لمن هذا الدليل
- مقيمون في كندا يملكون عقاراً مؤجراً في كندا بأسمائهم الشخصية ويبيعونه
- ملاك مشتركون يصرّحون عن حصتهم الخاصة من بيع عقار مؤجر
غير مشمول هنا
- بائعون غير مقيمين وعقارات خارج كندا
- عمليات بيع تجريها شركات أو شراكات
- العقارات المشتراة لإعادة بيعها سريعاً، واختيارات تغيير الاستخدام، وإعفاء السكن الرئيسي
- GST/HST على بيع العقار
ما حصة المكسب على العقار المؤجر التي تُفرض عليها الضريبة؟
بالنسبة لمقيم في كندا احتفظ بعقار مؤجر كأصل رأسمالي، تُضاف نسبة 50% من المكسب الرأسمالي إلى الدخل الخاضع للضريبة. وهذه هي نسبة الإدراج، وليست معدل الضريبة الذي تدفعه؛ فالضريبة الفعلية تعتمد على دخلك الآخر ومقاطعتك أو إقليمك. وقد أُلغيت نسبة الإدراج الأعلى المقترحة، وما زال قانون ضريبة الدخل يحدد النسبة بالنصف (تأكيد CRA).
| جزء من البيع | المعاملة الضريبية |
|---|---|
| المكسب على الأرض والمبنى فوق تكلفتهما الأساسية المعدّلة | تُدرج نسبة 50% في الدخل كمكسب رأسمالي خاضع للضريبة |
| استرداد مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) على المبنى | يُدرج بالكامل كدخل إيجار في سنة البيع |
| خسارة نهائية على المبنى، إذا كانت فئة CCA الخاصة به فارغة | قابلة للخصم عموماً بالكامل من دخل الإيجار؛ وقد تنتج خسارة إيجارية |
قد ينتج عن المبنى كلٌّ من مكسب رأسمالي واسترداد CCA. فهما يقيسان مبلغين مختلفين: ارتفاع القيمة فوق التكلفة الرأسمالية للمبنى، وعكس CCA الذي خُصم سابقاً. ويشرح دليل CRA للمكاسب الرأسمالية الحسابين معاً. وقد يخضع البيع بعد فترة احتفاظ قصيرة بدلاً من ذلك لـقواعد إعادة بيع العقارات سريعاً.
كيف أحسب المكسب الرأسمالي؟
اطرح التكلفة الأساسية المعدّلة للعقار وتكاليف بيعه من عائدات البيع. احسب الأرض والمبنى كلاً على حدة حتى تتمكن أيضاً من حساب نتيجة CCA للمبنى (CRA: حساب المكاسب الرأسمالية).
| المبلغ | ما يجب تضمينه |
|---|---|
| التكلفة الأساسية المعدّلة | ما دفعته أو ما يُعدّ أنك دفعته، وتكاليف الاقتناء الموزعة مثل الأتعاب القانونية وضريبة نقل ملكية الأراضي، والتحسينات الرأسمالية غير المخصومة سابقاً. وبالنسبة لعقار موروث أو مُهدى، تحقق من التكلفة الافتراضية للنقل بدلاً من افتراض أن ثمن شراء المالك السابق ينطبق (CRA: T4037). |
| تكاليف البيع | عمولات الوسطاء العقاريين والأتعاب القانونية المتكبَّدة للبيع؛ ووزّعها بين الأرض والمبنى |
| عائدات البيع | المبلغ المستحق على المشتري، موزعاً بين الأرض والمبنى، حتى لو وصل جزء من الدفعة لاحقاً |
لا تطرح رصيد الرهن العقاري من المكسب. فسداد القرض يغيّر النقد الذي تتسلمه عند الإغلاق، ولا يغيّر التكلفة الأساسية المعدّلة للعقار. احتفظ بكشوف الشراء والبيع أو سجلات تقييم النقل، وفواتير التحسينات، وفواتير العمولات والأتعاب القانونية. ويشرح دليل CRA للإيجار تكاليف الشراء وتكاليف البيع. والإصلاحات التي تُجرى تحسباً للبيع أو كشرط للبيع هي عموماً مصروفات رأسمالية؛ أما الإصلاحات العادية التي كانت ستحدث على أي حال فقد تبقى مصروفات جارية (CRA: المصروفات الجارية أو الرأسمالية).
