chỉnh của bất động sản. Hãy giữ sao kê mua và bán hoặc hồ sơ định giá khi chuyển nhượng, hóa đơn cải tạo, và hóa đơn hoa hồng và phí luật sư. Hướng dẫn cho thuê của CRA giải thích chi phí mua và chi phí bán. Sửa chữa thực hiện để chuẩn bị bán hoặc như điều kiện của việc bán nói chung là chi phí vốn; sửa chữa thông thường vốn vẫn phải làm có thể vẫn là chi phí hiện hành (CRA: current or capital expenses).

Thu hồi CCA là gì và bị đánh thuế như thế nào?

Chi phí vốn chưa khấu hao (undepreciated capital cost, UCC) là số dư tính thuế còn lại trong nhóm CCA của tòa nhà sau các lần khấu trừ trước và các điều chỉnh khác. Thu hồi khấu hao có thể phát sinh khi số tiền bán ròng phân bổ cho tòa nhà vượt số dư đó. Khoản thu hồi được cộng toàn bộ vào thu nhập cho thuê trong năm bán, kể cả khi người mua trả tiền sau (CRA: T4037).

Với nhóm CCA của tòa nhà, hãy trừ khỏi UCC khoản nhỏ hơn giữa tiền bán ròng và giá vốn của nó. Số dư nhóm âm là khoản thu hồi; số dư dương có thể là lỗ cuối cùng nếu không còn tài sản nào trong nhóm. Phần lãi của tòa nhà vượt giá vốn được tính riêng. Tòa nhà cho thuê được mua sau năm 1971 nói chung có nhóm CCA riêng nếu giá vốn tòa nhà, không tính đất, ít nhất là $50.000. Có các ngoại lệ, vì vậy hãy kiểm tra bảng CCA của các năm trước trước khi coi việc bán là đóng nhóm (CRA: T4036; Income Tax Regulations, section 1101). Về các nhóm CCA và các khoản đã khai, xem khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance).

Tôi chia giá bán giữa đất và tòa nhà như thế nào?

Hãy phân bổ giá mua, giá bán và các chi phí liên quan trên cơ sở có thể chứng minh được. Đất không được khấu hao; phần phân bổ cho tòa nhà quyết định khoản thu hồi CCA hoặc lỗ cuối cùng, cũng như lãi vốn của từng phần. Khi hợp đồng không tách giá, CRA minh họa việc dùng giá trị thẩm định của chính quyền địa phương. Nếu giá trị thẩm định phản ánh hợp lý giá trị thực, hãy nhân giá mua với tỷ lệ của đất trong giá trị thẩm định tại ngày mua để tìm giá vốn của đất; phần còn lại là giá vốn của tòa nhà. Dùng các tỷ lệ tại ngày bán để chia tiền bán và chi phí bán. Có thể cần thẩm định giá nếu việc cải tạo làm giá trị thẩm định không còn đáng tin.

Đừng chọn cách phân bổ chỉ để giảm khoản thu hồi. Nếu tiền bán của tòa nhà thấp hơn cả số dư chi phí (cost amount) lẫn giá vốn của tòa nhà, Income Tax Act subsection 13(21.1) có thể coi như một cách phân bổ khác giữa tòa nhà và đất, nhất là khi đất đã tăng giá. Hãy giữ hợp đồng, giá trị thẩm định của chính quyền địa phương và mọi báo cáo thẩm định giá cùng với hồ sơ CCA.

Nếu tôi bán nhà cho thuê bị lỗ thì sao?

Khoản lỗ trên đất có thể là lỗ vốn; khoản lỗ trên tòa nhà có thể khấu hao thì không. Thay vào đó, tòa nhà có thể tạo ra lỗ cuối cùng (terminal loss) nếu nhóm CCA của nó còn số dư UCC dương và không còn tài sản nào trong nhóm (CRA: selling a rental property; CRA: T4036).

