Kiralık Mülkte Onarım mı İyileştirme mi: Isıtıcı, Çatı, Zemin

Kiralık mülkte su ısıtıcısı, çatı veya zemin değişimi indirilecek bir onarım mıdır, yoksa aktifleştirilecek bir iyileştirme mi?

Publication 527 su ısıtıcısını, yeni çatıyı, zemini ve duvardan duvara halıyı iyileştirme olarak sayar. İyileştirme aktifleştirilir: mülkün maliyetine eklenir ve yıllara yayılan amortismanla indirilir. Mülkü yalnızca olağan ve verimli çalışma durumunda tutan iş ise onarımdır ve ödendiği yıl indirilir (Schedule E talimatları). Güvenli liman seçimi, iyileştirme sayılan bir gideri yine de bu yıl indirilebilir hale getirebilir.

Sırayla sorulacak sorular. Bu bir onarım mı, örneğin aşınmış bir parça veya bir yama mı? İyileştirme gibi görünüyorsa fatura $2.500 sınırı içinde mi, binadaki o yılki işler küçük mükellef sınırının altında mı, yoksa olağan bakım mı? Hiçbiri uymuyorsa gider amortismanla indirilir.

Durumun basit olmadığı hâller. Bir binada bir yıl içinde birden fazla iş yapılması, tek işin birkaç faturaya bölünmesi, onarımların yenilemeye karışması, fırtına, yangın veya su baskınından sonra yapılan işler, birden fazla bina veya bir ortaklık olması ya da önceki yıllara ait varlık listesi veya seçimin bulunmaması. De minimis ve küçük mükellef güvenli limanları beyannamede yapılan seçimlerdir; bu yüzden beyannameden önce, süre uzatımları dahil, karara bağlanır.

Toplanacaklar. Kalem kalem faturalar (parça, işçilik, montaj); her kalemin kullanıma hazır olduğu tarih; neyin ve ne kadarının değiştirildiğini gösteren fotoğraflar ve notlar; binanın arsa hariç satın alma veya diğer maliyet esası kayıtları ile önceki aktifleştirilmiş iyileştirmeler; önceki amortisman çizelgeleri.

IRS onarımı iyileştirmeden nasıl ayırır?

Bir gider, geliştirme (betterment), yenileme (restoration) veya uyarlama (adaptation) niteliğindeyse iyileştirmedir (düzenleme); mülkü çalışır durumda tutan diğer işler onarımdır. Bina için bu test, bina yapısına ve her bina sistemine ayrı ayrı uygulanır: tesisat, elektrik, ısıtma ve soğutma, asansör, yürüyen merdiven, yangın koruma ve alarm, gaz dağıtımı ve güvenlik (IRS maddi varlık kuralları).

Düzenlemeler “maddi” kavramını tanımsız bırakır; IRS, kendi olaylarınıza göre makul bir yargıda bulunmanızı söyler (IRS maddi varlık kuralları).

Su ısıtıcısı değişimi onarım mıdır, iyileştirme midir?

Publication 527 su ısıtıcısını iyileştirme olarak listeler; bu yüzden cihazın tamamını değiştirmek başlangıçta aktifleştirilen gider sayılır. Aşınmış bir parçayı benzeriyle değiştirmek ise genellikle onarım niteliğindedir. Düzenleme boruları, giderleri, vanaları, lavaboları, küvetleri ve klozetleri tesisat sistemine örnek gösterir; su ısıtıcılarından söz etmez. Bu nedenle Publication 527'nin listesi IRS'nin yayımladığı başlangıç noktasıdır.

Giderin yine de indirilip indirilemeyeceği aşağıdaki güvenli limanlara veya düzenlemenin bir bina sisteminin büyük bir bileşeninin değiştirilmesine ilişkin testine bağlıdır. Bu testte su ısıtıcısı örneği yoktur: üç kazandan birini değiştirmek yenileme sayılmamış, ancak bir binanın tüm sistemini soğutan tek soğutucu ünitesini değiştirmek yenileme sayılmıştır (düzenleme).

Yeni çatı veya çatı yaması onarım mıdır, iyileştirme midir?

