تأجير منزلك الكندي وأنت تعيش في الولايات المتحدة: الضرائب

هل أدفع ضريبة أمريكية على دخل الإيجار الكندي، وهل تفرض كندا ضريبة عليه أيضًا؟

نعم، الاثنتان معًا. فكندا تفرض الضريبة على الإيجار أولًا لأن المنزل في كندا؛ وتفرضها الولايات المتحدة مرة أخرى لأنك مقيم فيها، ثم تمنحك ائتمانًا عن الضريبة الكندية. فالمادة VI من الاتفاقية الضريبية بين كندا والولايات المتحدة تتيح للدولة التي يقع فيها العقار أن تفرض الضريبة على الإيجار، وتُلزم المادة XXIV الولايات المتحدة بمنح ائتمان عن ضريبة الدخل المدفوعة لكندا.

تصبح الحالة غير بسيطة حين لا يوجد النموذج ⁦NR6⁩ (الذي يتيح لوكيل كندي أن يستقطع من صافي الإيجار) ولا وكيل ولم يُرسل شيء إلى CRA، أو حين يُظهر التأجير خسارة، أو حين يقترب بيع، أو حين يعيش المالكون المشتركون على جانبين مختلفين من الحدود.

اجمع: سجل إيجار شهريًا، وكل مصروف مع إيصالاته، وقيمة المنزل يوم غادرته، وتكلفتك الأصلية وتحسيناتك، وكشوف ⁦NR4⁩، وأي تقدير بموجب المادة 216، وإقرار المغادرة وأي خطاب بموجب المادة ⁦45(2)⁩، وموافقة ⁦NR6⁩ إن كانت لديك، والإقرارات الأمريكية السابقة التي تُظهر الإهلاك المطالَب به. وتتوقع كندا الاحتفاظ بسجلات التأجير مدة ست سنوات.

ماذا يحدث ضريبيًا في اليوم الذي يصبح فيه منزلي مؤجَّرًا وأنا أغادر؟

مغادرة كندا لا تعدّ منزلك الكندي مبيعًا بحكم القانون. فضريبة المغادرة تعدّ معظم الممتلكات مبيعة، لكن المادة ⁦128.1(4)(b)⁩ تستثني العقارات الواقعة في كندا.

تحويل المنزل من سكن لك إلى عقار مؤجَّر حدث منفصل. فعندما يتحول سكن رئيسي كليًا إلى استخدام يدرّ دخلًا، تعامله كندا كأنه بيع بالقيمة السوقية العادلة في ذلك اليوم؛ ويغطي إعفاء السكن الرئيسي المكسب عادةً عن السنوات التي كان فيها منزلك. ويمكنك بدلًا من ذلك تأجيل هذا البيع الافتراضي بالاختيار بموجب المادة ⁦45(2)⁩: خطاب موقّع يُقدَّم مع إقرار السنة التي تغير فيها الاستخدام، وهي عند معظم المنتقلين إقرار المغادرة (Folio S1-F3-C2، الفقرة 2.48). وللخطوات والاختيار المتأخر راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر واختيارات المادة ⁦45(2)⁩ الفائتة أو المتأخرة.

هل يظل اختيار المادة ⁦45(2)⁩ مفيدًا بعد أن أعيش في الولايات المتحدة؟

أقل فائدة مما هو لمن بقي في كندا. فالاختيار يتيح اعتبار المنزل سكنك الرئيسي حتى أربع سنوات إضافية، لكن فقط عن السنوات التي تكون فيها مقيمًا أو مقيمًا بحكم القانون في كندا (Folio S1-F3-C2، الفقرة 2.50). فمتى أصبحت مقيمًا في الولايات المتحدة لم تُحتسب تلك السنوات الإضافية.

المطالبة بمخصص التكلفة الرأسمالية على المنزل تلغي الاختيار من أول يوم في تلك السنة، وتعامل كندا المنزل حينها كأنه بيع بقيمته في ذلك اليوم (الفقرة 2.48).

