Annexe E : règle des 14 jours, location et usage personnel

Que sont les jours de location à juste valeur à la ligne 2 de l'annexe E?

Les jours de location à juste valeur sont les jours où un bien a été loué à un prix de location équitable. Les jours d'usage personnel sont les jours où le bien a été utilisé par vous, votre famille, un copropriétaire ou une personne qui paie moins qu'un prix équitable. La ligne 2 de l'annexe E demande les deux totaux pour chaque bien locatif, et ces totaux décident de trois choses distinctes :

Si personne n'a utilisé le bien à des fins personnelles et que chaque jour loué l'a été à un prix équitable, il n'y a aucun jour d'usage personnel et aucune répartition par jours : toutes les dépenses sont des dépenses de location. Les jours où le bien était annoncé mais resté vide ne figurent dans aucun de ces totaux. Ces règles fédérales de l'article 280A visent une maison, un appartement, un condo, une maison mobile, un bateau ou un bien semblable; une déclaration d'État et les taxes locales d'hébergement suivent leurs propres règles.

Votre cas n'est pas simple si les séjours étaient gratuits ou à rabais, si un copropriétaire a utilisé le bien, s'il y a eu un échange de maisons, si la déclaration montre une perte, s'il y a plusieurs biens, si des années antérieures ont été produites avec un décompte approximatif, ou si le formulaire 1099-K d'une plateforme de paiement ne correspond pas à votre calendrier de nuits. Rassemblez, avant de compter, un calendrier de chaque nuit avec la personne qui a séjourné et ce qu'elle a payé, ainsi que les totaux de dépenses de l'année.

Un hôte qui fournit des services importants à ses invités, comme le service de femme de chambre, déclare plutôt sur l'annexe C (instructions de l'annexe E); voyez l'annexe C ou l'annexe E pour un hôte.

Qu'est-ce qu'un jour d'usage personnel?

Un jour d'usage personnel est tout jour, ou toute partie de jour, où le bien est utilisé par vous ou par une personne que les règles traitent comme vous (instructions de l'annexe E; Publication 527).

Un cousin ou un membre de la belle-famille n'est pas de la « famille » selon cette définition, mais un séjour à rabais ou gratuit de n'importe qui reste de l'usage personnel.

Quels jours ne comptent pas comme usage personnel?

Deux sortes de jours sont exclues : les jours de réparation et, pour le critère de la résidence seulement, les jours de résidence principale avant ou après une longue période de location (Publication 527).

• Jours de réparation et d'entretien. Un jour passé à travailler essentiellement à temps plein à réparer et à entretenir (et non à améliorer) le bien n'est pas de l'usage personnel, même si des membres de la famille l'utilisent ce jour-là pour leurs loisirs.
• Jours de résidence principale avant ou après la location. Les jours où vous avez habité le bien comme résidence principale avant ou après une période de 12 mois consécutifs ou plus, pendant laquelle il a été loué ou offert en location à un prix équitable, ne comptent pas comme usage personnel. Après une telle période plus courte qui s'est terminée par une vente ou un échange, seuls les jours d'avant sont exclus (article 280A(d)(4)).

La deuxième règle ne change pas la répartition des dépenses. Les coûts de la période où vous y habitiez restent personnels, et les dépenses de location et l'amortissement commencent le jour où le bien est passé à un usage locatif.

Dois-je diviser par les jours loués, les jours annoncés ou 365?

Divisez par les jours d'utilisation : les jours de location plus les jours d'usage personnel. Les jours où un bien était disponible à la location mais non loué ne sont pas des jours de location, et l'IRS ne divise pas par 365 (Publication 527; article 280A(e)). La Publication 527 et sa feuille de calcul divisent ainsi chaque coût commun, y compris les intérêts hypothécaires et l'impôt foncier. La limite en jours de la loi ne s'applique pas aux déductions permises que le logement soit loué ou non (article 280A(e)(2)); une répartition différente de ces deux coûts est donc peut-être possible. Cette page suit la méthode de l'IRS.

Par exemple, un bien annoncé pendant 120 jours, loué 60 de ces jours et utilisé à des fins personnelles pendant 30 autres jours a une part de location de 60 jours sur 90. Ce n'est pas 60 sur 120 jours annoncés ni 60 sur 365.