ما استرداد CCA، وكيف تُفرض عليه الضريبة؟
التكلفة الرأسمالية غير المهلكة (UCC) هي الرصيد الضريبي المتبقي في فئة CCA الخاصة بالمبنى بعد الخصومات السابقة والتعديلات الأخرى. وقد ينشأ الاسترداد عندما يتجاوز صافي العائدات الموزعة على المبنى ذلك الرصيد. ويُضاف الاسترداد بالكامل إلى دخل الإيجار في سنة البيع، حتى لو دفع المشتري لاحقاً (CRA: T4037).
بالنسبة لفئة CCA الخاصة بالمبنى، اطرح من UCC المبلغ الأقل بين صافي عائداته وتكلفته الرأسمالية. والرصيد السالب للفئة هو استرداد؛ وقد يكون الرصيد الموجب خسارة نهائية إذا لم يبقَ شيء في الفئة. ويُحسب مكسب المبنى فوق التكلفة الرأسمالية بشكل منفصل. وعموماً يكون للمبنى المؤجر المقتنى بعد 1971 فئة CCA خاصة به إذا بلغت تكلفة المبنى، دون الأرض، 50,000 دولار على الأقل. وتنطبق استثناءات، لذا راجع جدول CCA السابق قبل اعتبار البيع إغلاقاً للفئة (CRA: T4036؛ لائحة ضريبة الدخل، المادة 1101). وللاطلاع على فئات CCA والمطالبات السابقة، راجع مخصص التكلفة الرأسمالية.
كيف أقسّم ثمن البيع بين الأرض والمبنى؟
وزّع ثمن الشراء وثمن البيع والتكاليف المتصلة على أساس يمكن إثباته. فلا يمكن إهلاك الأرض؛ ويحدد توزيع المبنى استرداد CCA أو الخسارة النهائية، إضافة إلى المكسب الرأسمالي لكل جزء. وعندما لا تقسّم العقود الثمن، توضح CRA الاعتماد على تقييمات البلدية. فإذا كانت التقييمات تعكس القيمة بشكل معقول، فاضرب ثمن الشراء في حصة الأرض من تقييم تاريخ الشراء لإيجاد تكلفة الأرض؛ والباقي هو تكلفة المبنى. واستخدم حصص تاريخ البيع لتقسيم عائدات البيع وتكاليفه. وقد تحتاج إلى تقييم مستقل إذا جعلت التجديدات تقييم البلدية غير موثوق.
لا تختر توزيعاً لمجرد تقليل الاسترداد. فإذا كانت عائدات المبنى أقل من مبلغ تكلفته ومن تكلفته الرأسمالية معاً، فإن الفقرة 13(21.1) من قانون ضريبة الدخل قد يفترض توزيعاً مختلفاً بين المبنى والأرض، خصوصاً عندما ارتفعت قيمة الأرض. احتفظ بالعقد وتقييمات البلدية وأي تقييم مستقل مع سجلات CCA.
ماذا لو بعت العقار المؤجر بخسارة؟
قد تكون الخسارة على الأرض خسارة رأسمالية؛ أما الخسارة على مبنى قابل للإهلاك فليست كذلك. وبدلاً من ذلك، قد ينتج عن المبنى خسارة نهائية إذا كان لفئة CCA الخاصة به رصيد UCC موجب ولم يبقَ أي عقار في تلك الفئة (CRA: بيع عقار مؤجر؛ CRA: T4036).
تُخصم الخسارة الرأسمالية على الأرض عموماً من المكاسب الرأسمالية فقط، لا من الأجور ولا من دخل الإيجار. ويمكن عموماً ترحيل صافي الخسائر الرأسمالية غير المستخدمة إلى الوراء لثلاث سنوات ضريبية سابقة أو إلى الأمام لسنوات مستقبلية (CRA: التصريح عن المكاسب والخسائر). والخسارة النهائية تخفض عموماً دخل الإيجار وقد تنتج خسارة إيجارية. وإذا كان لديك أيضاً مكسب على الأرض، فطبّق القاعدة الخاصة بعائدات المبنى قبل المطالبة بخسارة نهائية (CRA: T4036). وقد يؤخر البيع لجهة تابعة الخسارة إذا كنت أنت أو جهة تابعة لك ما زلتما تملكان المبنى أو تستطيعان إعادة اقتنائه بعد 30 يوماً (قانون ضريبة الدخل، الفقرة 13(21.2)).
