إعفاء السكن الرئيسي عند بيع منزلك بعد مغادرة كندا

هل ربح منزلي معفى من الضريبة بعد انتقالي من كندا؟

فقط عن السنوات التي كنت فيها مقيمًا في كندا. الجزء المعفى من الربح كسر: 1 (فقط إذا كنت مقيمًا في كندا في سنة الشراء) + سنوات تحديد المنزل سكنًا رئيسيًا لك أثناء إقامتك في كندا، مقسومًا على كل سنوات ملكيتك له (قانون ضريبة الدخل ⁦40(2)(b)⁩). والباقي ربح رأسمالي، ويخضع ⁦50%⁩ منه للضريبة. وتبلّغ عن هذا الجزء الخاضع للضريبة في السطر 12700 من إقرار غير المقيم لسنة البيع، ويحين موعده في 30 أبريل من السنة التالية لمعظم الناس (قانون ضريبة الدخل ⁦150(1)(d)⁩)، وتدفع عليه الضريبة الفيدرالية إضافة إلى الضريبة الإضافية لغير المقيمين (⁦T4058⁩).

المعيار هو الإقامة لا الجنسية. المواطن الكندي الذي يعيش في الخارج لا يحصل على سنوات معفاة عن مدة الغياب، إلا إذا كان مقيمًا في كندا بحكم القانون (Folio ¶2.50).

حالتك ليست بسيطة إذا:

• أجّرت المنزل بعد المغادرة (فقد يكون بيع افتراضي قد حدث في يوم بدء التأجير).
• تملكه مع زوج أو زوجة وغادرتما في تاريخين مختلفين.
• تعيش الآن في بلد يفرض الضريبة على البيع أيضًا، مثل الولايات المتحدة.
• حصلت على إيجار ولم تبلّغ عنه، أو لم يقدّر أحد قيمة المنزل عند بدء التأجير.

اجمع: تكلفتك وإيصالات التحسينات، وإثبات تاريخ مغادرتك، وتاريخ بدء التأجير وقيمة المنزل حينها، وأي تحديد قدّمته سابقًا (التفاصيل في قائمة السجلات أدناه).

كيف تعمل معادلة «واحد زائد» حين تكون بعض السنوات في الخارج؟

احسب السنوات التقويمية. بسط الكسر هو السنوات التي كان فيها المنزل سكنك الرئيسي وكنت فيها مقيمًا في كندا في أي وقت من السنة، إضافة إلى سنة إضافية واحدة. والمقام هو كل سنوات ملكيتك له، بما فيها سنوات الغياب وسنة البيع (المادة 40).

• «أثناء» السنة تعني في أي وقت منها. تُحتسب سنة مغادرتك سنة إقامة، ما دمت سكنت المنزل في تلك السنة (Folio S1-F3-C2، ¶2.21).
• السنة الإضافية تتطلب إقامة في سنة الشراء. إذا لم تكن مقيمًا في كندا في السنة التي اقتنيت فيها المنزل، فلا توجد «سنة إضافية» (Folio ¶2.20).
• ويلزم أيضًا تحديد للسنة. يجب أن يكون المنزل مسكونًا في العادة في تلك السنة منك أو من زوجك أو زوجتك أو شريكك بحكم الواقع أو طفلك، ولا يمكنك تحديد أكثر من منزل واحد لكل وحدة أسرية في السنة (المادة 54).

هل يهم أن أترك المنزل فارغًا أو أؤجره؟

نعم. المنزل الفارغ لا يشهد تغييرًا في الاستخدام، فتجري المعادلة ببساطة من الشراء إلى البيع. ومغادرة كندا ليست بحد ذاتها بيعًا للمنزل: فالعقار الكندي مستثنى من البيع الافتراضي عند المغادرة، فتبقى تكلفتك ما دفعته (قانون ضريبة الدخل ⁦128.1(4)(b)⁩). أما المنزل الذي بدأت تأجيره فيُعامل كأنه بيع بقيمته السوقية العادلة في يوم بدء التأجير، واشتُري من جديد بتلك القيمة (قانون ضريبة الدخل ⁦45(1)⁩). وتتوقع CRA أن يُبلَّغ عن الربح الناتج، وعن التحديد الذي يحميه، في السنة التي تغيّر فيها الاستخدام (CRA).

