임대인 Form 1099-NEC: 청소·수리·공동 호스트

임대 청소 담당자나 수리 기사에게 1099를 보내야 하나요?

임대인이나 단기 임대 호스트는 임대 사업 과정에서 지급하는 용역 대가가 한 역년에 청소 담당자, 수리 기사, 공동 호스트 한 명당 $2,000 이상이면 일반적으로 Form 1099-NEC를 제출합니다(IRS 작성 안내, 26 U.S.C. 6041). 일반적으로 아래 네 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 직원이 아닌 사람에게 대금을 지급했습니다.
2. 대금이 본인의 사업 과정에서 제공받은 용역에 대한 것입니다.
3. 수취인이 개인, 파트너십 또는 상속재산입니다. 법률 서비스 대금을 받는 로펌처럼 법인도 포함되는 경우가 있습니다.
4. 연간 지급액이 기준액 이상입니다. 백업 원천징수를 한 경우에는 금액과 관계없이 신고서가 필요합니다.

청소 담당자가 실제로는 직원이라면 Form 1099-NEC를 제출하지 않고, 급여를 Form W-2(직원 급여·원천징수 명세서)에 기재합니다.

다음과 같은 경우에는 임대 건이 간단하지 않습니다. 임대가 사업인지 불분명한 경우, 여러 부동산이나 LLC가 같은 작업자를 쓰는 경우, 공동 호스트나 관리 업체가 예약 대금을 받는 경우, 작업자에게 W-9나 사회보장번호가 없는 경우, 이전 연도 신고서를 제출하지 않은 경우, 작업자가 직원처럼 보이는 경우입니다. 각각 아래에서 설명합니다.

먼저 다음을 모으세요. 수취인별 이름, 주소, 서명한 W-9, 청구서, 모든 지급의 날짜·방법·금액, 수취인별 연간 합계입니다. 개인 명의로 소유한 모든 임대 부동산에서 일하는 청소 담당자는 수취인 한 명이므로 부동산별 지급액을 합산합니다. 세법상 별도 과세 대상이 아닌 단일 구성원 LLC는 소유주의 이름과 번호로 신고하고, 파트너십이나 법인으로 과세되는 LLC는 자체 번호를 사용합니다(General Instructions). 별도 LLC가 보유한 임대 부동산들의 지급액을 합산하는지는 각 LLC의 과세 방식에 따라 달라지므로 제출 전에 먼저 정리하세요. 임대 부동산별 LLC의 장부 관리를 참고하세요.

임대 부동산을 보유하면 1099 목적상 사업으로 보나요?

사실관계에 따라 다릅니다. IRS 작성 안내와 Publication 527은 임대 부동산이 한두 채인 경우를 명확히 정하지 않습니다. Form 1099-NEC는 사업 과정에서 한 지급에만 적용됩니다. 개인적인 지급은 신고 대상이 아니며, "이익을 얻기 위해 운영"하면 사업을 하는 것으로 봅니다(IRS 작성 안내, 26 CFR 1.6041-1(b)). 관련 자료가 덧붙이는 내용은 다음과 같습니다.

• 불확실성을 인정합니다. IRS는 적격 사업소득 공제라는 다른 맥락에서 일부 임대 소유주의 사업 해당 여부가 불확실하다고 밝혔습니다. 그 세이프하버는 해당 공제에만 적용되므로 1099 문제를 판단해 주지 않습니다(Rev. Proc. 2019-38).
• 상당한 서비스. 정기 청소, 침구 교체, 메이드 서비스처럼 주로 세입자의 편의를 위한 상당한 서비스를 제공하면, 일반적으로 개인 소유주는 Schedule E가 아니라 Schedule C로 신고하고 파트너십은 Form 1065를 제출합니다. 난방과 조명, 공용 공간 청소, 쓰레기 수거는 상당한 서비스가 아닙니다(Publication 527). 이는 어떤 신고서 양식을 쓸지에 대한 규칙이며, 그것만으로 1099 문제가 결정되지는 않습니다.
• 신고서가 직접 묻습니다. Schedule E의 Part I, A줄은 Form 1099가 필요한 지급을 했는지, B줄은 그 신고서를 제출했거나 제출할 예정인지 묻습니다. A줄 작성 안내는 일반적으로 직원이 아닌 사람에게 용역 대가로 기준액 이상을 지급하면 Form 1099-NEC를 제출해야 한다고 설명하며, 사업 요건은 언급하지 않습니다. 2025년판에는 아직 이전 기준액인 $600이 인쇄되어 있습니다(Schedule E, 작성 안내).

