Schedule E: días de alquiler justo y uso personal (14 días)

¿Qué son los días de alquiler justo en la línea 2 del Schedule E?

Los días de alquiler justo son los días en que una propiedad se alquiló a un precio de alquiler justo. Los días de uso personal son los días en que la usó usted, su familia, un copropietario o alguien que pagó menos de un precio justo. La línea 2 del Schedule E pide ambos conteos para cada propiedad de alquiler, y los dos conteos deciden tres cosas distintas:

Si nadie usó la propiedad con fines personales y todos los días alquilados fueron a un precio justo, no hay días de uso personal ni división de días: todos sus gastos son gastos de alquiler. Los días en que la propiedad estuvo publicada pero vacía no entran en ninguno de estos conteos. Estas reglas federales de la sección 280A abarcan una casa, apartamento, condominio, casa móvil, embarcación o propiedad similar; la declaración estatal y los impuestos locales de hospedaje siguen sus propias reglas.

Un caso no es sencillo cuando hubo estadías gratis o con descuento, un copropietario usó la propiedad, hubo un intercambio de casas, la declaración muestra una pérdida, hay varias propiedades, se presentaron años anteriores con un conteo aproximado, o el Form 1099-K de una plataforma de pagos no coincide con su calendario de noches. Reúna un calendario de cada noche, quién se hospedó y cuánto pagó, y los totales de gastos del año antes de contar.

Un anfitrión que presta servicios significativos a los huéspedes, como servicio de limpieza de habitaciones, declara en el Schedule C (instrucciones del Schedule E); vea Schedule C o Schedule E para un anfitrión.

¿Qué cuenta como día de uso personal?

Un día de uso personal es cualquier día, o parte de un día, en que la propiedad es usada por usted o por alguien a quien las reglas tratan como usted (instrucciones del Schedule E; Publication 527).

Un primo o un pariente político no es «familia» según esta definición, pero una estadía con descuento o gratis de cualquier persona sigue siendo uso personal.

¿Qué días no cuentan como uso personal?

Se excluyen dos tipos de días: los días de reparación y, solo para la prueba de vivienda, los días de vivienda principal antes o después de un alquiler largo (Publication 527).

• Días de reparación y mantenimiento. Un día dedicado a trabajar prácticamente a tiempo completo en reparar y mantener (no mejorar) la propiedad no es uso personal, aunque familiares la usen ese día para recreación.
• Días de vivienda principal antes o después del alquiler. Los días en que usted vivió allí como vivienda principal antes o después de un período de 12 meses consecutivos o más, durante el cual se alquiló o se ofreció en alquiler a un precio justo, no cuentan como uso personal. Después de un período más corto que terminó en una venta o intercambio, solo se excluyen los días anteriores (sección 280A(d)(4)).

La segunda regla no cambia la división de gastos. Los costos del tiempo en que usted vivió allí siguen siendo personales, y los gastos de alquiler y la depreciación empiezan el día en que la propiedad cambió a uso de alquiler.

¿Divido entre los días alquilados, los días publicados o 365?

Divida entre los días de uso: días de alquiler más días de uso personal. Los días en que una propiedad estuvo disponible para alquilar pero no se alquiló no son días de alquiler, y el IRS no divide entre 365 (Publication 527; sección 280A(e)). La Publication 527 y su hoja de trabajo dividen así todos los costos compartidos, incluidos los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad. El límite de días de la ley no se aplica a las deducciones permitidas se alquile o no la unidad (sección 280A(e)(2)), por lo que puede ser posible otra división de esos dos costos. Esta página sigue el método del IRS.

Por ejemplo, una propiedad publicada durante 120 días, alquilada 60 de ellos y usada personalmente otros 30 días tiene una parte de alquiler de 60 de 90 días. No es 60 de 120 días publicados ni 60 de 365.

Dos tipos de días requieren cuidado:

• Un día alquilado a un precio justo que usted también usó. Por ejemplo, un inquilino le deja usar la propiedad un fin de semana sin reembolso. Es un día de alquiler para la división de gastos, pero un día de uso personal para la prueba de vivienda.
• Un día alquilado por debajo de un precio justo. Es un día de uso personal para ambas cosas. Sigue siendo un día alquilado para la regla de 15 días que se explica más abajo.