Lỗ vốn trên đất nói chung bù trừ với lãi vốn, không bù trừ với tiền lương hay thu nhập cho thuê. Lỗ vốn ròng chưa dùng hết nói chung có thể chuyển về ba năm thuế trước hoặc sang các năm sau (CRA: reporting gains and losses). Lỗ cuối cùng nói chung làm giảm thu nhập cho thuê và có thể tạo ra khoản lỗ cho thuê. Nếu bạn cũng có lãi trên đất, hãy áp dụng quy tắc đặc biệt về tiền bán tòa nhà trước khi khai lỗ cuối cùng (CRA: T4036). Việc bán cho một bên liên kết có thể làm chậm việc ghi nhận khoản lỗ nếu bạn hoặc một bên liên kết vẫn sở hữu hoặc có thể mua lại tòa nhà sau 30 ngày (Income Tax Act, subsection 13(21.2)).

Nếu người mua trả dần, tôi có thể dàn khoản lãi ra nhiều năm không?

Bạn có thể khai khoản hoãn lãi vốn (capital gains reserve) cho phần tiền bán phải trả sau khi năm kết thúc. Khoản hoãn này có thể dàn lãi vốn của một bất động sản cho thuê thông thường ra tối đa năm năm thuế, nhưng không dàn khoản thu hồi CCA (CRA: capital gains reserve; Income Tax Act, section 40).

Khoản hoãn bị giới hạn bởi cả số tiền bán chưa thu và mức tối đa theo luật hằng năm. Bạn có thể phải khai một phần lãi trước khi người mua trả khoản cuối; khoản hoãn này không thể hoãn toàn bộ khoản lãi cho đến lúc đó. Trước hết bạn tính toàn bộ khoản lãi, khai khoản hoãn trên Form T2017, cộng lại khoản hoãn của năm trước vào năm sau, rồi tính khoản hoãn mới nếu có. Nói chung bạn không được khai nếu bạn thôi là người cư trú Canada vào thời điểm quy định hoặc bán cho một công ty do bạn kiểm soát (CRA: capital gains reserve). Hãy giữ hợp đồng bán và lịch thanh toán.

Tôi có thể hoãn thuế bằng cách mua một bất động sản cho thuê khác không?

Việc mua thêm một bất động sản cho thuê sau khi tự nguyện bán một bất động sản cho thuê thông thường không tự nó hoãn được khoản lãi hay khoản thu hồi. Bất động sản chủ yếu dùng để thu tiền thuê nói chung bị loại khỏi quy tắc về "tài sản kinh doanh cũ" (former business property). Một tòa nhà cho một bên liên quan thuê để dùng chủ yếu cho hoạt động kinh doanh không phải cho thuê có thể đủ điều kiện nếu đáp ứng các điều kiện về tài sản thay thế và lựa chọn (CRA: Replacement Property folio; Income Tax Act, section 248).

Việc chuyển nhượng không tự nguyện, chẳng hạn do bị phá hủy hoặc bị trưng thu, có thể đủ điều kiện. Với cá nhân, tài sản thay thế nói chung phải được mua trước cuối năm thuế thứ hai sau khi tiền bán đến hạn nhận; với việc tự nguyện bán đủ điều kiện, là trước cuối năm thuế đầu tiên tiếp theo. Chủ sở hữu thực hiện lựa chọn trên tờ khai của năm mua tài sản thay thế, kèm một thư giải trình nếu việc thay thế xảy ra ở năm khác. Một lựa chọn hợp lệ có thể hoãn cả khoản lãi lẫn khoản thu hồi CCA (CRA: Replacement Property folio).

Khoản lãi lớn có thể kéo theo thuế tối thiểu thay thế không?

Có. Lãi vốn chịu thuế lớn có thể đòi hỏi tính riêng thuế tối thiểu thay thế (alternative minimum tax); kết quả phụ thuộc vào toàn bộ tờ khai của bạn, không chỉ riêng việc bán nhà cho thuê. CRA liệt kê lãi vốn chịu thuế trong các trường hợp cần kiểm tra và dùng Form T691. Khoản hoãn lãi, các khoản lãi khác, khoản lỗ, khoản khấu trừ và tín thuế có thể làm thay đổi kết quả.