Çatının küçük bir bölümüne yama yapmak onarımdır. Publication 946, bir çatıyı tamamen değiştirmenin yeni çatıyı iyileştirme, yani binanın yenilenmesi yaptığını ve amortismanla indirildiğini söyler. Düzenleme, çatının tamamını hem büyük bir bileşen hem de binanın önemli bir yapısal parçası sayar; örneğinde kaplama tahtası, yalıtım ve kaplamalar değiştirilmiştir.

Düzenlemedeki örnekler ticari binalara aittir. Aşınmış bir su yalıtım membranını yalnızca benzeriyle değiştirmek yenileme sayılmamıştır; bir başka örnek de sızıntıyı durdurmak için değiştirilen aşınmış kiremitlerde aynısını varsayar. Eğimli bir konut çatısı, ne kadarının neden değiştirildiğine göre iki tarafa da düşebilir.

Yeni zemin iyileştirme midir, yalnızca hasarlı bölümü değiştirirsem ne olur?

Publication 527 zemini ve duvardan duvara halıyı iyileştirme olarak listeler. Düzenleme uyarınca bir binanın tüm zeminleri birlikte büyük bir bileşendir ve bunların yalnızca küçük bir kısmını değiştirmek yenileme sayılmaz. Otel örneklerinde yeni lobi zeminleri (binanın alanının onda birinden az) yenileme sayılmamış, tüm ortak alanların yeni zeminleri (yaklaşık beşte ikisi) ise yenileme sayılmıştır. Düzenleme bir yüzde belirlemez. Kiralık mülkte halı beş yıllık bir kalemdir, yapısal bileşen değildir (Publication 527); bu nedenle zemin testi en çok parke, fayans ve diğer kalıcı zeminlere uyar.

Geliştirme, aşınma veya hasardan önceki duruma göre test edilir. Eski zeminin aynısını döşemek, kaliteyi yükseltmeye göre daha az geliştirme sayılır. Malzeme amortisman sınıfını değiştirir; bu konu aşağıda anlatılıyor.

Hangi güvenli liman geçerli: faturaya, binaya veya tekrara göre?

Üç güvenli liman, aksi hâlde aktifleştirilecek bir işin indirilmesine izin verebilir. Aynı yıl içinde birlikte kullanılabilirler; de minimis ve olağan bakım güvenli limanları altındaki tutarlar da küçük mükellef güvenli limanındaki bina toplamına sayılır (düzenleme).

De minimis güvenli limanı kapsamında indirebilir miyim?

Kiralık mülk sahibi yıllık seçimi yaparsa ve tutarı defterlerde gider yazarsa, $2.500 sınırı içindeki bir fatura veya kalem aktifleştirilmek yerine indirilebilir. Bu sınır, denetlenmiş mali tablolar gibi uygulanabilir bir mali tablosu olmayan kiralık mülk sahibi içindir (düzenleme; sınırı yükselten IRS bildirimi).

• Fatura veya kalem başına. Aynı faturadaki teslimat ve montaj, maliyete dahildir.
• Seçim ve defterler. Süresinde verilen, süre uzatımları dahil, asıl beyannameye eklenen yıllık bir ek, o yıl sınırı karşılayan tüm tutarları kapsar ve geri alınamaz; ortaklık seçimi kendisi için yapar. Tutarın, yılın başında yürürlükte olan tutarlı bir politika uyarınca defterlerde de gider yazılmış olması gerekir (IRS SSS). Ekin metni ve seçimin kaçırılması hâlinde yapılacaklar küçük alımların gider yazılması veya aktifleştirilmesi rehberinde anlatılıyor.
• Sınırın üstünde. Fatura, onarım mı iyileştirme mi testinden geçer; kendiliğinden aktifleştirilmez.
• Faturaları bölmek. Normalde tek birim olarak alınan bir mülk için, sınırın altında kalmak amacıyla düzenlenen faturalar bir kötüye kullanım önleme kuralının kapsamındadır.

Küçük mükellef güvenli limanı nedir ve işin büyük olduğu yıl bu limanı ne zaman kaybettirir?

Güvenli liman, bir binada bir yıl içindeki tüm onarım, bakım ve iyileştirme tutarı, binanın düzeltilmemiş maliyet esasının %2 veya $10.000 tutarından düşük olanını geçmezse, kiralık mülk sahibinin hepsini indirmesine izin verir. Toplam sınırı aşarsa güvenli liman, yalnızca aşan kısım için değil, o bina için o yılın tamamında kaybedilir (düzenleme).