판단이 어려운 임대인은 해당 지급이 임대 사업 과정에서 이루어졌는지 아닌지에 대한 이유를 매년 적어 그해 기록과 함께 보관하세요. 신고서 작성 안내 자체가 기준액 이상이면 제출하는 쪽을 가리킨다는 점도 염두에 두세요. 부동산이 여러 채이거나 직접 서비스를 제공하거나 사업체를 쓰는 등 정기적으로 운영하는 임대라면, 신고서가 필요 없다고 결정하기 전에 전문가에게 확인받으세요.

1099-NEC 기준액은 얼마이고, 무엇이 합산되나요?

기준액은 한 역년에 수취인 한 명에게 지급한 $2,000이며, 정확히 그 금액을 받은 수취인에게도 신고서를 발행합니다(26 U.S.C. 6041). 백업 원천징수를 한 지급인은 금액과 관계없이 제출합니다(IRS). 이전 양식과 기사에는 이전 지급 연도의 금액인 $600이 나옵니다. 2026년 이후 역년에는 법에 따라 금액이 물가에 맞춰 조정되므로 제출 시기마다 현재 금액을 확인하세요(26 U.S.C. 6041(h)).

각 지급은 작업한 해나 청구서 날짜가 아니라 실제로 지급한 해에 계산합니다(26 CFR 1.6041-1). 작업자 비용을 변제할 때 작성 안내에서 언급하는 것은 출장비뿐이므로, 작업자에게 자재비를 돌려줄 때는 영수증을 보관하고 처리 방법을 확인하세요(IRS 작성 안내).

어떤 수취인에게는 1099-NEC가 필요 없나요?

법인으로 과세되는 수취인, 물품 판매자, 직원, 기준액 미만 수취인에게는 일반적으로 필요하지 않습니다(IRS 작성 안내). 수취인의 Form W-9 3a줄에서 과세 방식을 확인할 수 있습니다.

수표, 현금, 은행 이체, 카드, 결제 앱 중 무엇으로 냈는지가 중요한가요?

네, 누가 신고하는지를 결정하기 때문입니다. 카드 결제와 제3자 결제 네트워크를 통한 결제는 결제 업체가 Form 1099-K로 신고하며, 대금을 낸 사람은 그 지급에 대해 Form 1099-NEC를 제출하지 않습니다(IRS 작성 안내, 26 CFR 1.6041-1(a)(1)(iv)). 이 목적에서는 네트워크 자체의 신고 최소 기준을 따지지 않으므로, 소액 네트워크 결제도 본인이 신고할 대상이 아닙니다.

• 수표, 현금, 은행 이체: 본인이 신고합니다. 은행 간 결제를 처리할 뿐이고 판매자와 결제 수락 계약이 없는 네트워크는 제3자 결제 네트워크가 아닙니다(26 CFR 1.6050W-1, Example 3).
• 결제 앱: 네트워크 거래인지는 앱이 결제를 정산하는 방식에 따라 달라집니다. 각 지급이 어떻게 정산되었는지 기록하세요. 결제 업체가 Form 1099-K를 발행하지 않더라도, 카드 결제나 제3자 네트워크 거래인 경우에만 합산에서 제외합니다. 직접 이체와, 해당 여부를 확인할 수 없는 지급(개인 송금이나 선물로 표시된 지급 포함)은 합산하세요.

영수증이나 납세자 번호 없이 현금으로 낸 경우는 하도급업자에게 현금 지급을 참고하세요. 예약 플랫폼에서 받는 Form 1099-K는 예약 정산금: 총액인가 순액인가에서 다룹니다.

청소 담당자에게 W-9를 받으려면 어떻게 하나요? 거부하면 어떻게 하나요?

첫 지급 전에 Form W-9를 요청하세요. IRS는 미국 내 수취인에게 요청하도록 권하며, 수취인은 이 서식을 IRS가 아니라 지급인에게 줍니다(General Instructions, Form W-9). 이 서류에는 신고서에 필요한 법적 이름, 세금 분류, 번호가 적혀 있습니다. 올바른 번호를 제공하지 않은 수취인에게는 정당한 사유가 없는 한 건당 $50의 가산세가 부과됩니다. 사회보장번호가 없는 작업자도 번호를 줄 수 있습니다. 사회보장번호(SSN)를 받을 수 없는 거주 외국인은 W-9에 개인 납세자 식별번호(ITIN)를 적습니다(Form W-9).