الطريقان باختصار. دون اختيار: يغطي الإعفاء عادةً المكسب حتى تاريخ المغادرة، ويُقاس المكسب اللاحق من قيمة ذلك اليوم، ويكون مخصص التكلفة الرأسمالية متاحًا. ومع الاختيار: لا يُباع شيء عند المغادرة، ولا يُطالب بمخصص التكلفة الرأسمالية، ولا يمكن تحديد إلا السنوات التي كنت مقيمًا فيها عند البيع لاحقًا. وأيهما يترك ضريبة كندية أقل يتوقف على القيم والتواريخ. وأسهل وقت للمقارنة هو قبل تقديم إقرار المغادرة؛ فللاختيار المتأخر أو المعدَّل قواعده (اختيارات المادة ⁦45(2)⁩ الفائتة أو المتأخرة).

أي دولة تفرض الضريبة على الإيجار أولًا، وكيف يعمل الائتمان الأمريكي؟

كندا تفرض الضريبة أولًا؛ وتمنح الولايات المتحدة ائتمانًا بالضريبة الكندية مقابل ضريبتها الأمريكية على الإيجار نفسه. وتطالب بالائتمان في النموذج 1116؛ والإيجار هو عادةً دخل من الفئة السلبية في حد الائتمان (المنشور 514).

قد يكون الائتمان أقل من الضريبة الكندية. فالحد الأمريكي يقصره على الضريبة الأمريكية عن ذلك الدخل الأجنبي، ويمكن ترحيل المبالغ غير المستخدمة إلى سنوات سابقة أو لاحقة؛ راجع حدود الائتمان الضريبي الأجنبي.

الائتمان الضريبي الأجنبي لا يخفض ضريبة دخل الاستثمار الصافي بنسبة ⁦3.8%⁩، التي قد تنطبق على دخل الإيجار متى تجاوز الدخل الإجمالي المعدَّل (MAGI) 200,000 دولار للأعزب أو 250,000 دولار للإقرار المشترك (أسئلة وأجوبة IRS عن NIIT). وقد تفرض ولايتك ضريبة على الإيجار أيضًا؛ وتختلف قواعد الائتمان من ولاية إلى أخرى.

ماذا أقدّم في كندا كل سنة؟

افتراضيًا، تنطبق ضريبة غير المقيمين (ضريبة الجزء XIII) بنسبة ⁦25%⁩ على إجمالي الإيجار (CRA T4061). ومع وكيل كندي، مثل مدير عقار، يتيح النموذج ⁦NR6⁩ للوكيل أن يستقطع من صافي الإيجار بدلًا من ذلك. وبلا وكيل، عليك إرسال الضريبة إلى CRA بنفسك.

يمكنك بعد ذلك تقديم إقرار المادة 216 لتدفع الضريبة على صافي الإيجار لا على إجماليه؛ ويُرد أي استقطاع يزيد عن الضريبة المحتسبة في ذلك الإقرار (CRA T4144). وموعده عمومًا خلال مدة أقصاها سنتان بعد نهاية السنة، وبحلول 30 يونيو من السنة التالية إذا وُوفق على ⁦NR6⁩. وإذا فاتك 30 يونيو بعد ⁦NR6⁩ فشل الاختيار: وتدين بـ ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار. وتجد توقيت ⁦NR6⁩ والوكلاء والمصروفات وضريبة الإسكان غير المستخدم في دليل المؤجِّر غير المقيم. وإذا لم يُستقطع شيء فراجع حين لم يستقطع المستأجر أو الوكيل.

ماذا أبلغ في إقراري الأمريكي، وهل الإهلاك إلزامي؟

أبلغ عن الإيجار والمصروفات في Schedule E بالدولار الأمريكي، وأهلك المنزل. والإهلاك ليس اختياريًا عمليًا: فأساسك الأمريكي ينخفض بالإهلاك المسموح به أو الذي كان يحق لك المطالبة به، أيهما أكبر، حتى في السنوات التي لم تطالب فيها به (المنشور 946). وإن قدّمت سنتين أو أكثر دونه، فالحل المعتاد ليس إقرارًا معدّلًا بل تغيير في طريقة المحاسبة بالنموذج 3115، يستدرك الإهلاك الفائت في سنة التغيير (المنشور 946).