• Hasılat. Önceki üç yılın ortalama yıllık brüt hasılatı $10 milyon veya altında olmalıdır. Kira, brüt hasılata dahildir.
• Bina büyüklüğü. Düzeltilmemiş maliyet esası $1 milyon veya altında olmalıdır: bu, arsa hariç, amortisman düşülmeden binanın vergi maliyet esasıdır. Bu tutar genellikle maliyet artı önceki aktifleştirilmiş iyileştirmelerdir; ancak hediye veya miras farklı bir başlangıç maliyet esası belirler (düzenleme). Arsa ve bina ayrımı için defterlerde kapanış belgesi rehberine bakın.
• Her şey sayılır. De minimis veya olağan bakım kuralları kapsamındaki tutarlar dahil tüm onarım, bakım ve iyileştirmeler toplanır. Her bina tek başına test edilir.
• Seçim. “Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers” başlıklı; ad, adres, vergi kimlik numarası ve her binanın açıklamasını içeren; süresinde verilen asıl beyannameye eklenen bir ek. Geri alınamaz. Ortaklık seçimi kendisi için yapar. Kaçırılan seçim için yalnızca dar bir geç başvuru yolu vardır; düzenleme bunu IRS'nin süre uzatımı kurallarına yönlendirir, bu yüzden seçimi beyannameyle birlikte yapın.

Olağan bakım nedir ve neler olağan sayılır?

Olağan bakım, bir binayı veya bir sistemini olağan ve verimli çalışma durumunda tutan; bina veya sistem kullanıma alınırken sahibinin 10 yıl içinde birden fazla kez yapılacağını makul olarak beklediği tekrarlanan iştir. Seçim gerektirmez ve geliştirmeleri (betterment) kapsamaz (düzenleme; IRS maddi varlık kuralları).

Denetim, temizlik, test ve aşınmış parçaların benzeriyle değiştirilmesi olağan bakım sayılabilir. Düzenlemedeki örneklerde dört yılda bir değiştirilmesi beklenen tırabzanlar olağan bakım sayılmış, 18 ila 20 yıl dayanması beklenen basamaklar sayılmamıştır. Çatının veya su ısıtıcısının tamamının tek seferlik değişimi bu testi nadiren karşılar. Önceki sahibin kullanımı yüzünden gereken veya ihmal edilmiş bir mülkü eski haline getirmek için yapılan iş olağan bakım değildir.

Onarım daha büyük bir tadilat sırasında yapılırsa o da aktifleştirilmek zorunda mıdır?

Onarım doğrudan iyileştirmeye yarıyorsa veya iyileştirme yüzünden yapılıyorsa evet; onarım ilgisizse, aynı sırada yapılmış olsa bile hayır (düzenleme). Değiştirilen çatı bölümüne yapılan yama çatı işine aittir. Aynı hafta başka bir odada onarılan damlayan musluk ise çatı işine ait değildir. Kalem kalem faturalar, iş ilgisiz olduğunda her gideri doğru yere koymayı sağlar.

Aktifleştirirsem nasıl amortismana tabi tutulur ve ne zaman başlar?

Aktifleştirilen iyileştirme, geliştirdiği mülkün amortisman süresi boyunca ayrı bir varlık olarak amortismana tabi tutulur (Publication 527). Tablo olağan Genel Amortisman Sistemi (GDS) sürelerini gösterir. Alternatif Amortisman Sistemi'nin süreleri daha uzundur ve işletme faiz sınırından çıkmayı seçmiş bir gayrimenkul ticaret veya iş faaliyetinin elinde bulunan konut gayrimenkulü için zorunludur (Publication 946); bu durumda çizelge o seçime uymalıdır.

Zeminler ve fayans gibi kalıcı kaplamalar bir binanın yapısal bileşenleridir (Publication 946). Publication 527, su ısıtıcısını tesisat başlığı altında listeler ve fırınları ile su borularını binayla birlikte sayar; ancak ocakları ve buzdolaplarını da beş yıllık beyaz eşya olarak listeler ve su ısıtıcısının hangi sınıfta olduğunu söylemez. Sınıf amortisman süresini belirlediği için ilk yıl beyannamesi verilmeden önce netleştirilmelidir.