수취인이 거부하거나 번호를 전혀 주지 않는 경우에는 다음과 같이 합니다.

1. 서면으로 다시 요청하고 사본을 보관하세요. 이는 원천징수와 별개입니다. IRS는 거래 관계가 시작될 때 첫 요청을 하고, 번호가 없는 데 대한 정당한 사유를 보이려면 매년 최대 두 번 더 요청하기를 기대합니다(Publication 1586).
2. 24% 백업 원천징수가 필수입니다. 면제 대상이 아닌 수취인이 번호를 주지 않으면 지급액에서 원천징수해야 하며, 재요청 절차를 기다린다고 시작이 미뤄지지 않습니다. 용역 대가의 경우 연간 합계가 기준액에 이르는 지급부터 시작하고, 전년도에 해당 수취인에 대해 제출하거나 원천징수해야 했다면 첫 지급부터 시작합니다(26 U.S.C. 3406(b)(6)). 요구되는 대로 원천징수하지 않으면 걷지 못한 세금을 부담할 수 있습니다(요청자 작성 안내). 이 경우 신고서는 금액과 관계없이 제출해야 하며, 번호 칸은 비워 두고 연방 원천징수액 칸(4번 칸)에 원천징수액을 기재합니다(Topic 307).

시작일, 납부, Form 945, 통지서는 계약자의 납세자 번호 수집에서 다룹니다.

Form 1099-NEC에는 무엇을 적고, 기한은 언제이며, 어디에 제출하나요?

Form 1099-NEC는 지급 연도 다음 해 1월 31일까지 IRS와 수취인에게 보냅니다. 그 날짜가 주말이나 공휴일이면 다음 영업일까지입니다. 이번 과세연도에 한 지급의 기한은 2027년 2월 1일입니다(IRS 작성 안내).

신고서에는 지급인으로서 본인 정보, 수취인의 이름·주소와 W-9의 번호, 비직원 보수 칸(1a번 칸)에 용역 대가 총액(용역에 부수된 부품·자재 포함), 4번 칸에 백업 원천징수액을 기재합니다. 손님이 자발적으로 준 팁을 작업자에게 전달했다면 1a번 칸에 그대로 포함하고 현금 팁 칸(1b)에도 표시하며, 1c번 칸에는 재무부 팁 직업 코드를 적습니다(IRS 작성 안내). 개인사업자는 개인 이름으로 기재하고 상호는 둘째 줄에 적습니다. 세법상 별도 과세 대상이 아닌 단일 구성원 LLC는 소유주의 이름과 번호로 신고하며, 그런 LLC가 지급인일 때도 같습니다(General Instructions).

• 전자 제출은 무료 IRS IRIS 납세자 포털에서 합니다. 전송자 관리 코드(Transmitter Control Code)가 필요하므로 일찍 신청하세요. 1099, W-2 등 종류에 관계없이 정보 신고서를 연간 10건 이상 제출하면 전자 제출이 필수입니다.
• 10건 미만: Form 1096과 IRS가 인쇄한 Copy A로 종이 제출이 가능합니다. IRS 웹사이트에서 출력한 Copy A는 제출할 수 없습니다(IRS).
• 주 정부: 신고서의 주 관련 칸은 IRS 기준으로는 선택 사항입니다. 주 세무 당국이 사본을 요구하는지 문의하세요(IRS 작성 안내).

신고서가 늦거나 잘못되면 IRS 사본과 수취인 사본에 각각 별도로 신고서 한 건당 가산세가 부과됩니다. 30일 이내에 정정하면 $60, 8월 1일까지는 $130, 그 이후이거나 아예 제출하지 않으면 $340입니다. 고의적 무시의 경우 $690 또는 금액의 10% 중 큰 금액이 부과되며 연간 상한이 없습니다. 정당한 사유가 있으면 가산세가 면제되거나 줄어들 수 있습니다(IRS 가산세 페이지; 2027년에 기한이 오는 신고서의 금액은 Rev. Proc. 2025-32에 있습니다). 누락한 연도와 통지서는 늦은 1099와 W-2를 참고하세요.