• الأساس الابتدائي: الأقل بين أساسك المعدَّل والقيمة السوقية العادلة في اليوم الذي أصبح فيه مؤجَّرًا (المنشور 527). ولا تُهلك الأرض.
• الطريقة: المنزل المستخدم في معظمه خارج الولايات المتحدة يجب أن يعتمد نظام الإهلاك البديل، على مدى 30 سنة، وليس 27.5 سنة المستخدمة للعقار المؤجَّر في الولايات المتحدة (المنشور 946).
• الخصومات: فائدة الرهن الكندي وضريبة العقار والتأمين والإصلاحات ورسوم الإدارة تُدرج في Schedule E كأي عقار مؤجَّر.

وتجد كيف تحوّل سعر الشراء والإيجار والمصروفات إلى الدولار الأمريكي في العقار في الخارج.

لماذا يختلف ربحي الكندي عن الأمريكي من الإيجار، وأي ضريبة كندية أطالب بها ائتمانًا؟

تختلف القواعد والعملة، فيعطي الإيجار نفسه ربحين مختلفين. فكندا تتيح لك ألا تطالب بمخصص التكلفة الرأسمالية؛ والولايات المتحدة تفرض الإهلاك، من أساس ابتدائي مختلف وعلى مدة مختلفة. وتزيد أسعار الصرف الفرق.

استخدم للائتمان الأمريكي الضريبة الكندية النهائية، لا المبلغ الذي استُقطع أولًا. فلا يُؤهَّل إلا الالتزام الضريبي الأجنبي القانوني والفعلي، ولا يُؤهَّل ما يُرد إليك إذا قدّمت طلبًا (المنشور 514). فإذا ردّ إقرار المادة 216 جزءًا من الـ ⁦25%⁩، فالائتمان هو الضريبة التي يقدّرها ذلك الإقرار. وإن لم تقدّم ذلك الإقرار أصلًا، فالجزء الذي كان سيُرد لا يُؤهَّل أيضًا؛ ولا يُؤهَّل إلا الضريبة على صافي الإيجار. وإذا قُدّم إقرار المادة 216 بعد إقرارك الأمريكي وغيّر الضريبة الكندية، فقد يلزم تصحيح الائتمان الأمريكي.

هل تخصم خسارة الإيجار الأمريكية من أجوري الأمريكية؟

فقط ضمن حدود النشاط السلبي. فالإيجار عمومًا نشاط سلبي، والخسائر السلبية تقابل عادةً الدخل السلبي فقط. وإذا شاركت مشاركة فعلية وكنت تملك ⁦10%⁩ على الأقل، فقد تقابل خسارة حتى 25,000 دولار دخلًا آخر؛ ويتناقص هذا السماح بين 100,000 دولار و150,000 دولار من الدخل الإجمالي المعدَّل (MAGI) (المنشور 925). وتُرحَّل الخسائر غير المسموح بها.

الخسارة الأمريكية لا تلغي الضريبة الكندية. فقد تفرض كندا الضريبة على ربح كندي صغير في السنة نفسها، ولا تخفض خسارة المادة 216 أي دخل كندي آخر (CRA T4144).

هل يحتاج الحساب المصرفي الكندي الذي يدخله الإيجار إلى إبلاغ أمريكي؟

غالبًا نعم. فيُستحق FBAR عندما يتجاوز مجموع حساباتك الأجنبية 10,000 دولار في أي وقت من السنة. وينطبق النموذج 8938 حين تتجاوز الأصول المالية الأجنبية لمقيم في الولايات المتحدة 50,000 دولار في نهاية السنة أو 75,000 دولار في أي وقت للأعزب، أو 100,000 دولار و150,000 دولار للإقرار المشترك. أما المنزل نفسه المملوك مباشرة فلا يُبلَّغ عنه في أي من النموذجين (مقارنة IRS بين النموذج 8938 وFBAR). راجع أول تقرير FBAR بعد الانتقال من كندا.

ماذا يفعل التأجير ببيع المنزل لاحقًا؟

التأجير يغيّر البيع في البلدين. ففي الولايات المتحدة، يتطلب استثناء بيع المنزل حتى 250,000 دولار للأعزب أو 500,000 دولار للإقرار المشترك أن تملك المنزل وتسكنه 24 شهرًا في الـ 5 سنوات السابقة للبيع (المنشور 523). وإذا أجّرته أكثر من 3 سنوات بعد مغادرتك فلا يمكنك عمومًا استيفاء هذا الشرط؛ وتجد الاستثناءات في بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة. وحتى ضمن المدة، فإن المكسب الناتج عن الإهلاك لا يُستثنى وقد تصل ضريبته إلى ⁦25%⁩.

