Kiralık Mülk Sahibi İçin Form 1099-NEC: Temizlikçi, Tamirci

Kiralık mülkümdeki temizlikçiye veya tamirciye 1099 göndermem gerekir mi?

Kiralık mülk sahibi ya da kısa dönem kiralama ev sahibi, ödemeler bir kiralama işi kapsamında yapılıyorsa, bir takvim yılında hizmet karşılığı $2.000 veya daha fazla ödediği her temizlikçi, tamirci ya da ortak ev sahibi için genellikle Form 1099-NEC verir (IRS talimatları; 26 U.S.C. 6041). Genellikle dört koşulun hepsi sağlanmalıdır:

1. Çalışanınız olmayan birine ödeme yaptınız.
2. Ödeme, ticari faaliyetiniz veya işiniz kapsamında verilen hizmetler içindi.
3. Ödemeyi alan, gerçek kişi, ortaklık veya terekedir. Bazı durumlarda şirket de olabilir; örneğin hukuki hizmet için ödeme yapılan bir hukuk bürosu.
4. O kişiye yıl içinde eşik tutarı veya daha fazlasını ödediniz. Yedek stopaj yaptıysanız eşik aranmaz; form her tutarda gerekir.

Temizlikçi gerçekte çalışanınızsa Form 1099-NEC uygulanmaz; ücretler Form W-2'ye yazılır.

Şu durumlarda kiralama dosyası basit olmaktan çıkar: kiralamanın iş sayılıp sayılmadığı belirsizdir, birkaç mülk veya LLC aynı kişilerle çalışır, bir ortak ev sahibi ya da yönetici rezervasyon parasını tahsil eder, işi yapan kişinin W-9'u veya Sosyal Güvenlik Numarası yoktur, önceki yıllarda hiç form verilmemiştir ya da işi yapan kişi çalışana benzemektedir. Her biri aşağıda ele alınıyor.

Önce şunları toplayın: her ödemeyi alanın adı, adresi ve imzalı W-9'u; faturalar; her ödemenin tarihi, yöntemi ve tutarı; her kişi için yıllık toplam. Kişisel olarak sahip olduğunuz tüm kiralıklarda çalışan bir temizlikçi tek bir ödemeyi alandır; bu yüzden mülkler arasındaki ödemeleri toplayın. Vergi açısından yok sayılan tek üyeli bir LLC, sahibinin adı ve numarası altında bildirilir; ortaklık veya şirket olarak vergilendirilen bir LLC'nin ise kendi numarası vardır (Genel Talimatlar). Ayrı LLC'lerdeki kiralıklarda ödemelerin toplanıp toplanmayacağı her LLC'nin nasıl vergilendirildiğine bağlıdır; bu yüzden form vermeden önce bunu netleştirin. Bkz. kiralık mülk başına LLC muhasebe kayıtları.

Kiralık mülke sahip olmak 1099 açısından ticari faaliyet sayılır mı?

Olgulara bağlıdır; IRS talimatları ve Publication 527 bir veya iki kiralık için bunu çözmez. Form 1099-NEC yalnızca ticari faaliyet veya iş kapsamında yapılan ödemelere uygulanır. Kişisel ödemeler bildirilmez ve bir kişi “kazanç veya kâr amacıyla faaliyet gösteriyorsa” ticari faaliyette bulunur sayılır (IRS talimatları; 26 CFR 1.6041-1(b)). Kaynakların eklediği şunlardır:

• Belirsizlik kabul edilmiştir. IRS, farklı bir bağlamda, yani nitelikli işletme geliri indiriminde, bazı kiralık mülk sahipleri için bunu belirsiz olarak niteler. Bu güvenli liman yalnızca o indirim için geçerlidir; bu yüzden 1099 sorusunu belirlemez (Rev. Proc. 2019-38).
• Önemli hizmetler. Düzenli temizlik, çarşaf değişimi veya hizmetçi hizmeti gibi, ağırlıklı olarak kiracının rahatı için önemli hizmetler sunmak, gerçek kişi sahibin genellikle Schedule E yerine Schedule C ile, ortaklığın ise Form 1065 ile beyan vermesi anlamına gelir. Isıtma ve aydınlatma, ortak alanların temizliği ve çöp toplama önemli hizmet sayılmaz (Publication 527). Bu, hangi beyanname formunun kullanılacağına dair bir kuraldır; 1099 sorusunu tek başına belirlemez.
• Beyannameniz soruyor. Schedule E, Part I, A satırı Form 1099 gerektirecek ödemeler yapıp yapmadığınızı, B satırı ise bu formları verip vermediğinizi veya vereceğinizi sorar. A satırı talimatları, genel olarak, çalışanınız olmayan birine hizmet karşılığı en az eşik tutarında ödeme yapmanın Form 1099-NEC vermeyi gerektirdiğini söyler ve herhangi bir iş testinden söz etmez. 2025 baskısı hâlâ eski $600 tutarını basar (Schedule E; talimatlar).