공동 호스트가 예약 금액의 일정 비율을 받거나 관리 업체가 수리 기사를 고용하면 누가 제출하나요?

대금을 지급한 사람이 제출합니다. 임대인의 돈으로 계약자를 고용해 대금을 치르는 관리 업체는 일반적으로 그 지급을 하는 주체입니다.

• 공동 호스트에게 지급하는 경우. 공동 호스트는 예약 금액의 일부를 받고 임대 등록과 손님을 관리합니다. 용역 수수료는 Form 1099-NEC에 기재하므로, 예약 금액의 일정 비율도 다른 수수료와 똑같이 취급합니다(IRS 작성 안내). 그해 수수료가 기준액에 이르면 제출합니다. 단, 공동 호스트가 법인이면 일반적으로 면제됩니다.
• 공동 호스트나 관리 업체가 떼어 가는 몫. 예약 대금을 받아 수수료를 먼저 뗀 뒤 나머지를 보낸다면, 그 수수료도 본인이 신고할 지급일 수 있습니다. 규정에서 가장 가까운 예는 고객의 돈에서 수수료를 공제하는 문학 에이전트이며, 이 경우 수수료를 신고하는 사람은 고객입니다(26 CFR 1.6041-1(e)(5), Example 6). 규정은 임대 공동 호스트를 다루지 않고, IRS 작성 안내도 플랫폼이 공동 호스트에게 직접 지급할 때 누가 신고하는지 밝히지 않으므로, 이 경우는 정해지지 않았습니다. 공동 호스트에게 W-9와 떼어 간 수수료의 연말 명세서를 서면으로 요청하고, 누가 제출하는지 전문가에게 확인받으세요.
• 수리 기사를 고용해 대금을 치르는 관리 업체. 소유주의 임대료로 수리 기사를 고용해 대금을 치르는 임대 대리인은 관리 또는 감독을 하는 것이므로 그 지급에 대한 신고 의무를 집니다(26 CFR 1.6041-1(e), Example 5). 본인의 지시에 따라 수표만 써 주는 사람은 그렇게 보지 않으므로 이 경우에는 일반적으로 본인이 제출합니다. 해당하는 사람이 여럿이면, 다른 해당자가 제출하기로 서면 합의하지 않는 한 계약자에게 실제로 대금을 지급한 사람이 제출합니다.
• 임대료와 관리 업체 수수료. 관리 업체에 임대료를 내는 세입자는 그 임대료에 대해 아무것도 제출하지 않습니다. 관리 업체는 본인을 대신해 받은 임대료가 기준액에 이르면 Form 1099-MISC로 신고하며, 일반적으로 관리 업체 수수료와 업체가 지급한 수리비를 빼기 전의 총임대료를 기재합니다(IRS 작성 안내, 26 CFR 1.6041-1(f)). 관리 업체 자체의 수수료는 일반 규칙을 따르므로, 법인으로 과세되는 관리 업체에는 일반적으로 본인이 신고서를 발행하지 않아도 됩니다.

관리 업체가 대금을 지급한 계약자의 신고서를 누가 발행하는지 서면으로 물어보고, 연말에 계약자 목록을 받으세요. 다른 소유주를 위해 관리하거나 공동 호스트로 일한다면 공동 호스트와 부동산 관리 업체의 소유주 자금을 참고하세요.

청소 담당자가 1099 계약자가 아니라 W-2 직원일 수도 있나요?

네, 사실관계가 그렇다면 그렇습니다. Form 1099-NEC를 발행한다고 해서 작업자가 계약자가 되는 것은 아닙니다. IRS는 세 가지 사실관계 그룹을 따져 보며, 어느 하나만으로 결정되지 않습니다(IRS).

작업자가 직원이면 Form 1099-NEC를 제출하지 않고, 급여를 지급하고 Form W-2를 제출합니다. 잘못 판단하면 고용세를 내야 할 수 있습니다(IRS). 판단 기준, 비용, 주 규정은 직원일 수 있는 작업자에서 다룹니다.

지급을 증명하고 공제받으려면 어떤 기록을 보관해야 하나요?