Người cư trú Quebec cũng có thể phải tính thuế tối thiểu của tỉnh bang trên Form TP-776.42-V. Hãy kiểm tra cả hai cách tính trước khi đồng ý nhận tiền trả chậm hoặc lập kế hoạch sử dụng tiền bán nhà.

Tôi khai việc bán trên tờ khai như thế nào?

Khai việc chuyển nhượng tài sản vốn trên Schedule 3, kể cả khi bị lỗ. Khai khoản thu hồi CCA hoặc lỗ cuối cùng trên Form T776, dựa vào bảng CCA của tòa nhà; mỗi người đồng sở hữu khai phần của mình (CRA: completing Schedule 3; CRA: T4036).

CRA yêu cầu khai việc chuyển nhượng tài sản vốn dù không có lãi chịu thuế. Schedule G và TP-128-V của Quebec áp dụng cho tờ khai riêng của tỉnh bang này. Trước khi nộp, hãy đối chiếu phần của từng người đồng sở hữu với bảng kê giao dịch bán và các bảng CCA của các năm trước.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada. Một cá nhân mua nhà cho thuê với giá C$400.000, phân bổ C$100.000 cho đất và C$300.000 cho tòa nhà. Sau đó, C$40.000 chi phí cải tạo vốn làm giá vốn của tòa nhà tăng lên C$340.000. Cá nhân này đã khai C$50.000 CCA, còn lại C$290.000 UCC. Giả sử không có chi phí mua nào khác và không có tài sản nào khác trong nhóm của tòa nhà.

Bất động sản được bán với giá C$600.000: C$180.000 cho đất và C$420.000 cho tòa nhà. C$20.000 chi phí bán được phân bổ C$6.000 cho đất và C$14.000 cho tòa nhà.

Tổng lãi vốn là C$140.000, trong đó C$70.000 được tính vào thu nhập. Với CCA, hãy lấy UCC C$290.000 trừ đi khoản nhỏ hơn giữa tiền bán ròng của tòa nhà C$406.000 và giá vốn tòa nhà C$340.000. Số dư âm C$50.000 là khoản thu hồi, được tính toàn bộ vào thu nhập cho thuê. Như vậy C$120.000 được tính vào thu nhập của cá nhân trước các khoản khấu trừ hoặc lỗ khác. Đó là thu nhập được tính vào, không phải số thuế phải nộp.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bất động sản từng là nhà của bạn, hoặc bạn đã chuyển vào ở: việc coi như đã bán hoặc một lựa chọn có thể làm thay đổi giá gốc; xem biến nhà ở thành nhà cho thuê và miễn thuế nhà ở chính.
• Bạn giữ bất động sản dưới 365 ngày liên tục: quy định về mua đi bán lại bất động sản có thể thay thế cách xử lý lãi vốn.
• Bạn là người không cư trú, hoặc bất động sản nằm ngoài Canada: xem người không cư trú bán bất động sản tại Canada, bất động sản ngoài Canada hoặc người Canada bán bất động sản tại Hoa Kỳ.
• Bất động sản mới xây hoặc được cải tạo lớn: hãy kiểm tra GST/HST đối với bất động sản nhà ở trước khi hoàn tất giao dịch.
• Một công ty sở hữu bất động sản cho thuê: xem công ty nắm giữ và đầu tư.
• Một hợp danh sở hữu bất động sản cho thuê: hợp danh phân bổ khoản lãi cho các thành viên hợp danh; hãy xem lại bảng kê của hợp danh cùng với chuẩn bị thuế.
• Bạn đã bỏ sót một lần bán trước đây: xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo.
• Giao dịch bán có khoản lãi lớn, có thể có lỗ cuối cùng, bên bán cho người mua trả góp hoặc có những năm dùng cho cá nhân: hãy chuẩn bị cả hai bảng kê hoàn tất giao dịch, các bảng CCA của các năm trước, hóa đơn cải tạo, giá trị thẩm định của chính quyền địa phương, hóa đơn phí luật sư và hoa hồng cho chuẩn bị thuế.