¿Cómo divido los intereses hipotecarios, los impuestos, el seguro, los servicios públicos y las reparaciones?

Divida cada costo que sirve a ambos usos según la parte de alquiler de los días, y asigne a su uso el costo que sirve a uno solo. Esto se aplica sea o no que la propiedad cuente como vivienda (instrucciones del Schedule E; Publication 527).

Si usted detalla sus deducciones, la parte personal de los intereses hipotecarios y de los impuestos a la propiedad puede ir en el Schedule A, sujeta a sus límites. Los intereses hipotecarios de una segunda vivienda alquilada cuentan allí solo si la propiedad se usa como vivienda, según la define la sección siguiente, y solo para la única segunda vivienda que usted elija tratar como calificada (Publication 936). La parte personal de otros costos no es deducible (tema 415; Publication 527).

¿Cuándo cuenta un alquiler como mi vivienda y qué cambia?

Una propiedad se usa como vivienda cuando su uso personal supera el mayor entre 14 días o 10% de los días en que se alquiló a otras personas a un precio de alquiler justo (sección 280A(d)). «Usada como vivienda» es un término tributario para sus días de uso personal; no es necesario que viva allí. El lado del porcentaje es el umbral más alto solo cuando los días de alquiler a precio justo pasan de 140. Para esta prueba, un día en que usted también usó la propiedad cuenta como uso personal, no como día de alquiler.

Para las reglas de pérdidas pasivas, la depreciación y las preguntas de reparación o mejora, vea impuestos sobre propiedades en alquiler.

Alquilé menos de 15 días: ¿declaro el alquiler?

No, si usó la propiedad como vivienda. Entonces no declara el alquiler, no deduce gastos de alquiler y no incluye la propiedad en el Schedule E. Los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y las pérdidas por siniestro siguen las reglas habituales del Schedule A (instrucciones del Schedule E; Publication 527).

Para esta exención, cuente todos los días en que la vivienda se alquiló realmente a cualquier persona, a cualquier precio, incluidas las estadías pagadas por debajo del precio de mercado y los días alquilados que usted también usó (sección 280A(g)). Ese total puede ser mayor que los días de alquiler justo de la línea 2. La Worksheet 5-1 (hoja de trabajo) pregunta por los días a precio justo, pero la ley dice «realmente alquilada» y es la que rige.

Abarca tanto una vivienda principal como una segunda vivienda: si usted vive en la casa y la alquila menos de 15 días, sus propios días allí son de uso personal, así que se cumple la primera condición (sección 280A(g)).

La regla exige ambas condiciones. Una segunda vivienda usada 10 días y alquilada 10 días no se usa como vivienda, porque 10 no es más de 14, así que el alquiler se declara y los gastos se dividen. Una vivienda usada 45 días y alquilada 14 días a un precio justo más 1 día con descuento se alquiló 15 días, así que el alquiler se declara.

Si una plataforma de pagos informó esos pagos en un Form 1099-K, vea cómo conciliar un Form 1099-K con su alquiler.

Usé la propiedad como vivienda y la alquilé 15 días o más: ¿cuánta pérdida puedo deducir?

Declare todo el alquiler. Si el alquiler es mayor que la parte de alquiler de los gastos y la depreciación, deduzca todos y omita la hoja de trabajo. Si los gastos son mayores, los costos de operación y la depreciación solo pueden reducir el alquiler a cero, no crear una pérdida, y el monto no permitido se traslada al año siguiente (Publication 527).