Deux types de jours demandent de l'attention :

• Un jour loué à un prix équitable que vous avez aussi utilisé. Par exemple, un locataire vous laisse utiliser le bien pendant une fin de semaine sans remboursement. C'est un jour de location pour la répartition des dépenses, mais un jour d'usage personnel pour le critère de la résidence.
• Un jour loué sous le prix équitable. C'est un jour d'usage personnel pour les deux. C'est quand même un jour loué pour la règle des 15 jours plus bas.

Comment répartir les intérêts hypothécaires, les impôts, l'assurance, les services publics et les réparations?

Répartissez chaque coût qui sert aux deux usages selon la part des jours de location, et attribuez à son usage un coût qui ne sert qu'un seul usage. Cela vaut que le bien soit considéré ou non comme une résidence (instructions de l'annexe E; Publication 527).

Si vous détaillez vos déductions, la part personnelle des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers peut aller à l'annexe A, sous réserve de ses limites. Les intérêts hypothécaires sur une résidence secondaire louée n'y comptent que si le bien est utilisé comme résidence, au sens de la prochaine section, et seulement pour la seule résidence secondaire que vous choisissez de traiter comme admissible (Publication 936). La part personnelle des autres coûts n'est pas déductible (Topic no. 415; Publication 527).

Quand une location compte-t-elle comme ma résidence, et qu'est-ce qui change?

Un bien est utilisé comme résidence quand votre usage personnel dépasse le plus élevé de 14 jours ou de 10 % des jours où il a été loué à d'autres à un prix de location équitable (article 280A(d)). « Utilisé comme résidence » est un terme fiscal pour vos jours d'usage personnel; vous n'avez pas besoin d'y habiter. Le côté du pourcentage n'est le critère le plus exigeant qu'une fois que les jours de location à prix équitable dépassent 140. Pour ce critère, un jour où vous avez aussi utilisé le bien compte comme usage personnel, et non comme jour de location.

Pour les règles sur les pertes passives, l'amortissement et les questions de réparation ou d'amélioration, voyez l'impôt sur les biens locatifs.

J'ai loué moins de 15 jours : dois-je déclarer le loyer?

Pas si vous avez utilisé le bien comme résidence. Dans ce cas, vous ne déclarez pas le loyer, ne déduisez pas de dépenses de location et n'inscrivez pas le bien sur l'annexe E. Les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les pertes par sinistre suivent les règles habituelles de l'annexe A (instructions de l'annexe E; Publication 527).

Pour cette exonération, comptez chaque jour où la maison a réellement été louée à quiconque, à n'importe quel prix, y compris les séjours payés sous la valeur du marché et les jours loués que vous avez aussi utilisés (article 280A(g)). Ce total peut dépasser les jours de location à juste valeur de la ligne 2. La feuille de calcul 5-1 pose la question des jours à prix équitable, mais la loi dit « réellement loué » et prévaut.

Elle vaut pour une résidence principale comme pour une résidence secondaire : si vous habitez la maison et la louez moins de 15 jours, vos propres jours sur place sont de l'usage personnel, de sorte que la première condition est remplie (article 280A(g)).

La règle exige les deux conditions. Une résidence secondaire utilisée 10 jours et louée 10 jours n'est pas utilisée comme résidence, parce que 10 n'est pas plus que 14; le loyer est donc déclaré et les dépenses sont réparties. Une maison utilisée 45 jours et louée 14 jours à un prix équitable plus 1 jour à rabais a été louée 15 jours; le loyer est donc déclaré.

Si une plateforme de paiement a déclaré ces paiements sur un formulaire 1099-K, voyez rapprocher un formulaire 1099-K et votre loyer.

J'ai utilisé le bien comme résidence et l'ai loué 15 jours ou plus : quelle perte puis-je déduire?

Déclarez tout le loyer. Si le loyer dépasse la part de location des dépenses et de l'amortissement, déduisez-les tous et passez la feuille de calcul. Si les dépenses sont plus élevées, les frais d'exploitation et l'amortissement ne peuvent que ramener le loyer à zéro, sans créer de perte, et le montant non permis est reporté à l'an prochain (Publication 527).