Emin olmayan bir kiralık mülk sahibi, ödemelerin bir kiralama işi kapsamında yapılıp yapılmadığının nedenini her yıl yazmalı, notu o yılın kayıtlarıyla birlikte saklamalı ve beyanname talimatlarının eşik aşıldığında form vermeye işaret ettiğini aklında tutmalıdır. Birden çok mülk, ilgili hizmetler veya bir kuruluşla düzenli bir işletme gibi yürütülen kiralama, form gerekmediğine karar vermeden önce bir uzmana doğrulatılması gereken durumdur.

Form 1099-NEC eşiği nedir ve neler eşiğe dahildir?

Eşik, bir takvim yılında tek bir ödemeyi alana yapılan $2.000 tutarıdır ve tam bu tutarı alan kişiye de form verilir (26 U.S.C. 6041). Yedek stopaj yapan ödemeyi yapan taraf, her tutarda form verir (IRS). Eski formlarda ve yazılarda, önceki ödeme yılları için geçerli olan $600 tutarı görünür. Kanun, 2026'dan sonraki takvim yılları için tutarı enflasyona göre ayarlar; bu yüzden güncel tutarı her beyan sezonunda okuyun (26 U.S.C. 6041(h)).

Her ödemeyi, işin veya faturanın yılına değil, ödediğiniz yıla sayın (26 CFR 1.6041-1). Talimatlar geri ödemeler arasında yalnızca seyahati belirtir; bu yüzden işi yapan kişiye malzeme masrafını geri ödediğinizde makbuzları saklayın ve uygulamayı doğrulayın (IRS talimatları).

Hangi ödemeyi alanlara 1099-NEC gerekmez?

Şirket olarak vergilendirilenlere, mal satıcılarına, çalışanlara ve eşiğin altında ödeme alanlara genellikle form gerekmez (IRS talimatları). Ödemeyi alanın Form W-9 formundaki 3a satırı, nasıl vergilendirildiğini gösterir.

Çek, nakit, banka havalesi, kart veya ödeme uygulamasıyla ödememin bir önemi var mı?

Evet, çünkü kimin bildireceğini bu belirler. Kart ödemelerini ve üçüncü taraf ödeme ağı üzerinden yapılan ödemeleri ödeme kuruluşu Form 1099-K ile bildirir; ödemeyi yapan kişi bunlar için Form 1099-NEC vermez (IRS talimatları; 26 CFR 1.6041-1(a)(1)(iv)). Yönetmelik bu amaçla ağın kendi bildirim alt sınırını dikkate almaz; bu yüzden küçük bir ağ ödemesini bildirmek de size düşmez.

• Çek, nakit ve banka havalesi: bunları siz bildirirsiniz. Satıcılarla ağ üzerinden ödeme kabul etmek için sözleşmesi olmayan, yalnızca bankadan bankaya ödemeleri işleyen bir ağ, üçüncü taraf ödeme ağı sayılmaz (26 CFR 1.6050W-1, Example 3).
• Ödeme uygulamaları: bir ödemenin ağ işlemi olup olmadığı, uygulamanın ödemeyi nasıl sonuçlandırdığına bağlıdır. Her ödemenin nasıl sonuçlandırıldığını kaydedin. Ödeme kuruluşu Form 1099-K düzenlemese bile, bir ödemeyi toplamın dışında bırakmak için o ödemenin ödeme kartı veya üçüncü taraf ağ işlemi olması gerekir. Doğrudan transferi ve kapsandığını doğrulayamadığınız her ödemeyi, kişisel veya hediye olarak işaretlenmiş olanlar dahil, toplama katın.

Makbuzu veya vergi kimlik numarası olmayan nakit ödemeler için bkz. taşeronlara nakit ödeme. Bir rezervasyon platformunun size gönderdiği Form 1099-K, rezervasyon ödemeleri: brüt mü net mi rehberinde ele alınıyor.

Temizlikçimden W-9'u nasıl alırım, reddederse ne olur?