Un alquiler de vivienda no es una actividad pasiva (Publication 925). Este límite, y no las reglas de pérdidas pasivas, bloquea el exceso, y el exceso no puede compensar otros ingresos. Para una pérdida neta, use la Worksheet 5-1 de la Publication 527, que permite los gastos en este orden:

1. Primero, en su totalidad: costos directos de alquiler, como comisiones de agentes y publicidad, y, si detalla sus deducciones, la parte de alquiler de los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y las pérdidas por siniestro. Por lo general solo cuenta como pérdida personal por siniestro la que proviene de un desastre declarado a nivel federal o estatal (sección 165(h)).
2. Segundo, hasta el alquiler que quede después del primer grupo: costos de operación, como reparaciones, seguro y servicios públicos. Quien toma la deducción estándar pone aquí la parte de alquiler de los intereses hipotecarios y de los impuestos a la propiedad, y también quien detalla, por la parte que exceda los límites del Schedule A.
3. Tercero, hasta lo que quede después del segundo: la depreciación y cualquier pérdida por siniestro no permitida en el primer grupo.

Lo que no se permite se traslada al mismo grupo del año siguiente, bajo el límite de ese año, aunque ese año usted no use la propiedad como vivienda.

¿Cómo divido los costos si alquilo una habitación o parte de mi casa?

Trate la parte alquilada como si fuera una propiedad separada. Divida los costos compartidos con cualquier método razonable, casi siempre por superficie o por número de habitaciones, y trate como totalmente de alquiler los costos solo de la parte alquilada (Publication 527).

La división por días de arriba se aplica solo cuando la parte alquilada también tiene uso personal. Si alquila una habitación todo el tiempo y nunca la usa, no hay días de uso personal: divida los costos compartidos por superficie o por habitaciones y declare un alquiler ordinario, con sus días de alquiler justo y cero días de uso personal en la línea 2. Una habitación de huéspedes que alquila algunos fines de semana y usa usted mismo otros tiene sus propios días de alquiler y de uso personal. Una habitación disponible de forma regular para huéspedes que pagan y que el propietario no usa como vivienda se trata como un espacio tipo hotel, no como una unidad de vivienda, así que no se le aplican la división por días ni los límites de vivienda.

¿Alquilar a un familiar o por debajo del precio de mercado es uso personal?

Por lo general sí: un día alquilado a cualquier persona a menos de un precio de alquiler justo es uso personal, sea familiar o no (Publication 527). La tabla de arriba muestra la única excepción para familiares.

Un precio de alquiler justo es, por lo general, lo que pagaría una persona sin vínculo con usted. Un alquiler muy inferior al de propiedades similares de la zona no es justo; compare uso, tamaño, estado, mobiliario y ubicación. Por separado, un alquiler que no se administra para obtener ganancias no es un alquiler del Schedule E: declare el alquiler en el Schedule 1 (Form 1040), línea 8j, sin deducciones de gastos de alquiler. Quien detalla sus deducciones aún puede tomar los intereses hipotecarios (de una vivienda principal o segunda), los impuestos a la propiedad y las pérdidas por siniestro en el Schedule A (Publication 527). En un año en que usó la propiedad como vivienda, se aplica la sección 280A en lugar de esta regla (sección 280A(f)(3)). Un alquiler nuevo puede posponer la cuestión de la ganancia presentando el Form 5213 dentro de los 3 años siguientes a la fecha de vencimiento de la declaración del primer año, o dentro de los 60 días siguientes a un aviso escrito del IRS que proponga rechazar las deducciones, lo que ocurra primero.

Ejemplo

Estos ejemplos usan dólares estadounidenses y cifras redondas.

Cabaña en un lago con una estadía gratis de familiares

Una cabaña se alquila a un precio justo durante 60 días. El propietario la usa 20 días y un hermano se hospeda 10 días gratis, por lo que el uso personal es de 30 días. La parte de alquiler es 60 de 90 días, dos tercios.

Los gastos anuales son US$12,000: intereses hipotecarios 4,500, impuesto a la propiedad 1,500, servicios públicos, seguro y reparaciones 3,000, y depreciación 3,000. Con el método del IRS, la parte de alquiler es US$8,000: intereses 3,000, impuesto 1,000, costos de operación 2,000 y depreciación 2,000. Los otros US$2,000 de intereses e impuesto son personales y van al Schedule A si el propietario detalla sus deducciones.