Une location de résidence n'est pas une activité passive (Publication 925). C'est cette limite, et non les règles sur les pertes passives, qui bloque l'excédent, et l'excédent ne peut pas compenser d'autres revenus. Pour une perte nette, utilisez la feuille de calcul 5-1 de la Publication 527, qui permet les dépenses dans cet ordre :

1. D'abord, en totalité : les coûts de location directs, comme les frais d'agent et la publicité, et, si vous détaillez vos déductions, la part de location des intérêts hypothécaires, des impôts fonciers et des pertes par sinistre. En général, seule une perte découlant d'une catastrophe déclarée par le gouvernement fédéral ou un État compte comme perte personnelle par sinistre (article 165(h)).
2. Ensuite, jusqu'au loyer qui reste après le premier groupe : les frais d'exploitation, comme les réparations, l'assurance et les services publics. Un contribuable qui prend la déduction standard place ici la part de location des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers, et un contribuable qui détaille ses déductions y place toute partie supérieure aux limites de l'annexe A.
3. Enfin, jusqu'à ce qui reste après le deuxième groupe : l'amortissement et toute perte par sinistre non permise dans le premier groupe.

Tout ce qui n'est pas permis est reporté au même groupe l'an prochain, sous la limite de cette année-là, même si vous n'utilisez pas le bien comme résidence cette année-là.

Comment répartir les coûts si je loue une chambre ou une partie de ma maison?

Traitez la partie louée comme un bien distinct. Répartissez les coûts communs selon toute méthode raisonnable, le plus souvent la superficie ou le nombre de pièces, et traitez les coûts qui ne visent que la partie louée comme entièrement locatifs (Publication 527).

La répartition par jours ci-dessus ne s'applique que si la partie louée sert aussi à un usage personnel. Si vous louez une chambre à temps plein et ne l'utilisez jamais, il n'y a aucun jour d'usage personnel : répartissez les coûts communs selon la superficie ou les pièces et déclarez une location ordinaire, avec ses jours de location à juste valeur et zéro jour d'usage personnel à la ligne 2. Une chambre d'amis que vous louez certaines fins de semaine et utilisez vous-même d'autres a ses propres jours de location et jours d'usage personnel. Une chambre régulièrement offerte à des invités payants et que le propriétaire n'utilise pas comme résidence est traitée comme un espace de type hôtel, et non comme un logement; la répartition par jours et les limites de la résidence ne s'y appliquent donc pas.

Louer à un parent ou sous le prix du marché est-il de l'usage personnel?

Généralement oui : un jour loué à n'importe qui à moins d'un prix de location équitable est de l'usage personnel, parent ou non (Publication 527). Le tableau ci-dessus montre la seule exception familiale.

Un prix de location équitable est généralement ce qu'une personne sans lien paierait. Un loyer nettement inférieur à celui de biens semblables du voisinage n'est pas équitable; comparez l'usage, la taille, l'état, l'ameublement et l'emplacement. Par ailleurs, une location qui n'est pas exploitée dans le but de faire un profit n'est pas une location de l'annexe E : déclarez le loyer sur l'annexe 1 (formulaire 1040), ligne 8j, sans aucune déduction de dépenses de location. Un contribuable qui détaille ses déductions peut tout de même prendre à l'annexe A les intérêts hypothécaires (sur une résidence principale ou secondaire), les impôts fonciers et les pertes par sinistre (Publication 527). Dans une année où vous avez utilisé le bien comme résidence, l'article 280A s'applique plutôt que cette règle (article 280A(f)(3)). Une nouvelle location peut reporter la question du profit en produisant le formulaire 5213 dans les 3 ans suivant la date limite de la déclaration de la première année, ou dans les 60 jours suivant un avis écrit de l'IRS proposant de refuser les déductions, selon la première de ces dates.

Exemple

Ces exemples utilisent des dollars américains et des nombres ronds.

Chalet au lac avec un séjour familial gratuit

Un chalet est loué à un prix équitable pendant 60 jours. Le propriétaire l'utilise 20 jours et un frère ou une sœur y séjourne 10 jours gratuitement; l'usage personnel est donc de 30 jours. La part de location est de 60 jours sur 90, soit les deux tiers.

Les dépenses annuelles sont de 12 000 $ US : intérêts hypothécaires 4 500, impôt foncier 1 500, services publics, assurance et réparations 3 000, et amortissement 3 000. Selon la méthode de l'IRS, la part de location est de 8 000 $ US : intérêts 3 000, impôt 1 000, frais d'exploitation 2 000 et amortissement 2 000. Les autres 2 000 $ US d'intérêts et d'impôt sont personnels et vont à l'annexe A si le propriétaire détaille ses déductions.