إذا بدأ التأجير في سنة مغادرتك، فقد تكون كل سنوات الملكية حتى ذلك الوقت سنوات إقامة، فقد يغطي الإعفاء الربح كله إلى ذلك التاريخ. وأي ارتفاع في القيمة بعد بدء التأجير لا يغطيه الإعفاء عادةً، لأن سنوات الغياب لا يمكن تحديدها. وهل تحمي سنة بدء التأجير جزءًا منه أيضًا أمر غير محسوم في إرشادات CRA، فاطلب فحص التحديد. وينجح ذلك أو لا بحسب تواريخك بدقة، فتأكد من تاريخ توقفك عن الإقامة؛ راجع تاريخ صيرورتك غير مقيم.

الإيجار المكتسب أثناء الغياب له قواعد استقطاع وتقديم خاصة به: راجع الملاك غير المقيمين.

هل يضيف اختيار المادة ⁦45(2)⁩ سنوات معفاة أثناء عيشي في الخارج؟

لا. اختيار المادة ⁦45(2)⁩ يلغي البيع الافتراضي عند بدء التأجير. وتقدمه برسالة موقعة تُرفق بإقرارك لسنة بدء التأجير، فتحتاج إلى إقرار كندي لتلك السنة حتى لو كنت قد غادرت (قانون ضريبة الدخل ⁦45(2)⁩؛ Folio ¶2.48). كما يتيح لك تحديد المنزل لمدة تصل إلى أربع سنوات دون السكن فيه. ولا تُحتسب تلك السنوات إلا إذا كنت مقيمًا، أو مقيمًا بحكم القانون، في كندا خلالها (Folio ¶2.50؛ المادة 54).

فبالنسبة إلى من غادر، يغيّر الاختيار أساسًا شكل الحساب:

أي المسارين يترك ربحًا أقل خاضعًا للضريبة يعتمد على كيفية تحرك القيمة قبل مغادرتك وبعدها. والمطالبة بخصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA) مع الاعتماد على الاختيار فخ شائع: فتعتبر CRA الاختيار ملغى من أول يوم في السنة التي طُولب فيها بالخصم (Folio ¶2.48 و¶2.51). وللاختيار الفائت أو المتأخر، راجع المنزل الذي أصبح مؤجرًا: الاختيار والبيع اللاحق.

لم أقدم الاختيار: ما تكلفتي الآن؟

تكلفتك هي القيمة السوقية العادلة للمنزل في يوم بدء التأجير، لأن البيع الافتراضي أعاد تحديدها (المادة 45). وربحك الرأسمالي من البيع الفعلي هو عادةً سعر البيع مطروحًا منه تلك القيمة وتكاليف البيع والتحسينات اللاحقة؛ ويخضع ⁦50%⁩ منه للضريبة.

تحتاج إلى قيمة يمكن إثباتها لذلك التاريخ. يفيد تقييم عقاري أو تقرير مبيعات مماثلة من ذلك الوقت تقريبًا؛ والتقرير المعدّ الآن بأثر رجعي أضعف لكنه أفضل من لا شيء. وإذا لم يُبلَّغ عن البيع الافتراضي قط، فالتحديد الخاص به متأخر، وقد تترتب عليه غرامة تحديد متأخر قدرها 100 دولار عن كل شهر كامل، بحد أقصى 8,000 دولار؛ راجع إعفاء السكن الرئيسي.