El uso personal de 30 días es mayor que el mayor entre 14 días o 6 días (10% de 60), así que la cabaña se usa como vivienda. El alquiler recibido es US$6,000:

• Si el propietario detalla sus deducciones, primero se permiten los intereses y el impuesto de 4,000, y quedan 2,000 de alquiler.
• Los costos de operación de 2,000 caben dentro de esa cantidad.
• La depreciación de 2,000 no se permite este año y se traslada.

El Schedule E muestra alquiler de 6,000 y gastos de 6,000, es decir, sin ingreso y sin pérdida. Con la deducción estándar, los intereses y el impuesto pasan al segundo grupo y el resultado aquí es el mismo.

Condominio alquilado para un festival

Un condominio se alquila a un precio justo durante 10 días en un festival y produce US$4,000. El propietario lo usó 45 días. Eso es más que el mayor entre 14 días o 1 día (10% de 10), así que se usa como vivienda. Al alquilarse menos de 15 días, los US$4,000 no se declaran y no se deducen gastos de alquiler. Los intereses hipotecarios y el impuesto a la propiedad siguen las reglas del Schedule A.

Una antigua vivienda alquilada durante un año

Un propietario vive en una casa hasta el 31 de marzo del Año 1, la alquila a un precio justo desde el 1 de abril del Año 1 hasta el 31 de marzo del Año 2 (12 meses) y luego vuelve a mudarse.

• Año 1: los días de enero a marzo como vivienda principal no son uso personal, porque el alquiler dura 12 meses consecutivos, así que el año es un alquiler normal. Los gastos de alquiler y la depreciación empiezan el 1 de abril, por lo que nueve doceavos de los costos anuales, como intereses hipotecarios, impuesto a la propiedad y seguro, son gastos de alquiler. La parte de enero a marzo de los intereses y el impuesto es personal, para el Schedule A si el propietario detalla sus deducciones. La depreciación se calcula sobre el menor entre el valor justo de mercado de la vivienda o la base ajustada al 1 de abril (Publication 527; vea impuestos sobre propiedades en alquiler).
• Año 2: el alquiler de enero a marzo es un alquiler normal. Los días después de volver a mudarse no son uso personal. Los gastos de alquiler cubren solo los tres meses de alquiler.

¿Su caso es distinto?

• El conteo de días determina una pérdida, o los años anteriores se presentaron con un conteo aproximado: los totales deciden la pérdida y lo que se traslada, y un conteo equivocado en un año ya presentado puede requerir una declaración enmendada. Vea cómo enmendar una declaración por errores en gastos y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Tiene copropietarios, varias propiedades o una LLC que posee la propiedad: la línea 2 tiene sus propios conteos para cada propiedad, y los días de un copropietario cuentan contra todos los propietarios. Vea alquileres en copropiedad y propiedad de alquiler en una LLC, y obtenga ayuda con impuestos personales con los conteos.
• Vive en Canadá y es propietario de esta propiedad: vea canadienses con propiedades de alquiler en EE. UU. para saber qué se presenta en cada país, la retención sobre el alquiler bruto que puede aplicar un pagador y la elección de ingreso neto, y obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.
• No tiene calendario o su contabilidad está atrasada: reconstruya los días y los costos con reservas, pagos y estados de cuenta bancarios. Vea cómo poner al día la contabilidad de una propiedad de alquiler, registros y recibos de una propiedad de alquiler y ayuda con la contabilidad.
• Un Form 1099-K muestra más que el alquiler que ganó, o no coincide con su registro de días: siga la guía del Form 1099-K y vea cómo registrar los pagos brutos o netos. Si los totales aún no concilian con sus reservas, obtenga ayuda con la contabilidad.
• Alquila su vivienda a su propia empresa por unos días: vea la regla de Augusta.
• Quiere usar las pérdidas de alquiler contra salarios: vea los registros para las reglas de alquileres de corto plazo.
• Presta servicios a los huéspedes: vea Schedule C o Schedule E para un anfitrión.
• Está vendiendo una vivienda que alquiló: vea la exclusión por venta de vivienda.
• Los huéspedes pueden deber impuesto sobre las ventas o de ocupación: vea impuesto sobre las ventas en el alquiler.