وفي كندا، يحتاج البائع غير المقيم إلى شهادة المادة 116، ويعود أي مخصص تكلفة رأسمالية تمت المطالبة به في صورة استرداد. راجع بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة.

مثال

الأرقام توضيحية، بالدولار الكندي والدولار الأمريكي كما هو مبيّن، وبأسعار صرف مفترضة.

منزل في كالغاري مع مدير عقار

الإيجار 3,000 دولار كندي في الشهر، أي 36,000 دولار كندي في السنة. ولدى مدير العقار موافقة ⁦NR6⁩ ويستقطع من صافي الإيجار طوال السنة. صافي الإيجار بعد المصروفات 12,000 دولار كندي؛ ويقدّر إقرار المادة 216 الضريبة الكندية على هذه الـ 12,000 دولار كندي. وفي الجانب الأمريكي، يُدرج إيجار نحو 26,000 دولار أمريكي في Schedule E مع إهلاك على 30 سنة من الأقل بين التكلفة والقيمة يوم المغادرة. لنفترض أن ذلك الإقرار قدّر 2,500 دولار كندي، أي نحو 1,800 دولار أمريكي بسعر الصرف المفترض نفسه: هذه هي الضريبة الأجنبية في النموذج 1116، مع مراعاة حد الائتمان.

شقة في فانكوفر بلا وكيل

لا وكيل كنديًا لدى المالك، فيرسل كل شهر ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار إلى CRA: 750 دولارًا كنديًا على إيجار 3,000 دولار كندي، و9,000 دولار كندي في السنة. ويُظهر إقرار المادة 216 ضريبة قدرها 4,000 دولار كندي على صافي الإيجار، وترد CRA مبلغ 5,000 دولار كندي. والضريبة الأجنبية للائتمان الأمريكي هي الـ 4,000 دولار كندي محوّلة إلى الدولار الأمريكي، لا الـ 9,000 دولار كندي المرسلة أولًا، ويبقى حد الائتمان ساريًا.

خسارة أمريكية وربح كندي

• كندا: لم يُطالَب بمخصص التكلفة الرأسمالية، وصافي الإيجار 2,000 دولار كندي، وتبقى الضريبة الكندية مستحقة في إقرار المادة 216.
• الولايات المتحدة: يحوّل الإهلاك السنة نفسها إلى خسارة قدرها 3,000 دولار أمريكي. ومع أجور تفوق نطاق التناقص، لا تقابل الخسارة الأجور وتُرحَّل بوصفها خسارة سلبية. وتبقى الضريبة الكندية محتسبة في الائتمان، مع مراعاة الحد.

وضعك مختلف؟

• لا ⁦NR6⁩ ولا وكيل ولم يُرسل شيء إلى CRA: راجع حين لم يستقطع المستأجر أو الوكيل واحصل على مساعدة ضريبية عبر الحدود قبل أن تتراكم السنوات.
• لم تقدّم إقرار المغادرة بعد، أو تقرر بشأن اختيار ⁦45(2)⁩: ابدأ بـتحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر والانتقال من كندا إلى الولايات المتحدة؛ فالقرار يصعب التراجع عنه، لذا تناسبك هنا مساعدة ضريبية عبر الحدود.
• يُظهر التأجير خسائر، أو لا يتطابق الإقراران أبدًا: هنا تناسبك مساعدة ضريبية عبر الحدود.
• أجّرت سنوات دون إهلاك أمريكي: الاستدراك يتم عبر النموذج 3115؛ وتناسبك هنا مساعدة ضريبية عبر الحدود.
• تنوي البيع: اقرأ بيع منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة قبل أن تعرضه.
• ما زال مالك مشترك يعيش في كندا: يبلغ كل مالك عن حصته بقواعد مختلفة؛ راجع الإبلاغ عن العقار المؤجَّر المشترك واحصل على مساعدة ضريبية عبر الحدود.
• فاتك FBAR أو النموذج 8938 لحساب الإيجار: راجع نماذج FBAR أو TFSA الفائتة.