İlk ödemeden önce Form W-9 isteyin. IRS, ABD'li bir ödemeyi alandan bunu istemenizi önerir; ödemeyi alan formu IRS'ye değil, size verir (Genel Talimatlar; Form W-9). Form, bildirim için yasal adı, vergi sınıfını ve numarayı verir. Doğru numara vermeyen ödemeyi alan, makul sebep yoksa her ihlal için $50 ceza öder. Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) olmayan işi yapan kişi yine de numara verebilir: SSN alamayan mukim bir yabancı, W-9'da ITIN (ABD Bireysel Vergi Kimlik Numarası) kullanır (Form W-9).

Ödemeyi alan reddederse veya hiç numara vermezse:

1. Yazılı olarak yeniden isteyin ve kopyaları saklayın. Bu, stopajdan ayrıdır. IRS, ilişki başladığında ilk bir talep ve eksik numara için makul sebebi göstermek üzere yılda en çok iki talep daha bekler (Publication 1586).
2. %24 oranında yedek stopaj zorunludur; muaf olmayan ve numara vermeyen ödemeyi alana yapılan ödemelerde uygulanır ve hatırlatmaları beklemek bunu geciktirmez. Hizmet ücretlerinde stopaj, yılın toplamını eşiğe ulaştıran ödemeyle ya da önceki yıl o kişi için form vermeniz veya stopaj yapmanız gerekmişse ilk ödemeyle başlar (26 U.S.C. 3406(b)(6)). Gerektiği gibi stopaj yapmazsanız tahsil edilmeyen vergiyi ödemeniz gerekebilir (talep eden taraf talimatları). Bu durumda form her tutarda gerekir; numara boş bırakılır ve stopaj, federal olarak kesilen vergi kutusunda (4. kutu) gösterilir (Topic 307).

Başlangıç tarihleri, depozitolar, Form 945 ve bildirimler yüklenicilerden vergi kimlik numarası toplama rehberinde ele alınıyor.

Form 1099-NEC'e neler yazılır, son tarihi nedir ve nereye verilir?

Form 1099-NEC, ödeme yılından sonra 31 Ocak tarihine kadar IRS'ye ve ödemeyi alana verilir; o tarih hafta sonuna veya tatile denk gelirse bir sonraki iş gününe kadar. Bu vergi yılında yapılan ödemeler için tarih 1 Şubat 2027 olur (IRS talimatları).

Formda sizin ödemeyi yapan olarak adınız, ödemeyi alanın W-9'dan alınan adı, adresi ve numarası, hizmetler için ödenen toplam tutar (çalışan olmayanlara yapılan ödemeler kutusu, 1a kutusu; hizmetin tali bir parçası olan parçalar ve malzemeler dahil) ve varsa yedek stopaj (4. kutu) gösterilir. Bir misafirin gönüllü bahşişini işi yapan kişiye aktarırsanız, bahşiş 1a kutusunda kalır; ayrıca nakit bahşişler kutusunda (1b) gösterilir ve 1c kutusuna bir Treasury Tipped Occupation Code yazılır (IRS talimatları). Şahıs işletmesi sahibi kişisel adıyla listelenir; varsa işletme adı ikinci satıra yazılır. Vergi açısından yok sayılan tek üyeli bir LLC, sahibinin adı ve numarası altında bildirilir; ödemeyi yapan olarak böyle bir LLC kullanan kişi de aynı şekilde bildirilir (Genel Talimatlar).

• E-beyan: ücretsiz IRS IRIS Taxpayer Portal üzerinden yapılır; Transmitter Control Code gerektirir, bu yüzden erken başvurun. Yıl içinde türü ne olursa olsun 10 veya daha fazla bilgi beyannamesi verdiğinizde, 1099'lar, W-2'ler ve benzeri formlar birlikte sayılarak, e-beyan zorunludur.
• 10'dan az form: Form 1096 ve IRS'nin bastığı Copy A ile kâğıt kullanılabilir. IRS web sitesinden yazdırılan Copy A verilemez (IRS).
• Eyalet: formdaki eyalet kutuları IRS için isteğe bağlıdır. Eyalet vergi idarenizin bir kopya isteyip istemediğini sorun (IRS talimatları).