L'usage personnel de 30 jours dépasse le plus élevé de 14 jours ou de 6 jours (10 % de 60); le chalet est donc utilisé comme résidence. Le loyer reçu est de 6 000 $ US :

• Si le propriétaire détaille ses déductions, les intérêts et l'impôt de 4 000 sont permis en premier, ce qui laisse 2 000 de loyer.
• Les frais d'exploitation de 2 000 y entrent.
• L'amortissement de 2 000 n'est pas permis cette année et est reporté.

L'annexe E indique un loyer de 6 000 et des dépenses de 6 000, donc ni revenu ni perte. Avec la déduction standard, les intérêts et l'impôt passent au deuxième groupe et le résultat est le même ici.

Condo loué pour un festival

Un condo est loué à un prix équitable pendant 10 jours lors d'un festival et rapporte 4 000 $ US. Le propriétaire l'a utilisé 45 jours. C'est plus que le plus élevé de 14 jours ou de 1 jour (10 % de 10); le condo est donc utilisé comme résidence. Loué moins de 15 jours, les 4 000 $ US ne sont pas déclarés et aucune dépense de location n'est déduite. Les intérêts hypothécaires et l'impôt foncier suivent les règles de l'annexe A.

Une ancienne résidence louée pendant un an

Un propriétaire habite une maison jusqu'au 31 mars de l'année 1, la loue à un prix équitable du 1er avril de l'année 1 au 31 mars de l'année 2 (12 mois), puis y retourne.

• Année 1 : les jours de janvier à mars comme résidence principale ne sont pas de l'usage personnel, parce que la location dure 12 mois consécutifs; l'année est donc une location ordinaire. Les dépenses de location et l'amortissement commencent le 1er avril, de sorte que neuf douzièmes des coûts annuels, comme les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier et l'assurance, sont des dépenses de location. La part de janvier à mars des intérêts et de l'impôt est personnelle, pour l'annexe A si le propriétaire détaille ses déductions. L'amortissement est calculé sur le moindre de la juste valeur marchande de la maison et du coût de base rajusté au 1er avril (Publication 527; voyez l'impôt sur les biens locatifs).
• Année 2 : la location de janvier à mars est une location ordinaire. Les jours après le retour ne sont pas de l'usage personnel. Les dépenses de location ne couvrent que les trois mois de location.

Votre situation est différente?

• Le décompte des jours détermine une perte, ou des années antérieures ont été produites avec un décompte approximatif : les totaux déterminent la perte et ce qui est reporté, et un mauvais décompte dans une année produite peut exiger une déclaration modifiée. Voyez modifier une déclaration pour des erreurs de dépenses d'entreprise et obtenez de l'aide en impôt des particuliers.
• Vous avez des copropriétaires, plusieurs biens ou une LLC qui détient le bien : la ligne 2 a ses propres totaux pour chaque bien, et les jours d'un copropriétaire comptent contre chaque propriétaire. Voyez les biens locatifs en copropriété et un bien locatif dans une LLC, et obtenez de l'aide en impôt des particuliers pour établir les totaux.
• Vous vivez au Canada et possédez ce bien : voyez les Canadiens qui possèdent un bien locatif aux États-Unis pour ce qui est produit dans chaque pays, la retenue sur le loyer brut qu'un payeur peut appliquer et le choix sur le revenu net, et obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Vous n'avez pas de calendrier ou vos livres sont en retard : reconstituez les jours et les coûts à partir des réservations, des versements et des relevés bancaires. Voyez rattraper la tenue de livres d'un bien locatif, les registres et reçus d'un bien locatif et l'aide en tenue de livres.
• Un formulaire 1099-K indique plus que le loyer gagné, ou ne correspond pas à votre registre des jours : suivez le guide sur le formulaire 1099-K et voyez enregistrer les versements bruts ou nets. Si les totaux ne concordent toujours pas avec vos réservations, obtenez de l'aide en tenue de livres.
• Vous louez votre maison à votre propre société pour quelques jours : voyez la règle Augusta.
• Vous voulez utiliser des pertes de location contre un salaire : voyez les registres pour les règles de la location à court terme.
• Vous fournissez des services aux invités : voyez l'annexe C ou l'annexe E pour un hôte.
• Vous vendez une maison que vous avez louée : voyez l'exclusion sur la vente d'une résidence.
• Vos invités doivent peut-être payer une taxe de vente ou d'occupation : voyez la taxe de vente sur les loyers.