هل يمكنني توزيع المكسب على عدة سنوات إذا دفع المشتري على مدى الوقت؟
يجوز لك المطالبة بـاحتياطي المكاسب الرأسمالية عن عائدات البيع المستحقة بعد نهاية السنة. ويمكن للاحتياطي توزيع المكسب الرأسمالي لعقار مؤجر عادي على ما يصل إلى خمس سنوات ضريبية، لكنه لا يوزّع استرداد CCA (CRA: احتياطي المكاسب الرأسمالية؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 40).
يُحدّ الاحتياطي بكل من العائدات غير المدفوعة والحد الأقصى السنوي النظامي. وقد يتعين عليك التصريح عن جزء من المكسب قبل أن يسدد المشتري الدفعة الأخيرة؛ فلا يمكن للاحتياطي تأجيل المكسب كله إلى ذلك الحين. تحسب المكسب الكامل أولاً، ثم تطالب بالاحتياطي في النموذج T2017، وتعيد إضافة احتياطي السنة السابقة في السنة التالية، ثم تحسب أي احتياطي جديد. ولا يمكنك عموماً المطالبة به إذا لم تعد مقيماً في كندا في الوقت المطلوب أو بعت لشركة تسيطر عليها (CRA: احتياطي المكاسب الرأسمالية). احتفظ باتفاقية البيع وجدول الدفعات.
هل يمكنني تأجيل الضريبة بشراء عقار مؤجر آخر؟
شراء عقار مؤجر آخر بعد بيع عقار مؤجر عادي طوعاً لا يؤجل المكسب أو الاسترداد بحد ذاته. فالعقار المستخدم أساساً لكسب الإيجار مستثنى عموماً من قاعدة «العقار التجاري السابق». وقد يكون المبنى المؤجَّر لشخص ذي صلة لاستخدامه أساساً في نشاط غير تأجيري مؤهلاً إذا استوفيت شروط العقار البديل والاختيار (CRA: دليل العقار البديل؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 248).
قد يكون التصرف غير الطوعي، مثل التدمير أو نزع الملكية، مؤهلاً. وبالنسبة للفرد، يجب عموماً اقتناء البديل بنهاية السنة الضريبية الثانية بعد أن تصبح العائدات مستحقة القبض؛ وبالنسبة لبيع طوعي مؤهل، بنهاية السنة الضريبية الأولى التالية. ويقدّم المالك الاختيار في إقرار سنة البديل، مرفقاً برسالة إذا حدث الاستبدال في سنة أخرى. ويمكن للاختيار الصحيح تأجيل كل من المكسب واسترداد CCA (CRA: دليل العقار البديل).
هل يمكن لمكسب كبير أن يُوجب حساب الحد الأدنى البديل للضريبة؟
نعم. فقد يتطلب المكسب الرأسمالي الخاضع للضريبة الكبير حساباً منفصلاً لـالحد الأدنى البديل للضريبة؛ وتعتمد النتيجة على إقرارك بأكمله، لا على بيع العقار المؤجر وحده. وتدرج CRA المكاسب الرأسمالية الخاضعة للضريبة ضمن الحالات الواجب التحقق منها وتستخدم النموذج T691. وقد يغيّر الاحتياطي والمكاسب والخسائر والخصومات والائتمانات الأخرى النتيجة.
وقد يحتاج المقيمون في كيبك أيضاً إلى حساب الحد الأدنى للضريبة على مستوى المقاطعة في النموذج TP-776.42-V. تحقق من الحسابين قبل الموافقة على دفعات مؤجلة أو وضع ميزانية لعائدات البيع.
كيف أصرّح عن البيع في إقراري؟
صرّح عن التصرف الرأسمالي في Schedule 3، حتى لو نتجت عنه خسارة. وصرّح عن استرداد CCA أو الخسارة النهائية في النموذج T776 باستخدام جدول CCA الخاص بالمبنى؛ ويصرّح كل مالك مشترك عن حصته الخاصة (CRA: تعبئة Schedule 3؛ CRA: T4036).
| بند الإقرار | ما الذي يصرَّح عنه |
|---|---|
| Schedule 3، العقارات والممتلكات القابلة للإهلاك | عائدات الأرض والمبنى، والتكلفة الأساسية، وتكاليف البيع، والمكاسب أو خسارة الأرض |
| النموذج T776 | دخل الإيجار النهائي، واسترداد CCA للمبنى أو الخسارة النهائية |
| النموذج T2017، إذا طالبت باحتياطي | العائدات غير المدفوعة والمكسب الرأسمالي المؤجل إلى سنوات لاحقة |
| Schedule G الخاص بكيبك والنموذج TP-128-V | المكسب أو الخسارة الرأسمالية ونتائج الإيجار في كيبك، لمقيم في كيبك |
تشترط CRA تقديم إقرار عن التصرف الرأسمالي حتى دون مكسب خاضع للضريبة. ويغطي Schedule G وTP-128-V في كيبك إقرارها المنفصل. طابق حصة كل مالك مشترك مع كشف البيع وجداول CCA السابقة قبل التقديم.