Geç veya hatalı bir form için her form başına ceza uygulanır; IRS kopyası ile ödemeyi alanın kopyası için ayrı ayrı hesaplanır. Ceza, 30 gün içinde düzeltildiğinde $60, 1 Ağustos'a kadar $130, bundan sonra veya hiç verilmezse $340 tutarındadır. Kasıtlı ihmalde ceza, $690 veya tutarın %10 oranından hangisi büyükse odur; yıllık üst sınır yoktur. Makul sebep cezayı kaldırabilir veya azaltabilir (IRS ceza sayfası; 2027'de verilecek formların tutarları Rev. Proc. 2025-32'dedir). Kaçırılan yıllar ve bildirimler için bkz. geç verilen 1099 ve W-2'ler.

Ortak ev sahibi rezervasyonlardan yüzde alıyorsa veya mülk yöneticim tamircileri tutuyorsa form kim verir?

Ödemeyi yapan kişi form verir. Tamircileri sizin paranızla tutup ödeyen bir yönetici, genellikle ödemeyi yapan kişidir.

• Ödediğiniz ortak ev sahibi. Ortak ev sahibi, rezervasyonlardan aldığı pay karşılığında ilanınızı ve misafirleri yönetir. Hizmet komisyonları Form 1099-NEC'e yazılır; bu yüzden rezervasyonların yüzdesi diğer ücretler gibi bir ücrettir (IRS talimatları). Yıllık ücretler eşiğe ulaşırsa form verin; ortak ev sahibi, genellikle muaf olan bir şirketse form verilmez.
• Ortak ev sahibinin veya yöneticinin elinde tuttuğu pay. Rezervasyon parasını tahsil edip kalanı size göndermeden önce ücretini düşerse, bu ücret yine de bildirmeniz gereken bir ödeme olabilir. Yönetmelikteki en yakın örnek, bir müşterinin parasından komisyon kesen edebiyat ajanıdır; orada komisyonu bildiren müşteridir (26 CFR 1.6041-1(e)(5), Example 6). Yönetmelik bir kiralık mülk ortak ev sahibini ele almaz ve IRS talimatları platform ortak ev sahibine doğrudan ödeme yaptığında kimin bildireceğini söylemez; bu yüzden bu durumda konu belirsizdir. Ortak ev sahibinden W-9'unu ve elinde tuttuğu ücretlerin yıl sonu dökümünü yazılı olarak isteyin ve kimin form vereceğini bir uzmana doğrulatın.
• Tamircileri tutup ödeyen yönetici. Tamircileri sahibin kirasından tutup ödeyen kira acentesi yönetim veya gözetim yapmaktadır ve bu ödemeler için bildirim yükümlülüğü ondadır (26 CFR 1.6041-1(e), Example 5). Yalnızca sizin talimatınızla çek yazan kişi bu şekilde değerlendirilmez; bu durumda genellikle siz form verirsiniz. Birden fazla kişi bu niteliği taşıyorsa, başka bir nitelikli tarafın vereceği yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, yükleniciye fiilen ödemeyi yapan kişi form verir.
• Kira ve yöneticinin ücreti. Kirayı yöneticinize ödeyen kiracılar bunun için hiçbir form vermez. Yönetici, sizin adınıza tahsil ettiği kirayı, bu kira eşiğe ulaştığında Form 1099-MISC ile bildirir; bu genellikle ücreti ve ödediği onarımlar düşülmeden önceki brüt kiradır (IRS talimatları; 26 CFR 1.6041-1(f)). Yöneticinin kendi ücreti olağan kurallara tabidir; bu yüzden şirket olarak vergilendirilen bir yöneticiden dolayı genellikle sizin form vermeniz gerekmez.

Yöneticiye, ödediği yükleniciler için formları kimin düzenlediğini yazılı olarak sorun ve yıl sonu listesi isteyin. Başka sahipler için yönetim veya ortak ev sahipliği yapıyorsanız bkz. ortak ev sahipleri ve mülk yöneticileri için sahip fonları.

Temizlikçim 1099'lu yüklenici yerine W-2'li çalışan olabilir mi?

Evet, olgular o yöndeyse. Form 1099-NEC, işi yapan kişiyi yüklenici yapmaz. IRS üç olgu grubunu tartar ve hiçbir tek olgu belirleyici değildir (IRS).

İşi yapan kişi çalışansa Form 1099-NEC vermezsiniz; bordro işletir ve Form W-2 verirsiniz. Yanlış karar, istihdam vergilerine yol açabilir (IRS). Testler, maliyet ve eyalet kuralları çalışan sayılabilecek kişiler rehberinde.

Ödemeyi kanıtlamak ve gider yazmak için hangi kayıtları tutmalıyım?

Kimin, ne için, ne kadar, ne zaman ve nasıl ödendiğini gösteren kayıtları tutun. IRS özel bir biçim şart koşmaz; beyannamenizde bildirdiklerinizi destekleyen kayıtlar bekler (Kayıt tutma; Schedule E talimatları).