누구에게 무엇을 위해 얼마를 언제 어떻게 지급했는지 보여 주는 자료를 보관하세요. IRS는 특별한 양식을 요구하지 않으며, 신고서에 기재한 내용을 뒷받침하는 기록을 기대합니다(Recordkeeping, Schedule E 작성 안내).

1099 파일 외의 임대 기록은 임대 부동산 기록과 영수증에 있습니다. 청소비와 수리비가 신고서의 어디에 들어가는지는 임대 부동산 세금에서 다룹니다.

예시

이 예시는 설명을 위한 것입니다. 모든 금액은 미국 달러입니다.

수표로 지급한 청소 담당자

오스틴의 한 호스트가 개인 명의로 소유한 부동산 두 곳의 청소 담당자 한 명에게 1년 동안 수표로 US$6,200을 지급합니다. 첫 지급 때 W-9를 요청했고 방문마다 청구서를 보관합니다. 임대를 사업으로 운영한다면 합계가 기준액을 넘으므로, 1a번 칸에 US$6,200을 적은 Form 1099-NEC를 한 장 제출하고 기한까지 청소 담당자에게 사본을 보냅니다. W-9에 법인으로 표시되어 있었다면 일반적으로 아무것도 제출하지 않습니다.

예약 금액의 일정 비율을 받는 공동 호스트

한 호스트가 예약 금액 US$80,000의 15%를 은행 이체로 공동 호스트에게 지급하며, 이는 용역 수수료 US$12,000입니다. 은행 이체는 카드나 결제 네트워크 결제가 아니므로 호스트가 신고합니다. 임대를 사업으로 운영하고 공동 호스트가 개인, 파트너십 또는 둘 중 하나로 과세되는 LLC라면 일반적으로 US$12,000에 대한 Form 1099-NEC를 제출해야 합니다. W-9에 법인으로 표시되어 있으면 제출하지 않아도 됩니다.

결제 앱

한 임대인이 같은 해에 청소 담당자에게 결제 앱으로 US$3,000, 수표로 US$2,500을 지급합니다. 앱 결제는 용역에 대한 제3자 네트워크 거래임을 임대인이 확인했다고 가정하면, 결제 업체의 Form 1099-K 규정이 적용되므로 합계에서 제외합니다. 개인 간 이체였다면 합산되어 합계가 US$5,500이 됩니다. 임대를 사업으로 운영한다면 수표만으로도 기준액을 넘으므로 일반적으로 US$2,500에 대한 신고서를 제출해야 합니다. 임대인은 모든 지급의 청구서와 지급 기록을 보관합니다.

상황이 다르다면?

• 여러 부동산이나 사업체에 걸쳐 청소 담당자, 수리 기사, 공동 호스트에게 대금을 지급하거나, W-9가 없거나, 공동 호스트나 플랫폼이 수수료를 먼저 떼고 대금을 보내거나, 관리 업체가 계약자를 고용해 누가 신고하는지 모르는 경우: 합계, 수취인 유형, 누락된 번호를 은행과 결제 기록에서 직접 정리해야 합니다. 이는 장부 관리 작업이며, 기한 전에 해 두는 것이 좋습니다. 임대가 사업에 해당하는지는 신고서가 필요 없다고 결정하기 전에 CPA와 정리해야 할 세무 문제입니다.
• 이전 연도 신고서를 보내지 않았거나 IRS에서 가산세 통지서를 받은 경우: 늦은 1099와 W-2를 참고하세요. 누락한 연도별 합계를 은행 기록에서 다시 만드는 일은 밀린 장부 정리 작업입니다.
• 수취인이 W-9를 거부하거나 번호 없이 현금으로 지급한 경우: 계약자의 납세자 번호 수집과 하도급업자에게 현금 지급을 참고하세요.
• 청소 담당자가 본인이 정한 시간에 본인의 용품으로 일하는 경우: 직원일 수 있는 작업자를 참고하세요.
• 계약자가 미국 밖에 있는 경우: W-9는 미국 신분을 증명하는 서류이므로 해외 계약자에게 대금 지급을 참고하세요.
• 임대 부동산마다 별도 LLC가 있는 경우: 임대 부동산별 LLC의 장부 관리를 참고하세요.
• 모든 사업에 적용되는 1099-NEC 일반 규정이나, 비용이 수리인지 개량인지가 궁금한 경우: 어떤 계약자에게 세금 신고서가 필요한가와 임대 부동산 수리와 개량을 참고하세요.