ما النماذج التي تُظهر الإعفاء عند البيع كغير مقيم؟

ثلاثة تقديمات، بهذا الترتيب (⁦T4058⁩؛ ⁦IC72-17R6⁩):

في النموذج ⁦T2091(IND)⁩، تقول CRA أن تستبعد كل سنة لم تكن فيها مقيمًا في كندا (⁦IC72-17R6⁩، ¶73). وإذا لم تكن مقيمًا في كندا طوال مدة ملكيتك للمنزل، تطلب منك CRA الاتصال بها على ⁦1-800-959-8281⁩ بشأن التحديد (CRA). وخطوات الإشعار والاستقطاع والشهادة في بيع غير المقيمين لممتلكات كندية.

هل يخفّض الإعفاء المبلغ المدفوع للشهادة؟

نعم يمكن. المبلغ المدفوع للشهادة هو ⁦25%⁩ من الفرق بين سعر البيع وتكلفتك، دون احتساب تكاليف البيع، لكن CRA تقول إنه يمكن تخفيض الضريبة أو الضمان عندما يخفّض إعفاء السكن الرئيسي الربح. أرسل النموذج ⁦T2091(IND)⁩ مع ⁦T2062⁩ للمطالبة بذلك (⁦IC72-17R6⁩، ¶41 و¶73). ويسوّي إقرار سنة البيع الضريبة النهائية، ويُرد ما دُفع زيادة بعد التقدير. وللمال المحتجز لدى محامي المشتري، راجع احتجز المشتري عائدات بيعك.

نملكه معًا وغادرنا في تاريخين مختلفين: كيف تُحتسب سنواتنا؟

يحسب كل مالك ربحًا منفصلًا عن حصته (Folio ¶2.27)، ويحتسب كل منهما السنوات التي كان فيها مقيمًا في كندا فقط (المادة 40). وقد يحصل الزوج أو الزوجة الذي بقي مدة أطول على سنة معفاة أو أكثر زيادة.

ولا تستطيع الوحدة الأسرية تحديد أكثر من منزل واحد في السنة (Folio ¶2.13). وإذا كانت الأسرة تملك كوخًا أيضًا، فلا يمكن تحديد المنزلين للسنة نفسها؛ راجع الكوخ أو المنزل الثاني عند مغادرة كندا.

ما السجلات التي تثبت متى سكنت المنزل ومتى غادرت؟

احتفظ بسجلات تربط التواريخ بالمنزل وبكندا:

• مستندات الشراء وبيان الإقفال وإيصالات التحسينات (تكلفتك).
• فواتير المرافق ورخصة القيادة والبريد على العنوان (سنوات سكنك فيه).
• إقرار مغادرتك وسجلات السفر وعقد الإيجار أو العمل في الخارج (تاريخ مغادرتك).
• عقد التأجير الأول، وتقييم قريب من يوم بدء التأجير.
• أي نموذج ⁦T2091(IND)⁩ أو رسالة اختيار المادة ⁦45(2)⁩ قدمتها سابقًا.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية بالدولار الكندي، وتتجاهل تكاليف البيع.

ترك المنزل فارغًا وبيعه بعد أربع سنوات

• السنة 1: شراء بمبلغ ⁦C$500,000⁩.
• السنوات من 1 إلى 8: السكن في المنزل؛ ومغادرة كندا في السنة 8. ويبقى المنزل فارغًا.
• السنة 12: بيع بمبلغ ⁦C$900,000⁩ أثناء العيش في الخارج. الربح ⁦C$400,000⁩.
• الحصة المعفاة: ⁦(1 + 8)⁩ / 12 من ⁦C$400,000 = C$300,000⁩.
• الربح غير المغطى: ⁦C$100,000⁩، يُدرج نصفه، ⁦C$50,000⁩، في الدخل (الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة).
• المبلغ المدفوع للشهادة بدون الإعفاء: ⁦25%⁩ من ⁦C$400,000 = C$100,000⁩. ومع إرسال ⁦T2091(IND)⁩ مع ⁦T2062⁩، قد تبنيه CRA على ⁦C$100,000⁩ غير المغطاة: نحو ⁦C$25,000⁩.