1099 dosyası dışındaki kiralık mülk kayıtları kiralık mülk kayıtları ve makbuzları rehberinde. Temizlik ve onarım giderlerinin beyannamede nereye yazıldığı kiralık mülk vergileri rehberinde.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tüm tutarlar ABD dolarıdır.

Çekle ödenen temizlikçi

Austin'deki bir ev sahibi, kişisel olarak sahip olduğu iki mülk için bir temizlikçiye yıl boyunca çekle US$6.200 öder. İlk ödemede W-9 istemiş ve her ziyaret için fatura saklamıştır. Kiralama bir iş olarak yürütülüyorsa toplam eşiğin üzerindedir; bu yüzden 1a kutusunda US$6.200 gösteren tek bir Form 1099-NEC verir ve son tarihe kadar temizlikçiye bir kopya gönderir. W-9 bir şirket gösterseydi genellikle hiçbir form vermezdi.

Yüzde ödenen ortak ev sahibi

Bir ev sahibi, US$80.000 tutarındaki rezervasyonlar üzerinden bir ortak ev sahibine banka havalesiyle %15 öder; bu, hizmet karşılığı US$12.000 ücrettir. Banka havalesi kart veya ödeme ağı ödemesi değildir; bu yüzden ev sahibi bunu bildirir. Kiralama bir iş olarak yürütülüyorsa ve ortak ev sahibi gerçek kişi, ortaklık ya da bunlardan biri olarak vergilendirilen bir LLC ise, US$12.000 için Form 1099-NEC genellikle gerekir. W-9 bir şirket gösteriyorsa gerekmez.

Ödeme uygulaması

Bir kiralık mülk sahibi aynı yıl bir temizlikçiye ödeme uygulaması üzerinden US$3.000, çekle US$2.500 öder. Sahibin, uygulama ödemelerinin hizmetler için üçüncü taraf ağ işlemi olduğunu doğruladığını varsayın; bu durumda ödeme kuruluşunun Form 1099-K kuralları bunları kapsar ve toplamın dışında kalırlar. Bunlar kişisel transferler olsaydı sayılırdı ve toplam US$5.500 olurdu. Kiralama bir iş olarak yürütülüyorsa yalnızca çekler eşiğin üzerindedir; bu yüzden US$2.500 için bir form genellikle gerekir. Sahip, tümü için faturayı ve ödeme kaydını saklar.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Birkaç mülk veya kuruluş genelinde temizlikçilere, tamircilere ya da bir ortak ev sahibine ödeme yapıyorsanız, dosyada W-9 yoksa, bir ortak ev sahibi veya platform size ödeme yapmadan önce ücretini düşüyorsa ya da bir yönetici yüklenicileri tutuyor ve kimin bildirdiğini bilmiyorsanız: toplamlar, ödemeyi alan türleri ve eksik numaralar banka ve ödeme kayıtlarınızdan çıkarılmalıdır. Bu, son tarihten önce yapılması en iyi olan muhasebe kayıtları işidir. Kiralamanın iş sayılıp sayılmadığı, form gerekmediğine karar vermeden önce bir CPA ile netleştirilecek bir vergi sorusudur.
• Önceki yılların formları hiç gönderilmediyse veya IRS ceza bildirimi gönderdiyse: bkz. geç verilen 1099 ve W-2'ler. Kaçırılan her yılın toplamlarını banka kayıtlarından yeniden kurmak, gecikmiş kayıtların tamamlanması işidir.
• Ödemeyi alan W-9'u reddederse veya numarasız nakit ödediyseniz: bkz. yüklenicilerden vergi kimlik numarası toplama ve taşeronlara nakit ödeme.
• Temizlikçi sizin saatlerinizde ve sizin malzemelerinizle çalışıyorsa: bkz. çalışan sayılabilecek kişiler.
• Yüklenici ABD dışındaysa: W-9 ABD statüsünü beyan eder; bu yüzden bkz. yurt dışındaki yüklenicilere ödeme.
• Her kiralık kendi LLC'sinde duruyorsa: bkz. kiralık mülk başına LLC muhasebe kayıtları.
• Her işletme için geçerli genel 1099-NEC kurallarını veya bir giderin onarım mı iyileştirme mi olduğunu öğrenmek istiyorsanız: bkz. hangi yüklenicilere vergi formu verilir ve kiralık mülkte onarım mı iyileştirme mi.