• Başlangıç. Amortisman, iyileştirmenin kullanıma alındığı tarih ile binanın kullanıma alındığı tarihten sonra gelenle başlar. Mülk, kullanılmasa bile kullanıma hazır ve elverişli olduğunda kullanıma alınmış sayılır. Bina iyileştirmesinde ilk yıl yalnızca kullanılan aylar sayılır.
• Özel indirim. Halı ve beyaz eşya gibi beş yıllık kalemler, Form 4562 talimatlarındaki edinme ve kullanıma alma tarihlerini karşılıyorsa ve sahip o sınıf için vazgeçmeyi seçmediyse ilk yıl %100 ek amortismana (Form 4562'nin “özel amortisman indirimi” dediği indirim) hak kazanabilir. Nitelikli mülkün amortisman süresi 20 yıl veya daha kısadır; bu nedenle konut olarak kiralanan binaya yapılan iyileştirmeler hak kazanmaz. Kurallar için ilk yılda ekipman gideri rehberine bakın.
• Eski parça. Binanın maliyet esasında yer alan asıl çatı veya zemin, değiştirildikten sonra da amortismana devam eder; sahip kısmi elden çıkarma seçimini yapmadıkça. Zararı, eski parçanın elden çıkarıldığı yıl için süresinde verilen, süre uzatımları dahil, asıl beyannamede bildirin; yenisi daha sonra takılsa bile. Seçim yalnızca IRS'nin onayıyla geri alınabilir. Zararı almak, yerine konanı da aktifleştirilen bir yenileme yapar. Tamamen kullanımdan çıkmış, ayrı aktifleştirilmiş eski bir iyileştirme seçim olmadan amortismanı durdurur; afet kaynaklı elden çıkarmanın kendi kuralı vardır (düzenleme).

Onarımlar ve amortisman beyannamede nereye yazılır ve neleri saklamalıyım?

Schedule E'de onarımlar 14. satıra, amortisman 18. satıra yazılır. Yıl içinde kullanıma alınan mülk için amortisman talep edilirse Form 4562 eklenir (Schedule E talimatları). De minimis kalemler 19. satıra gider (Publication 527). Ortaklık, kiralık gayrimenkulü Form 8825'te bildirir; amortisman 14. satırdadır (Form 8825 talimatları). Güvenli liman seçimleri, formdaki kutular değil, beyannameye eklenen ek metinlerdir.

Publication 527, onarımları iyileştirmelerden ayırmanızı ve doğru kayıt tutmanızı söyler; çünkü iyileştirme maliyetleri hem amortisman hem de satış için gereklidir. Yukarıda sıralanan kalemleri, bir varlık listesini (maliyet, tarih, sınıf) ve her seçim ekinin bir kopyasını saklayın. Faturası olmayan nakit onarımlar için kiralık mülk kayıtları ve makbuzları rehberine bakın.

Örnek

Bu örnekler federal kuralları ve ABD dolarını kullanır. Rakamlar açıklayıcıdır. Hiçbir kiralık mülk sahibinin uygulanabilir bir mali tablosu yoktur. Her de minimis indirimi, süresinde yapılmış bir seçimi ve yılın ilk gününde yürürlükte olan, US$2.500'ün altındaki alımları gider yazan ve defterlerde uygulanan bir politikayı varsayar. Ortalama brüt hasılat küçük mükellef sınırının çok altındadır.

Ohio'daki bir kiralık evde su ısıtıcısı

Bir kiralık mülk sahibi su ısıtıcısını değiştirmek için US$1.150 öder. O yıl için de minimis seçimi yapılmıştır ve tutar defterlerde gider yazılmıştır; bu olgularda gider indirilir. İkinci bir kiralık mülk sahibi aynı iş için US$3.400 öder; seçim ve başka bir güvenli liman yoktur. Publication 527'nin listesine göre gider iyileştirmedir ve amortismanla indirilir.

Dubleks çatısı

Bir dubleksin bina maliyet esası US$220.000'dir. Küçük mükellef sınırı, %2 (US$4.400) veya US$10.000 tutarından düşük olandır; yani US$4.400'dür. US$800'lık bir sundurma basamağı onarımı tek başına sınıra sığar. Aynı yıl US$14.000'lık tüm çatı değişimi toplam işi yaklaşık US$14.800'e çıkarır, yani sınırın üstüne; bu yüzden bina için güvenli liman kaybedilir. Bu olgularda çatı bir yenilemedir: aktifleştirilir ve 27,5 yılda amortismanla indirilir; ilk yıldan sonra yılda yaklaşık US$509. Çatıyla ilgisiz olan US$800'lık basamak onarımı hâlâ onarımdır.