مثال
مبالغ بالدولار الكندي لغرض التوضيح. اشترى فرد عقاراً مؤجراً بمبلغ 400,000 دولار كندي، ووزّع 100,000 دولار كندي على الأرض و300,000 دولار كندي على المبنى. ثم رفعت تحسينات رأسمالية بقيمة 40,000 دولار كندي تكلفة المبنى إلى 340,000 دولار كندي. وطالب الفرد بـ CCA قدره 50,000 دولار كندي، فبقي UCC بمبلغ 290,000 دولار كندي. افترض عدم وجود تكاليف شراء أخرى أو أصول أخرى في فئة المبنى.
يُباع العقار بمبلغ 600,000 دولار كندي: 180,000 دولار كندي للأرض و420,000 دولار كندي للمبنى. وتُوزَّع تكاليف البيع البالغة 20,000 دولار كندي بواقع 6,000 دولار كندي على الأرض و14,000 دولار كندي على المبنى.
| الحساب | الأرض | المبنى |
|---|---|---|
| ثمن البيع ناقص تكاليف البيع | C$174,000 | C$406,000 |
| التكلفة الأساسية المعدّلة أو التكلفة الرأسمالية | C$100,000 | C$340,000 |
| المكسب الرأسمالي | C$74,000 | C$66,000 |
إجمالي المكسب الرأسمالي 140,000 دولار كندي، يُدرج منه 70,000 دولار كندي في الدخل. وبالنسبة لـ CCA، اطرح من UCC البالغ 290,000 دولار كندي الأقل بين صافي عائدات المبنى البالغ 406,000 دولار كندي وتكلفته الرأسمالية البالغة 340,000 دولار كندي. والرصيد السالب البالغ 50,000 دولار كندي هو استرداد، يُدرج بالكامل كدخل إيجار. وبذلك يدخل 120,000 دولار كندي في دخل الفرد قبل أي خصومات أو خسائر أخرى. وهذا هو الدخل المُدرج، وليس مبلغ الضريبة المستحقة.
هل وضعك مختلف؟
- كان العقار منزلك يوماً، أو انتقلت للسكن فيه: قد يغيّر التصرف الافتراضي أو الاختيار التكلفة الأساسية؛ راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجر وإعفاء السكن الرئيسي.
- احتفظت بالعقار لأقل من 365 يوماً متتالية: قد تحل قواعد إعادة بيع العقارات سريعاً محل معاملة المكسب الرأسمالي.
- أنت غير مقيم، أو العقار خارج كندا: راجع بيع غير المقيمين لعقار كندي أو العقارات خارج كندا أو الكنديون الذين يبيعون عقاراً في الولايات المتحدة.
- العقار جديد أو جُدد بشكل جوهري: راجع GST/HST على العقارات السكنية قبل الإغلاق.
- شركة تملك العقار المؤجر: راجع الشركات القابضة والاستثمارية.
- شراكة تملك العقار المؤجر: توزّع الشراكة المكسب على الشركاء؛ راجع كشفها مع إعداد الإقرارات الضريبية.
- فاتك التصريح عن بيع سابق: راجع الدخل غير المصرّح به والإفصاح الطوعي.
- البيع ينطوي على مكسب كبير، أو خسارة نهائية محتملة، أو تمويل من البائع، أو سنوات استخدام شخصي: اجمع كشفي الإغلاق، وجداول CCA السابقة، وفواتير التحسينات، والتقييمات، والفواتير القانونية وفواتير العمولات من أجل إعداد الإقرارات الضريبية.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| النسبة العامة لإدراج المكسب الرأسمالي الخاضع للضريبة القاعدة العامة بموجب المادة 38(a) من قانون ضريبة الدخل؛ وتنطبق استثناءات | 50% | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل (Income Tax Act)، المادة 38 تم التحقق |
| حد الفئة المنفصلة للمبنى المؤجَّر التكلفة الرأسمالية للمبنى في العقار المؤجَّر المقتنى بعد 1971 | 50,000 دولار | CRA: دخل الإيجار تم التحقق |
المصادر الأساسية
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.