تأجير مباشر بعد المغادرة، دون اختيار

• السنة 1: شراء بمبلغ ⁦C$500,000⁩؛ والسكن فيه حتى السنة 8 ومغادرة كندا فيها.
• السنة 8: بدأ التأجير؛ بيع افتراضي بمبلغ ⁦C$800,000⁩. كانت كل سنوات الملكية سنوات إقامة، فقد يكون الربح البالغ ⁦C$300,000⁩ معفى بالكامل، إذا حُدد وبُلّغ عنه في تلك السنة.
• السنة 12: بيع بمبلغ ⁦C$900,000⁩. التكلفة الجديدة ⁦C$800,000⁩، فالربح ⁦C$100,000⁩، وغالبًا غير معفى لأن السنوات من 9 إلى 12 كانت في الخارج؛ ويُدرج ⁦C$50,000⁩ في الدخل إذا لم يُعفَ شيء منه.

زوجان غادرا بفارق سنة

• السنة 1: اشترى الزوجان المنزل معًا، النصف لكل منهما، بمبلغ ⁦C$600,000⁩.
• السنة 6: انتقل أحدهما إلى الخارج. السنة 7: لحق به الآخر. وبقي المنزل فارغًا.
• السنة 10: بيع بمبلغ ⁦C$1,000,000⁩. ربح كل منهما ⁦C$200,000⁩.
• الأول: معفى ⁦(1 + 6)⁩ / ⁦10 = C$140,000⁩؛ و⁦C$60,000⁩ غير مغطاة، يُدرج منها ⁦C$30,000⁩ في الدخل.
• الثاني: معفى ⁦(1 + 7)⁩ / ⁦10 = C$160,000⁩؛ و⁦C$40,000⁩ غير مغطاة، يُدرج منها ⁦C$20,000⁩ في الدخل.
• لا يستطيع أي منهما تحديد منزل آخر للسنوات من 1 إلى 7.

هل يختلف الأمر في حالتك؟

• أجّرت المنزل ولم تبلّغ عن البيع الافتراضي أو الإيجار أو عنهما معًا: قد تؤثر السنوات غير المبلَّغ عنها في البيع وتجلب تحديدًا متأخرًا؛ احصل على مساعدة في ضريبة الأفراد.
• بعت فعلًا ولم ترسل إشعارًا إلى CRA ولا تحديدًا ولا إقرارًا: قد تترتب على التقديمات المتأخرة غرامات وقد تُفقد سنوات إعفاء؛ احصل على مساعدة في ضريبة الأفراد وراجع بيع غير المقيمين لممتلكات كندية.
• غادرتما في تاريخين مختلفين، أو لم يقدّر أحد قيمة المنزل عند بدء التأجير: يلزم حساب عدد سنوات كل مالك وقيمة تاريخ التغيير قبل تقديم ⁦T2062⁩؛ احصل على مساعدة في ضريبة الأفراد.
• فاتك اختيار المادة ⁦45(2)⁩ أو قدمته متأخرًا، أو طالبت بخصم تكلفة الأصول الرأسمالية: راجع المنزل الذي أصبح مؤجرًا: الاختيار والبيع اللاحق.
• تعيش الآن في الولايات المتحدة: قد تفرض الولايات المتحدة الضريبة على الربح نفسه؛ راجع بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة ومساعدة الضرائب عبر الحدود.
• لم تغادر بعد وتقرر هل تبيع: راجع الاحتفاظ بمنزلك أو بيعه عند مغادرة كندا.
• المنزل في كيبك: لكيبك نموذج تحديد وقواعد خاصة للبائعين غير المقيمين؛ راجع بيع غير المقيمين لممتلكات كندية وإعفاء السكن الرئيسي.
• تاريخ مغادرتك غير واضح أو متنازع عليه: راجع تاريخ صيرورتك غير مقيم واحصل على مساعدة في ضريبة الأفراد.
• المشتري يحتجز مبلغًا من المال: راجع بيع غير المقيمين لممتلكات كندية.