Kiracı değişimi yılı

İki müstakil kiralık evde aynı yıl kiracı değişir. Birincisinde bir yatak odasının laminat zemini tek faturada US$2.300'dür. Fatura başına sınırın içindedir; bu yüzden de minimis seçimiyle indirilir. İkincisinde evin her yerinde zeminleri değiştiren US$6.800'lık parke sınırın üstündedir ve binanın zeminlerinin çoğunu kapsar. Bu yüzden büyük olasılıkla aktifleştirilir ve binayla birlikte amortismana tabi tutulur; binanın o yılki işleri küçük mükellef sınırına uymuyorsa. Sırf sınırın altında kalmak için küçük faturalara bölmek itiraza uğrayabilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Birden fazla kiralık mülkünüz var veya büyük bir tadilat yılı geçirdiniz, varlık listesi veya seçim yok: Yılın işleri bina bina ve fatura fatura ayrılmalıdır; seçimler yalnızca beyannamede yapılır. Önceki yılların da düzeltilmesi gerekebilir. Beyanname için bireysel vergi desteğine, her işin ödendiği anda kaydedilmesi için muhasebe kayıtlarına bakın.
• Geçmiş yıllarda her şey onarım olarak indirildi veya hepsi aktifleştirildi: Çözüm, kaç beyannamede aynı uygulamanın kullanıldığına bağlıdır. Tek bir verilmiş beyanname genellikle henüz bir muhasebe yöntemi sayılmaz (26 CFR 1.446-1); bu yüzden düzeltme beyannamesi sorunu çözebilir. Birkaç beyannamede tekrarlanırsa bir yöntem hâline gelebilir ve değiştirmek IRS'nin onayını gerektirir; bu genellikle düzeltme beyannamesi yerine Form 3115 ile yapılır (IRS maddi varlık kuralları). Amortismanda Publication 946 sınırı arka arkaya iki veya daha fazla beyannameye koyar. Kaçırılan kiralık mülk amortismanı, eksik amortisman çizelgesinin yeniden kurulması, kiralık mülk kayıtlarının tamamlanması ve bireysel vergi desteği sayfalarına bakın.
• İş bir fırtına, yangın, su baskını veya sigorta talebinin ardından yapıldı: Kayıp için maliyet esası düzeltildiyse hasarın onarımı yenileme olarak aktifleştirilir. Mülkün düzeltilmiş maliyet esasına bağlı özel sınır yalnızca bu afet kuralı kapsamında aktifleştirilen maliyetleri sınırlar; çatının tamamının değişimi sınırın üstünde de aktifleştirilmiş kalır (düzenleme). Bireysel vergi desteğine bakın.
• Kiralık mülkün henüz kiracısı yok: ilk kiracıdan önceki kira giderleri rehberine bakın.
• Binanın bir kısmında oturuyorsunuz veya kiralık mülkü kendiniz de kullanıyorsunuz: tüm binaya ait bir giderin yalnızca kiraya verilen payı sayılır (Publication 527). Emsal kira günleri ve kişisel kullanım rehberine bakın.
• Kiralık mülkler bir ortaklıkta veya ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC'de: seçimleri ortaklık yapar ve Form 8825'te bildirir; kiralık mülk başına LLC defterleri rehberine bakın.
• ABD'de mukim olmayan bir mülk sahibisiniz, örneğin ABD'de kiralık mülkü olan bir Kanadalı: beyanname ve verme kuralları farklıdır. Mukim olmayan kiralık mülk sahipleri ve ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar rehberlerine bakın.
• Kiralık mülkü satıyorsunuz: amortismanın geri alınması ve defterlerde kapanış belgesi rehberlerine bakın.
• Alım kiralık mülk için değil, işletme ekipmanı içindir: ilk yılda ekipman gideri rehberine bakın.
• Kiralık mülkün tüm vergi tablosunu görmek istiyorsunuz: kiralık mülk vergileri rehberine bakın.